房地產(chǎn)成本控制流程總結(jié)

【摘要】房地產(chǎn)成本控制是房地產(chǎn)項目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，貫穿整個階段，決定了項目建成后的收益情況。由于我國房地產(chǎn)受到政策和市場因素的影響，具有很高的風(fēng)險性，加之房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，為保證企業(yè)在競爭過程中不被淘汰，加強(qiáng)對房地產(chǎn)成本控制，對提升企業(yè)的競爭力是非常重要的。因此，本文將從房地產(chǎn)項目建設(shè)成本和成本控制流程兩方面對房地產(chǎn)成本控制流程進(jìn)行簡要的總結(jié)。為今后有效的降低房地產(chǎn)成本提供一些幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);成本控制;成本管理;流程

房地產(chǎn)具有投入大、周期長、專業(yè)性強(qiáng)和風(fēng)險高等特點，因此，要求每次房地產(chǎn)項目開發(fā)時需要在獲得良好收益的情況下，才能循環(huán)的進(jìn)行下一個項目，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)成本控制貫穿于房地產(chǎn)項目中，影響著項目整體的利益，所以從房地產(chǎn)項目開工到驗收的各個環(huán)節(jié)需要明確成本控制因素并且加大管理力度，才能使經(jīng)濟(jì)效益得到提高。才能保證房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場競爭中立于不敗之地。

1、房地產(chǎn)項目建設(shè)成本

房地產(chǎn)建設(shè)項目中的資金流問題具有一定的復(fù)雜性，設(shè)計多方面成本費用，如購買地皮費、材料費、設(shè)施費和人工費等等。據(jù)資料統(tǒng)計，房地產(chǎn)項目中決策階段和設(shè)計階段使用的費用僅占總投資的5%-10%，但這兩個階段卻對整個項目的總投資產(chǎn)生75%-85%的影響，而施工階段產(chǎn)生的影響僅為5%。由此可以看出，決策階段和設(shè)計階段是最影響整個建設(shè)項目成本控制的?？刂破髽I(yè)的成本問題不僅要投資限額，而且還要加強(qiáng)設(shè)計和施工管理等方面的成本控制，提高資金的利用率。此外，在項目啟動時，要控制風(fēng)險成本，有效的管理和開展施工工作，避免施工過程中出現(xiàn)浪費，降低由于施工不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致的工期加長和成本增加，降低經(jīng)濟(jì)損失。

2、房地產(chǎn)成本控制流程

2.1決策階段

決策階段是項目建設(shè)的第一步，該階段所需要的費用占項目總投資的比例較少，但是其產(chǎn)生的影響是最大，是整個成本控制的關(guān)鍵。因此，項目初期要成立一個成本控制的部門，專門負(fù)責(zé)項目建設(shè)過程中成本管理問題。在決策階段，首先，要對市場進(jìn)行調(diào)研，充分了解市場的現(xiàn)狀，并對市場未來發(fā)展方向做出科學(xué)的判斷;其次，要對項目建設(shè)的周圍環(huán)境進(jìn)行實地考察，清楚的掌握當(dāng)?shù)氐牡乩憝h(huán)境情況，以及當(dāng)?shù)仃P(guān)于征地、環(huán)保、用電用水等方面的政策情況，給投資估算提供充分的依據(jù);最后，通過前期大量調(diào)查分析得出技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評價后，對項目的成本、費用和利潤進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的估算，確定項目方案和投資估算，將建設(shè)成本控制在合理的范圍內(nèi)。此外，還要對項目決策存在的風(fēng)險進(jìn)行分析，盡可能的減少投資所產(chǎn)生的風(fēng)險，并且，在決策最終敲定后，后續(xù)不能輕易更改，避免由于隨意改動造成后期施工成本大幅增加。

2.2設(shè)計階段

設(shè)計階段也是房地產(chǎn)成本控制的關(guān)鍵階段，在這個階段需要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、設(shè)計與成本的結(jié)合，來實現(xiàn)對成本的控制。一般可通過這幾種方式進(jìn)行成本控制：一是執(zhí)行工程招投標(biāo)制度，選擇優(yōu)秀的設(shè)計師，設(shè)計出優(yōu)秀的方案，同時，加強(qiáng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的制訂，對設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化，從而達(dá)到節(jié)約成本的作用。二是采用限額設(shè)計，在項目總投資限額，以及又要保證設(shè)計方案能滿足規(guī)定目標(biāo)的條件下，可以通過對技術(shù)和施工圖設(shè)計的投資進(jìn)行限額設(shè)計，按照投資估算控制施工階段成本預(yù)算;三是實行設(shè)計監(jiān)理，設(shè)計監(jiān)理主要是審查設(shè)計方案和施工圖設(shè)計是否合理，組織專家對對設(shè)計方案和施工圖進(jìn)行評估，保證項目設(shè)計可行性，同時，將專家提出的意見反饋給設(shè)計師進(jìn)行修改，避免設(shè)計階段與施工階段出現(xiàn)脫節(jié)的情況。

