淺析房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理和內(nèi)部控制

單盛

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)管理工作是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展情況，將內(nèi)部控制與全面預(yù)算管理相結(jié)合，通過(guò)加強(qiáng)全面預(yù)算管理與內(nèi)部控制工作的進(jìn)行，以增加經(jīng)濟(jì)收益為根本目標(biāo)，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;內(nèi)部控制

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)是屬于比較高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，企業(yè)的資金流動(dòng)性也是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，除此之外，企業(yè)還要將工程預(yù)算也放在核心位置，結(jié)合工程項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，嚴(yán)格把控資金的投入和預(yù)算，為了保障投入資金的合理性，就要制定的科學(xué)合理的規(guī)劃方案，并且嚴(yán)格按照投資的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，對(duì)投資的項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行初步的了解后，相關(guān)的工作人員在項(xiàng)目的初期就應(yīng)該積極參與每一項(xiàng)環(huán)節(jié)，對(duì)于其中技術(shù)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及項(xiàng)目的大概估算值都要熟悉和了解，更細(xì)致的環(huán)節(jié)就是能參與到項(xiàng)目的前期的審批、中期的變更、后期的結(jié)算等，以保障工程預(yù)算的每項(xiàng)資金得實(shí)施?；诖耍?xiàng)目工程的在進(jìn)行預(yù)算的過(guò)程中要以把控項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃節(jié)點(diǎn)作為編制預(yù)算報(bào)表的前提和依據(jù)，所以房地產(chǎn)開發(fā)的重要的各項(xiàng)內(nèi)容在進(jìn)行預(yù)算編制的時(shí)候都要結(jié)合實(shí)際情況，選擇與之相符的編制方式，以資金的投入產(chǎn)出效率為預(yù)算的關(guān)鍵點(diǎn)，從而保障預(yù)算編制的結(jié)果和實(shí)際情況是統(tǒng)一的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的主要問(wèn)題

（一）缺乏全面預(yù)算管理的意識(shí)

當(dāng)前，不少房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層缺乏全面預(yù)算管理的意識(shí)，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性，沒(méi)有真正將全面預(yù)算管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要手段。很多房地產(chǎn)企業(yè)片面地認(rèn)為預(yù)算是一種財(cái)務(wù)行為，預(yù)算的編制和控制是由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，忽視了對(duì)其他部門和其他環(huán)節(jié)的管理與控制，沒(méi)有形成企業(yè)全面預(yù)算管理是整體一盤棋的理念。由于對(duì)全面預(yù)算管理的重視程度不夠，導(dǎo)致預(yù)算編制缺少各部門之間的配合與支持，全體員工對(duì)預(yù)算管理工作的實(shí)施參與度不高，從而使預(yù)算的編制不能有效整合企業(yè)全方位資源，造成全面預(yù)算與業(yè)務(wù)的脫節(jié)，無(wú)法達(dá)到預(yù)算管理的最終目標(biāo)。

（二）缺乏完整的全面預(yù)算體系和管理制度

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算還是松懈的、粗放的管理模式，管理者規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與基層的具體實(shí)施缺乏緊密的聯(lián)系，管理理念不能有效地上傳下達(dá)。究其根本，就是沒(méi)有建立一個(gè)強(qiáng)有力的全面預(yù)算體系和完善的管理制度。在實(shí)際操作中，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的復(fù)雜性，致使其預(yù)算的數(shù)據(jù)信息量大、來(lái)源廣泛。在當(dāng)前的預(yù)算管理中，僅僅由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)獲取數(shù)據(jù)，沒(méi)有完善的管理制度對(duì)各環(huán)節(jié)資源整合做出規(guī)定，勢(shì)必造成信息提供不全面、數(shù)據(jù)有偏差的問(wèn)題，使預(yù)算結(jié)果難以發(fā)揮及時(shí)性、全面性和有效性的特點(diǎn)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理的指導(dǎo)作用。在預(yù)算體系和管理制度不健全的情況下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就更無(wú)從談起。

（三）缺乏準(zhǔn)確全面的預(yù)算數(shù)據(jù)

在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，預(yù)算只有財(cái)務(wù)方面的數(shù)據(jù)，缺乏與之配套的其他數(shù)據(jù)，如土地摘牌預(yù)算、項(xiàng)目開工預(yù)算、工程節(jié)點(diǎn)預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算及銷售回款預(yù)算等項(xiàng)目全生命周期的數(shù)據(jù)資料。動(dòng)態(tài)變化的數(shù)據(jù)來(lái)源采集上，不科學(xué)、不務(wù)實(shí)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算工作流于形式，脫離企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，造成“紙上談兵”，最終令全面預(yù)算數(shù)據(jù)的測(cè)算不夠科學(xué)，基本上與實(shí)際情況相脫節(jié)，操作性并不強(qiáng)。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理以及內(nèi)部控制

