房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險及控制研究

張洪微 天津?qū)毮芡顿Y有限公司

前言：近年來我國經(jīng)濟正處于飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在不斷增加，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務較為復雜，容易受到稅收政策的影響，尤其是營改增政策的出臺后，在一定程度上降低了對房地產(chǎn)企業(yè)的征稅，但是由于稅務管理工作的復雜性，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了較多的稅務風險。因此，相關的管理人員應注重對稅務風險的研究，樹立正確的風險控制意識，才能保證企業(yè)的正常穩(wěn)定運行。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險控制中存在的問題分析

（一）與稅務風險相關的監(jiān)督機制不夠完善

以我市某房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，在分析該公司的年報時可以發(fā)現(xiàn)，其中雖然包含著與風險管理有關的內(nèi)容，而且由該公司董事會全面負責風險管理工作，成立了專門的審計委員會，評估工作進展，充分保障股東權(quán)益[1]。但是在該公司的企業(yè)年報中卻并未發(fā)現(xiàn)與稅務風險有關的敘述，尤其是缺少與“營改增”稅務風險相關的內(nèi)容。另外，雖然該公司的審計委員會是由董事會負責的，由其來負責該公司所有的內(nèi)部審計工作，但是具體的實施效果并不明顯。

（二）并未形成具體的風險控制制度

“營改增”政策實施后，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地控制稅務風險，必須要進一步完善相關的管理制度，避免由于政策的原因，導致企業(yè)稅務風險控制中存在漏洞。例如，在管理與企業(yè)取得土地相關的一些稅務風險工作中，在計算與地價款扣除有關的問題時，財務人員在計算增值稅時，房屋的銷售額可以扣除地價款，再加上其在房屋成本中占據(jù)較大的比重，直接影響著稅收。因此，與該環(huán)節(jié)有關的稅務管理工作必須提高重視，否則就可能由于計算錯誤，給企業(yè)帶來較大的損失。除此之外，在物資采購以及保管環(huán)節(jié)，由于也涉及稅務管理，財務人員應重視哪些是可以抵扣的、哪些是不能抵扣的[2]。但是根據(jù)調(diào)查研究顯示，當前大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均沒有制定較為明確的管理規(guī)定，因此，無法有效控制稅務風險。

（三）企業(yè)管理層缺乏稅務風險控制意識

由于“營改增”政策實施的時間較短，因此，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處在享受政府稅收優(yōu)惠中，對于該項政策帶來的稅務管理并未具有一個明確認知，對于稅務管理工作的重視嚴重不足。例如，當前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍舊沒有轉(zhuǎn)變管理模式，依舊是營業(yè)稅時期的模式。在實際的經(jīng)營中，缺乏對稅務風險的管理意識。另外，當前大部分的房地產(chǎn)開發(fā)公司，均未設定良好稅務風險控制機構(gòu)，即使設立了稅務風險機構(gòu)，工作人員也只是負責了報稅工作，未真正參與到稅務風險管理工作，無法有效地控制稅務風險。

（四）工作人員的專業(yè)素質(zhì)不足

根據(jù)調(diào)查研究顯示，當前房地產(chǎn)企業(yè)大部分的稅務人員，基本上均是由財務人員兼任的，而且通常是隸屬于財務部門的，稅務人員的專業(yè)素質(zhì)以及人員均無法符合企業(yè)的發(fā)展需求，往往只能開展一些簡單的報稅或者是購買發(fā)票的工作，缺乏參與稅務管理風險的能力[3]。另外，在營改增出臺前，房地產(chǎn)企業(yè)征收的基本上是營業(yè)稅，而營業(yè)稅與增值稅在管理流程上存在較大的區(qū)別，對于工作人員的專業(yè)素質(zhì)以及業(yè)務水平提出了較高的要求，不僅需要與其他業(yè)務部門以及供應商之間進行溝通，同時也需要具備良好的增值稅發(fā)票的管理能力，如稅務人員能夠取得正規(guī)的合法發(fā)票，并將其用于增值稅發(fā)票的抵扣中，在這一過程中也需要掌握發(fā)票的辨別能力，防止虛開發(fā)票或者是變造發(fā)票問題的產(chǎn)生。

二、實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險控制的基本方式分析

（一）完善與稅務風險相關的管理體系

為了實現(xiàn)對企業(yè)稅務風險的有效控制，應該逐漸優(yōu)化監(jiān)管體系，將企業(yè)的稅務部門以及風險管理整合起來，制定完善的監(jiān)管體系，同時還要建立完善的構(gòu)建稅務風險識別以及評估體系。例如，對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的一些重大對外投資或者并購等事項，可以采用專家調(diào)查法來識別風險，這是由于此類事項不確定性較強。因此，應該由經(jīng)驗豐富的專業(yè)人才來識別，在具體的識別過程中，可以運用流程圖的方式。如先從銷售與收款環(huán)節(jié)開始，然后是采購與付款環(huán)節(jié)，通過識別企業(yè)的稅務風險，從而將風險降到可以接受的范圍。另外，還需要加強各個部門之間的溝通交流，積極與稅務機關進行交流，了解當前最新的政策，優(yōu)化稅務監(jiān)管體系?？傊?，在“營改增”政策出臺的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較多的不確定性，原有的管理方式以及風險控制方法已經(jīng)無法適應當前企業(yè)的發(fā)展。因此，需要加強監(jiān)督管理，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，控制好企業(yè)的稅務風險。

