關(guān)于我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險防范與協(xié)同監(jiān)管的若干思考

王捷

摘要：經(jīng)濟增速換擋階段往往是風(fēng)險的易發(fā)高發(fā)期，日本在經(jīng)歷了幾十年的高速增長后與二十世紀(jì)九十年代初發(fā)生了經(jīng)濟危機，至今仍未走出陰影。本文在總結(jié)日本經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生和破裂的基礎(chǔ)上，進一步探討其對我國風(fēng)險防控的啟示。目前我國也正處于增速換擋期，但由于我國在經(jīng)濟基本面、宏觀調(diào)控與政策等多方面與之前的日本存在較大差異，所以不會出現(xiàn)日本式的經(jīng)濟泡沫。但我國也應(yīng)當(dāng)吸取日本的經(jīng)驗教訓(xùn)，對金融風(fēng)險特別是房地產(chǎn)風(fēng)險加以有效防控，以避免出現(xiàn)大的經(jīng)濟波動。

關(guān)鍵詞：增速換擋? 資產(chǎn)泡沫? 房地產(chǎn)? 風(fēng)險防控

一、二十世紀(jì)九十年代日本資產(chǎn)泡沫

二十世紀(jì)九十年代日本股市、房地產(chǎn)市場泡沫雙雙破滅，給日本經(jīng)濟造成沉重打擊，至今已近三十年，日本仍未走出陰影。此次日本資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要來自以下因素：

（一）經(jīng)濟繁榮

二十世紀(jì)八十年代日本成為第二大經(jīng)濟強國，擁有世界一半左右的外匯儲備，電子、造船、汽車、鋼鐵等很多領(lǐng)域甚至超過美國，1985年日本成為最大債權(quán)國，空前繁榮的經(jīng)濟為泡沫的形成奠定了基礎(chǔ)。

（二）大量國際“熱錢”涌入

1985年9月，“廣場協(xié)議”簽訂后，日元對美元升值幅度高達86.1%，大量國際“熱錢”涌入日本股市和房地產(chǎn)市場，助推了泡沫的形成。

（三）寬松的貨幣政策

日元的大幅升值使日本出口急劇下滑，陷入“日元升值蕭條”。為了刺激經(jīng)濟，日本政府將政策重點轉(zhuǎn)向擴大內(nèi)需，開始實施極為寬松的貨幣政策。一方面，從1986年開始日本央行連續(xù)5次降息，將再貼現(xiàn)率從5%降至2.5%，為當(dāng)時主要經(jīng)濟體中最低的利率水平。另一方面，增加貨幣供應(yīng)量，使其增速大大超過GDP增速，寬松的貨幣政策加劇了泡沫膨脹。

（四）不合時宜的土地稅收政策

為了抑制投機，日本政府開始實行“重交易稅、輕保有稅”的土地稅收政策。對持有期不滿2年進行轉(zhuǎn)讓的土地征收重稅，稅負合計能達到84%，持有期越長稅率越低。企業(yè)大量購入土地并將其作為資產(chǎn)長期持有，在一定程度上減少了短期土地供給，加劇房價上升。

（五）金融機構(gòu)推波助瀾

隨著地價的持續(xù)上升，大量日本金融機構(gòu)紛紛增加不動產(chǎn)抵押貸款的發(fā)放，使得不動產(chǎn)抵押貸款增速遠遠超過所有貸款的平均增速。

（六）人口遷移和金融中心的確立

從1981年開始，日本每年約有10萬人凈遷入三大都市圈，增加了三大都市圈的房屋需求。1983年開始日本股市逐步進入繁榮期，1984年隨著外匯管制的放開，東京作為國際金融中心的地位越來越明確，東京地價出現(xiàn)暴漲，形成“土地神話”。

隨著日本股市和房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，日本政府最終選擇主動擠泡沫，從1989年開始實行緊縮的貨幣政策和嚴格的信貸控制，使得日本股市和房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)坍塌式的下跌，資產(chǎn)泡沫徹底破滅。

二、我國會否出現(xiàn)日本式泡沫破裂

當(dāng)前我國經(jīng)濟正處于增速換擋期，這一點與上世紀(jì)九十年代初的日本較為近似，房價收入比處于世界較高水平，存在一定泡沫。但由于我國的經(jīng)濟基本面、宏觀調(diào)控與政策等很多方面與之前的日本存在很大差異，所以目前我國不會發(fā)生日本式的泡沫破裂。

