房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的價(jià)值和作用分析

崔 健

（通化市房產(chǎn)管理中心，吉林 通化 134001）

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息化已經(jīng)成為大勢(shì)所趨，傳統(tǒng)以手工統(tǒng)計(jì)處理為主的房產(chǎn)檔案管理模式，難以適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)信息互聯(lián)與傳播的新要求。根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息資源、業(yè)務(wù)管理的開(kāi)展現(xiàn)狀，對(duì)檔案中存在的文字、圖像、表格等數(shù)據(jù)資源進(jìn)行挖掘，合理開(kāi)發(fā)利用真實(shí)記錄和重要檔案內(nèi)容，將有助于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案轉(zhuǎn)化為行政服務(wù)內(nèi)容、社會(huì)實(shí)際生產(chǎn)力。

1 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的主要內(nèi)容及特征

1）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案涵蓋的內(nèi)容。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是指區(qū)域房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、測(cè)繪、轉(zhuǎn)移、變更等執(zhí)行流程中，形成的一系列有憑證作用、保存價(jià)值的數(shù)據(jù)信息，包括文字、圖像、表格、聲音和視頻等各種歷史記錄，其可以作為城市建設(shè)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理的重要依據(jù)。如房地產(chǎn)權(quán)利人的身份證明、法人代理人身份證明、授權(quán)委托書(shū)，房地產(chǎn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證，以及批件及補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)、聯(lián)建或統(tǒng)建合同，固定資產(chǎn)投資或翻改擴(kuò)建的批準(zhǔn)文件，房屋竣工驗(yàn)收有關(guān)材料等。此外，房地產(chǎn)交易合同憑證、房地產(chǎn)調(diào)撥憑證，以及有關(guān)房產(chǎn)判決、裁決、仲裁及公證的文書(shū)等，都屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記、管理的重要檔案。

2）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案具有的主要特征。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案主要用于，多種房地產(chǎn)登記、交易、轉(zhuǎn)移、變更等數(shù)據(jù)信息的記錄與存儲(chǔ)，而且隨著大數(shù)據(jù)及云計(jì)算技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)性、專(zhuān)業(yè)性、真實(shí)性、完整性、價(jià)值性等方面特征。（1）動(dòng)態(tài)性。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案會(huì)伴隨房屋產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，包含房屋租賃、轉(zhuǎn)售、查封、抵押與凍結(jié)等活動(dòng)的執(zhí)行，而發(fā)生權(quán)屬檔案記錄、數(shù)據(jù)信息的變化，也體現(xiàn)出房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的復(fù)雜性。（2）專(zhuān)業(yè)性。首先該檔案的辦理是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，由工作人員根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)權(quán)屬業(yè)務(wù)的辦理要求，進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，以及房地產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)移、變更等信息處理與歸檔，其中涵蓋了房地產(chǎn)平面圖、房產(chǎn)登記簿及權(quán)屬狀態(tài)等專(zhuān)業(yè)信息，可以用于多種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理的參考。（3）真實(shí)性、完整性。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中記載著有關(guān)房屋所有權(quán)歸屬，以及其他數(shù)據(jù)信息真實(shí)有效，包括房屋產(chǎn)權(quán)原始憑證、變化沿革等的數(shù)據(jù)記錄，都在房地產(chǎn)行政管理時(shí)具有法律效應(yīng)。而房地產(chǎn)權(quán)屬檔案完整性，是指“房地+圖檔”結(jié)合的管理模式，在權(quán)屬檔案管理過(guò)程中，可以保證房屋所有權(quán)、房屋所占土地使用權(quán)主體的一致。（4）價(jià)值性。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的價(jià)值性，使其可以為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理、糾紛處理等活動(dòng)提供支持。

2 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的價(jià)值與作用分析

1）為房地產(chǎn)確權(quán)、行政管理提供依據(jù)。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，存儲(chǔ)著有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源、產(chǎn)權(quán)變更等的詳細(xì)歷史記錄，包括房屋權(quán)屬登記、交易、轉(zhuǎn)移與變更的一系列內(nèi)容，而這些數(shù)據(jù)都被上傳至房產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)中。而這一房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理流程，會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人提供的相關(guān)證件、資料，作出嚴(yán)格調(diào)查、審核與整理歸納，形成一套有利用價(jià)值的檔案體系。因此，利用網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)、云服務(wù)平臺(tái)等，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)、兌換、拍賣(mài)、繼承、贈(zèng)與等的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸檔，可以有效確定產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)歸屬，來(lái)為房地產(chǎn)確權(quán)、行政業(yè)務(wù)辦理，以及多種房屋產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題的解決提供憑證。

