張帆

房地產(chǎn)政策延續(xù)“房住不炒”基調(diào)。未來南國置業(yè)和福星股份還將面臨考驗(yàn)。

湖北兩家房企南國置業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南國置業(yè)”，002305.SZ）和湖北福星科技股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“福星股份”，000926.SZ）于8月底先后披露了半年報(bào)。

前者代表作是“南圍大家裝、泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊”等商業(yè)地產(chǎn)，后者旗下福星惠譽(yù)系列住宅、群星城購物中心等較為知名。

2019年上半年，房地產(chǎn)政策延續(xù)“房住不炒”基調(diào)，因城施策，效果逐步顯現(xiàn)。加上信貸政策持續(xù)收緊，地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨較大資金壓力。重壓之下，兩家企業(yè)都有難念的經(jīng)：南國置業(yè)營(yíng)收劇增但管理層動(dòng)蕩，福星股份現(xiàn)金流大幅改善但財(cái)務(wù)費(fèi)用攀升。

兩家湖北本土房企將迎來怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者就此采訪了相關(guān)人士。

均實(shí)現(xiàn)盈利

據(jù)Choice數(shù)據(jù)顯示，上半年全國126家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有近兩成虧損。一直以來，區(qū)域性房企在資金和運(yùn)營(yíng)上難與龍頭企業(yè)如萬科、保利等“硬碰硬”，因此會(huì)避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，南國置業(yè)、福星股份也不例外。

不過，南國置業(yè)和福星股份依舊保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)盈利。

2019年上半年，南國置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入31.55億元，較去年同期的6.27億元增長(zhǎng)403.1%，歸母凈利潤(rùn)為0.21億元，較上年同期增加33.12%。福星股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入51.6億元，實(shí)現(xiàn)歸屬十上市公司股東的凈利潤(rùn)4.14億元，同比卜降29%，不過扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為4.24億元，同比增長(zhǎng)34.53%，主營(yíng)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持了穩(wěn)定成長(zhǎng)。

營(yíng)收增長(zhǎng)的原因，則各不相同。

南國置業(yè)營(yíng)收劇增是由十武漢沼悅府、武漢南國中心二期項(xiàng)目部分結(jié)利所致，但與此同時(shí)，營(yíng)業(yè)成本也突飛猛進(jìn)，同比上升482.37%。而福星股份的營(yíng)收增長(zhǎng)主要是由于銷售情況良好，實(shí)現(xiàn)簽約銷售收入77.05億元，銷售面積50.65萬平方米。

現(xiàn)金流方面，上半年南國置業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-19.2億元。根據(jù)半年報(bào)，主要是支付拍地保證金所致。

報(bào)告期內(nèi)，南國置業(yè)新增了一塊土地儲(chǔ)備。今年6月，南國置業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易所摘牌方式竟得武漢臨江榮城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%的股權(quán)，競(jìng)得價(jià)為3.714億元。由此獲取了位于武漢市新州陽邏開發(fā)區(qū)土地面積達(dá)8.25萬平米的城鎮(zhèn)住宅用地，計(jì)容建筑面積17.32萬平方米。

現(xiàn)金流對(duì)房企而言可謂命脈，南國置業(yè)通過發(fā)行債券等方式籌措資金，以保證資金流順暢，報(bào)告期內(nèi)，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入11.62億元。

福星股份上半年未新增土地儲(chǔ)備，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流得到了大幅改善。報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)14.83億元。同為湖北上市房企，在體旱上，福星股份則是南國置業(yè)的“大哥哥”。

半年報(bào)顯示，福星股份土地儲(chǔ)備面積達(dá)630.12力‘平方米，房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積1172.64萬平方米，以武漢為中心，同時(shí)進(jìn)入了北京、深圳、成都、西安、寧波、珠海、赤峰等城市，還涉及美國、澳洲等海外市場(chǎng)。

南國置業(yè)土地儲(chǔ)備面積為51.23萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積429.32力‘平方米，已形成以武漢為核心區(qū)域，成都、重慶、北京、南京、荊州、襄陽等城市多點(diǎn)布局的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

截至8月30日收盤，福星股份總市值為61.5億元，南國置業(yè)總市值為38.5億元，在全國126家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分別列66位和82位。

