王紅艷 青島興程人力資源有限公司

目前，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境有著非常大的變化，發(fā)展形勢(shì)較為復(fù)雜，我國(guó)的房地產(chǎn)政策隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境在做著不斷的改變，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著較為巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這種復(fù)雜形勢(shì)下獲得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，必須重視工程管理和項(xiàng)目成本管理。我國(guó)目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司還沒(méi)有實(shí)施全面的工程管理，成本控制效果欠佳，從而導(dǎo)致企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足，基于這一原因，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程的管理和落實(shí)成本控制工作，已成為房地產(chǎn)公司取得更高市場(chǎng)占有率的基礎(chǔ)。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理存在的問(wèn)題

（一）方案策劃因素

方案策劃是房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)工作開展的基礎(chǔ)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期重要工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案策劃工作，主要是對(duì)后期的建設(shè)目標(biāo)進(jìn)行確定，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體性的把握。在方案策劃階段，需要對(duì)項(xiàng)目所在地的環(huán)境因素進(jìn)行精準(zhǔn)的勘測(cè)，環(huán)境因素主要包括兩個(gè)方面，分別為地質(zhì)環(huán)境因素以及氣候環(huán)境因素，結(jié)合這些內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)效果進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)和合理策劃，對(duì)各種可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)問(wèn)題發(fā)生的可能性，制定針對(duì)性的防護(hù)措施，消除各種不良因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)生的消極影響，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理效果的提升，為項(xiàng)目的建設(shè)打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

（二）投資分析不合理

房地產(chǎn)企業(yè)在収展過(guò)程中對(duì)成本方面的控制工作并不重視，沒(méi)有根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)的分析，因?yàn)榭紤]層面不足，使得工作難以獲得良好的效果。目前，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算工作的人員及業(yè)務(wù)能力不足，無(wú)法根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需求開展相關(guān)工作，從而使成本控制會(huì)因?yàn)樗伎歼^(guò)于片面，為其造成不少的經(jīng)濟(jì)損失。其次，企業(yè)存在錯(cuò)誤的認(rèn)知，認(rèn)為只要獲得地皮便可以通過(guò)地皮溢價(jià)獲得超高的經(jīng)濟(jì)利益，但是因?yàn)槔麧?rùn)獲取需要平衡多方面因素，由于施工企業(yè)分析過(guò)于片面，使得分析工作無(wú)法考慮到更為全面的問(wèn)題，使企業(yè)在成本管控?cái)诿娉霈F(xiàn)較大偏差。比如，購(gòu)買地皮時(shí)行為不合理，武斷地購(gòu)買地皮，在獲取歸屬權(quán)后才収現(xiàn)地皮在項(xiàng)目構(gòu)建方面存在限制條件，使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因?yàn)榈仄そㄔO(shè)類型的限制，削弱企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理對(duì)策

（一）制定部門規(guī)則，實(shí)行崗位責(zé)任制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要讓員工明白，全面預(yù)算管理和成本控制及其相關(guān)一系列管理制度對(duì)于企業(yè)的重要性。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，制定企業(yè)行為準(zhǔn)則，清晰界定各部門的權(quán)責(zé)和預(yù)算目標(biāo)、預(yù)算執(zhí)行與分析、考核標(biāo)準(zhǔn)。其次，根據(jù)部門工作性質(zhì)制定員工管理細(xì)則，明確規(guī)范各崗位的職責(zé)分工，將預(yù)算目標(biāo)和控制標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分到每個(gè)員工身上，培養(yǎng)員工的責(zé)任感，提高工作效率和準(zhǔn)確率。最后，根據(jù)企業(yè)規(guī)?？梢栽O(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)，由每部門選派一位高級(jí)專業(yè)管理人員，對(duì)各部門、各崗位的預(yù)算編制數(shù)據(jù)、預(yù)算目標(biāo)、預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督并做出相應(yīng)的考核獎(jiǎng)懲，逐漸形成企業(yè)成本控制、費(fèi)用控制的定額標(biāo)準(zhǔn)，作為以后年度預(yù)算的編制依據(jù)和指導(dǎo)范本。

（二）做好有效的招投標(biāo)工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控工作的落實(shí)，往往還需要重點(diǎn)把握好招投標(biāo)工作，選擇適合的承建施工單位，這關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理效果。通過(guò)有效的招投標(biāo)，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，增強(qiáng)議價(jià)權(quán)，不僅能從根本上解決價(jià)格虛高的問(wèn)題，同時(shí)也能避免無(wú)謂的浪費(fèi)與扯皮，切實(shí)將“先算后干”工作落在實(shí)處。在確保施工單位資質(zhì)的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選擇報(bào)價(jià)合理且價(jià)格較低的施工單位，進(jìn)而有助于成本管控。同時(shí)，考慮招投標(biāo)工作需要一定的前置條件與工作周期，要進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目整體開發(fā)的進(jìn)度管理，增強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)工作的計(jì)劃性，提高預(yù)見性，確保有足夠的時(shí)間做好招投標(biāo)工作。

（三）強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，完善管理制度

要想使得房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中獲得更好的市場(chǎng)地位，就必須對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理制度進(jìn)行完善，改變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理模式，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部工作人員的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，從根本上實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理制度的革新。這就要求企業(yè)應(yīng)該設(shè)定單獨(dú)的財(cái)務(wù)成本控制部門，將企業(yè)運(yùn)行過(guò)程當(dāng)中的財(cái)務(wù)管理職責(zé)進(jìn)行明確劃分，通過(guò)構(gòu)建責(zé)任中心和分級(jí)審批的管理模式，對(duì)企業(yè)的成本管理進(jìn)行有效落實(shí)。另一方面，在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理制度完善時(shí)，應(yīng)該明確預(yù)算制度的重要性。只有這樣才能夠更好地對(duì)其資源進(jìn)行合理分配，并對(duì)企業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中可能存在的危險(xiǎn)因素加以規(guī)避。

（四）做好企業(yè)的系統(tǒng)維護(hù)

伴隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代到來(lái)對(duì)各行各業(yè)造成的沖擊，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信息化管理要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)管理需要開設(shè)的系統(tǒng)也越來(lái)越多，包括采購(gòu)系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)、成本管理系統(tǒng)和財(cái)務(wù)系統(tǒng)等等。企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展的需要，定制化開發(fā)符合企業(yè)實(shí)際狀況的系統(tǒng)環(huán)境，不僅可以提高會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，更能在全面預(yù)算管理方面起到融合業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)兩個(gè)系統(tǒng)的重大作用。但需要防范因系統(tǒng)故障而導(dǎo)致數(shù)據(jù)丟失的問(wèn)題，所以企業(yè)要做好數(shù)據(jù)備份，定期對(duì)軟件系統(tǒng)進(jìn)行檢查和升級(jí)，做好系統(tǒng)維護(hù)。這樣才能在進(jìn)行全面預(yù)算管理時(shí)，借助科技進(jìn)步為企業(yè)創(chuàng)造更高的效率和獲取更好的信息質(zhì)量，提高預(yù)測(cè)成本的準(zhǔn)確性，加快資金流轉(zhuǎn)速度，將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為盈利。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，貫穿于企業(yè)開發(fā)的全過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從上到下樹立全局觀念，各部門相互協(xié)調(diào)、相互配合，有效控制成本管控的關(guān)鍵點(diǎn)，為企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提供支持。