2）為市場(chǎng)宏觀調(diào)控、物業(yè)管理提供便利。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，其會(huì)受到宏觀市場(chǎng)多種因素影響，而發(fā)生房地產(chǎn)交易操作、房產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定波動(dòng)的情況。而房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，存在著房屋商品單價(jià)、成交金額，以及區(qū)域新房或二手房成交量、成交單價(jià)、開(kāi)發(fā)商數(shù)量相關(guān)的多種數(shù)據(jù)信息。地區(qū)房產(chǎn)行政管理部門(mén)，在面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的情況下，可以通過(guò)查閱開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房屋數(shù)量、商品房單價(jià)、抵押貸款額等信息，進(jìn)行區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的全面了解。同時(shí)利用房地產(chǎn)權(quán)屬中的房屋面積、結(jié)構(gòu)及租售檔案，可以為房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)等工作的開(kāi)展提供支持。

3）為城市房地產(chǎn)動(dòng)遷與建設(shè)提供支持。近年來(lái)我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，各區(qū)域城市對(duì)于空間規(guī)劃、資源合理配置等，都有著自身獨(dú)到的認(rèn)知和理解。為進(jìn)一步保證城市規(guī)劃的科學(xué)性、準(zhǔn)確性及合理性，需要通過(guò)利用多種城市行政管理數(shù)據(jù)，完成各項(xiàng)事務(wù)的規(guī)劃、順利開(kāi)展。

而房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，作為房地產(chǎn)管理的重要檔案數(shù)據(jù)，涵蓋有房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、房地產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移、變更等交易的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可以為城市房屋建設(shè)用地規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償、回遷安置活動(dòng)的開(kāi)展，提供全面摸底的數(shù)據(jù)支持。如截至2019年底，我國(guó)上海市已經(jīng)完成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案歸檔2100萬(wàn)冊(cè)，涉及房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移或變更等的文件材料，有效推動(dòng)了城市房地產(chǎn)動(dòng)遷與建設(shè)的合理規(guī)劃。

3 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的創(chuàng)新策略研究

1）細(xì)化房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的制度規(guī)范。當(dāng)前各地區(qū)房地產(chǎn)檔案行政管理，應(yīng)嚴(yán)格遵循《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》要求，對(duì)社會(huì)市場(chǎng)、行政部門(mén)存在的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案文件，進(jìn)行明確化、規(guī)范化的權(quán)屬管理。首先要針對(duì)不同行政部門(mén)海量的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息，引入集約化檔案管理模式，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)名稱(chēng)變更、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移等執(zhí)行活動(dòng)，進(jìn)行統(tǒng)一化的網(wǎng)絡(luò)管理。在現(xiàn)有權(quán)屬檔案管理技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，按照各區(qū)域房管局細(xì)化檔案保管期限、歸檔范圍等的要求，不斷完善房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的制度規(guī)范，以提高檔案搜集、歸檔與查詢(xún)效率。

2）加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案鑒定、銷(xiāo)毀工作。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案鑒定、銷(xiāo)毀工作的開(kāi)展，是對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)檔案進(jìn)行篩選、優(yōu)化管理的主要方式。各級(jí)房管行政部門(mén)，應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》要求， 制訂房地產(chǎn)權(quán)籍檔案鑒定工作、銷(xiāo)毀范圍的規(guī)定。針對(duì)抵押權(quán)登記注銷(xiāo)滿(mǎn)5年、查封登記解封滿(mǎn)5年的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，列入鑒定、銷(xiāo)毀的執(zhí)行程序中，同時(shí)還要建立房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的電子登記簿、電子分類(lèi)列表，以便于不同管理人員的隨時(shí)查找和使用。

3）利用網(wǎng)絡(luò)手段彌補(bǔ)房產(chǎn)檔案管理不足。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，已經(jīng)成為新時(shí)代數(shù)字化檔案管理的大勢(shì)所趨。利用大數(shù)據(jù)及云計(jì)算技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)多媒體服務(wù)平臺(tái)，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息，包括文字、圖像、表格、聲音和視頻等各種檔案資料，進(jìn)行細(xì)化分類(lèi)、處理與整合，按照數(shù)字化云服務(wù)平臺(tái)的管理模式，提高房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的有效性、使用率。

4 結(jié)語(yǔ)

面對(duì)數(shù)量龐大、重要數(shù)據(jù)信息較多的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記、交易、轉(zhuǎn)移、變更等業(yè)務(wù)的檔案管理，可以及時(shí)掌握區(qū)域房地產(chǎn)的增減、變動(dòng)情況，以及為多種房產(chǎn)業(yè)務(wù)的辦理、處理提供支持。