南國置業(yè)：復(fù)制商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

南國置業(yè)前身是1998年創(chuàng)立的武漢南湖花園置業(yè)有限公司，2009年10月在深交所上市。2012年，中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“電建地產(chǎn)”）入股南國置業(yè)，2014年成為其控股股東。

電建地產(chǎn)是中國電力建設(shè)集團(tuán)的成員企業(yè)和房地產(chǎn)板塊發(fā)展的主要平臺(tái)，公司注冊(cè)資金70億元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壹級(jí)資質(zhì)，是國務(wù)院國資委核定的首批16家主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)之一。

彼時(shí)，電建地產(chǎn)承諾，將利用白身資源和資本優(yōu)勢(shì)，提升南國置業(yè)項(xiàng)目獲取能力、基礎(chǔ)管理能力和資金實(shí)力。在可能與南國置業(yè)存在競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域中出現(xiàn)新的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)時(shí)，給予南國置業(yè)優(yōu)先選擇權(quán)。

對(duì)于雙方牽手原因，有知情人士曾表示，主要是因?yàn)楹芏喑鞘谐鲎屚恋囟家笥幸欢ㄉ虡I(yè)配比，而南國置業(yè)恰好能彌補(bǔ)電建地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)方面的短板。

在電建地產(chǎn)加持下，近年來，南國置業(yè)初步形成“南國大家裝、泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊”4條商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線。目前公司累計(jì)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目已達(dá)到17個(gè)，累計(jì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積108.95萬平方米，該數(shù)據(jù)同2018年持平。

此外，南國置業(yè)還將著手打造第五條標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線——泛悅·城市奧特萊斯，南國大家裝珞獅路店、月星家居珞獅路店正按奧特萊斯標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整。

目前，南國置業(yè)正在全國范同復(fù)制推廣已有商業(yè)模式。公司2018年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目泛悅坊·西城店（北京）就是首例，該項(xiàng)目的定位是打造青少年文化體育教育泛娛樂空間，目前出租率為91.03%。

8月26日，南國置業(yè)又發(fā)布公告稱與成都東華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、電建地產(chǎn)成都公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，負(fù)責(zé)兩個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。由此看來，依托股東電建地產(chǎn)資源，輸出輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理是南國置業(yè)的下一步重頭戲。

值得一提的是，盡管背靠央企，南國置業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2016年至2018年毛利率出現(xiàn)連年下滑，2019年上半年毛利率僅8.75%。

南圍置業(yè)董事會(huì)辦公室對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者透露，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)公司毛利率產(chǎn)生了一定影響，今年結(jié)利的武漢洺悅府項(xiàng)目中包含兩棟還建限價(jià)房。據(jù)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者查閱，武漢洺悅府項(xiàng)目建筑面積為25.65萬平方米，占報(bào)告期房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積的5.97%，占比不算太高。

去年，公司因毛利率不佳等情況也曾引深交所問詢，南國置業(yè)回復(fù)稱，2017年度主要確認(rèn)收入項(xiàng)目中，襄陽南國城市廣場(chǎng)結(jié)轉(zhuǎn)住宅部分為還建限價(jià)房，影響了公司整體毛利率水平。

除低毛利率之困外，公司管理層動(dòng)蕩也頗受外界關(guān)注。

自2014年電建地產(chǎn)入主南國置業(yè)以來，公司已基本完成高管團(tuán)隊(duì)更新。公司創(chuàng)始人、原董事長(zhǎng)許曉明在職務(wù)任期于2016年3月4日結(jié)束后，已卸任公司所有職務(wù)，持股比例逐步降低。今年8月17日，許曉明進(jìn)一步減持5000股，目前許曉明和其母尹光華總計(jì)持股占比為14.48%。

今年以來，南國置業(yè)董事、董秘、副總經(jīng)理譚永忠，副總經(jīng)理鄭彤、張軍、肖新喬相繼離職。8月26日，薛志勇辭去南國置業(yè)董事長(zhǎng)一職，由電建地產(chǎn)總會(huì)計(jì)師、南國置業(yè)董事秦普高接任。

對(duì)于密集的人員變動(dòng)，南國置業(yè)董事會(huì)辦公室告訴支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者，公司通過竟聘流程選出更合適的管理人員，屬于正常運(yùn)作。而薛志勇辭職是由于其身兼南國置業(yè)董事長(zhǎng)、電建地產(chǎn)總經(jīng)理兩個(gè)職位，有些分身乏術(shù)。

