國(guó)有地產(chǎn)公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目操作要點(diǎn)分析

昌海軍

【摘要】公開市場(chǎng)招拍掛方式“拿地難”正在成為房企間的共識(shí)，股權(quán)收購(gòu)方式獲取土地可快速形成收入和利潤(rùn)，減少資金壓力，提高拿地成功概率，在確保合法合規(guī)、經(jīng)濟(jì)可行和執(zhí)行可控的前提下，通過股權(quán)收購(gòu)獲取土地，能助推地產(chǎn)公司在最短的時(shí)間內(nèi)，獲得優(yōu)質(zhì)的資源，實(shí)現(xiàn)快速布局。

【關(guān)鍵詞】國(guó)有地產(chǎn)公司;股權(quán)收購(gòu);操作要點(diǎn);分析

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，國(guó)有地產(chǎn)公司越來越多地參與到股權(quán)收購(gòu)業(yè)務(wù)中來。筆者參與了多個(gè)房地產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目，結(jié)合個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)，分析了股權(quán)收購(gòu)方式獲取土地的優(yōu)勢(shì)，提出了股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目的操作要點(diǎn)，以期為同行提供借鑒。

1、股權(quán)收購(gòu)優(yōu)勢(shì)分析

1.1能快速形成營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)

通過招拍掛方式獲得的土地，由于項(xiàng)目建設(shè)需要一定時(shí)間，一般需要兩到三年才可竣工入住，也就是說需要兩到三年才可形成營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)。而通過股權(quán)收購(gòu)獲取的土地，往往已經(jīng)是在建狀態(tài)，能快速形成營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)，有的當(dāng)年就可形成利潤(rùn)，對(duì)于有快速增長(zhǎng)需要的公司來說難能可貴。

1.2付款周期可商談

通過招拍掛方式獲得土地，交易對(duì)手是政府方，相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，付款周期一般是一個(gè)月到半年，有的甚至要求一周內(nèi)付清所有土地款，基本沒有商談?dòng)嗟?。而通過股權(quán)收購(gòu)獲取土地，交易對(duì)手是企業(yè)或者個(gè)人，往往付款周期可商談，資金周轉(zhuǎn)壓力大大減少。

1.3確定性相對(duì)較大

通過招拍掛方式獲得土地，由于市場(chǎng)非常公開，大多以報(bào)價(jià)作為唯一因素決定土地競(jìng)得方，因此土地競(jìng)得的不確定性較大。而通過股權(quán)收購(gòu)獲取土地，一般之前雙方會(huì)有多輪溝通交流，建立了相對(duì)的信任關(guān)系，由于股權(quán)收購(gòu)涉及的交易和整合環(huán)節(jié)較復(fù)雜，因此多數(shù)情況下價(jià)格并不是唯一考慮因素。在設(shè)計(jì)了完整的交易方案后，多數(shù)情況下成交的概率較大。

2、國(guó)有地產(chǎn)公司股權(quán)收購(gòu)操作要點(diǎn)分析

國(guó)有地產(chǎn)公司股權(quán)收購(gòu)有三大原則，分別是合法合規(guī)、經(jīng)濟(jì)可行和執(zhí)行可控，相應(yīng)操作要點(diǎn)如下：

2.1合法合規(guī)

（1）“三書”完備。一是要聘請(qǐng)有資質(zhì)的律所對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行法律盡調(diào)，出具《法律盡調(diào)報(bào)告書》，報(bào)告資料要詳實(shí)，完整反映企業(yè)整體情況的，應(yīng)包括土地出讓金繳納、土地使用證等四證情況、項(xiàng)目各類申報(bào)、批復(fù)文件等;二是要聘請(qǐng)有資質(zhì)的審計(jì)事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行審計(jì)，出具《審計(jì)報(bào)告》，一般國(guó)企都會(huì)有指定的審計(jì)事務(wù)所;三是聘請(qǐng)有資質(zhì)的評(píng)估單位對(duì)目標(biāo)公司股權(quán)及資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，出具《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》，評(píng)估目的是收購(gòu)股權(quán)，考慮到從企業(yè)購(gòu)建角度反映相關(guān)資產(chǎn)與負(fù)債的價(jià)值，以及被評(píng)估企業(yè)歷史年度持續(xù)經(jīng)營(yíng)并具備未來持續(xù)發(fā)展盈利的能力等因素，一般采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評(píng)估。

（2）合作方資金實(shí)力與履約背景調(diào)查。要對(duì)合作方的資金實(shí)力和過往履約情況進(jìn)行調(diào)查，尤其是對(duì)非全資收購(gòu)項(xiàng)目來說更加重要。非全資收購(gòu)項(xiàng)目涉及到后續(xù)同股同投和合作開發(fā)問題，如果合作方資金實(shí)力不夠，后續(xù)投資跟不上，將連累到項(xiàng)目整體進(jìn)度，影響收購(gòu)方的利益;同時(shí)如果合作方過往履約精神差，此時(shí)收購(gòu)就要特別謹(jǐn)慎了。合作方資金實(shí)力與履約背景調(diào)查可自行組織團(tuán)隊(duì)進(jìn)行，也可聘請(qǐng)有資質(zhì)的律所進(jìn)行服務(wù)。

