分析探討如何從法律層面維護我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定

關鍵詞 法律 房地產(chǎn) 市場穩(wěn)定

作者簡介：崔靖晗，河南質量工程職業(yè)學院法政系，助教職稱，研究方向：法律。

中圖分類號：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.03.042

房地產(chǎn)的發(fā)展與人們的生活息息相關，與國民經(jīng)濟的發(fā)展緊密相連。隨著當前我國社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)爆發(fā)出來的問題也越來越多，如過高的房價，給人們生活帶來了巨大的壓力，這在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴重依賴也制約了我國經(jīng)濟的發(fā)展。在這種情況下，需要采取一定的措施對房價進行控制，建立完善的法律體系，來約束房地產(chǎn)行業(yè)中的種種亂象，消除房地產(chǎn)行業(yè)中的弊端，制定全面合理有效的政策法規(guī)法律，引導我國房地產(chǎn)行業(yè)走上良性發(fā)展的軌道。

一、房地產(chǎn)法律的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)法規(guī)定的是房地產(chǎn)所有權人之間、房地產(chǎn)所有權人與非所有權人之間在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權屬、房地產(chǎn)管理等過程中發(fā)生的各種關系的法律規(guī)范的總稱。改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，但房地產(chǎn)法律的發(fā)展相對滯后，房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)并不完善。

從1949年新中國成立到1980年左右，這是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的初期階段，也是我國房地產(chǎn)法律的萌芽階段。這個時期的法律特點是以國家和黨的方針政策、規(guī)章制度的形式出現(xiàn)。土地改革的完成，國有經(jīng)濟、集體代替私有經(jīng)濟，土地供應主要由行政劃撥，房地產(chǎn)也屬于集體所有。不承認土地的經(jīng)濟價值。這個階段房地產(chǎn)行業(yè)的立法數(shù)量有限，立法程序混亂，房地產(chǎn)政策因各個地區(qū)實際情況各異因此有很大的差別，立法內容不科學、立法程序不規(guī)范，立法層次低。1980年改革開放后到90年代中期，是房地產(chǎn)行業(yè)立法的發(fā)展階段，這個階段的房地產(chǎn)法特點是立法數(shù)量大，一是對于房地產(chǎn)行業(yè)中設計的房產(chǎn)做了明確的劃分，進一步明確了房屋和土地所有權，農(nóng)村自建住宅的土地使用權和建設用地的使用。二是房地產(chǎn)法立法地位的提高，在此之前房地產(chǎn)行業(yè)的立法是國務院和地方政府頒布的部門規(guī)章和政府政策為主。三是房地產(chǎn)法的涵蓋范圍和約束對象進一步擴大，由最初的房屋產(chǎn)權、房屋租賃，房屋買賣擴展到房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、抵押和使用及消費。自此以后立法主要是由全國人大立法，特別是20世紀90年代中期至今，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒布至今，房地產(chǎn)法由原來粗放型向精細化轉變，大量房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中遇到的問題進行了法律規(guī)定，大量的有針對性的地方性法規(guī)出現(xiàn)。

二、我國房地產(chǎn)法律存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)管理存在法律漏洞

一是房地產(chǎn)開發(fā)的主題責任不明，導致在出現(xiàn)問題后不能快速有效的解決這些糾紛，容易造成資源的流逝，房地產(chǎn)行業(yè)也成為滋生腐敗的溫床。二是土地使用權出讓的方式公開程度不夠，透明度不高，盡管我們國家規(guī)定土地的出讓必須進行公開招投標，國土資源部對此做出了專門的規(guī)定，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為一個陽光產(chǎn)業(yè)。一些權利者個人意志影響市場公平的現(xiàn)象逐漸減少。但操作中的透明度不高，招投標過程中違法違規(guī)現(xiàn)象依然時有發(fā)生，法律的監(jiān)管不到位。三是共有部分的所有權規(guī)定不明。房地產(chǎn)法律盡管近幾年來經(jīng)過多次修訂補充，已經(jīng)較為完善，但是仍有一部分規(guī)定較為混沌，其中共有關系的規(guī)定不夠明確，物權法規(guī)定了建筑物的共有部分和專有部分，但對于建筑物外的共有部分并沒有明確規(guī)定。實際上，往往是建筑物外的共有部分會產(chǎn)生糾紛，例如公共綠化部分和建筑物外，小區(qū)內的道路等。

（二）行政權力和民事權力界限不明

目前，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律是以行政規(guī)范和監(jiān)督為目的，從行政管理的角度出發(fā)，去規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的，而不是以行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)權利人的保護角度出發(fā)去進行立法工作，過多的從管理者的角度去對房地產(chǎn)行業(yè)進行干預，不利于市場經(jīng)濟的自主發(fā)展，侵占了房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)產(chǎn)權人的權利。

（三）現(xiàn)行的法律體系立法層次過低

《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》這兩部基本法在統(tǒng)一房地產(chǎn)法律、確立房地產(chǎn)制度等方面發(fā)揮了重要的作用。但法律規(guī)定的只是大范圍大框架。在廢止一些暫行規(guī)定、法律法規(guī)、司法解釋的時候并沒有出臺相應的法律，這就造成了房地產(chǎn)法律體系的不完善。在實踐中房地產(chǎn)行業(yè)的行政立法范圍交叉重疊、界限區(qū)分不明確，一個事項多個法律去規(guī)范，房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)法規(guī)極易產(chǎn)生混淆，也造成了房地產(chǎn)法律體系的繁雜、冗贅。我國的立法層次是國家層面頒布相關的法規(guī)、規(guī)章后，地方會按照實際情況再頒布地方法律法規(guī)，不同的立法限權可以頒布不同法律效力的法律。國土資源局、住房城鄉(xiāng)建設局、房產(chǎn)局等部門，從各自的利益和角度出發(fā)，從各自的角度制定房地產(chǎn)的相關規(guī)章。再加上各部門出于對自身利益的考慮，往往會擴大其部門權利。各個權利單位站在自身角度上去制定的規(guī)范，在實際執(zhí)行過程中的重復規(guī)定導致在司法應用中一個事實多條法律適用，反而在司法審判中無從適用。

