關于房地產企業(yè)財務分析的幾點思考
——基于C房地產企業(yè)分析

■ 王 戈

（中國房地產開發(fā)集團有限公司）

1 引 言

美國南加州大學教授WaterB.Meigs認為，財務分析的本質在于搜集與決策有關的各種財務信息，并加以分析與解釋的一種技術。財務報表所列示的各類金額，如果孤立地看，并無多大意義，必須與其他數據相比較，才能轉化為有用的信息。這種比較不僅僅是簡單比大小，而要通過數字看經營本質，這才是財務分析在經營管理、投資決策中的價值。

2 財務分析的主要內容及方法

狹義財務分析就是以財務報表和其他資料為依據和起點，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的財務狀況、經營成果和現金流量狀況的過程。財務分析具有承上啟下的作用，是評價過去的經營業(yè)績，衡量現在的財務狀況，預測未來的發(fā)展趨勢。

盡管不同企業(yè)的經營狀況、經營規(guī)模、經營特點不同，但財務分析的內容主要包括企業(yè)的償債能力、盈利能力、運營能力、成長能力和綜合能力分析等五個方面。常用的報表分析方法有比較分析法、比率分析法、因素分析法等。這些分析方法是手段，不是目的，在具體使用中要靈活搭配使用，才能更到的達到分析目的。

3 C房地產企業(yè)財務分析曾存在的問題

C房地產企業(yè)各種各樣的財務分析占據了財務人員大量的時間和精力，但這些分析能否為公司經營提供決策支持，通過仔細剖析，發(fā)現公司之前的財務分析工作存在如下問題：

3.1 財務分析不夠深入，以數論數

財務分析源于各類基礎報表，但僅僅基于報表是不夠的。C公司之前更多的財務分析僅僅是對歷史數據的解釋說明，或者簡單按照公式計算指標的變動，就數論數。一方面分析時，僅停留在一級數據表面，不能層層分解，挖掘到底；另一方面忽略了指標與指標之間的關聯(lián)性；第三未能真正與公司業(yè)務結合，深入分析，發(fā)現并解決企業(yè)經營問題。不同業(yè)務，指標分析的重點不同，同一指標的合理值也不同。

此外，C房地產企業(yè)之前的財務分析更多的是企業(yè)自己與自己比較，缺乏與同行業(yè)標桿企業(yè)的對標，未能通過對標找到自己與優(yōu)秀房企的差距，進而進行改善。

3.2 忽略了資產負債表時點數據的構成分析

實際工作中，針對資產負債表的分析，通常采用期末與期初的變動分析、報表項目的結構分析；針對利潤表及現金流量表，一般是本期與上年同期的同比分析。公司更加偏重盈利方面的分析，缺忽略了資產負債表時點數據的分析。

資產負債表時點數據的構成分析對于某一時點了解企業(yè)資產質量及負債構成具有重要的意義。通俗講，就是自己有哪些家底，這些家底值不值錢，能否迅速變現、是否已經貶值；自己有哪些債務，哪些是不需要償還的軟性負債，哪些必須償還。雖然每年審計報告附注會對公司整體財務狀況進行說明及披露，但是這種附注更多強調結果，未能反映原因，而原因才是助力領導決策最重要的信息。只有自己更了解自己。尤其當公司更換領導、接受新的資產或者子企業(yè)，這種分析顯得尤為重要。

3.3 財務分析語言晦澀，不便于領導理解使用

財務分析中涉及大量比率指標和專業(yè)術語，對計算形成的指標結果，財務人員通常也僅進行簡單描述。而財務分析的使用人多為非財務專業(yè)的公司領導，受專業(yè)限制，并不具備相應的財務知識，如果財務人員生硬的將這種充滿晦澀語言的報告提供給他們，他們會因看不懂分析內容而失去閱讀興趣，進而財務分析也失去價值，僅僅是財務人員例行公事產生的產物。

4 提升財務分析的對策要點

基于C房地產企業(yè)財務分析存在的上述問題，財務人員在實踐中進行深入思考和改進，分析原因，各個擊破，找到改進對策，并且在不斷實踐中，總結出如下分析要點。

4.1 從整體視角而言

（1）財務分析需基于公司業(yè)務分析。財務分析本質上是為了公司分析，故必須基于公司分析。正如巴菲特所說，財務分析只是起點，而不是終點，只有將財務分析和公司業(yè)務充分結合，這樣的分析才有價值，才有血有肉。

