基于成本控制的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理分析

張海明 濟(jì)南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)是一個(gè)投資周期長且具有不確定性和風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，一旦企業(yè)管理者不能夠在激烈的市場競爭中創(chuàng)新發(fā)展策略，就可能會影響企業(yè)發(fā)展效益，所以，此階段要保證房地產(chǎn)行業(yè)的效益就必須“節(jié)流”，在控制成本的基礎(chǔ)上做好財(cái)務(wù)管理分析。本文就對房地產(chǎn)企業(yè)基于成本控制的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理工作人員成本控制意識不強(qiáng)

部分房地產(chǎn)開發(fā)商不重視成本的控制，錯(cuò)誤的認(rèn)為成本控制沒有任何意義，這就導(dǎo)致在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中財(cái)務(wù)管理的工作人員控制成本的意識非常薄弱，最終損失利潤。而且當(dāng)前大部分的財(cái)務(wù)管理人員把工作的重心放在賬務(wù)的管理上以及稅收籌劃的合法性上，不重視成本的控制，一味的認(rèn)為控制成本是采購部等相關(guān)部門的事情，這樣也會降低企業(yè)成本控制質(zhì)量。

（二）成本管理不全面

目前，很多的房地產(chǎn)開發(fā)商在控制成本時(shí)，只控制施工階段的材料費(fèi)及人工費(fèi)等，而忽略了在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、方案決策及竣工后驗(yàn)收這三個(gè)方面的成本控制，導(dǎo)致無法有效的做到“節(jié)流”，不能全面的控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本。

（三）管理體系不完善

在競爭日益激烈的今天，大部分房地產(chǎn)企業(yè)為了保證效益，開始建立控制成本的管理體系，但在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中并沒有把控制成本落到實(shí)處，控制成本的管理體系形同虛設(shè)。

二、基于成本控制的財(cái)務(wù)管理對策

（一）提升財(cái)務(wù)人員控制成本的意識，加強(qiáng)費(fèi)用的管控

為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，企業(yè)單位可以提升財(cái)務(wù)管理工作人員控制成本的意識，讓財(cái)務(wù)管理人員加強(qiáng)對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)費(fèi)用的管控。而就當(dāng)前提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員成本控制意識最有效的方式就是進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓財(cái)務(wù)人員在短時(shí)間內(nèi)掌握成本控制技巧。因此企業(yè)單位需要采用培訓(xùn)的方式提升財(cái)務(wù)管理人員控制成本的意識。

例如，企業(yè)單位可以成立培訓(xùn)小組，由企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)對財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)企業(yè)控制成本對提升市場競爭力及企業(yè)效益有著重要意義，以及財(cái)務(wù)管理人員如何把控項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的費(fèi)用等。而且領(lǐng)導(dǎo)在培訓(xùn)時(shí)也要將培訓(xùn)時(shí)的個(gè)人表現(xiàn)納入最終的績效考核中，以此進(jìn)行督促。同時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)也可以邀請專家對財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行成本控制的專業(yè)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束之后，可以讓財(cái)務(wù)管理人員做培訓(xùn)總結(jié)。通過上述措施的落實(shí)，可以提升財(cái)務(wù)人員對成本控制的認(rèn)識，保證財(cái)務(wù)人員掌握成本控制技巧。此外，對于財(cái)務(wù)管理人員如何把控項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)費(fèi)用這一問題，企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。首先，加強(qiáng)材料費(fèi)用的管控，施工過程中所用到的材料要公開招標(biāo)，根據(jù)實(shí)際情況，綜合安全、保養(yǎng)、售后以及報(bào)價(jià)等各種因素選擇有利于控制成本同時(shí)保證施工質(zhì)量的材料。其次，加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)的管控，這一費(fèi)用的管控要和施工部門結(jié)合起來，共同規(guī)范施工人員對機(jī)械設(shè)備的使用，同時(shí)做好維護(hù)和保養(yǎng)，從而減少購買新設(shè)備的費(fèi)用支出。最后，加強(qiáng)分包工程費(fèi)用的管控，這一費(fèi)用涉及的人為因素較多，所以管理人員可以提前調(diào)查市場上工程分包企業(yè)的現(xiàn)狀和以往業(yè)務(wù)的情況，并做好記錄，選擇適合的工程分包企業(yè)。

（二）全面控制成本，做好財(cái)務(wù)管理分析

當(dāng)前部分財(cái)務(wù)管理人員在控制成本時(shí)只著眼于施工階段的材料、設(shè)備及人工費(fèi)用，忽略了項(xiàng)目設(shè)計(jì)決策及驗(yàn)收階段所需的費(fèi)用，這可能會增加成本控制風(fēng)險(xiǎn)。所以針對這一問題，財(cái)務(wù)管理人員要放眼于整個(gè)工程，全面控制工程的成本，并以此做好統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理分析。

例如，財(cái)務(wù)管理人員可以從投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段及竣工驗(yàn)收階段全面地進(jìn)行成本控制。首先，投資決策階段，這一階段要進(jìn)行詳細(xì)的成本分析，包括土地的開發(fā)成本、前期的工程費(fèi)用、房屋的配套設(shè)施及小區(qū)的智能化費(fèi)用和稅費(fèi)。以土地開發(fā)成本為例，財(cái)務(wù)管理人員可以采用修正估算法，結(jié)合類似的地塊，根據(jù)周邊的設(shè)施、容積率等因素估算出土地出讓金，這可以為接下來的工作提供依據(jù)，有效減少了成本資金的浪費(fèi)。其次，設(shè)計(jì)階段是控制成本最重要的環(huán)節(jié)，管理人員可以實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)和限額設(shè)計(jì)等，從而選擇最節(jié)約成本又保證質(zhì)量的施工計(jì)劃。以限額設(shè)計(jì)為例，在對大玻璃窗制作安裝工程的招標(biāo)中，中標(biāo)計(jì)劃的制作安裝費(fèi)用不能大于招標(biāo)的金額，同時(shí)玻璃的質(zhì)量和安裝技術(shù)要滿足招標(biāo)計(jì)劃對質(zhì)量的要求。

（三）完善財(cái)務(wù)管理體系

針對財(cái)務(wù)管理體系不完善的問題，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)各部門信息交流平臺的建設(shè)，不斷完善財(cái)務(wù)管理體系，從而有效地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理分析。

例如，財(cái)務(wù)管理部門可以建立財(cái)務(wù)共享體系，此體系需要財(cái)務(wù)部每一位工作人員參與其中，樹立控制成本人人有責(zé)的意識，進(jìn)而將資金管理、預(yù)算管理、成本控制管理業(yè)務(wù)公開化、透明化，這不僅可以得到有效的監(jiān)督，還可以實(shí)現(xiàn)資源共享。在此體系下，財(cái)務(wù)管理人員在控制房地產(chǎn)施工階段的成本時(shí)可以快速準(zhǔn)確地找出項(xiàng)目的預(yù)算管理等信息，以此提高工作效率。精準(zhǔn)簡化財(cái)務(wù)部門制度，完善管理體系，有效率地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理分析。

三、結(jié)論

本文針對房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)管理工作人員成本控制意識不強(qiáng)、成本管理不全面、管理體系不完善等問題加以分析并給出解決對策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有效地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理分析。