（3）資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要合法合規(guī)。項(xiàng)目用地是否通過合法合規(guī)方式獲取，重點(diǎn)關(guān)注集體用地、協(xié)議出讓、劃撥用地等非公開出讓國(guó)有用地獲取的合法合規(guī)性;項(xiàng)目規(guī)劃條件是否確定，確定規(guī)劃條件的文件是否合法有效，并重點(diǎn)關(guān)注是否存在還建安置房、公共租賃用房等非常規(guī)項(xiàng)目配套建設(shè)要求以及用地性質(zhì)變更、規(guī)劃調(diào)整等特別需求;項(xiàng)目用地是否存在抵押、查封等權(quán)利限制，或存在租賃、地役權(quán)等第三方權(quán)益？如有，是否約定了處理責(zé)任方、處理時(shí)間？是否預(yù)留足額款項(xiàng)支付給相應(yīng)權(quán)利人并作為支付轉(zhuǎn)讓方某筆合理款項(xiàng)前提？未按時(shí)處理的是否有違約責(zé)任和處理方式？

（4）標(biāo)的股權(quán)要合法合規(guī)。要重點(diǎn)審查標(biāo)的股權(quán)權(quán)屬是否清晰，無瑕疵，交易程序是否合法合規(guī)，股權(quán)是否存在抵押、對(duì)外擔(dān)保、確權(quán)是否清晰、是否涉及訴訟、交易程序法律法規(guī)瑕疵等情況，同時(shí)要重點(diǎn)關(guān)注原有股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題。

2.2經(jīng)濟(jì)可行

（1）產(chǎn)品整體開發(fā)方案綜合評(píng)價(jià)可行。要對(duì)收購(gòu)標(biāo)的公司下面持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，包括產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、工程、成本、費(fèi)用估算、銷售、運(yùn)營(yíng)等綜合方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，確保整體開發(fā)方案合理可實(shí)施。

（2）可研測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可行。股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目應(yīng)按照項(xiàng)目公司和股東兩個(gè)層面開展測(cè)算。項(xiàng)目層面仍按初始土地成本（有發(fā)票）計(jì)算，按實(shí)際項(xiàng)目的開發(fā)成本、產(chǎn)生的借款費(fèi)用、期間費(fèi)用計(jì)繳各項(xiàng)稅費(fèi)等各項(xiàng)指標(biāo)，形成項(xiàng)目銷售預(yù)算、成本預(yù)算、資金預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算。項(xiàng)目公司層面的測(cè)算作為股東層面測(cè)算的依據(jù)。股東層面測(cè)算分為靜態(tài)收益測(cè)算和動(dòng)態(tài)收益測(cè)算。股東靜態(tài)收益測(cè)算指標(biāo)主要為股東投資回報(bào)率=（股東利潤(rùn)分配+股東借款利息-股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款-股東借款付息稅費(fèi)）/（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款+股東借款） 。股東動(dòng)態(tài)收益測(cè)算主要是站在股東的角度，依據(jù)現(xiàn)金流出和流入情況，測(cè)算股東投入財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。股東投入財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目最關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)。

2.3執(zhí)行可控

（1）公司及項(xiàng)目控制權(quán)設(shè)置合理。三會(huì)設(shè)置方面，根據(jù)所占股權(quán)比例要能實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)公司控股或能產(chǎn)生重大影響，股東會(huì)、董事會(huì)決策內(nèi)容要重點(diǎn)關(guān)注，在董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、公司高管中享有與股東地位匹配的人事推薦權(quán)，決策權(quán)限與股東地位匹配;公司經(jīng)營(yíng)管理權(quán)設(shè)置方面，重點(diǎn)關(guān)注實(shí)施誰(shuí)的運(yùn)營(yíng)管理體系，總經(jīng)理由誰(shuí)派出，設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、工程、前期、招采等主要專業(yè)由誰(shuí)主責(zé)。

（2）稅務(wù)規(guī)劃方案合理。股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目涉及的稅務(wù)比較復(fù)雜，對(duì)項(xiàng)目的成敗影響巨大，要重點(diǎn)做好相應(yīng)規(guī)劃，確保后期可實(shí)施。

（3）融資方案及現(xiàn)金流安排合理。要重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目融資方案安排是否具有可行性，項(xiàng)目資金籌措、還款計(jì)劃是否合理，現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確，可研中計(jì)算及鏈接是否無誤。

（4）收購(gòu)后公司整合方案可行。要針對(duì)目標(biāo)公司收購(gòu)后，制定運(yùn)營(yíng)整合方案，對(duì)目標(biāo)公司管理架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，按相應(yīng)體系進(jìn)行管理。重點(diǎn)關(guān)注戰(zhàn)略契合、文化融合、管理整合和人員配合問題。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)股權(quán)收購(gòu)是實(shí)現(xiàn)公司快速發(fā)展的土地拓展方式，掌握操作要點(diǎn)，控制好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，就能助推地產(chǎn)公司又好又快發(fā)展，在最短的時(shí)間內(nèi)，獲得優(yōu)質(zhì)的資源，實(shí)現(xiàn)快速布局。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹桂元.股權(quán)收購(gòu)類房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防措施[J].中國(guó)市場(chǎng)，2018（23）：38-42.

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