文/葛揚

一、新時代房地產業(yè)發(fā)展的政策導向

（一）新時代房地產政策的回顧

2016年底召開的中央經濟工作會議指出：“要堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。”

2017年3月，習近平總書記主持召開中央財經領導小組第十五次會議時也強調：“建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。要完善一攬子政策組合，引導投資行為，合理引導預期，保持房地產市場穩(wěn)定。要調整和優(yōu)化中長期供給體系，實現(xiàn)房地產市場動態(tài)均衡?！?/p>

2017年底，中央經濟工作會議提出：加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

2017年10月，黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2018年政府工作報告提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，繼續(xù)實施差別化的調控。

2018年7月中央政治局會議提出：下決心解決好房地產市場問題。解決房地產市場問題的措施包括：第一，促進供求平衡，這意味著未來土地和住房供應將更緊密地與人口流動掛鉤，以改善熱點城市的房地產供求關系；第二，合理引導預期，通過強化預期引導，遏制投機性需求；第三，整治市場秩序，整頓包括捂盤等在內的房地產市場亂象；第四，加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，通過發(fā)展租賃市場、加快研究推出房產稅使房地產市場得以平穩(wěn)健康發(fā)展。

2018年12月，中央經濟工作會議提出：要構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

2019年政府工作報告提出：更好解決群眾住房問題，穩(wěn)步推進房地產稅立法。落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2019年4月中央政治局會議提出：要做到五個堅持：一是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；二是堅持完善兩個體系，住房市場體系和住房保障體系；三是堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，不斷完善市場監(jiān)測預警和考核評價機制，特別是要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落到實處；四是調結構、轉方式，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，重點解決新市民的住房問題；五是保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

2019年7月中共中央政治局重申了“房子是用來住的，不是用來炒”的原則，落實房地產長效管理機制，直接提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

（二）新時代房地產業(yè)政策特征

“房子是用來住的，不是用來炒的” 是現(xiàn)在和未來住房市場調控的基本原則，也將成為房地產長效發(fā)展機制的重要組成部分，而住宅的居住功能將成為房地產行業(yè)創(chuàng)新、發(fā)展的著力點。

嚴格控制投機，堅決遏制投機炒房，落實地方主體責任。針對投機，加大分類調控、精準施策力度，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序。加快推進住房制度建設。強化住房的居住屬性，弱化住房的投資屬性。

房地產業(yè)已不再是國內穩(wěn)增長的最主要工具。房地產業(yè)對制造業(yè)和消費均具有正負兩種效應，但在幾輪熱潮之后，國內房地產業(yè)對制造業(yè)和消費影響的拐點已經到來，其擠占效應均已遠超拉動作用。目前房地產市場的過度繁榮已經妨礙到國內經濟新舊動能的接續(xù)轉換，亦不利于經濟的高質量發(fā)展。因此，只有嚴控房地產業(yè)過快發(fā)展，有效削弱房地產業(yè)擠出效應，才能更好地發(fā)揮內需對經濟的決定性作用。盡管未來國內經濟仍有下行的壓力，但目前來看，房地產業(yè)已不再是國內穩(wěn)增長的最主要工具，而考慮到房地產是中國最大的灰犀牛，預計房價大幅下降的概率亦不大，整體仍有望保持穩(wěn)定。

保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落，強調房地產業(yè)和經濟穩(wěn)定發(fā)展的重要性。當前調控已經取得實質性成果，市場出現(xiàn)明顯回落，價格保持穩(wěn)定，但市場上仍積壓著大量潛在需求，尤其是基本面較好的一、二線城市。穩(wěn)定的政策可以保持市場預期的穩(wěn)定，只有市場需求不出現(xiàn)大增大減，市場才能保持穩(wěn)定，因此，政策應該保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，必須分清中央和地方事權，實行差別化調控。

探索建立和完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。

二、進入都市圈發(fā)展階段的中國城市房地產業(yè)

（一）中國城市從單體發(fā)展向都市圈發(fā)展轉化

改革開放以后，我國城市特別是大城市進入發(fā)展的最重要的時期，但是20 世紀90年代，城市發(fā)展以擴大城市規(guī)模為主攻方向，許多城市特別是大城市的規(guī)模成倍擴展。