有投資者猜測(cè)，高層大換血是否意味著電建地產(chǎn)整體注入上市公司體內(nèi)指日可待。對(duì)于這一疑問，董事會(huì)辦公室對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者表示一切以公司公告為準(zhǔn)。

福星股份：依賴城中村改造

與一開始就聚焦地產(chǎn)的南國置業(yè)不同，福星股份的前身是湖北省漢川縣鋼絲繩廠。1993年，湖北省漢川縣鋼絲繩廠等5家發(fā)起人共同發(fā)起設(shè)立湖北省漢川鋼絲繩股份有限公司。

1999年6月，公司在深交所上市，同年10月更名為湖北福星科技股份有限公司。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨較大的資金壓力。是生產(chǎn)鋼絲繩等金屬制品。

2001年，福星股份成立全資子公司福星惠譽(yù)控股有限公司（以下稱“福星惠譽(yù)”），專注房地產(chǎn)開發(fā)。

自此以后，福星股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)，而金屬制品業(yè)貢獻(xiàn)的利潤(rùn)已越來越微不足道。2007年，福星股份將主營(yíng)業(yè)務(wù)更改為房地產(chǎn)業(yè)。

據(jù)半年報(bào)顯示，2019年上半年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比達(dá)86%，毛利率為34.13%，金屬制品業(yè)毛利率僅為2.87%。

福星股份的發(fā)展與武漢市的“三改”（城中村改造、舊城改造和棚戶區(qū)改造）密不可分。

2004年9月，武漢啟動(dòng)147個(gè)城中村綜合改造，涉及土地總面積2.1萬公頃。福星股份深入?yún)⑴c了武漢市的“三改”進(jìn)程，先后改造了武漢江漢區(qū)姑嫂樹村、賀家墩村等，公司也被市場(chǎng)貼上“城中村改造專業(yè)戶”的標(biāo)簽。

這給福星股份帶來了兩大優(yōu)勢(shì)：一是城中村項(xiàng)目大多在城市核心區(qū)，地理位置優(yōu)越;二是與政府合作，公司能以相對(duì)較低的成本獲得大量土地。

嘗到了甜頭，也形成了成熟運(yùn)營(yíng)模式的福星股份還進(jìn)軍了北京、內(nèi)蒙古等地的舊改市場(chǎng)。

今年上半年，在土地儲(chǔ)備方面，福星股份加大了城中村地塊的跟蹤力度，建立了土地交易和市場(chǎng)銷售研究體系。在拆遷辦證方面，成立專班、增派專人、化解“疑難雜癥”，緊密推進(jìn)拆遷及辦證的各個(gè)程序，保證樓盤的快速入市。

不過，舊改項(xiàng)目有資金需求量大的弊病，此類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，拆遷安置、土地平整等需預(yù)付較多資金。為此，福星股份頻頻融資，但融資之路并非一路暢通。

2017年8月5日，福星股份發(fā)布公告稱，公司擬非公開發(fā)行股票募集資金總額不超過1 8億元，募集資金將投向武漢城中村改造項(xiàng)目，但直至去年底該計(jì)劃仍未得到證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。今年3月，福星股份決定終止此次非公開發(fā)行股票事項(xiàng)。

同時(shí)，福星股份還尋求了其他融資途徑，譬如今年1月公司發(fā)布公告稱擬發(fā)行不超過5億美元境外債券，隨后又先后發(fā)行兩次中期票據(jù)，規(guī)模總計(jì)10億元。今年以來公司取得各類融資品種批復(fù)53.46億元，融資放款43.86億元。

融資頻繁帶來了財(cái)務(wù)費(fèi)用的攀升，公司半年報(bào)顯示，2018年上半年的財(cái)務(wù)費(fèi)用為2.16億元，同比上漲54.15%。其中利息費(fèi)用為2.14億元，同比上漲50.7%。

福星股份表示，公司融資面臨較大壓力，而公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大又要求融資節(jié)奏加快，兩者疊加將對(duì)公司融資能力提出更高的要求。

未來，福星股份和南國置業(yè)還將面臨考驗(yàn)。