張鳳玲
告別高杠桿時(shí)代。
1500天,恒大的回A股敘事徹底畫上無奈的句號(hào)。
11月8日,深深房A宣布終止與恒大的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。公告中,深深房A將終止緣由歸結(jié)為:基于目前市場(chǎng)環(huán)境等原因,現(xiàn)階段繼續(xù)推進(jìn)重大資產(chǎn)重組的條件尚不成熟。
與此同時(shí),恒大亦宣告終止與深深房A的重組計(jì)劃。
時(shí)轉(zhuǎn)事移。
盡管恒大曾經(jīng)表示回歸A股一事與監(jiān)管層溝通“非常暢通”,進(jìn)展“非常順利”,但近十年來都未有房企上市的成功案例,在“房住不炒”的政策指導(dǎo)下,恒大回A股已經(jīng)是“鏡中水月”。
重組4年
時(shí)間拉回到四年前。
2016年9月14日,深深房A發(fā)布公告,稱因籌劃涉及重大事項(xiàng)停牌。當(dāng)年10月,恒大與深深房A簽訂一份《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》,恒大地產(chǎn)回A股。
在與深深房A簽署協(xié)議之后,恒大旗下全資附屬公司凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)接連三次大手筆增資擴(kuò)股,前后引入26批戰(zhàn)略投資者,融資規(guī)模達(dá)到1300億元,合計(jì)占恒大地產(chǎn)總股權(quán)的36.54%。與此同時(shí),恒大和26批戰(zhàn)略投資者簽訂對(duì)賭協(xié)議,媒體公開的對(duì)賭協(xié)議內(nèi)容主要是,恒大地產(chǎn)最晚A股上市期限為2020年6月30日,在未實(shí)現(xiàn)上市的情況下,恒大地產(chǎn)將兜底保證投資者年均7.79%的投資收益。
當(dāng)年的恒大簽下對(duì)賭協(xié)議,更多是對(duì)恒大回A股很有信心。
1300億元到賬后,恒大地產(chǎn)估值飆升至4252億元,一度超過萬科A總市值。
盡管在2017年、2018年恒大業(yè)績會(huì)上,恒大總裁夏海鈞表示,恒大地產(chǎn)借殼深深房回A股仍在進(jìn)行,但當(dāng)時(shí)恒大回A股已有推遲的跡象。比如2018年底,深深房曾也在公告提及了重大資產(chǎn)重組預(yù)案可能暫時(shí)沒有進(jìn)展。
如2019年底,中國恒決定派發(fā)年度股息每股1.419元,按恒大已發(fā)行股本約131.79億股計(jì),派息總額約187億元。自上市以來,恒大之前每年都向股東分派股息,派息比例一直維持在50%。但是,自從2016年計(jì)劃回歸A股后派息有所暫停。
換言之,恒大在2019年底派息,或許就意味著其回歸A股計(jì)劃會(huì)暫停。
11月8日,深深房A宣布終止與恒大的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng),恒大和深深房A謀劃四年時(shí)間的重組,還是終止,恒大回A股已經(jīng)是“鏡中水月”。
揮別一個(gè)時(shí)代
恒大回A股成為“鏡中水月”,是因?yàn)樯婕暗奖O(jiān)管的一條“紅線”,政策層面,房地產(chǎn)公司不能在內(nèi)地上市。從2010年到現(xiàn)在,沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司通過證監(jiān)會(huì)發(fā)審委審批。比如之前與恒大一同排隊(duì)的涉房企業(yè),包括萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等房企,都沒有成功登陸A股。
恒大回A股失敗,也不是孤例。
四個(gè)月前,富力地產(chǎn)回A股失敗;
2020年3月,金輝控股撤回A股上市申請(qǐng)。
更嚴(yán)厲的監(jiān)管出現(xiàn)在剛剛過去的幾個(gè)月,住建部與央行聯(lián)合指導(dǎo)下的“三條紅線”政策。
根據(jù)2019年年報(bào)數(shù)據(jù),恒大系“三條紅線”全踩,其中凈負(fù)債率高達(dá)159%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%。
在標(biāo)普近期的評(píng)級(jí)中,恒大集團(tuán)更是因流動(dòng)性原因從B+/穩(wěn)定級(jí)別,下調(diào)為B+/負(fù)面。
在“房住不炒”政策方針下,高杠桿的恒大集團(tuán),回A股,計(jì)劃折戟。因此,9月29日,恒大地產(chǎn)與所有戰(zhàn)投中的863億戰(zhàn)投簽訂補(bǔ)充協(xié)議,戰(zhàn)投同意轉(zhuǎn)為普通股權(quán)長期持有,且股權(quán)比例保持不變。
房地產(chǎn)的高速發(fā)展,本質(zhì)上是中國內(nèi)地所謂的“金融創(chuàng)新”大為興盛的時(shí)期,更通俗地表達(dá)是,把表內(nèi)、表外資金挪來挪去,打通銀行資金、債券市場(chǎng)、證券市場(chǎng)之間的關(guān)系,最后把錢挪到房地產(chǎn)。從歷史的緯度看一下,房地產(chǎn)市場(chǎng)最舒服的日子,基本上是在這個(gè)時(shí)期度過的。
目前來看,不允許房地產(chǎn)公司在內(nèi)地上市,已是確定無疑的常態(tài),這也意味著,地產(chǎn)去杠桿時(shí)代來臨。
地產(chǎn)的新時(shí)代,未來地產(chǎn)如何玩?肯定不是高杠桿和快周轉(zhuǎn)。