進入21 世紀，情況開始發(fā)生變化。如上海、北京、廣州等城市，由于環(huán)境、資源特別是土地等方面的壓力和影響，開始從規(guī)模擴張為主進入到規(guī)模與質量同時增長的新發(fā)展時期。具體表現(xiàn)為：同國家經濟轉軌、社會轉型相適應，大城市注重經濟增長方式的轉變，進行了經濟結構特別是產業(yè)結構的戰(zhàn)略性調整。一些大城市從原來以工業(yè)特別是重工業(yè)為主導產業(yè)轉而形成以高新產業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和文化創(chuàng)意產業(yè)為主導產業(yè)的新的經濟結構和產業(yè)體系。

經濟結構的調整和經濟增長方式的轉變，減少了城市對資源的依賴，創(chuàng)造了更自由的發(fā)展空間，形成節(jié)約型、生態(tài)型城市，促使城市性質的變化或轉型。一些城市由傳統(tǒng)的工業(yè)生產基地和制造業(yè)中心，變成經濟中心、金融中心和文化中心、科技中心，中國城市發(fā)展，開始邁入城市群、城市帶和都市圈時期。這既是大城市自身發(fā)展的要求，如某些工業(yè)向外轉移，城市空間布局調整，城市生態(tài)環(huán)境改善，城市住宅建設等，同時也是區(qū)域經濟發(fā)展的要求和趨勢，大城市對周邊地區(qū)和中小城市予以支持和合作，推進區(qū)域經濟的整體繁榮和共同發(fā)展。

（二）都市圈的重要功能及其效應

過去，人們對大型城市的發(fā)展一直持批評的態(tài)度。但是，在當今世界上，一些國際性大都市，隨著科技的進步和經濟的飛躍，呈現(xiàn)出許多令人不可忽視的優(yōu)越性，比如我國的深圳。

以大型城市為中心的都市圈與以往分散、獨立、規(guī)模不大的城市相比較，能更有效地利用資源和能源，完善交通設施，提供良好的教育，控制環(huán)境的污染，提升人口的質量，而且從全球范圍來看更具備可比較的現(xiàn)代意義。

都市圈內的城市就像微信圈里的朋友，可以做到資源共享、互惠互利、合作共贏。都市圈的本質是中小城市用土地資源置換都市圈核心城市的產業(yè)人口資源，而大城市獲得寶貴的土地資源。

核心城市可以用產業(yè)和人口轉移置換中小城鎮(zhèn)的土地資源，把一些不適宜放在核心城市的產業(yè)和人口置換到周邊城鎮(zhèn)，完成自身產業(yè)與人口的升級換代、騰籠換鳥。當都市圈實現(xiàn)一體化之后，都市圈就替代受控的核心超大特大城市，變成人口流入地。

國家發(fā)改委發(fā)布《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》，提出了都市圈有的主要功能：

1.推進基礎設施一體化：暢通都市圈公路網、打造軌道上的都市圈。

2.強化城市間產業(yè)分工協(xié)作：推動中心城市產業(yè)高端化發(fā)展，夯實中小城市制造業(yè)基礎。

3.加快建設統(tǒng)一開放市場。

4.推進公共服務共建共享。

5.強化生態(tài)環(huán)境共保共治。

(三)都市圈中的房地產業(yè)

都市圈這種格局和過去城市發(fā)展最大的不同是，過去的城市發(fā)展，各個城市之間關系不大，而都市圈內城市則要實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。當大城市土地供應稀缺時，大城市經濟發(fā)展要靠“大城市帶動小城市，小城市帶動微型城市”。房地產業(yè)發(fā)展是和城市發(fā)展緊密相連的，特別是城市與人口集聚相關聯(lián)的產業(yè)的發(fā)展。

不是所有的都市圈都有同等的發(fā)展機會和空間，什么樣的都市圈發(fā)展機會更大呢？在國際上已經完成了城鎮(zhèn)化進程的國家，研究得出了一條非常重要的規(guī)律：在一定范圍內城鎮(zhèn)數(shù)量密度大的，都市圈成長的速度更大，對人口和產業(yè)的集聚能量更大。哪個地方有產業(yè)和人口，哪個地方就最值得投資房地產，因為產業(yè)的發(fā)展和人口集聚是房地產業(yè)發(fā)展重要的支撐。

三、長三角一體化成為國家戰(zhàn)略后房地產業(yè)發(fā)展的新特點

（一）《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》

中共中央政治局2019年5月13日召開會議，審議了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》。

長三角是我國經濟發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強的區(qū)域之一，在全國經濟中具有舉足輕重的地位。中心城市和城市群正在成為承載發(fā)展要素的主要空間形式。大城市時代已經到來，長三角及其中心城市將會獲得強大的戰(zhàn)略加持。