（一）建立完善的全面預(yù)算管理制度

新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快完善內(nèi)部的預(yù)算管理組織體系。確保預(yù)算組織、預(yù)算決策、預(yù)算考核等工作的順利進(jìn)行。成立預(yù)算管理委員會(huì)，加強(qiáng)預(yù)算管理委員會(huì)的管理權(quán)限，優(yōu)化內(nèi)部的人力配置，通過(guò)建立完善的全面預(yù)算管理制度，提高預(yù)算管理部門的責(zé)任意識(shí)，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立完善的全面預(yù)算管理制度，不僅能夠有效的進(jìn)行預(yù)算等工作的實(shí)施，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的考評(píng)激勵(lì)機(jī)制也有一定的作用。

（二）溝通協(xié)調(diào)管理

企業(yè)全面預(yù)算管理具有全員性、全程性與全額性的特征，再加上涉及內(nèi)容較多，需要企業(yè)各部門員工共同參與到全面預(yù)算編制工作中，將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人上。企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有一定的關(guān)聯(lián)性，且具有協(xié)調(diào)作用，企業(yè)全面預(yù)算管理中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)能夠起到導(dǎo)向作用，合理解決經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的問(wèn)題。全面預(yù)算編制過(guò)程中多是通過(guò)以上到下的循環(huán)方式，以保證企業(yè)各個(gè)部門在遇到重大問(wèn)題時(shí)能夠保持一致的意見(jiàn)，共同解決問(wèn)題。

（三）建立完善的企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度

企業(yè)內(nèi)部要建立完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警體系建設(shè)，為開展財(cái)務(wù)內(nèi)控工作保駕護(hù)航。首先借助完善的預(yù)警體系，對(duì)企業(yè)內(nèi)可能發(fā)生的資金風(fēng)險(xiǎn)及早作出預(yù)警提示，如果可以，盡量把風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽狀態(tài)。其次，建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制。對(duì)于財(cái)務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)和流程出現(xiàn)的一切違規(guī)行為，都應(yīng)標(biāo)有相應(yīng)的處理措施，通過(guò)財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行反饋，并促使這些問(wèn)題在內(nèi)部控制管理中得到有效解決。最后，加強(qiáng)企業(yè)成本管理，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)管理、核算、預(yù)算的整合處理，切實(shí)推進(jìn)成本管理，嚴(yán)格把控企業(yè)收支情況，形成企業(yè)成本控制的最優(yōu)化選擇。

（四）完善評(píng)價(jià)和考核機(jī)制

有效的績(jī)效考核機(jī)制不僅能夠衡量各部門以及工作人員的工作效率，還能夠大大提高工作人員的工作熱情。設(shè)置財(cái)務(wù)績(jī)效考核指標(biāo)，促進(jìn)全面預(yù)算管理與財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)掛鉤，得出統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各業(yè)務(wù)科室的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)。將預(yù)算質(zhì)量作為績(jī)效考核的部分之一，全面對(duì)人力資源績(jī)效進(jìn)行考核，并樹立人才激勵(lì)機(jī)制，激活全員的工作積極性，促使全體員工參與預(yù)算管理，加強(qiáng)預(yù)算管理工作的推進(jìn)。激勵(lì)機(jī)制要按照工作人員的工作績(jī)效來(lái)進(jìn)行公平的獎(jiǎng)勵(lì)與懲處，從兩方面對(duì)各部門及其員工的工作行為加以約束，堅(jiān)持按勞分配為原則，多勞多得，少勞少得，不勞不得，為全面預(yù)算管理與財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的深度融合提供人才支持，為下一步房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供重要保障。

（五）強(qiáng)化內(nèi)部控制意識(shí)，為開展全面預(yù)算管理工作指明方向

管理人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制的重視程度，進(jìn)一步優(yōu)化自身發(fā)展意識(shí)，不斷反思，不斷進(jìn)步創(chuàng)新。當(dāng)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，到底也是人才的競(jìng)爭(zhēng)，管理人員的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)內(nèi)部要保證內(nèi)部控制具有實(shí)用性、可操作性，不能流于形式，將內(nèi)部控制方向作為核心工作，結(jié)合全面預(yù)算管理體系，共同為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用內(nèi)部控制過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格要求預(yù)算管理每項(xiàng)環(huán)節(jié)，大力支持全面預(yù)算管理工作，共同貫徹落實(shí)管理控制工作。內(nèi)部控制的工作內(nèi)容與目標(biāo)應(yīng)與全面預(yù)算管理的目標(biāo)一致，共同促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)部控制范圍，促進(jìn)全員參與，保障內(nèi)部控制能夠有效的融入全面預(yù)算管理工作當(dāng)中，設(shè)立專門的獎(jiǎng)懲制度，內(nèi)部控制與全面預(yù)算管理雙管齊下，從而保障企業(yè)內(nèi)部管理良性發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控力度也在不斷加大。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府政策導(dǎo)向，促進(jìn)市場(chǎng)優(yōu)化資源配置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著更加高標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)要求。為了防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)結(jié)合預(yù)算管理，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效的成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，增強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，通過(guò)多方面手段來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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