陳美霞

摘要：土地增值稅的征收對象為土地和地上的建筑物，是房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中比較重要的稅種。土地增值稅的清算工作比較復(fù)雜，很有可能會(huì)出現(xiàn)稅務(wù)糾紛問題。本文分析了房地產(chǎn)土地增值稅清算問題和注意事項(xiàng)，以期能夠?yàn)橥恋卦鲋刀愊嚓P(guān)的工作提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);土地增值稅;清算問題

土地增值稅對于完善土地增值稅制度、增強(qiáng)執(zhí)法剛性、調(diào)節(jié)土地收益、增加地方財(cái)政收入、維護(hù)市場健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展都具有重大意義?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為影響國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。根據(jù)相關(guān)的管理?xiàng)l例，房地產(chǎn)企業(yè)在滿足相關(guān)的許可條件之后要向國家稅務(wù)管理部門繳納土地增值稅和相關(guān)的資料文件，并且在完成相應(yīng)的繳稅業(yè)務(wù)之后要辦理相應(yīng)的手續(xù)。稅收是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)之一，土地增值稅在房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營中占據(jù)著很大的比重，做好土地增值稅的清算管理工作，依法合理地繳納土地增值稅，才能有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)正常穩(wěn)定的經(jīng)營。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算問題

（一）稅法體系不健全，土地成本獲得的多樣性

土地增值稅的清算工作是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地增值稅清算工作中不斷出現(xiàn)新的問題，再加上稅收管理的制度變化的較快，如何更好更快地做好土地增值稅的清算工作成為很多房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的問題。土地增值稅并不是一個(gè)新出現(xiàn)的新稅種，土地增值稅涉及的比較復(fù)雜，各地之間的差異較大，很難形成一個(gè)統(tǒng)一的稅收標(biāo)準(zhǔn)，土地增值稅稅收體系有待進(jìn)一步發(fā)展和完善。房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地的使用權(quán)限主要有出讓、行政劃撥、投資入股等形式，對土地?fù)碛袡?quán)限的多樣性，導(dǎo)致了進(jìn)行土地成本核算的工作的復(fù)雜性。一般情況下，土地增值稅的核算工作往往需要一段時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)出現(xiàn)很多問題。有可能是企業(yè)關(guān)于土地成本的資料保管出現(xiàn)了問題，清算需要的相關(guān)資料文獻(xiàn)不充分，這種情況再進(jìn)行土地核算時(shí)，很有可能由于各種資料文獻(xiàn)不充足導(dǎo)致產(chǎn)生扣除問題。再加上土地增值稅是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，湊夠土地開發(fā)，到最后完成商品房的銷售工作，這中間各個(gè)環(huán)節(jié)的支出都會(huì)影響土地增值稅的核算工作。

（二）土地增值稅清算單位的確定問題

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來講，土地增值稅的清算主要的工作內(nèi)容就是開發(fā)成本的核算。在實(shí)際的清算工作中，最為重要的就是先要明確清算單位，選擇不同的清算單位計(jì)算出來的結(jié)果可能存在一定的差異，這是進(jìn)行土地增值稅清算工作時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)。我國國家稅務(wù)總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算工作的相關(guān)政策中也做了明確的描述，就是在進(jìn)行稅收核算時(shí)，一定按照相關(guān)的條例要求，選擇統(tǒng)一的核算單位開展具體的核算工作。若是核算分期的房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確區(qū)分土地的使用性質(zhì)，準(zhǔn)確計(jì)算其是否為增值額。

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額的審核問題

房地產(chǎn)企業(yè)在從事土地增值稅的清算工作時(shí)，一定要明確銷售合同、發(fā)票、銷售臺(tái)賬的金額，確保三者所標(biāo)注的金額是一致的。在開展具體的清算工作時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將要開發(fā)的產(chǎn)品以對外投資、獎(jiǎng)金、福利等形式與其他單位或者個(gè)人進(jìn)行交換，而且要關(guān)注所有權(quán)的轉(zhuǎn)移問題，并且可以將其視為銷售房地產(chǎn)的確認(rèn)收入。另外，清算工作中，關(guān)于銷售價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合本地區(qū)、本年度同行業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格作為參考，對于售房款資金，要及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。還有一部分企業(yè)對于國家的稅收政策不夠了解，對于土地選增值稅清算工作的重視力度不夠，這都會(huì)導(dǎo)致在進(jìn)行核算時(shí)出現(xiàn)這樣或者那樣的問題。有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有考慮土地增值稅核算工作的特殊性，缺乏遠(yuǎn)見，虛構(gòu)工程項(xiàng)目和工作量，制作出一系列不真實(shí)的決算書，以達(dá)到增加開發(fā)成本的目的，這不但加劇了土地增值稅審核工作的難度，而且若是有關(guān)部門審核出問題，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)以后的生產(chǎn)和經(jīng)營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算工作的注意要點(diǎn)

