淺析城中村改造摸底測算工作問題及對策性思考

殷婉婷

【摘要】房屋調(diào)查摸底和成本測算是城中村改造項目的前期工作，如何科學、高效、準確地完成該項工作是我們必須認真考慮的問題。本文以Y區(qū)城中村改造項目房屋摸底測算工作為案例，淺析該項工作中遇到的問題及對策建議，研究探索如何提高城中村改造項目房屋摸底測算工作的科學化水平，為城中村改造工作提速增效。

【關(guān)鍵詞】城中村改造;房屋調(diào)查摸底;成本測算

城中村工作承載著改善社區(qū)居民生活環(huán)境、盤活土地資源、拓展區(qū)域發(fā)展空間、推動城鄉(xiāng)一體化進程的重要使命，房屋調(diào)查摸底和成本測算是村莊改造過程中最基礎的前期工作，如何科學、高效、準確地完成該項工作是我們必須認真考慮的問題。房屋調(diào)查摸底是對社區(qū)搬遷范圍內(nèi)的住宅、非住宅房屋處數(shù)、面積、權(quán)屬、用途等情況進行核實并統(tǒng)計造冊。成本測算是依據(jù)房屋調(diào)查摸底基礎數(shù)據(jù)，按照現(xiàn)行政策法規(guī)等對村莊改造搬遷安置補償成本進行估算，成果作為村莊改造資金盈虧平衡分析依據(jù)。

筆者對Y區(qū)的城中村改造工作案例進行了調(diào)查研究，梳理出當前制約Y區(qū)房屋調(diào)查摸底和成本測算工作的問題，現(xiàn)以Y區(qū)為切入點結(jié)合工作實踐經(jīng)驗淺談如何優(yōu)化完善房屋摸底測算的工作機制和方法，提升房屋摸底測算工作的科學化水平，現(xiàn)將相關(guān)內(nèi)容闡述如下：

1、Y區(qū)城中村改造工作基本情況

Y區(qū)位于東部沿海開放城市，山海相依、氣候宜人、風景秀麗。Y區(qū)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)突出，1/4是城市社區(qū)，3/4為農(nóng)村社區(qū)，城中村改造任務較重，在城市規(guī)劃范圍內(nèi)約50個城中村需要搬遷改造。Y區(qū)的城市社區(qū)為全市房價高地，城市社區(qū)周邊的城中村違章房屋較多且有逐年增長態(tài)勢，許多村民依靠私建房屋出租獲得可觀收益，雖居住環(huán)境較差、設施不完善，但對于城中村改造熱情并不高漲。Y區(qū)在3年前已完成80%城中村房屋調(diào)查摸底和成本測算工作，但改造項目推進較慢，而違章建筑數(shù)量又逐年增長，摸底測算數(shù)據(jù)需根據(jù)實際情況不斷調(diào)整才能為后續(xù)改造工作提供有效可靠的數(shù)據(jù)支撐。

2、Y區(qū)房屋摸底測算存在的主要問題

2.1宅基地確權(quán)、檔案管理等工作不規(guī)范。

部分社區(qū)早期宅基地確權(quán)登記標準不統(tǒng)一，許多地籍檔案上的檔案占地面積、證載確權(quán)面積和宗地圖面積不一致;加之當時檔案管理不規(guī)范，存在地籍檔案資料不完整、檔案涂改等問題，對調(diào)查摸底中住宅房屋面積統(tǒng)計造成難度。

2.2部分社區(qū)證明材料缺失。

部分城中村因早年遭遇自然災害導致大量原始檔案缺失，可供摸底測算工作參考的原始資料不多。

2.3無手續(xù)房屋問題

Y區(qū)自20世紀90年代初以后再未批過宅基地，許多家庭三代甚至四代居住在一起，部分居民私建房屋以緩解住房壓力。大量外來流動人口涌入城中村，許多村民依靠私建房屋出租營利，諸多原因使違章建筑數(shù)量有增無減，增加了摸底測算工作的任務和難度，對推進后續(xù)搬遷工作形成阻力。

2.4摸底測算數(shù)據(jù)動態(tài)調(diào)整問題

摸底測算僅是對當下時間點社區(qū)房屋的現(xiàn)狀進行統(tǒng)計測算，現(xiàn)實中摸底測算工作結(jié)束后距離正式啟動村莊改造還有很長時間，之前的數(shù)據(jù)應依據(jù)房屋現(xiàn)狀、政策法規(guī)等的變化及時更新調(diào)整、補充完善，保證真實性和可信度，為項目的盈虧平衡分析提供有效數(shù)據(jù)支撐。

