深度變局下房地產(chǎn)的近憂和遠(yuǎn)慮

賴德華

摘要：我國房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入深度變局之中?！胺孔〔怀础笔侵醒雽υ摦a(chǎn)業(yè)的政策定位，去金融化和去工具化以后，傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)，必然去泡沫化，慢慢瘦身，理性回歸。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);深化改革;泡沫;回歸

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020）01-0041-43 收稿日期：2020-01-15

在全球經(jīng)濟(jì)、政治進(jìn)入百年未有之變局的大背景下，一切都在不斷變化。變化遵循量變質(zhì)變規(guī)律，漸變由淺入深，積累到一定時(shí)候就會突變。房地產(chǎn)業(yè)也不例外，正逐漸走向變化的深處。

1 巔峰過后必然下行

本人在2019年4月發(fā)表于《中國房地產(chǎn)》雜志的《變局中的樓市格局》一文中寫過下面兩段話：

“樓市高增長風(fēng)頭已過，預(yù)計(jì)17億平方米成年度峰值。高增長模式有兩個(gè)前提：一是市場需求在不斷增長，2018年（全國）商品房銷售面積已經(jīng)達(dá)到約17億平方米、銷售金額約15萬億元人民幣的市場規(guī)模，此前每一年都在放大。但到2018年中國城市居民人均面積已經(jīng)達(dá)到40平方米，在全世界排名第3，這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)很大很超前了。2019年中國城市化率會達(dá)到60%，雖然未來10年會到70%，但這個(gè)城市化進(jìn)程會變慢，而且進(jìn)城的農(nóng)民很多會住返遷房，或者申請公租房（租購又同權(quán)）。從人口統(tǒng)計(jì)分析可以看出，人口紅利下行，隨著棚戶區(qū)改造高峰的過去，購買商品房的需求會降低。2019年和今后的年度市場規(guī)模再擴(kuò)大的可能性小。二是高杠桿市場也過了。2018年是去杠桿，2019年為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)為穩(wěn)杠桿，從趨勢看，今后加杠桿的可能性也小。綜合以上各種因素判斷，2018年全國17億平方米左右銷售量預(yù)計(jì)成為年度規(guī)模峰值”。

“2018年全市新商品房銷售規(guī)模1158萬平方米左右，是贛州年度銷售量階段性峰值，如果高鐵開通前后的2、3年不能突破該數(shù)據(jù)，或今后沒有其他特大政策利好，這個(gè)數(shù)據(jù)將會成為歷史大頂，預(yù)計(jì)以后超越的幾率不大”。

2019年全國和贛州商品房銷售量同比都下降。這并非偶然的短期變化，而是趨勢性變化的端倪。

2019年12月26日，在某研究院主辦的2020中國經(jīng)濟(jì)形勢解析高層報(bào)告會上，重慶市原市長、第十二屆全國人大財(cái)經(jīng)委副主任、中國國際交流中心副秘書長黃奇帆一番演講指出：“2017年和2018年的17億平方米，大體就是中國房地產(chǎn)規(guī)模的天花板。預(yù)計(jì)到2030年，整體會降到10億平方米左右”。

按照黃奇帆的預(yù)測，未來10年中國房地產(chǎn)規(guī)模將下降40%。

登上珠穆朗瑪峰以后，未來只能下行。

放眼遠(yuǎn)望，“房住不炒”也是中央對該產(chǎn)業(yè)的政策定位，去金融化和去工具化以后，傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)，必然去泡沫化，慢慢瘦身，理性回歸。