（二）進一步完善企業(yè)的稅務管理制度

為了控制好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險，必須要完善具體的稅務管理制度，首先要完善與開發(fā)以及建筑有關的成本管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)在招標環(huán)節(jié)，就應考慮到各方面因素，不僅要選擇價格合理、施工水平較高的企業(yè)，還要考慮到招標企業(yè)是否能獲得可抵扣的增值稅發(fā)票，在選擇材料供應商時也需要考慮到這一點。例如，根據(jù)我國的稅法規(guī)定，一般納稅人在銷售自己生產(chǎn)的商品時，如銷售一些混凝土或者是碎石，可以按照3%的稅率來計算企業(yè)的增值稅，但是一旦選擇此種簡易的計稅方式，會導致房地產(chǎn)企業(yè)可以抵扣的進項稅額減少，從而增加成本。因此，應選擇可以開具增值稅發(fā)票的供應商。

其次，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營管理模式，例如，可以采用縮減房地產(chǎn)周期的手段，避免資金被大量占用，降低財務費用。另外，還可以適當增加精裝房的比例，這是由于精裝房中需要較多的家電以及裝修建材，與毛坯房相比較，可以取得更多的稅率較高的增值稅發(fā)票。

最后，加強對發(fā)票的管理工作，“營改增”政策的出臺后，增值稅發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的重要憑證，而且也是財務核算以及稅務審查的重要原始憑證，因此，必須制定良好的發(fā)票管理制定，明確管理責任，同時進一步完善發(fā)票審核的管理制度。例如，必須要審查好發(fā)票上的抬頭是否正確、發(fā)票上密碼區(qū)是否存在壓線等問題，另外，“營改增”后，增值稅發(fā)票的備注欄填寫問題也必須要嚴格按照相關的管理規(guī)定，尤其是在建安發(fā)票的備注欄填寫問題上。例如，當提供建筑服務時，如果納稅人自行開具，或者是由稅務機關代開具增值稅發(fā)票時，必須要在發(fā)票的備注欄中，清楚填寫上建筑服務發(fā)生的地、縣名稱以及具體的項目名稱，提升稅務風險管理意識。

（三）增強企業(yè)管理層的風險控制意識

只有將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險控制上升至管理層，才能提高全公司對該項工作的重視程度，從而為深化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務風險控制提供輔助。而且，企業(yè)管理層必須具備靈敏嗅覺和風險控制意識，才能保證企業(yè)稅務風險防控工作的有效性，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。

基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該增強管理層的風險控制意識，從思想上轉(zhuǎn)變他們的認知態(tài)度和重視程度，為順利落實稅務風險控制方案提供保障。比如，基于管理層會議強化稅務風險控制意識培養(yǎng)；深度剖析國外五百強企業(yè)的稅務風險控制案例，以稅務風險控制成效為基礎引導企業(yè)管理層重視稅務管理和風險防控。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應該推進稅負測算與籌劃常態(tài)化和定期化，從而緊抓關鍵控制點，完成自身資源整合與經(jīng)營管理流程優(yōu)化，為有效開展稅務風險控制做好準備。當然，在實踐工作中還應該優(yōu)化稅負測算與籌劃結(jié)果的應用，以此為依據(jù)提升企業(yè)投資、經(jīng)營決策合理性，降低稅務成本，提升整體理論，讓管理層得以切實感受稅務風險控制帶來的經(jīng)濟利益。

（四）提高企業(yè)工作人員的專業(yè)素質(zhì)

稅務風險控制是涉稅處理的重要內(nèi)容，該項工作責任的主要承擔者是企業(yè)的財務人員。而且，稅務風險控制的有效開展，需要與稅務部門進行妥善溝通和協(xié)調(diào)，以便及時獲知稅收政策變化，而承擔溝通者角色的也往往是財務人員。因此，企業(yè)財務人員的專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)能力，都將會對稅務風險控制成效產(chǎn)生直接影響。那么，在實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險控制的過程中，企業(yè)必須著力提升工作人員的專業(yè)素質(zhì)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員必須深入了解和掌握“營改增”政策內(nèi)容與業(yè)務要求，并基于企業(yè)的實際發(fā)展情況和經(jīng)營業(yè)務受到的影響，制定科學的涉稅處理方案，從而在合法合規(guī)的前提下減輕企業(yè)稅負。而且，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)涉及的稅務種類也相對較多，稅務處理流程復雜，對工作人員的專業(yè)性和靈活性要求極高。所以，企業(yè)必須針對自身需求，制定科學的財務人員培養(yǎng)方案，為建設優(yōu)質(zhì)專業(yè)的財務人員隊伍做好準備。比如，強化財務人員培訓，重點培訓涉稅政策法規(guī)、增值稅會計核算知識和專用發(fā)票管理等內(nèi)容；優(yōu)化內(nèi)部管理，提升財務人員的會計核算水平；深化稅收籌劃，組織財務人員基于企業(yè)發(fā)展需求與政策法規(guī)要求制定更具適用性的稅收籌劃方案，為實現(xiàn)合理避稅提供保障。在實踐工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該引導稅務風險控制人員積極學習和借鑒同行經(jīng)驗，深入研究會計與稅務核算制度法規(guī)，創(chuàng)新稅收籌劃方案，以提高企業(yè)稅務風險控制能力提高企業(yè)經(jīng)濟收益，讓企業(yè)具備更強的競爭優(yōu)勢。

三、結(jié)束語

總而言之，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務風險管理工作，不僅可以幫助企業(yè)更好地控制經(jīng)營風險，同時還能降低經(jīng)營成本，增加經(jīng)營效益，因此，企業(yè)的管理層必須樹立良好的風險控制意識，完善相關的管理制度以及監(jiān)督體系，同時不斷提升工作人員的專業(yè)素質(zhì)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的正常穩(wěn)定運行。