鐘汶珊

摘 要：隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)高企，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題越發(fā)得到社會(huì)的關(guān)注。本文從小產(chǎn)權(quán)房的概念出發(fā)，分析小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的癥結(jié)，嘗試提出解決辦法。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;房?jī)r(jià)高;解決辦法;物權(quán)法

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題開始凸顯，其中，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題得到越來(lái)越多人的關(guān)注。小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，體現(xiàn)了制度變遷以及自發(fā)的產(chǎn)權(quán)演進(jìn)過(guò)程，其產(chǎn)生有著固有的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和制度背景。所以，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，甚至社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有著重要的影響。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概述

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，卻向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員出售的房屋住宅，由于未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”或“小產(chǎn)權(quán)房”。行業(yè)人員指出，“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象屢見不鮮，是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民自己的宅基地或農(nóng)村集體用地上建設(shè)的，從規(guī)劃、施工建設(shè)到銷售，未經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)，成本低廉，利潤(rùn)豐厚。

隨著中國(guó)城市化加快，城市人口驟增，房屋價(jià)格走高，城市人口對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的需求也越來(lái)越大。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，在某種程度上，滿足了市場(chǎng)快速發(fā)展下的多元化需求，多方主體利益的一致，也催生了大量小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。

二、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題癥結(jié)

即使小產(chǎn)權(quán)房在某種程度上可以緩解城市住房壓力，但是小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)也帶來(lái)了許多問(wèn)題。

第一，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有法律的保護(hù)和認(rèn)可，國(guó)家有關(guān)部門的監(jiān)管的缺失，導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房在各個(gè)環(huán)節(jié)都容易產(chǎn)生糾紛，如建設(shè)、銷售、售后等環(huán)節(jié)。因此，小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量無(wú)法得到有效的保障，銷售、租賃中利益受損也無(wú)法得到法院的支持，小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)管理水平參差不齊。

第二，小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，土地的所有權(quán)是歸屬村經(jīng)濟(jì)合作社或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社。因此，小產(chǎn)權(quán)房的這種性質(zhì)決定了無(wú)法保障每個(gè)村民的權(quán)益。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)主要有兩種形式，一是開發(fā)商和集體經(jīng)濟(jì)組織合作，一種是集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)。在建設(shè)、銷售的過(guò)程中，當(dāng)村民個(gè)人利益與集體利益存在矛盾時(shí)，往往導(dǎo)致村民個(gè)人的利益被損害，個(gè)人意愿得不到充分尊重。因此，保障弱勢(shì)村民的合法權(quán)益，是解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不可回避的問(wèn)題之一。

第三，小產(chǎn)權(quán)房導(dǎo)致耕地流失。隨著小產(chǎn)權(quán)房的走俏，越來(lái)越多的人關(guān)注到其短期內(nèi)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致越來(lái)越來(lái)多集體經(jīng)濟(jì)合作社無(wú)視客觀條件，無(wú)視法律規(guī)定，占用農(nóng)田用途的土地用以開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，從而加劇了耕地流失的嚴(yán)重程度，威脅糧食安全，社會(huì)穩(wěn)定。

第四，國(guó)家法律規(guī)定。

我國(guó)《民法通則》71條明確規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有權(quán)人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！薄段餀?quán)法》中39條規(guī)定“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利?！?第59條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，數(shù)以本集體成員集體所有?！钡?0條規(guī)定：“屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組代表集體形式所有權(quán)。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織形式所有權(quán)?！庇纱丝梢?，村民對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房是擁有所有權(quán)的，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的買賣屬于合法行為，買賣合同應(yīng)該認(rèn)定有效。

我國(guó)《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！庇纱丝梢?，我國(guó)《土地管理法》明確從農(nóng)民集體所有的土地使用的角度禁止小產(chǎn)權(quán)房的存在。

三、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決辦法

小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的根本原因在于國(guó)家法律與城市居民住房需求之間的矛盾。由于城市居民無(wú)法承擔(dān)城市的高房?jī)r(jià)，但是中國(guó)“安居樂業(yè)”傳統(tǒng)觀念加劇了人們對(duì)擁有屬于自己房子的愿望，因此，這是小產(chǎn)權(quán)房這種特殊形式的房屋類型出現(xiàn)和流行的重要原因。但是，國(guó)家現(xiàn)行的法律法規(guī)并不支持小產(chǎn)權(quán)房的存在。因此，可以從以下兩方面著手解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題：

第一，完善土地立法，實(shí)現(xiàn)土地確權(quán)。

1、以《憲法》精神為宗旨，以土地所有制作為切入點(diǎn)，在制度上完善土地所有制，明確集體所有制中“集體”的范圍，在制度上明確集體所有權(quán)的主題，明確集體土地所有者的有關(guān)權(quán)利，使得村民可以充分享受到土地非農(nóng)化過(guò)程中所帶來(lái)的的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2、完善土地管理的法律法規(guī)，建設(shè)統(tǒng)一城鄉(xiāng)用地市場(chǎng)機(jī)制。遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，逐漸實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地和集體土地的同價(jià)同權(quán)，促進(jìn)城市商品房?jī)r(jià)格及小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格的合理調(diào)節(jié)。

第二，優(yōu)化征地補(bǔ)償機(jī)制

1、遵從合理公平原則，在制度上明確征地補(bǔ)償?shù)氖芤嬷黧w。在我國(guó)的《土地管理法》中明確規(guī)定 當(dāng)國(guó)家征用的土地主體為村民和集體經(jīng)濟(jì)組織時(shí)，對(duì)于依法享有土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用的主體，除了其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用屬于村民所有以外，其余的補(bǔ)償主體都是集體經(jīng)濟(jì)組織。二是，明確征地的民事法律關(guān)系屬性，這應(yīng)當(dāng)是平等的商品交換關(guān)系，應(yīng)當(dāng)遵從自愿平等的原則以及等價(jià)有償?shù)脑瓌t。

2、優(yōu)化失地村民的安置措施，豐富征地補(bǔ)償方式。建立可以滿足不同主體現(xiàn)實(shí)需求的多元化的征地補(bǔ)償機(jī)制，主要從以下兩方面考慮：一是，對(duì)于以土地作為主要生活來(lái)源的村民，由于土地是他們主要的生活資源，因此可以考慮給以替代土地作為補(bǔ)償。二是，對(duì)于不以土地作為主要生活來(lái)源的村民，如已進(jìn)城務(wù)工但保留農(nóng)民身份的那部分村民，可以考慮征地補(bǔ)償費(fèi)入股或土地債券補(bǔ)償?shù)劝仓梅绞健Ｕ鞯匮a(bǔ)償方式應(yīng)當(dāng)充分考慮各方的需求，為失地村民提供穩(wěn)定有效的保障。

四、結(jié)語(yǔ)

小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中不容忽視的問(wèn)題，得到越來(lái)越多的關(guān)注。習(xí)近平總書記曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題，關(guān)系千家萬(wàn)戶切身利益，關(guān)系人民安居樂業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定”。因此，有效解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，才可以緩解房地產(chǎn)行業(yè)不穩(wěn)定的狀態(tài)，加快國(guó)家城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。因此，加快修訂不合時(shí)宜的法律法規(guī)法規(guī)、相關(guān)政策，加快土地改革進(jìn)程，優(yōu)化征地補(bǔ)償機(jī)制，從制度規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的解決方式，促使國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

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（中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院）