第一，日本實行資本開放，九十年代初日本股市泡沫的形成和破裂與國際資本的涌入和外逃息息相關(guān)。而我國實行的嚴格的資本管制，不存在資本的大進大出。

第二，日本是自由市場國家，政府干預(yù)經(jīng)濟的能力相對較弱，我國政府宏觀調(diào)控手段更加豐富，對房價的穩(wěn)控能力遠遠超過日本。

第三，日本房地產(chǎn)泡沫破裂前，居民部門杠杠率已超過70%，而我國目前的居民杠杠率僅為52%，仍有一定加杠桿空間，抗風(fēng)險能力更強。

第四，日本城鎮(zhèn)化進程已接近尾聲，而我國城鎮(zhèn)化率剛超過60%，仍有一定上升空間，存在一定的有效需求。

第五，日本人口長期負增長，人口結(jié)構(gòu)問題十分嚴重，不僅早已越過人口撫養(yǎng)比拐點，也已經(jīng)越過劉易斯拐點。我國人口老齡化問題雖在加劇，但遠不及日本的嚴重性。

三、日本泡沫對我國風(fēng)險防控的啟示

增速換擋階段是風(fēng)險的易發(fā)高發(fā)期，我國應(yīng)充分吸取日本的經(jīng)驗教訓(xùn)，著力防控經(jīng)濟風(fēng)險，特別是房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

（一）大力發(fā)展住房租賃市場

目前我國租售比在世界范圍內(nèi)處于較低水平，租賃市場尚不完善。完善租購并舉重點在兩個方面，一是充分調(diào)動租賃住房供應(yīng)主體的積極性，大力發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵開發(fā)商涉足租賃業(yè)務(wù)，支持個人出租住房。同時要適當(dāng)向供應(yīng)主體提供政策支持，如稅收減免、為相關(guān)企業(yè)直接融資開辟綠色通道等。二是引導(dǎo)和鼓勵住房租賃消費，加強對承租人權(quán)利保護，維持租金相對穩(wěn)定，推進租購?fù)瑱?quán)，加大租賃消費融資服務(wù)。

（二）貨幣金融政策要增強連續(xù)性、穩(wěn)定性

貨幣金融政策調(diào)整過快過急，易導(dǎo)致市場出現(xiàn)較大波動，產(chǎn)生處置風(fēng)險的風(fēng)險。日本房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂與日本央行頻繁調(diào)整的貨幣金融政策密切相關(guān)。從2003年開始，我國累計動用全國范圍的金融調(diào)控12次，首付比例在20%到30%之間調(diào)整，貸款利率在0.7至1.3倍之間變動，貨幣金融政策總體上缺乏連續(xù)性和穩(wěn)定性。要堅持差異化的信貸政策，支持剛需和改善性需求，抑制投資、投機性需求。要將居民杠杠率控制在合理范圍內(nèi)，避免加杠桿速度過快導(dǎo)致抗風(fēng)險能力降低，嚴防“首付貸”等場外加杠桿操作。貨幣供應(yīng)增速保持在合理區(qū)間，避免貨幣超發(fā)加劇泡沫膨脹，也要防止主動刺破泡沫引發(fā)重大金融風(fēng)險。

（三）改革完善“人地掛鉤”政策，推進土地供需平衡

目前我國實行的“人地掛鉤”政策主要是將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口與建設(shè)用地供應(yīng)量相掛鉤，但人口遷移并非簡單的城鎮(zhèn)化過程，現(xiàn)階段更多的表現(xiàn)為人口從三四線城市向一二線城市的轉(zhuǎn)移。因此，目前的“人地掛鉤”政策無法從根本上解決一二線城市人口大量流入與住房供應(yīng)緊張之間的矛盾。緩解一二線城市房價過快上漲的根本在于改革完善“人地掛鉤”政策，將新增常住人口與建設(shè)用地供應(yīng)量相掛鉤，以解決供需失衡問題。

（四）建立房地產(chǎn)市場長效機制

經(jīng)常使用限購、限貸等行政手段會造成市場機制不完善，比如將需求強制性延后，一旦調(diào)控放松，房價會出現(xiàn)報復(fù)性反彈，同時也會加大剛性購房者的負擔(dān)，此外也會造成假離婚、假結(jié)婚等社會現(xiàn)象。要在更多發(fā)揮市場規(guī)律調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上，逐步建立房地產(chǎn)市場長效機制，將貨幣金融政策、財稅政策、土地政策等短期內(nèi)合理有效的調(diào)控手段制度化，升級為一攬子長效調(diào)控機制，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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基金項目：本文系河北省社科基金項目《河北省金融突發(fā)事件防控與協(xié)同監(jiān)管研究》階段性研究成果，項目編號：（HB15GL005）。

作者單位：中共河北省委黨校