2 縮量趨勢雖顯，但無近憂

從一般規(guī)律看，規(guī)模下行一段時(shí)間后，必然帶來價(jià)格下行。但中國房地產(chǎn)目前面臨的宏觀背景存在以下特點(diǎn)：一是全球經(jīng)濟(jì)周期步入晚期，全球整體利率已降至5000年來的最低水平。國際上不少國家執(zhí)行零利率甚至負(fù)利率，但中國國內(nèi)利率還遠(yuǎn)在0以上。資金流向市場利率高的國家，再加上人民幣強(qiáng)勢升值，中國應(yīng)該是國際資金流向的重要目標(biāo)地。這樣外資就會多起來。資金寬松，有利于資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定甚至上行。再則，國內(nèi)利率在此國際背景下難以獨(dú)善其身只能往下。利率下降，資產(chǎn)價(jià)格上漲。前幾次房價(jià)上漲都證明了這一點(diǎn)。二是房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，決定了中國經(jīng)濟(jì)目前離不開房地產(chǎn)。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)太廣太深，又是百姓的財(cái)富痛點(diǎn)。中央既不希望再炒房，也不希望房地產(chǎn)市場發(fā)生大幅波動影響國民經(jīng)濟(jì)安全，這是大基調(diào)。

2020年開年不久，消失幾年的買房補(bǔ)貼重出江湖。近日，湖南衡陽衡東縣、四川自貢市富順縣、四川達(dá)州市先后出臺樓市新政，對購房予以財(cái)政補(bǔ)貼。

他們敢于這樣做，是因?yàn)橹醒虢o了地方政府因城施策穩(wěn)定樓市的自主權(quán)。

今后的中國房地產(chǎn)市場，在“房住不炒”和“因城施策”兩種不同政策并存的背景下，出現(xiàn)有壓有保、“東邊太陽西邊雨”的情形或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

國家對房地產(chǎn)定調(diào)的核心就一個(gè)“穩(wěn)”字：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。這不難理解，只有樓市穩(wěn)了，經(jīng)濟(jì)才能穩(wěn)，社會也才能穩(wěn)，國家的各項(xiàng)發(fā)展目標(biāo)才能穩(wěn)中有進(jìn)。

以上兩個(gè)特點(diǎn)，對規(guī)模下行可能帶來價(jià)格下行的問題能起重要對沖作用，所以短期內(nèi)房價(jià)不會大起大落。

具體到贛州中心城區(qū)，由于歷年來住宅用地供應(yīng)不足，帶來新建商品住房長期供不應(yīng)求。供求關(guān)系和價(jià)值規(guī)律的作用，足以支撐今后住房價(jià)格穩(wěn)定甚至階段性上漲。

贛州各縣市場情況不一，主要看庫存。新建商品住宅庫存量大的地方，縮量之后價(jià)格會下降;反之，價(jià)格能大體穩(wěn)定甚至階段性上漲。

不管是贛州中心城區(qū)還是各縣，商業(yè)用房庫存面積都大，且還在滾雪球般不斷累積。除區(qū)位特別好的地段，商業(yè)用房總體上量和價(jià)只能趨勢性下降，不可逆轉(zhuǎn)。一鋪養(yǎng)三代的歷史已經(jīng)永遠(yuǎn)過去了。由于電商沖擊，這種下滑趨勢實(shí)際上從2014年就已經(jīng)開始了。

3 遠(yuǎn)慮：人口流向就是未來的風(fēng)口

大變局下，所有房企都在考慮如何應(yīng)對。

關(guān)鍵是紛繁復(fù)雜的大千世界，如何聚焦？

人類社會畢竟是由人組成的，因此，解決人類社會的所有問題，都應(yīng)該聚焦在“人”上。就房地產(chǎn)而言，即人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、消費(fèi)需求和人口流向變化，等等。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰近期演講指出：“中國60歲以上人的數(shù)量超過了未成年人”。

