王維　劉學(xué)

【摘 要】以南京為例，從城市民宿發(fā)展的現(xiàn)況及背景、城市民宿特色化發(fā)展中所出現(xiàn)的問題，具體探究南京城市民宿的特色化發(fā)展。提出相關(guān)的建議及對策，促進(jìn)南京城市民宿的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】城市民宿;特色化發(fā)展

中圖分類號：F59 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1007-0125（2020）07-0215-02

城市民宿是隨共享經(jīng)濟(jì)應(yīng)運而生的產(chǎn)物，民宿完成了從分享私人房屋設(shè)計觀念到民宿主人創(chuàng)業(yè)對象身份的轉(zhuǎn)變。民宿具有與傳統(tǒng)酒店不同的特色和功能，是旅游業(yè)市場可開發(fā)的區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，在南京智慧民宿服務(wù)平臺上注冊登記并運營的南京民宿達(dá)到上百家。在空間上，基本選址在旅游景點附近。主城區(qū)特色民宿多采用客棧、酒店、旅舍的經(jīng)營模式。南京民宿的類型有賞景型、鄉(xiāng)野體驗型、溫泉型、古典體驗型、文藝體驗型和復(fù)合型等。南京城市民宿雖不及杭州或成都成熟，但南京豐富的自然人文旅游資源吸引許多外來游客，具有巨大的短期住宿市場，南京民宿針對其特色化進(jìn)行完善才能充分開拓潛在市場。

一、城市民宿發(fā)展的現(xiàn)狀及背景

政府層面承認(rèn)了民宿的合法性，然而，市場上大部分民宿處于灰色地帶。在我國，賓館、旅店等從事房屋出租的企業(yè)和個人，應(yīng)該要取得5本證照，分別由工商、環(huán)保、衛(wèi)生、公安、消防等部門頒發(fā)，包括營業(yè)執(zhí)照、特種行業(yè)許可證、環(huán)境衛(wèi)生許可證、公共衛(wèi)生許可證、公眾聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證等。[1]首先民宿規(guī)模限制其難以達(dá)到一般住宿業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，其次在民宿管理辦法中界定主要是鄉(xiāng)村地區(qū)。為了讓已經(jīng)存在的眾多民宿擺脫目前的非法經(jīng)營狀態(tài)， 普遍的做法是各地政府根據(jù)2013年發(fā)布的《中華人民共和國旅游法》的規(guī)定“城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民利用自有住宅或者其他條件依法從事旅游經(jīng)營， 其管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”自行頒布地方管理辦法。[2]民宿業(yè)作為一個具有商業(yè)空間的對象，其定價是民宿主人、消費者和國家都極其關(guān)心的問題。關(guān)于民宿的定價并沒有一個具體的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，一般都是各個出租者根據(jù)自己的一套規(guī)則定價，這當(dāng)中必然會滋生不少問題。南京城市民宿與成都等民宿業(yè)繁榮地區(qū)相比，平均定價偏高。具有競爭力的民宿在定價上有更大的空間，而目前市場上一些民宿定價過于隨意和盲目。失去獨特魅力的民宿缺乏競爭力，這并不等同于不追求民宿內(nèi)部各個功能的規(guī)范，應(yīng)追求民宿規(guī)范化。

二、南京城市民宿特色化發(fā)展中的問題

（一）政策方向及監(jiān)管問題

近年來，安全事故頻發(fā)，民宿建筑是否符合消防安全規(guī)范，民宿作為經(jīng)營對象，按照規(guī)定應(yīng)該有和其他經(jīng)營對象一樣的消防許可證，但是民宿本身難以取得證書，民宿業(yè)追求裝修，存在未知的消防安全隱患，相關(guān)部門難以處理，消費者的人身和財產(chǎn)安全潛藏威脅。現(xiàn)在社會發(fā)展，旅游人數(shù)增多，相應(yīng)對于安全要求也會更高。特別是一些單身女性在對民宿的選擇上將安全納為考慮因素之一。安保健全的民宿在眾多民宿中脫穎而出，增強(qiáng)其自身吸引力、競爭力。

1.由于民宿出于灰色地帶，國家相關(guān)部門難以征稅，變相的征稅是對其他住宿業(yè)態(tài)的一種沖擊和壓力。

2.基于各個城市民宿的具體情況，城市民宿沒有一個全國統(tǒng)一科學(xué)的規(guī)模指標(biāo)，地方出臺的管理和規(guī)范規(guī)模指標(biāo)難以統(tǒng)一，這是城市民宿無法避免的問題。民宿宣傳方面也缺乏具體的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度，沒有明確的監(jiān)管部門和方案。

（二）定價及過度營銷問題

1.民宿定價有失偏頗，消費者付出的價格與得到的服務(wù)不匹配。民宿定價應(yīng)由民宿檔次界定，然而目前大多由民宿主人的主觀意愿決定。與酒店較為完善的定價體系相比，民宿價格虛高。

2.民宿過度營銷。城市民宿主要依托平臺等網(wǎng)絡(luò)宣傳，其宣傳的真實性飄忽不定，有可能與消費者的預(yù)期產(chǎn)生很大的出入。利益的驅(qū)使下，網(wǎng)絡(luò)平臺助紂為虐，秩序紊亂。

（三）南京城市民宿自身吸引力問題

1.地域分布問題?？臻g分布不均，區(qū)域沒有做到很好的協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌發(fā)展，南京有11個城區(qū)，各個區(qū)的特色民宿數(shù)量不一，發(fā)展不均衡。

