房屋全生命周期管理平臺建設(shè)的探索與實踐

柯軍欽 唐義德

摘要：從房屋的拿地、開工建設(shè)、上市交易、資金監(jiān)管、確權(quán)登記，到建成后的物業(yè)服務(wù)、裝修、轉(zhuǎn)讓，直至房屋的滅失注銷，實現(xiàn)對房屋的全生命周期信息化管理，所以打通不動產(chǎn)登記、住房公積金、民政、公安、稅務(wù)、工商、金融等部門的互聯(lián)互通和數(shù)據(jù)共享，進(jìn)一步提高工作效率，提升房屋管理水平和政務(wù)服務(wù)質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房屋;全生命周期;信息共享;大數(shù)據(jù)分析

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020）01-0070-73 收稿日期：2020-01-20

1 前言

自1998年實行住房制度貨幣化改革開始，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，在推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障人民安居樂業(yè)方面發(fā)揮了重要作用。然而，在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時，房屋管理部門的管理難度也隨之加大，也對政府的房屋管理能力提出了更高的要求。在“放管服”改革的深入推進(jìn)和實施之下，房屋管理部門除了精簡辦事流程之外，也開始在技術(shù)層面不斷改革創(chuàng)新，推進(jìn)與“互聯(lián)網(wǎng)+”的深度融合，加強(qiáng)信息技術(shù)手段在房屋管理上的應(yīng)用。

房屋全生命周期就是從房屋新建開始到房屋滅失的整個時間周期，往前可以延伸到土地供應(yīng)，往后可以延伸到房屋拆遷、再到土地平整的一個閉環(huán)。房屋全生命周期管理就是以信息化管理為核心，通過技術(shù)手段實現(xiàn)房屋數(shù)據(jù)的全面歸集，實現(xiàn)房屋管理數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，最終實現(xiàn)房屋管理的精細(xì)化和智能化。

以房屋全生命周期管理平臺為基礎(chǔ)，綜合應(yīng)用大數(shù)據(jù)思維，按照頂層設(shè)計的要求，形成“一張圖”的總體管理模式;應(yīng)用主數(shù)據(jù)庫管理統(tǒng)籌各階段業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)管理和共享，形成“一中心”的數(shù)據(jù)管理體系，全面推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+房管”建設(shè)，推動房屋管理的標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化和智能化，實現(xiàn)以圖管房、以房管業(yè)、以房管人，有效服務(wù)民生和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2 房屋全生命周期管理平臺的建設(shè)思路

從目前的現(xiàn)狀來看，所有與“房”有關(guān)的部門都有一套自己的系統(tǒng)，甚至是多套系統(tǒng)，這樣的若干系統(tǒng)之間不可關(guān)聯(lián)，各部門之間數(shù)據(jù)分散，標(biāo)準(zhǔn)不一，信息共享難度大，不能滿足全國一體化政務(wù)服務(wù)平臺建設(shè)的要求。在此背景下，房屋全生命周期管理平臺應(yīng)運(yùn)而生。

2.1 整合應(yīng)用數(shù)據(jù)，形成房屋資源數(shù)據(jù)庫

以基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)（GIS）為依托，以宗地、項目、樓棟、房屋為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，以圖文管理為切入點(diǎn)，利用先進(jìn)的GIS技術(shù)，將房屋相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸集。此外，通過數(shù)據(jù)共享交換平臺，將各部門間已有的房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配、對接、清洗和整合，形成房屋資源數(shù)據(jù)庫，為實現(xiàn)房屋數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和共享應(yīng)用打好數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

2.2 打破數(shù)據(jù)壁壘，加強(qiáng)信息共享

以地圖為載體，以時間為橫軸，以宗地、項目、樓棟、房屋為基礎(chǔ)，基于BS和GIS互聯(lián)網(wǎng)框架，實現(xiàn)集房屋管理部門、不動產(chǎn)登記部門、住房公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)、建筑單位、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、金融機(jī)構(gòu)等于一體的多方共同參與的房屋全生命周期管理平臺。通過政府內(nèi)網(wǎng)或者專網(wǎng)等方式，打破“業(yè)務(wù)孤島”和“信息孤島”，加強(qiáng)各部門間的業(yè)務(wù)銜接。

2.3 提升房屋管理水平和服務(wù)質(zhì)量

以房屋為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，記錄與房屋相關(guān)的所有信息，形成一個有效的房屋信息數(shù)據(jù)鏈，不僅加強(qiáng)了政府對于房地產(chǎn)市場的管控，更方便了老板姓辦事，提升了政府的工作效率和服務(wù)質(zhì)量。

3 房屋全生命周期管理平臺的探索與實踐

2018年11月，青海省上線房產(chǎn)交易監(jiān)管平臺和房產(chǎn)交易監(jiān)測平臺，2019年10月1日上線房屋交易服務(wù)平臺，三大平臺并駕齊驅(qū)、互聯(lián)互通，共同實現(xiàn)房屋的全生命周期管理，并實現(xiàn)了與工商、稅務(wù)、發(fā)改委、不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)交易、住房公積金、銀行、民政、公安等部門的對接，基本上能夠保證與房產(chǎn)相關(guān)部門數(shù)據(jù)的取入和共享，見圖1。