新十年的第一個(gè)人口問題是什么？老齡化。隨著壽命的延長與出生率的降低，2020年起，全球老年人口不僅超過未成年人，還將首次超過兒童人口。

進(jìn)入老齡社會，老年人會流向哪里？他們想要什么？

未來的人口流向，大致有以下三大主流方向：

第一，年輕人愛熱鬧，繼續(xù)涌向自己心目中的城市創(chuàng)業(yè)，求生存，謀發(fā)展。城市化率到70%左右還有約20年的發(fā)展期，所以，城市房地產(chǎn)仍有市場空間，只不過因?yàn)槿丝诔錾氏滦泻腿丝诶淆g化疊加，進(jìn)城人口規(guī)模的高峰整體上已過去了。2019年全國有400家左右房企死亡，今后房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度提高，競爭更加激烈，房企從單純的規(guī)模擴(kuò)張向產(chǎn)品提質(zhì)和服務(wù)優(yōu)化方面轉(zhuǎn)型升級。

第二，老年人喜靜，但不差錢。他們想回歸自然，天人合一，尋找山好、水好、空氣好的地方，比如大城市郊區(qū)、環(huán)境好的縣城或農(nóng)村，休閑度假式居住，養(yǎng)生養(yǎng)老，安度晚年，逆城市化流動。

巨大的老年人市場，已悄然出現(xiàn)。比如，森林康養(yǎng)，德國、日本已經(jīng)踐行幾十年，經(jīng)濟(jì)和社會效益均大獲豐收。

森林康養(yǎng)將是老年人市場乃至房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型“坐上火箭”的未來賽道。

中國在這方面剛剛起步，但已有“蜻蜓立上頭”。位于贛江源頭的石城森林溫泉小鎮(zhèn)，11平方公里大空間，千巒疊翠，生態(tài)王國，整體呈現(xiàn)“明月松間照，清泉石上流”的詩情畫意。這里有氟硅溫泉和弱堿偏硅酸生態(tài)礦泉等天然資源，規(guī)劃建設(shè)有仙俗合一的大水景、月亮橋下林中疊泉、森林度假酒店、溫泉養(yǎng)生中心、漂流、水樂園、生態(tài)農(nóng)莊、森林步道、方特樂園、大山名宿等，或?qū)⒊蔀樯挚叼B(yǎng)的未來范本。

除以上兩大流向外，還有介于兩者之間的階段性人口流向，那就是中產(chǎn)階級。

有專家預(yù)言，到2030年，全球80%的中產(chǎn)階級都將生活在包括中國在內(nèi)的亞洲。中國國內(nèi)的中產(chǎn)階級人數(shù)已達(dá)4億，超過美國總?cè)丝凇Ｕ嬲娜丝诖筅厔菁t利還是中產(chǎn)階級。

中產(chǎn)階級的生活模式，應(yīng)該介于年輕人和老年人之間。一般情況，該群體在城市居住打拼創(chuàng)業(yè)，節(jié)假日則和朋友或帶著一家人到環(huán)境好的地方走走看看。一張一弛，勞逸結(jié)合，候鳥式，享受生活，提升生活品質(zhì)。

旅游和度假作為新時(shí)期中產(chǎn)及以上階級的一種旅居生活方式，包含觀光、休閑及各種文娛體康養(yǎng)等消費(fèi)，追求健康和精神享受，逐漸成為主流。

在深度大變局下，跳出城市空間的局限，用更廣闊的視野，順著人口流向的路標(biāo)，搜尋一方凈土，在那里“種樹、種房、種文化”，打造既是世外桃源，又有人間煙火的理想生活環(huán)境。對接滿足中產(chǎn)以上階級及老年人需求：三避三養(yǎng)（避暑避霾避寒、養(yǎng)生養(yǎng)心養(yǎng)老+度假）。

人類一直以來都在追尋居?。ê镁樱┑奶焯谩Ｖ袊鴱墓糯睦献?、孔子和孟子到近十幾年的房地產(chǎn)大發(fā)展，西方從古希臘一直到近代的烏托邦和霍華德的“田園城市”理論，人類尋找理想的生活，以前從未止步，今后仍然不會止步，永遠(yuǎn)不會止步。

人多的地方，就有“財(cái)神爺”在微笑;“財(cái)神爺”（中產(chǎn)階層和老年人）多的地方，就是豬再次上天的風(fēng)口。