2.5摸底工作需進一步提升完善

Y區(qū)當前的城中村房屋調(diào)查摸底包括房屋處數(shù)、面積等數(shù)據(jù)信息，僅為成本測算服務，對房屋人口構(gòu)成、宅基地權(quán)屬變更、是否出租等與搬遷有關(guān)的信息并未深入摸排，不適用推進后續(xù)搬遷改造工作。

3、工作對策和建議

房屋調(diào)查摸底和成本測算是城中村改造項目進程的第一站，該項工作成效直接影響到正式啟動搬遷改造后的工作效果。在實際工作中應堅持問題導向、靶向思維，從推進方式、工作方法、工作機制等方面探索新模式、新路徑，不斷提升摸底測算工作的科學化高效化水平，為后續(xù)改造工作扎實有序開展奠定堅實基礎。

3.1借助人工智能，推動摸底測算工作提速增效

借鑒先進經(jīng)驗，在房屋調(diào)查摸底中探索嘗試人工智能影像采集分析，運用測繪地理信息先進技術(shù)進行實景測量和數(shù)據(jù)采集，建立村莊改造項目大比例尺地形圖、實景三維模型等基礎影像，通過數(shù)字線劃圖制作及成果數(shù)據(jù)分析等手段，完善項目基礎信息數(shù)據(jù)。

利用人工智能影像采集分析有三大先進優(yōu)勢：一是減少室內(nèi)外工作量，操作靈活、快捷高效，提高基礎數(shù)據(jù)的真實性和準確度。二是通過利用測量數(shù)據(jù)建立實景三維模型，可以準確掌握區(qū)域內(nèi)建筑物的坐落、面積、數(shù)量、建成年代等基本信息，快速計算出社區(qū)范圍、房屋總處數(shù)等，便于合理確定搬遷范圍、科學編制安置區(qū)規(guī)劃，提升村莊改造方案的科學性、合理性和針對性。三是系統(tǒng)掌握各類建筑情況和形成過程，為界定無手續(xù)房屋、控制無手續(xù)房屋增量、精確控制搬遷安置補償成本提供技術(shù)支撐。

3.2細化拓展摸底數(shù)據(jù)，提升摸底信息質(zhì)量

一是全方位細化摸底數(shù)據(jù)。引入動態(tài)審核機制，對已完成摸底測算社區(qū)的房屋摸底數(shù)據(jù)、安置區(qū)房屋配建數(shù)據(jù)和搬遷安置成本等數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)梳理，對村批住宅、二層住宅等類型房屋數(shù)據(jù)信息進行深入細化落實，保證所有相關(guān)數(shù)據(jù)信息摸清摸實，為成本測算和后續(xù)工作夯實基礎。

二是拓展摸底工作范圍。以房屋處數(shù)、面積等基礎數(shù)據(jù)為載體，借鑒社區(qū)網(wǎng)格化管理成果，補充完善房屋權(quán)屬、出租情況、家庭人口構(gòu)成和戶籍等搬遷工作相關(guān)信息，針對宅基地批建、確權(quán)面積、分家析產(chǎn)、房屋買賣等問題，梳理總結(jié)出分項匯總明細數(shù)據(jù)，預先摸排研判搬遷工作中的矛盾糾紛隱患，率先研究工作方法和化解方案，延長房屋摸底工作鏈，使工作成果不僅能為成本測算服務，同時助推搬遷工作穩(wěn)妥順利開展。

3.3整合多方資源，筑牢成本測算審核防線

主管部門應強化對房屋調(diào)查摸底、成本測算、房地產(chǎn)估價等中介機構(gòu)的監(jiān)督管理，聯(lián)動激發(fā)自然資源、規(guī)劃、城市更新、街道辦事處等政府部門協(xié)同參與活力，充分發(fā)揮企業(yè)、政府等各方力量的優(yōu)勢互補作用，對成本測算相關(guān)數(shù)據(jù)建立動態(tài)聯(lián)審機制，增強搬遷安置補償成本審核的預見性、科學性、高效性，提高成本審核工作的專業(yè)化水平。