淺議存量房自助網(wǎng)簽備案

馬騰

摘要：存量房交易市場蓬勃發(fā)展，未來越來越多的城市將步入存量房時代，這也對現(xiàn)行的存量房交易網(wǎng)簽服務模式提出了更高的要求。為進一步規(guī)范和加強存量房網(wǎng)簽備案工作，提高存量房網(wǎng)簽備案服務水平，將人臉識別、信息共享等技術手段與網(wǎng)簽服務相融合，將是存量房交易網(wǎng)簽服務發(fā)展的新方向。

關鍵詞：存量房交易;買賣合同;自助網(wǎng)簽備案

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）03-0053-55 收稿日期：2020-02-15

2019年8月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）?！兑?guī)范》提到房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)應通過與自然資源、公安等部門聯(lián)網(wǎng)，通過人臉識別、信息共享等手段，自動核驗交易當事人和房屋是否具備房屋網(wǎng)簽備案條件，并配置自助辦理設備，實現(xiàn)自助終端設備辦理和業(yè)務窗口辦理并行。無錫市房屋交易管理中心緊跟時代發(fā)展新形勢，研發(fā)建設了無錫市存量房自助網(wǎng)簽備案一體機。

1 存量房自助網(wǎng)簽備案一體機的適用條件

目前，存量房交易存在兩種模式，一種是由中介機構促成，另一種則是不通過中介機構，由交易雙方自行成交。存量房自助網(wǎng)簽備案一體機適用于后一種模式，即買賣雙方未經(jīng)中介機構或中介人員，自行成交且本人均到場時使用。同時，為驗證交易雙方身份的真實性與合法性，保證合同內容為交易雙方真實意思表示，交易雙方均應滿足以下條件：（1）年滿十八周歲;（2）具有完全民事行為能力;（3）持有效第二代居民身份證。

2 存量房自助網(wǎng)簽備案一體機的設計需求

2.1 功能需求

就存量房交易而言，目前業(yè)務窗口主要提供存量房合同網(wǎng)簽備案、合同變更、合同注銷等存量房交易相關服務。存量房自助網(wǎng)簽備案一體機的各項功能，應當參照業(yè)務窗口可提供的服務進行設計：（1）存量房合同網(wǎng)簽備案，備案的具體實施過程大致包含房源登記、合同明細錄入、身份驗證、提交備案等;（2）存量房網(wǎng)簽合同變更，交易雙方變更合同內容需將已備案合同注銷，才可簽訂新的合同;（3）存量房網(wǎng)簽合同注銷，注銷時需交易雙方均完成身份信息驗證，才可提交注銷。

2.2 性能需求

存量房自助網(wǎng)簽備案一體機的設計初衷是提高存量房交易服務水平，滿足群眾提質增效的辦事需求，因此在設計存量房自助網(wǎng)簽一體機時，應當注重性能設計，關注用戶體驗。如系統(tǒng)響應時間應盡量控制在人的視覺及感覺可接受范圍之內、操作界面簡單明了、以選項框代替文本內容的手動錄入、對錄入數(shù)據(jù)的格式類型進行校驗并采用錯誤提醒機制，等等。

2.3 安全需求

由于存量房自助網(wǎng)簽備案一體機系統(tǒng)中涉及大量的個人信息數(shù)據(jù)、房屋信息數(shù)據(jù)等其它房屋交易相關信息，所以自助一體機系統(tǒng)必須要有完備的安全機制，杜絕越權操作的發(fā)生。為此，系統(tǒng)管理員應當為每一臺自助網(wǎng)簽一體機設立一個單獨的子用戶，并頒發(fā)載有用戶私鑰的USBkey。同時，為了避免可移動設備可能攜有的計算機病毒對系統(tǒng)數(shù)據(jù)安全帶來不利影響，自助網(wǎng)簽備案一體機應當禁止外來移動設備的接入。

3 存量房自助網(wǎng)簽備案一體機的創(chuàng)新點

3.1 創(chuàng)新存量房網(wǎng)簽備案新模式

存量房交易步入網(wǎng)簽備案時代以來，各大城市幾乎都是采取窗口模式與中介代理模式。窗口模式是指設立存量房交易服務窗口，交易雙方需帶齊證件資料，前往業(yè)務窗口排隊辦理;中介代理模式是指將系統(tǒng)的網(wǎng)簽備案權限分配至中介代理機構，交易雙方在中介處上傳資料信息完成交易。

雖有部分城市在試點存量房自助網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽后的合同仍需遞交至業(yè)務窗口，進行審核備案后才可生效，耗費大量時間。而自助網(wǎng)簽備案一體機這種新的模式，不需交易雙方跑到業(yè)務窗口排隊，遞交繁雜的證明材料，也不需要中介機構的介入，只要交易雙方在自助機上進行簡單操作，5分鐘左右就可以完成網(wǎng)簽備案整個流程。

3.2 人工智能驅動業(yè)務智能化升級

存量房自助網(wǎng)簽備案模式之所以未能得到廣泛推廣應用，很大一部分原因在于無法有效核驗交易雙方身份的真實性。對此，無錫市存量房自助網(wǎng)簽備案一體機特別引進了人臉識別、身份證驗證、數(shù)據(jù)共享等前沿技術手段。其中所采用的人臉識別技術已獲得公安三所的權威認證檢測，并且達到了金融級別的安全標準，LFW （人臉數(shù)據(jù)集）測試準確率高達99.8%。通過該項技術，可以準確高效地識別出交易雙方身份信息，確保自助網(wǎng)簽備案一體機面向公眾的服務能力安全可靠。

