周章凱

摘要：

宅基地房因其特有的身份性、無償性及無期限性、受法律的約束性等性質(zhì)，一般以集體的名義申請建造，夫妻離婚時極易與家庭共同財產(chǎn)進行混同，導(dǎo)致分割房產(chǎn)時爭議不斷。本文以房屋建造過程中不同法律主體為分類依據(jù)，梳理出離婚夫妻宅基地房產(chǎn)權(quán)分割的常見糾紛類型，并探討實務(wù)中的一般做法，以期對相關(guān)研究有所助益。

關(guān)鍵詞：宅基地房;房產(chǎn)分割;糾紛類型;小產(chǎn)權(quán)房

一、宅基地房概述

宅基地房，也就是農(nóng)村房，是建造在宅基地上的房屋及其附屬設(shè)施。宅基地的具體概念我國法律未明確規(guī)定，最早見于1962年通過的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》之中，現(xiàn)代漢語大辭典對其解釋為“家宅，房舍及田地”。而農(nóng)村房屋離不開房屋所依附的宅基地使用權(quán)。作為用益物權(quán)的一個種類，宅基地使用權(quán)以宅基地的使用價值為支配內(nèi)容，權(quán)利人獨立地享有該宅基地占有、使用和收益的權(quán)能。

基于此，建造在宅基地之上的宅基地房也具有其特有的性質(zhì)：（1）身份性。根據(jù)《憲法》規(guī)定，我國土地分為國家所有和集體所有兩種所有制。農(nóng)村土地屬于村民集體經(jīng)濟組織所有，村民僅享有土地使用權(quán)，即宅基地使用權(quán)的獲得是基于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份而產(chǎn)生的。根據(jù)《土地管理法》第8條第2款、第62條第4款以及《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶可申請一處宅基地，特定的宅基地僅限集體經(jīng)濟組織特定的成員享有使用權(quán)。也就是說，只要是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，在遵循“一戶一宅”原則的前提下，符合條件時都有權(quán)申請一處宅基地。（2）無償性及無期限性?；谡咭?guī)定，出于維護農(nóng)民利益、減輕農(nóng)民負擔(dān)的考慮，為了彌補歷年來土地改革所帶來的損失，國家為符合條件的農(nóng)戶及個人無償提供土地并允許其建設(shè)房屋及其他附屬配套設(shè)施，區(qū)別于以出讓方式取的國有土地使用權(quán)和有償?shù)霓r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。此外，不同于明確規(guī)定了城市建設(shè)用地使用權(quán)70年的期限，且法律對宅基地使用權(quán)通過繼承等繼受取得的方式?jīng)]有限制，農(nóng)戶可以長期使用宅基地。（3）受法律的約束性?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！鞭r(nóng)村房屋可以出賣、出租，但在轉(zhuǎn)讓房屋時宅基地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓受到嚴格的限制，現(xiàn)有法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)只能在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓而不得轉(zhuǎn)讓給外部成員，如果轉(zhuǎn)讓房屋就喪失了申請宅基地的資格。目前，在我國大部分地方?jīng)]有建立宅基地住房登記發(fā)證制度，農(nóng)民一般能獲取的便是《集體土地建設(shè)用地使用證》，若沒有該證，則房屋本身便是違法建筑，不具備通過訴訟方式進行分割的合法性基礎(chǔ)。

二、已取得權(quán)屬證書的宅基地房產(chǎn)權(quán)分割常見糾紛類型

因宅基地的取得大部分是由先輩申請或是由案件當事人家庭以戶的名義申請取得的，故有關(guān)宅基地房的分割糾紛大多建立在大家庭共同財產(chǎn)的基礎(chǔ)之上。在我國未建立宅基地房屋登記制度的前提下，難以確定宅基地房權(quán)屬，故分割時多有糾紛。