（四）立法質量欠佳，司法解釋不足

為了迎合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相關部門在立法時會有片面追求立法的數(shù)量，而忽視立法的質量的現(xiàn)象出現(xiàn)，導致房地產(chǎn)立法質量不高，例如：立法內容表述不嚴謹、立法結構不完善、立法技術落后，部分立法內容概念性強，可操作性不強，配套的司法解釋不足。在司法的實際應用中，經(jīng)常會出現(xiàn)司法適用性的問題。

三、房地產(chǎn)法律體系建設存在問題的根本原因分析

（一）指導思想存在缺陷

改革開放以后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的法律體系才逐漸建立起來。在房地產(chǎn)行業(yè)興起的初期，房屋所占用的土地是按照使用權和所有權分離的原則設立的。國務院頒布的55號條令規(guī)定“土地使用期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物的所有權由國家無償取得”。如果到期后要延續(xù)土地的使用權，則必須要重新簽訂土地出讓合同，而合同是否被批準，這又取決于政府政策是否改變。這就違背了所有權是一項獨立的財產(chǎn)權這一特性，土地使用權不能作為一項獨立的財產(chǎn)權，國家僅僅是出讓了土地的使用權，而土地所有權仍歸國家所有。這就是在制定房地產(chǎn)法律的過程中，過度的保護國家集體的權利，而忽視了土地使用人的權利。過多的保護了國家的權益，侵犯了公民的財產(chǎn)權。國家既是土地的所有者也是社會的管理者，把土地利用管理者和土地所有者的身份合二為一。國家在旅行其行政管理的職責時，本應是民事方式處理的事項，而利用行政手段進行處理，會傾向于保護自身的利益，忽視了所有權人的利益。

（二）立法模式存在問題

我國頒布法律法規(guī)的目的是維護大多數(shù)人的利益，而并非是劃分各個行政部門其權限和利益的工具。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的法律是多個行政部門制定如：國土資源局、住房與城鄉(xiāng)建設局、住房保障與房地產(chǎn)管理局等部門組織人員共同制定的，在制定過程中考慮到所在部門的利益及制定人員本身所具備專業(yè)知識的限制性，導致房地產(chǎn)行業(yè)的法律存在一事多法，一法多門現(xiàn)象普遍存在。立法機構的臨時性和非專業(yè)性，沒有形成超越各部門利益的專業(yè)團隊，這就喪失了房地產(chǎn)法律的專業(yè)性和嚴謹性，沒有通盤考慮房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，也沒有公共性可言。

四、我國房地產(chǎn)法律體系建設的思路

針對我國房地產(chǎn)立法存在的問題，我國房地產(chǎn)法律制度可以從以下幾個方面進行完善：

（一）房地產(chǎn)立法要和市場經(jīng)濟相結合

根據(jù)實際情況，將不適應房地產(chǎn)發(fā)展或者制約房地產(chǎn)發(fā)展的脫離實際的法律及時廢除，及時補充更新司法解釋，提高司法解釋的適用性。將我國的房地產(chǎn)法的法律法規(guī)和我國的經(jīng)濟發(fā)展相匹配。構建一套完善的適應中國特色社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)法律體系。使得我國的房地產(chǎn)法具有科學性、嚴謹性、可操作性、適應性。

（二）制定完整的中國房地產(chǎn)法律法規(guī)

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)主要是：《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。在全球化的經(jīng)濟飛速發(fā)展過程中，需要將中國的房地產(chǎn)法律不僅是法律結構、還包括法律內容，都要進一步的融合。不僅要定期清理、修改、廢止一些不符合我國現(xiàn)有國情的法律，迫切需要制定出臺完善的房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，這個任務艱巨而且急迫。要充分考慮我國的經(jīng)濟發(fā)展狀況、人口城鎮(zhèn)化的現(xiàn)狀、以及我國基本國情，綜合土地管理法、物權法、民法通則等諸多法律，結合我國房地產(chǎn)發(fā)展實際和房地產(chǎn)法律現(xiàn)狀，加快制定完善的房地產(chǎn)法律體系。

（三）健全房地產(chǎn)法的立法機制

在我國城鎮(zhèn)化的飛速發(fā)展中，既要保證土地資源的紅線，又要保證相當比例的建房土地。這就要求建立科學完善的房地產(chǎn)立法體制，確立房地產(chǎn)法律在我國法律體系中的重要位置。加強房地產(chǎn)行業(yè)法律專家的培訓培養(yǎng)，限制政府在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的行政權力，給房地產(chǎn)行業(yè)更多的自主權。對于房地產(chǎn)行業(yè)中部分法律規(guī)定缺失的情況下，給與有關職能部門提請的權利，及時完善法律規(guī)定不明確而現(xiàn)實需要的司法解釋和相關規(guī)定。與此同時，通過房地產(chǎn)法的編纂、房地產(chǎn)法司法解釋、房地產(chǎn)法典型案例公布等方式，促使我國的房地產(chǎn)法更加的透明和規(guī)范。

五、結語

要想房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展，就必須要有嚴格的法律約束，這就需要建立完善房地產(chǎn)行業(yè)的相關法律體系，制定全面合理的有效政策，對房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象進行約束，消除房地產(chǎn)房地產(chǎn)領域存在的種種弊病，讓房地產(chǎn)行業(yè)變成一個陽光產(chǎn)業(yè)。

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