4 存量房自助網(wǎng)簽備案一體機具體實施步驟

4.1 出售房源核驗登記

在存量房自助網(wǎng)簽一體機上，只需要錄入所售房屋的所有權證號及持證人姓名，系統(tǒng)就會自動調用相關接口，對房源信息進行核驗。若房源核驗不通過，即該套房屋存在限制出售的情況，如查封、抵押等，那么無法繼續(xù)進行下面的操作，系統(tǒng)也會給出相應的提示信息;若房源核驗通過，代表該套房屋可以進行出售，買賣雙方不需要提交任何紙質材料或進行任何線下窗口操作，即可進入自助網(wǎng)簽的電子合同明細錄入環(huán)節(jié)。

4.2 電子交易合同信息的錄入

在合同明細的錄入中，主要包含兩部分內容：一是交易雙方人員的身份信息。對于出賣方的身份信息，系統(tǒng)在房源登記階段就可以通過信息共享方式由登記系統(tǒng)的相關接口獲取到，不需要手動輸入;對于買受方的身份信息，將身份證放置在一體機的身份證讀卡器處，系統(tǒng)就會調用身份證識別功能，讀取到身份信息并進行填寫，也無需人工手動錄入。二是房屋成交價款相關信息，諸如房屋成交總價、付款方式、付款時間、房屋交付方式等等。對于合同文本中未提及的條款，用戶可以在預留的補充內容文本框中，手動輸入相應約束協(xié)議的內容。

4.3 交易雙方身份驗證及提交備案

之所以在交易合同內容錄入完成后，還需要交易雙方均完成身份驗證才可提交備案，其目的是進一步確保本次交易為交易雙方的真實意愿表示。存量房自助網(wǎng)簽機采用“人臉識別”身份驗證技術，通過調用一體機攝像頭，動態(tài)捕捉采集人臉信息，再將提取出的人臉圖像特征數(shù)據(jù)與人臉數(shù)據(jù)庫進行匹配，有效保證了交易雙方身份信息的安全準確性。在交易雙方所有成員均通過“人臉識別”身份驗證后，買賣合同就可以提交備案了，備案后的合同系統(tǒng)會之自動生成一個唯一的網(wǎng)簽合同備案號。

4.4 交易合同的查詢及注銷

在存量房自助網(wǎng)簽備案一體機上，用戶只需要輸入網(wǎng)簽合同備案號以及身份證號，就可以查詢到個人名下有效（即備案成功且未注銷）的交易合同信息。若合同備案號與身份證信息匹配失敗，系統(tǒng)會提示該合同不存在，需要重新輸入;若匹配成功，就會展示出該合同的相關信息。在合同信息展示頁面，用戶可以根據(jù)頁面提示，選擇打印合同或注銷合同。如果選擇注銷合同，系統(tǒng)會調出該合同交易雙方所有成員的信息，交易雙方需依次完成人臉識別，以確保本次注銷操作為交易雙方共同的真實意愿。只有當交易雙方所有成員的人臉識別狀態(tài)都通過時，該合同才可以注銷成功。

5 存量房自助網(wǎng)簽備案一體機的局限性及未來發(fā)展

為了解決存量房交易中雙方身份信息難以驗證的問題，無錫市存量房自助網(wǎng)簽備案一體機采用了人臉識別與身份證識別相結合的身份驗證技術。通過該方式確實有效保障了交易雙方身份信息的安全準確性，但與此同時，自助機也將那些非身份證持有者（如軍人、港澳臺居民等）拒之門外，這部分人群仍舊需要到窗口辦理存量房交易網(wǎng)簽備案業(yè)務。此外，受無錫市房屋限購政策的影響，需要以家庭為單位核查非本市戶籍購房人在無錫市的房產(chǎn)情況，以判斷是否具備在錫購房資格，而目前的信息共享渠道尚無法獲得外市購房人的家庭成員構成情況，只能通過人工渠道逐一核查，這也就使得存量房自助網(wǎng)簽備案一體機的使用群體范圍進一步受限。未來，無錫市房屋交易管理中心將根據(jù)存量房交易需求，按照“人口密度大、覆蓋層級廣、業(yè)務需求多”的選址原則，逐步加大存量房自助網(wǎng)簽備案一體機的投放力度，推進網(wǎng)簽自助終端向銀行、街道、社區(qū)部署延伸，方便群眾就近辦理，滿足群眾“智能化、一站式”服務需求。

隨著技術水平的不斷提升，存量房自助網(wǎng)簽備案一體機系統(tǒng)也將不斷優(yōu)化完善。無錫市房屋交易管理中心將主動作為，不斷加強部門間溝通交流，扎實推進與公安民政等部門間的系統(tǒng)優(yōu)化對接，打破信息壁壘，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享再深化，逐步擴大存量房自助網(wǎng)簽備案一體機的使用群體范圍，同時積極推動網(wǎng)簽服務向互聯(lián)網(wǎng)、手機APP等領域發(fā)展，讓“就近辦、自助辦、馬上辦”成為交易服務新趨勢，真正將為民服務解難題落到實處。

6 存量房自助網(wǎng)簽備案一體機建設的意義

存量房交易合同自助網(wǎng)簽備案，是“互聯(lián)網(wǎng)+”在房屋交易合同網(wǎng)簽備案服務中的一種新探索，它通過與不動產(chǎn)登記、公安等多部門進行聯(lián)網(wǎng)，采用信息共享、人臉識別、身份證驗證等技術手段，自動核驗交易雙方和房屋是否具備房屋網(wǎng)簽備案的條件。存量房合同自助網(wǎng)簽備案一體機的建設，通過優(yōu)化辦事流程、減少收件資料，既減輕了窗口工作人員的負擔，又縮短了辦事時限，大大方便了辦事群眾，有效解決群眾辦事排隊難、請假難、停車難等問題。