如上圖所示，以不同名義進行申報、不同出資人進行房屋建造均有不同情況，筆者對搜集的案例進行整理，常見的有以下幾種情形：

1.夫妻一方婚前以個人名義申請并建造，婚后夫妻雙方共同居住使用。若雙方無相反的財產(chǎn)約定，此時房屋產(chǎn)權(quán)明晰，屬于個人婚前財產(chǎn)，應(yīng)歸婚前建造房屋的一方所有。如果因婚前建房而產(chǎn)生的債務(wù)是用婚后共同財產(chǎn)償還的，那么得到房產(chǎn)的一方應(yīng)按償還債務(wù)總額的一半給另一方相應(yīng)的補償。

2.一方先輩申請宅基地房，婚后夫妻雙方共同居住使用。根據(jù)情況，可查詢土地主管部門的登記情況或者要求使用權(quán)人拿出土地產(chǎn)權(quán)證，以不動產(chǎn)登記簿的登記情況為準該宅基地房所有權(quán)，再行分割：（1）以先輩名義申請、先輩建造。此時，該宅基地房屬于先輩所有，夫妻離婚不能對其進行分割。（2）以先輩名義申請、夫妻建造。因夫妻參與該宅基地房的建造，離婚訴訟中夫妻可對該宅基地房屋中屬于雙方居住的部分進行分割，同時應(yīng)當給先輩及其他共同生活的家庭成員一定的居住空間。（3）以夫妻一方名義申請、先輩建造。又可分為一方先輩建造和雙方先輩建造兩種情形。因夫妻二人可使用資金的不足，父母進行補助，筆者認為類似于按揭房中父母幫忙償還貸款。因此若是己方先輩協(xié)助建造，除非明確表示該房產(chǎn)建造后是贈與夫妻雙方的，可以認定為是對自己子女建房上的資金支持即贈與，則該宅基地房屬于個人財產(chǎn)，離婚時不予分割。同理，若是對方先輩幫助建造，因為該房屋是以另一方子女名義申請的，對方先輩的出資是對自己子女的贈與，除非明確表示是贈與夫妻雙方的外。若是雙方先輩共同建造，因用于夫妻婚后共同居住，可認定為雙方先輩分別對自己子女的贈與，按照實際情況判歸一方所有，但需要對另一方作出相應(yīng)補償。（4）以夫妻一方名義申請、夫妻建造。該屋能否作為夫妻共同財產(chǎn)，主要看房屋是在婚前建造還是婚后建造。如果是婚前建造，一般視為對夫妻一方個人贈與，配偶無權(quán)分割。若是婚后建造，該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，雙方另有約定的除外。

3.以戶為單位進行報建，由家庭建造且共同居住使用。男女雙方締結(jié)婚姻關(guān)系后，女方進入男方戶口，以個人名義（通常是男方）申請并建造宅基地房一般視作以戶為單位進行的報建情況。此時，該宅基地房屬于整個家庭即一戶的共同財產(chǎn)。在夫妻離婚時，應(yīng)當首先確定夫妻共有財產(chǎn)的范圍，不能簡單地將一戶的共同財產(chǎn)默認為夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)當具體考慮戶中其他人是否有明確的出資行為，然后從中分割出屬于夫妻財產(chǎn)的相應(yīng)份額，離婚時對屬于夫妻財產(chǎn)的部分再進行分割。

三、未取得權(quán)屬證書的宅基地房產(chǎn)權(quán)分割常見糾紛類型

隨著我國城市化的擴展，城市土地資源日益稀缺，帶動城市房屋價格上漲，城市中低收入人群將目光投向農(nóng)村，同時隨著戶籍制度的改革，大量農(nóng)村人口涌向城市并取得落戶條件及相應(yīng)的社會保障，農(nóng)村出現(xiàn)大量閑置的宅基地，農(nóng)村土地的潛在價值逐步暴露。宅基地房的轉(zhuǎn)讓不再局限于村民集體經(jīng)濟組織之中，但因尚未改變土地用途而無法取得土地確權(quán)證書。此時法院一般不處理所有權(quán)，而只對房屋的居住或使用權(quán)作出處理。而對于已取得權(quán)屬證書的宅基地房，由于受到流轉(zhuǎn)的限制，不能通過拍賣、變賣的方式處理，在離婚案件中以判歸一方所有，同時給予另一方補償為主。

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（作者單位：浙江理工大學(xué)法政學(xué)院，浙江 杭州 310018）