2.整體南京文化特色較弱。南京城市民宿本身普遍缺乏獨具特色的競爭核心。由于南京是一個包容的城市，具有多元化的特點，所以民宿在南京特色上“普遍性”弱些，更多的是“特殊性”。游客在體驗?zāi)暇┟袼薹?wù)時，還應(yīng)能感受到南京的文化和氣質(zhì)，然而很多特色民宿達(dá)不到這一點。

三、建議及對策

（一）管理完善

盡量將城市民宿趨于一個具體的全國統(tǒng)一科學(xué)的規(guī)模指標(biāo)。完善相關(guān)的稅收政策是維護(hù)民宿業(yè)態(tài)公平競爭的體現(xiàn)。

關(guān)于網(wǎng)上預(yù)定民宿，應(yīng)規(guī)范預(yù)定流程及民宿入住流程。租金預(yù)訂對住宿者雖然便利，但關(guān)于雙方擅自取消預(yù)訂，也并沒有給雙方制定相應(yīng)的保護(hù)措施，存在一定的隱患。在入住的客人身份認(rèn)證問題上， 希望從短租的平臺入手，推出客人實名認(rèn)證，有相應(yīng)的錄音等保障措施。擁有相應(yīng)的信用機(jī)制， 約束房東及房客的行為。對監(jiān)管部門和措施的建立和完善，維護(hù)平臺秩序。逐漸形成檔次等級分類，一定程度上對于消費者選擇民宿、民宿管理起重要作用。

民宿本身應(yīng)該配備各種安全裝備，安全標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向酒店安全標(biāo)準(zhǔn)靠近。對于有特殊要求的旅游人員，例如單身女性、老人、兒童等這類群體應(yīng)提供更多的服務(wù)和一定的幫助。民宿的外在環(huán)境和內(nèi)在環(huán)境是民宿客人享受服務(wù)，身心獲得滿足的前提，不應(yīng)是民宿的特色，而應(yīng)是所有民宿的標(biāo)配。與真實服務(wù)不相匹配的定價需要民宿主人、平臺與管理機(jī)構(gòu)共同治理。民宿的整體風(fēng)格要與周圍環(huán)境統(tǒng)一，突兀的民宿風(fēng)格會讓消費者感到不適。民宿主人應(yīng)遵守職業(yè)操守，堅守道德底線，自覺維護(hù)民宿市場秩序，公平誠信經(jīng)營。

（二）對于南京城市民宿特色化競爭的建議

民宿比酒店更具煙火氣，民宿可以反映民宿主人的審美理念甚至精神世界，民俗風(fēng)格沒有特定模板，都是約定俗成的風(fēng)格，那就不能稱之為民宿。民宿與酒店的區(qū)別是其與酒店競爭的關(guān)鍵。然而南京城市民宿之間少有區(qū)別，民宿沒有獨屬于自己的生機(jī)，缺乏獨特魅力，這樣的民宿沒有長期持續(xù)健康發(fā)展的動力。浙江湖州莫干山民宿Anadu根據(jù)設(shè)計概念“跟自然相處，跟自我對話—在自然中找到自我”，主題相同，設(shè)計細(xì)節(jié)不同又相互呼應(yīng)，整個項目的重點是當(dāng)?shù)氐娜宋暮铜h(huán)境氛圍。而南京城市民宿缺乏的就是為民宿本身注入概念，沒有內(nèi)容和靈魂。

民宿不是簡單售賣生活氣息，消費者選擇民宿是為了感受另一種精致特別的生活風(fēng)格，而南京大部分民宿泛化，偶有一些概念新穎的民宿主題。南京城市民宿選址較為單一，隨著消費水平的提高，人們消費觀念改變，更加注重對民宿高品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的訴求。城市民宿的多類型不僅讓民宿在激烈的市場競爭中得以生存，也能在此行業(yè)迸發(fā)消費活力。除此之外，完備詳細(xì)的民宿等級分類對于消費者選擇民宿和民宿管理起到重要作用。給民宿主人施加心理壓力，競爭和比較會提高民宿行業(yè)的整體質(zhì)量。

四、結(jié)語

無論是民宿的安全標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)模指標(biāo)，還是稅收政策，需要民宿主人與相關(guān)機(jī)構(gòu)共同解決，能夠在現(xiàn)存的市場規(guī)則中找到民宿合適的位置，為其設(shè)置相關(guān)的法律法規(guī)，以期其他方面的完善。民宿定價應(yīng)該制定科學(xué)合理的規(guī)則。對平臺的規(guī)范和網(wǎng)絡(luò)宣傳與真實情況的一致性是對民宿公信力的維護(hù)，增強(qiáng)這個行業(yè)在旅游市場中的競爭力。避免民宿泛化，多類型的民宿更容易在激烈的市場競爭中立足。完備的民宿等級分類可以參考酒店等住宿業(yè)較為成熟的等級分類。注重民宿的選址與功能與周圍環(huán)境相統(tǒng)一，注重民宿給消費者的整體感覺，重視設(shè)計細(xì)節(jié)。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭曉萍，城市民宿行業(yè)合法化路徑探析[J].天津法學(xué)，2019，35（01），89-95

[2]唐凌.我國民宿發(fā)展與管理界定研究[J].北華大學(xué)學(xué)報，2017，18（02）：97-102.