2.3招投標(biāo)階段

招投標(biāo)階段要將成本和項目完成后所能獲得的收益結(jié)合起來考慮，同時，還要利用合同管理對項目成本實施控制，避免因變更等而引發(fā)的合同成本的增加。因此，在招投標(biāo)階段要嚴(yán)格按照以下幾方面進(jìn)行：首先，招投標(biāo)工作應(yīng)嚴(yán)格遵循公開、公正、公平、誠信的原則;

其次，招投標(biāo)階段要建立有效的管理機(jī)制，規(guī)范招投標(biāo)流程，將項目質(zhì)量、工期和費用等需求與項目的目標(biāo)相結(jié)合，有效的將每個要求落實到招標(biāo)文件中，并做好市場風(fēng)險對項目影響的;采用合理低價中標(biāo)的競爭機(jī)制，在保證項目質(zhì)量、工期的基礎(chǔ)上，選出最佳的招投標(biāo)方案，合理降低項目成本投入，實現(xiàn)利潤的最大化，同時，還能有效杜絕投標(biāo)企業(yè)間的惡意競爭。

2.4施工階段

施工階段的成本占項目總投資比例最高，是項目成本實際形成的階段，并且該階段涉及的部門多，內(nèi)容復(fù)雜，成本管控繁瑣。因此，施工階段成本控制要執(zhí)行嚴(yán)格的成本控制流程體系，保證項目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度和成本，使項目實際使用費用不偏離預(yù)算成本?？梢酝ㄟ^這幾種方式進(jìn)行成本控制：第一，在項目施工前完成簽證，以及相關(guān)施工手續(xù)的辦理工作，同時與當(dāng)?shù)卣块T，以及周邊居民協(xié)調(diào)好項目施工期間的水電牽拉、垃圾堆放和道路使用等問題，減少由于這些問題處理不到位影響周邊居民正常生活，而引起的投訴和賠償問題，避免項目成本的增加;第二，設(shè)立專門的物資采購人員，借助互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)平臺及時掌握市場材料、設(shè)備、構(gòu)配件的一手價格資料信息，保證在滿足工程質(zhì)量要求的前提下，選擇價格合理、技術(shù)成熟、供貨充足的材料和設(shè)備，盡可能的降低這方面的投資成本;第三，支付工程款時，要嚴(yán)格按照合同和工程驗收單，以及招投標(biāo)文件規(guī)定執(zhí)行，盡可能的縮短工期和減少人工浪費;第四，施工現(xiàn)場的管理人員要經(jīng)常到施工現(xiàn)場了解施工情況，掌握簽證材料的真實性，對于施工現(xiàn)在存在不合理的地方，督促相關(guān)負(fù)責(zé)人及時調(diào)整，此外，管理人員還要對結(jié)算書進(jìn)行嚴(yán)格的審查。

2.5竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段要根據(jù)合同條款全方位的對項目驗收情況進(jìn)行審計，并向上級部門提交結(jié)算審核報告，審核報告通過后，辦理項目竣工結(jié)算。結(jié)算期間各部門要按照項目實際施工情況，結(jié)合成本控制理念，做好審計工作，保障各方利益。此外，項目竣工后，相關(guān)部門要對此次任務(wù)進(jìn)行總結(jié)，對好的方面要在下次的任務(wù)中繼續(xù)保持，對于不足的要吸取教訓(xùn)，在下次任務(wù)中進(jìn)行改進(jìn)，積累相關(guān)工作經(jīng)驗。

總結(jié)：

房地產(chǎn)成本控制是綜合性較強(qiáng)的環(huán)節(jié)，涉及到房地產(chǎn)建設(shè)過程的方方面面，影響房地產(chǎn)的整體收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)的實際情況，加強(qiáng)開發(fā)項目的成本控制，將成本控制觀念貫穿到項目建設(shè)的每一個階段，做好成本預(yù)算和成本控制，進(jìn)而實現(xiàn)成本控制的效果，提升項目的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)發(fā)展提供有力的競爭力，促進(jìn)企業(yè)的長久發(fā)展。

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作者簡介：

王志剛（1984.10.06），男，漢，湖北省黃岡市黃梅縣，中級工程師，本科，主要研究方向：工程造價。