3.1 房產(chǎn)交易監(jiān)管平臺

房產(chǎn)交易監(jiān)管平臺主要包括商品房/存量房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、保障房交易管理系統(tǒng)、抵押交易管理系統(tǒng)、房屋租賃網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、項目管理系統(tǒng)、資金監(jiān)管系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、信用管理系統(tǒng)。房產(chǎn)交易監(jiān)管平臺通過數(shù)據(jù)交換共享，和其他涉房部門的數(shù)據(jù)進(jìn)行對接共享，形成房屋資源數(shù)據(jù)庫。以房屋樓盤表為基礎(chǔ)，記錄房屋從產(chǎn)生到滅失的全過程，包括房屋拿地開工建設(shè)、項目建設(shè)進(jìn)度匯報、商品房/存量房交易及網(wǎng)簽備案、房屋租賃、資金監(jiān)管等。其中信用管理平臺實現(xiàn)了對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的信用評價管理，對失信企業(yè)進(jìn)行記錄，推進(jìn)企業(yè)誠信建設(shè)。

3.2 房產(chǎn)交易服務(wù)平臺

房產(chǎn)交易服務(wù)平臺包括網(wǎng)上政務(wù)大廳、信用評價公示、房源發(fā)布和房源展示、房屋交易進(jìn)度查詢、信息評價管理、信用排行管理等子系統(tǒng)。以PC版、APP和微信小程序三種形式，統(tǒng)一向社會提供房源信息發(fā)布及查詢、在線房屋合同簽約及備案預(yù)約、交易資金監(jiān)管、從業(yè)企業(yè)及從業(yè)人員信息查詢、住房公積金信息查詢等便民服務(wù)功能，同時通過人臉識別技術(shù)、房源自動核驗+房源人工核驗方式、電子簽名、信用管理制度等手段保障線上房源信息的真實性和中介機(jī)構(gòu)誠信從業(yè)，并同步實現(xiàn)房屋交易與不動產(chǎn)登記、稅務(wù)、民政、住房公積金等關(guān)聯(lián)部門數(shù)據(jù)共享，見圖2、圖3。

3.3 房產(chǎn)交易監(jiān)測平臺

房產(chǎn)交易監(jiān)測平臺包括“一張圖”監(jiān)測、地區(qū)大屏滾動監(jiān)測、房產(chǎn)交易監(jiān)測預(yù)警、住建部統(tǒng)計報表、審批進(jìn)度監(jiān)測、企業(yè)異常行為監(jiān)測、房價走勢監(jiān)測等功能。在房產(chǎn)交監(jiān)管平臺和房產(chǎn)交易服務(wù)平臺數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，結(jié)合大數(shù)據(jù)分析，可實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場全方位的監(jiān)測，并且可將數(shù)據(jù)分析結(jié)果通過直觀化的報表、直方圖、柱狀圖、餅狀圖等形式呈現(xiàn)出來。例如：通過時間段設(shè)置，可以展示某一時間段內(nèi)房屋的交易價格及走勢和房源銷售等情況;根據(jù)監(jiān)管需要，可以對重點(diǎn)項目進(jìn)行監(jiān)管，對項目進(jìn)展異常情況及時預(yù)警，見圖4、圖5。

4 房屋全生命周期管理平臺建設(shè)中的問題

青海省的房屋全生命周期管理平臺已經(jīng)投入使用一年多，總體運(yùn)行平穩(wěn)，實現(xiàn)了全省范圍內(nèi)的統(tǒng)一房屋交易管理，但在整個平臺建設(shè)的過程中，也遇到了很多很問題。

一是數(shù)據(jù)統(tǒng)計難度大。截至目前，全國范圍內(nèi)的房地數(shù)據(jù)統(tǒng)計難（新建城區(qū)除外），歷史數(shù)據(jù)錯綜復(fù)雜，相關(guān)數(shù)據(jù)缺失等，導(dǎo)致數(shù)據(jù)統(tǒng)計難度大。

二是標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，數(shù)據(jù)整合難度大。房屋管理涉及的部門眾多，且部門之間并未采用統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)分散、冗余的情況嚴(yán)重，增加了數(shù)據(jù)清理和整合的難度。

三是信息安全要求更高。房屋全生命周期管理平臺是通過信息化技術(shù)實現(xiàn)房屋管理的優(yōu)化，在技術(shù)平臺和數(shù)據(jù)應(yīng)用上面臨著許多實現(xiàn)難題。比如在平臺的安全機(jī)制、應(yīng)用訪問控制、數(shù)據(jù)安全保護(hù)、隱私安全等方面，都需要進(jìn)行全方位的安全管控。

針對上述存在的問題，不僅需要各地方的管理部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)對接、數(shù)據(jù)利用和數(shù)據(jù)共享。與此同時，相關(guān)軟件的開發(fā)者也要重視網(wǎng)絡(luò)安全問題，在通過技術(shù)手段打通部門間數(shù)據(jù)壁壘和信息壁壘的同時，也要通過大數(shù)據(jù)管理平臺，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一認(rèn)證、審計監(jiān)控、數(shù)據(jù)脫敏以及異常行為監(jiān)測預(yù)警，確保數(shù)據(jù)的安全、準(zhǔn)確、可靠。

5 房屋全生命周期管理的應(yīng)用前景

在“放管服”改革和優(yōu)化營商環(huán)境的背景下，房屋全生命周期管理平臺具有廣闊的應(yīng)用前景。建立一個集項目管理、房產(chǎn)測繪、房地數(shù)據(jù)采集及分析、市場交易、權(quán)屬登記等各業(yè)務(wù)系統(tǒng)為一體的房屋管理平臺，全面實現(xiàn)對房屋從規(guī)劃建設(shè)到滅失注銷等各個環(huán)節(jié)信息的全生命周期管理，不僅可以對我國的房地數(shù)據(jù)進(jìn)行全面的統(tǒng)計分析，提高房屋管理水平，同時在房屋信息查詢、房地產(chǎn)市場監(jiān)測等方面也可以發(fā)揮重要作用，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展提供有力的保障和支撐。