（2）財務分析要基于分析目的。財務分析的方法與分析工具眾多，具體應根據分析者的目的而定。不同的場景和目的下，財務分析的思路和側重點也必然有所不同。從分析目的考慮，如果想知道企業(yè)的資產質量，通常采用構成分析；如果想知道某類報表項目或者指標的變化趨勢，通常采用比較分析；如果想知道哪個因素對財務指標的影響更為敏感，通常采用因素分析法。從使用主體考慮，債權人更關注企業(yè)的資產變現及償還能力；投資人（股東）更關心企業(yè)的獲利能力及長期發(fā)展趨勢；經營者則關心企業(yè)的經營管理水平及經營目標完成情況。

4.2 從具體分析方法視角而言

（1）指標分析要一探到底。房地產企業(yè)的財務報表有其獨特性。分析時要抓住重要的項目，猶如剝繭，層層深入。比如房地產開發(fā)企業(yè)資產總額中，存貨占比很高，那么在對存貨分析時，不能僅僅說存貨金額多少，占資產總額多少，而要進一步分析開發(fā)成本和開發(fā)產品；然后再繼續(xù)分解為：土地儲備、在建已售、在建未售、完工已售、完工未售，這五項中，需重點進一步分析的是在建未售、完工未售。這兩項應該繼續(xù)按照項目、業(yè)態(tài)進行拆分，找到未銷售掉的原因，是因未取得預售證，還是單純存在滯銷?？傊ㄟ^對存貨的深入分析方可為公司領導及營銷部門提供信息支持。

（2）重視同行不同企業(yè)間的對標分析。通過對標分析，可以從某類報表項目或者指標中看出同一行業(yè)不同企業(yè)之間會計政策和估計的差異。比如通過對標分析會發(fā)現，同樣是房地產開發(fā)類企業(yè)，應收賬款的占比情況差異較大，這體現了不同房企銷售收入確認的具體條件不同，有的企業(yè)銷售款項100%收到后，才會確認收入，有的企業(yè)則通過信用評估后達到50%回款并交付后，就確認收入。通過對標可以發(fā)現不同企業(yè)承擔風險的能力及自己所處的位置，可以更好的決策未來。

（3）關注不同指標之間的聯(lián)系。世界是千絲萬縷的，財務分析也同樣如此，單純一個指標得出的結論，往往不是真實的，需要通過其他指標來進一步判斷和印證。

例如：在償債能力分析中，對于房地產企業(yè)而言，資產負債率低的企業(yè)，是否一定好，相反高資產負債率的企業(yè)，是否一定不好？這需要用“有息負債 /總資產”及有息負債率（有息負債/負債總額）進一步分析，其實后面兩個指標是更有價值的負債率，避免了預收賬款、應付賬款等軟性債務對資產負債率指標的干擾。如果資產負債率高，但是“有息負債 /總資產”及有息負債率很低，說明企業(yè)利用上下游企業(yè)無息負債的能力很高。

（4）關注特殊事項對分析數據的影響。

①關聯(lián)交易。財務分析時要關注關聯(lián)交易對報表分析結果的影響。通過對關聯(lián)交易的具體分析，判斷企業(yè)的盈利能力在多大程度上依賴于關聯(lián)企業(yè)，判斷企業(yè)的盈利基礎是否扎實，利潤來源是否穩(wěn)定。

②非主營業(yè)務利潤。財務分析時要關注非主營業(yè)務利潤對報表分析結果的影響。如果企業(yè)的收入、利潤主要來源于其他業(yè)務利潤、投資收益、補貼收入、營業(yè)外收入等事項，需要分析和評價企業(yè)利潤來源的穩(wěn)定性。對于房地產企業(yè)，不應當以這類非主營業(yè)務利潤為主，除非和當地政府有協(xié)議，比如土地成本高或者因安置房的存在，營業(yè)毛利不高，但政府承諾后期通過稅收返還彌補之前的利潤缺失，C房地產企業(yè)所屬的項目公司就存在這種特殊情況。只有經過仔細剖析，才能得出正確的分析結果。

（5）需要將財務分析結果轉化為經營術語。財務分析主要是用來讓非財務人士閱讀的，財務分析的過程可以復雜，但是形成結論時，要將分析結果轉化為通俗易懂的經營術語。這就要求財務人員一定要了解業(yè)務，不須精通但至少對業(yè)務運作的基本流程和分析使用者的需求等要有所了解，在分析前、分析過程中充分了解分析使用者的真正需求，這樣編制財務分析時才能有的放矢，不能只站在財務的角度紙上談兵。

5 結 語

綜上所述，財務分析就是要透過現象看到本質，找到問題真正所在并進行解決。真正好的財務分析對于企業(yè)的發(fā)展至關重要。財務人員需要不斷思考，不斷加強財務分析與企業(yè)經營的有效融合，不斷提供對企業(yè)經營有價值的通俗易懂的分析報告。