中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的思考

■姚傳永

（祥瑞國(guó)際控股集團(tuán)股份有限公司）

1 企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的目的和作用

全面預(yù)算管理是企業(yè)管理中的一個(gè)有效管理工具和管理手段，可以分解戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)施過(guò)程控制，進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)和激勵(lì)。目的在于以預(yù)算、控制、協(xié)調(diào)、考核為手段，管理企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（1）明確目標(biāo)，實(shí)施全面預(yù)算管理可以促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。預(yù)算的編制以目標(biāo)分解和量化為手段，不僅明晰了一定時(shí)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)，而且指明了各部門(mén)具體任務(wù)目標(biāo)和工作方向，使公司全體人員清晰地了解整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，了解自己在實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)中的作用和擔(dān)當(dāng)，結(jié)合激勵(lì)機(jī)制更充分調(diào)動(dòng)員工主觀能動(dòng)性，積極地為完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而努力。

（2）協(xié)調(diào)工作，預(yù)算圍繞著公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，把從投資測(cè)算、拿地、整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度、目標(biāo)成本控制、銷售去化、資金回籠整個(gè)企業(yè)各方面的工作嚴(yán)密地組織起來(lái)。由于預(yù)算編制是從業(yè)務(wù)單位開(kāi)始，從下至上逐級(jí)匯總，經(jīng)過(guò)上下反復(fù)論證而達(dá)成的，因此，預(yù)算能使企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)、各環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)，通力合作，提高效率，從而使企業(yè)通過(guò)全面預(yù)算管理形成一個(gè)緊密協(xié)調(diào)運(yùn)行的有機(jī)整體。

（3）全面控制，預(yù)算控制分為事前控制、事中控制和事后控制，預(yù)算控制的目的是為充分發(fā)揮有效資源的協(xié)同性和有效性。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，保證預(yù)算的執(zhí)行。實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行比較，分析形成差異的內(nèi)外部原因，并及時(shí)采取整改舉措，消除薄弱環(huán)節(jié)，力爭(zhēng)預(yù)算目標(biāo)更好的完成。

（4）評(píng)價(jià)業(yè)績(jī)，預(yù)算是評(píng)價(jià)企業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中全流程工作成果的基本尺度，為企業(yè)對(duì)各部門(mén)考核提供了依據(jù)。在分析各部門(mén)實(shí)際偏離預(yù)算的程度基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行總結(jié)，劃清責(zé)任、評(píng)定業(yè)績(jī)、實(shí)行獎(jiǎng)懲，從而調(diào)動(dòng)各部門(mén)員工的工作積極性。

2 中小房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

根據(jù)實(shí)施全面預(yù)算管理中的業(yè)務(wù)實(shí)踐，中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理過(guò)程中體現(xiàn)的問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)：

2.1 對(duì)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的思想理念認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一、不全面、不深入

企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算的初期往往會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算比較重視，公司中個(gè)別部門(mén)或員工甚至認(rèn)為預(yù)算是財(cái)務(wù)或運(yùn)營(yíng)計(jì)劃部門(mén)的工作，停留在對(duì)預(yù)算指標(biāo)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)的層面，不能深入領(lǐng)會(huì)管理者實(shí)施全面預(yù)算管理的意圖，沒(méi)有深入和普及到全員范圍，在思想認(rèn)識(shí)上不全面不深入，從而離全面預(yù)算管理效果差距較。

2.2 預(yù)算管理的導(dǎo)向不明確

全面預(yù)算管理的特征之一是戰(zhàn)略性，它是公司戰(zhàn)略實(shí)施的保障與支持，它的作用是和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中有些企業(yè)較偏重預(yù)算編制時(shí)參考?xì)v史數(shù)據(jù)，預(yù)算管理的主線不突出。特別是在不同的宏觀政策情況下，是加快開(kāi)發(fā)快速去化回籠資金，還是嚴(yán)控成本以彌補(bǔ)預(yù)期市場(chǎng)緊縮可能造成利潤(rùn)損失，在預(yù)算管理的導(dǎo)向性不明確。甚或在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化時(shí)放松了對(duì)預(yù)算過(guò)程的控制，造成實(shí)際與預(yù)算目標(biāo)相去較遠(yuǎn)的現(xiàn)象。

2.3 保障全面預(yù)算管理有效運(yùn)行的體系不夠健全和完善

企業(yè)推行預(yù)算管理在行動(dòng)上的有所表示，但沒(méi)有強(qiáng)有力的組織保障，預(yù)算組織工作協(xié)調(diào)性不足；或在實(shí)施過(guò)程中，受到市場(chǎng)因素、調(diào)控政策等因素影響后使預(yù)算指標(biāo)的完成產(chǎn)生阻力，造成預(yù)算執(zhí)行隨意性大，調(diào)整不嚴(yán)謹(jǐn)，使預(yù)算管理失去權(quán)威性和嚴(yán)肅性，由于管理體系的缺失或不健全可能導(dǎo)致全面預(yù)算管理的效果大打折扣。

2.4 激勵(lì)機(jī)制不健全

全面預(yù)算是企業(yè)總體和戰(zhàn)略目標(biāo)的數(shù)量化和財(cái)務(wù)化，對(duì)企業(yè)管理層來(lái)說(shuō)是業(yè)績(jī)，但對(duì)廣大員工來(lái)講，意味著管理更嚴(yán)格和更多的付出。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算時(shí)沒(méi)有健全相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，員工工作的優(yōu)劣得不到客觀的反饋，做不到獎(jiǎng)優(yōu)懲劣，不利于調(diào)動(dòng)全體員工的積極性和主動(dòng)性。