在實(shí)際的清算工作中，清算工作人員要注意區(qū)分開展這兩個(gè)稅種，避免因?yàn)檎J(rèn)識(shí)不清導(dǎo)致計(jì)算失誤。另外還要明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的各個(gè)階段的成本費(fèi)用。針對分期開發(fā)的土地，在開發(fā)前期階段房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體的情況進(jìn)行規(guī)劃，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員要及時(shí)和工程項(xiàng)目部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，有效保障開發(fā)期間各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在進(jìn)行土地增值稅核算時(shí)，開發(fā)人員還會(huì)特別容易將開發(fā)費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用混淆，這也是進(jìn)行清算工作時(shí)需要重點(diǎn)注意的問題。而經(jīng)過相關(guān)的分析表明，將開發(fā)費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用理不清楚的原因主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。這可能是由于稅務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠，缺乏相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)，還有可能是一些經(jīng)驗(yàn)老到的稅務(wù)人員故意為之，所以要注意這兩個(gè)費(fèi)用的區(qū)別。除此之外，在進(jìn)行增值稅清算時(shí)，核算人員要清晰界定房地產(chǎn)企業(yè)的營銷種類，一般情況下，企業(yè)的營銷生種類劃分為分期收款、全額付款和銀行按揭支付三種類型，不同的收入類型帶來的經(jīng)濟(jì)效益是不同的，核算人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體的類型進(jìn)行營銷收入單位核算工作。而且清算人員在分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況時(shí)，需要參照具體的合同來明確付款時(shí)間和類型，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目的核算工作更加科學(xué)，使得土地增值稅的清算工作更加真實(shí)準(zhǔn)確，最大限度的降低各種糾紛事件發(fā)生的概率。

三、提高房地產(chǎn)土地增值稅清算工作效率的建議

（一）提高清算工作人員的專業(yè)水平

在執(zhí)行具體的土地增值稅清算工作時(shí)，相關(guān)人員要充分認(rèn)識(shí)和了解實(shí)際的清算規(guī)則，了解公司的土地使用性質(zhì)和使用年限，熟悉清算工作的程序，對于企業(yè)的在建項(xiàng)目、政府政策、清算資料錄入方法、報(bào)送等細(xì)節(jié)問題都要有清楚的了解。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，管理人員應(yīng)當(dāng)注重學(xué)習(xí)和培訓(xùn)動(dòng)作，指導(dǎo)工作人員學(xué)會(huì)使用先進(jìn)的清算管理軟件，熟悉最新的政府政策，不斷提高工作人員的清算能力，從而推進(jìn)土地增值稅工作順利進(jìn)行?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中，要想做好土地增值稅的清算管理工作，就要對其核算工作格外重視，不斷熟悉和了解增值稅清算方面相關(guān)的知識(shí)，熟悉國家下達(dá)的各項(xiàng)政策制度，提高自己的核算水平和能力。在實(shí)際的核算工作中，核算人員一定要嚴(yán)格遵循相關(guān)的法律法規(guī)，堅(jiān)持原則，決不觸犯法律，切實(shí)提高自身素質(zhì)，認(rèn)真做好土地增值稅的相關(guān)清算工作，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)能夠有序穩(wěn)定的發(fā)展。

（二）規(guī)范土地增值稅核算體系

為了做好土地增值稅的核算工作，房地產(chǎn)企業(yè)一定管控好土地增值稅的核算工作。房地產(chǎn)企業(yè)首先要完善稅收核算體系，明確項(xiàng)目工程的各項(xiàng)收入和支出，將企業(yè)的賬目進(jìn)一步細(xì)化，方便后續(xù)的土地增值稅的核算和管理工作。其次，房地產(chǎn)企要加強(qiáng)銷售臺(tái)賬的管理工作，及時(shí)更新臺(tái)賬的內(nèi)容，使得業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門之間溝通起來更加順暢，對于銷售合同檔案的管理和保存工作也要予以足夠的重視。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格把控好房地產(chǎn)各項(xiàng)目的支出，并將其作為公司的重點(diǎn)工作。相關(guān)財(cái)務(wù)人員要將成本預(yù)算的細(xì)節(jié)標(biāo)示出來，使得項(xiàng)目明細(xì)更加清晰，便于后續(xù)的考察和核算。此外，還要做好土地增值稅的監(jiān)督核算工作，進(jìn)而規(guī)范工作人員的行為，提高他們內(nèi)心的責(zé)任意識(shí)。這個(gè)工作的開展可以通過開發(fā)項(xiàng)目之間的成本費(fèi)用進(jìn)行比對，有效進(jìn)行檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商是否出現(xiàn)虛報(bào)捏造建筑成本的情況。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身還要建立科學(xué)完善的內(nèi)部管理制度，結(jié)合公司的實(shí)際運(yùn)營情況進(jìn)行分析判斷，明確公司生產(chǎn)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)因素，運(yùn)用科學(xué)的管理方式有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而促使企業(yè)獲得更好的發(fā)展。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算方面，需要弄清楚清算的步驟，清算的單位還有清算的條件，并且明確清算過程中的注意事項(xiàng)，公司還要準(zhǔn)備全面的清算資料，深入認(rèn)識(shí)和了解相關(guān)的清算標(biāo)準(zhǔn)等一系列問題，從而做好房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅相關(guān)的清算工作，有效降低稅務(wù)糾紛產(chǎn)生的可能性，保障房地產(chǎn)企業(yè)有序的生產(chǎn)和運(yùn)營。

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