3 改善中小房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)對(duì)策略

3.1 建立適合企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的軟環(huán)境

3.1.1 思想保障

企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理首先達(dá)成全體上下一致的認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一思想，體現(xiàn)到企業(yè)管理文化當(dāng)中，形成自覺(jué)貫徹預(yù)算管理習(xí)慣思維，各級(jí)管理人員率先垂范加強(qiáng)全面理論學(xué)習(xí)，企業(yè)通過(guò)各種方式宣講引導(dǎo)全體員工學(xué)習(xí)，熟悉和理解全面預(yù)算管理，形成全面預(yù)算管理上下一盤(pán)期的思想保障，這是順利開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全面預(yù)算管理的基本保障。

3.1.2 組織保障

中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算組織機(jī)構(gòu)可參照比較通行的做法，設(shè)置管理決策機(jī)構(gòu)、日常牽頭部門(mén)、具體執(zhí)行部門(mén)和考核評(píng)價(jià)部門(mén)。管理決策機(jī)構(gòu)居于整個(gè)預(yù)算體系中的核心領(lǐng)導(dǎo)位置，負(fù)責(zé)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃來(lái)審定年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和開(kāi)發(fā)計(jì)劃，確定預(yù)算編制指導(dǎo)思想、總體原則，審查各責(zé)任中心預(yù)算草案。牽頭和執(zhí)行部門(mén)負(fù)責(zé)組織和執(zhí)行預(yù)算編制、控制、協(xié)調(diào)、分析及信息反饋。

3.1.3 制度保障

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨新的市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境的挑戰(zhàn)，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施全面預(yù)算管理需要有法可依、有章可循。中小房地產(chǎn)企業(yè)在不同開(kāi)發(fā)進(jìn)度、不同商品房類型等多個(gè)項(xiàng)目并存時(shí)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、營(yíng)銷管理和工程管理多樣化的情況下，建立健全預(yù)算管理制度以保障預(yù)算的實(shí)施進(jìn)而通過(guò)預(yù)算管理為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供制度保障。這些制度包括預(yù)算相關(guān)的編制制度、預(yù)算調(diào)整授權(quán)、月度分例會(huì)制度、績(jī)效考核制度、內(nèi)控制度等。

3.1.4 體系保障

全面預(yù)算管理體系包括：①預(yù)算工作程序，一般的程序是決策機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略任務(wù)，召開(kāi)啟動(dòng)會(huì)，下達(dá)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)過(guò)從上而下，由下而上，上下結(jié)合過(guò)程，擬定預(yù)算草案，預(yù)算審批下達(dá)，控制執(zhí)行，跟蹤分析反饋，責(zé)任中心考核預(yù)算。②預(yù)算編制方法和預(yù)算內(nèi)容，重點(diǎn)考慮編制預(yù)算基于的外部市場(chǎng)條件、內(nèi)部資源條件，以銷售預(yù)算為起點(diǎn)，內(nèi)容有業(yè)務(wù)預(yù)算、投資預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算。③預(yù)算執(zhí)行與跟蹤監(jiān)控，由各責(zé)任部分負(fù)責(zé)執(zhí)行預(yù)算，財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行預(yù)算跟蹤控制，通過(guò)預(yù)算分析會(huì)進(jìn)行跟蹤反饋。④根據(jù)授權(quán)體系和市場(chǎng)環(huán)境變化啟動(dòng)預(yù)算調(diào)整機(jī)制。

3.1.5 機(jī)制保障

預(yù)算的監(jiān)控和考核是全面預(yù)算管理的重要環(huán)節(jié)，預(yù)算的編制只是企業(yè)全面預(yù)算管理的開(kāi)端，要想充分發(fā)揮其作用，體現(xiàn)其管理職能，發(fā)揮其管理效益，必須對(duì)執(zhí)行結(jié)果有前明確的跟蹤、考核與評(píng)價(jià)，及時(shí)兌現(xiàn)，以提高員工主動(dòng)性和積極性，激勵(lì)機(jī)制是實(shí)施全面預(yù)算管理不可或缺的保障。

3.2 移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)的不斷創(chuàng)新加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理對(duì)信息化條件和環(huán)境的需求度日益提高，信息系統(tǒng)的支持是應(yīng)對(duì)和解決全面預(yù)算管理效率的重要策略。企業(yè)應(yīng)盡可能運(yùn)用ERP系統(tǒng)，整合信息流達(dá)到業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)融合；通過(guò)OA系統(tǒng)提高自動(dòng)化辦公水平和合同評(píng)審效率，為全面預(yù)算管理提供信息化和自動(dòng)力環(huán)境支持。

3.3 建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范體系

房地產(chǎn)作為資金密集行業(yè)，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，同時(shí)受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響較大，是政策導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)。在全面“營(yíng)改增”后的稅務(wù)環(huán)境下，在當(dāng)前國(guó)家“房住不炒”的調(diào)控政策下，中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理要注重防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的揭示和防范需要企業(yè)建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系，全面預(yù)算是內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，內(nèi)部控制措施要依靠全面預(yù)算來(lái)落實(shí)。

結(jié) 語(yǔ)

全面預(yù)算管理作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)代化管理的重要工具之一，在房地產(chǎn)企業(yè)流程式的開(kāi)發(fā)管理中具有更突出的現(xiàn)實(shí)意義，房地產(chǎn)企業(yè)在完善的軟硬環(huán)境中實(shí)施全面預(yù)算管理并持續(xù)應(yīng)用，結(jié)合企業(yè)自身開(kāi)發(fā)特點(diǎn)對(duì)預(yù)算體系不斷完善優(yōu)化，使運(yùn)用這一管理工具的水平螺旋上升式改善提高，能幫助企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，將會(huì)給企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展提供管理保障和支持。