長三角一體化發(fā)展具有極強大的區(qū)域帶動和示范作用，要緊扣“一體化”和“高質量”兩個關鍵，帶動整個長江經濟帶和華東地區(qū)發(fā)展，形成高質量發(fā)展的區(qū)域集群。

（二）未來長三角房地產業(yè)發(fā)展的主題

1.房地產業(yè)發(fā)展空間擴大與可能出現(xiàn)的新問題之間的動態(tài)平衡。一方面，長三角一體化將進一步擴大房地產市場規(guī)模，使得房地產開發(fā)仍有較好的成長空間；另一方面，長三角一體化也對房地產業(yè)發(fā)展帶來了新問題：人口到底是虹吸效應還是擴散效應問題，區(qū)域房地產供需平衡問題，租賃住房市場發(fā)展問題，房地產金融產品創(chuàng)新及金融風險防控問題。交通一體化、中小城市基礎設施的完善、城市定位的再優(yōu)化、產業(yè)轉移、人口流動等會進一步推動房地產業(yè)的發(fā)展。

2.長三角一體化過程中住房市場和保障的兼顧。長三角一體化過程中會依據空間特點形成相關都市圈。促進都市圈健康發(fā)展，須高度重視、巧妙引導和管控好住房市場和保障問題，構建以相關都市圈為空間尺度的一體化住房體系，推進都市圈住房規(guī)劃和管控“一盤棋”。

3.長三角一體化過程中住房居住屬性和投資屬性的統(tǒng)籌。房地產業(yè)發(fā)展主要體現(xiàn)在房價上，房價過低會使產業(yè)升級和經濟轉型缺乏外在壓力，房價過高則會使產業(yè)升級和科技創(chuàng)新失去動力與喪失條件。

因此，應堅持“房子是用來住的”定位，抑制投機炒作，確保都市圈的紅利不被高房價所透支。同時，要依據“人地掛鉤”原則保持供需匹配，根據收入增長不斷調整房價合理區(qū)間，通過供求調節(jié)使房價始終處在合理區(qū)間內。

4.長三角一體化過程中都市圈房地產業(yè)的相對均衡與分化的現(xiàn)象同時存在。一方面，都市圈內中小城市的土地資源與都市圈核心城市的產業(yè)人口資源置換，當然會受到邊際收益的限制；另一方面，隨著一體化區(qū)域內部資源要素流動加快，稀缺資本、技術、人才等高端發(fā)展要素向核心城市集聚的態(tài)勢將更加明顯，會導致核心城市商品房供不應求，房價明顯上漲。

5.長三角一體化過程中房地產業(yè)以供給側結構性改革推動高質量發(fā)展。高新技術的創(chuàng)新與擴散將進一步推動房地產業(yè)向集約化、產業(yè)化、模塊化與智能化發(fā)展。

安居宜居將是住房市場的新矛盾，關鍵在于改善升級需求的釋放。這是新時代新需求的體現(xiàn)。住房的舒適度也會提升。社區(qū)與物業(yè)管理水平不斷提高。

住房軟硬件配套設施成標配，精裝修、智慧家居等在住房中的普及率會大幅提高，相應的教育、保健等設施也會不斷完善。

宜居的、便捷的生活方式將形成，住房消費真正轉入住房體驗和生活享受階段。

房地產企業(yè)生產經營模式會逐步升級。

6.率先構建多層次住房供應體系。這不僅僅是供給規(guī)模的問題，還是供給質量和彈性的問題，因為住房需求層次釋放的節(jié)奏不太一樣。住房的宏觀調控，應該讓供給更有彈性。

一方面是增加土地供給，另一方面是新房、二手房、租房的“三管齊下”。要一、二手房并重，租購并舉，逐步形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的多層次住房供應體系。

(三)長三角一體化中房地產業(yè)發(fā)展趨勢

未來隨著長三角一體化的深化，都市圈發(fā)展不斷推進，都市圈經濟實力強勁的核心城市將給中小城市房地產業(yè)帶來巨大的發(fā)展機遇，距離核心城市的地理距離將起到重要作用。伴隨著中小城市的進一步崛起，存量需求與城鎮(zhèn)化快速推進所引發(fā)的增量需求相疊加，新的“剛需”人群有望被激發(fā)，成為擴大房地產市場容量、推進中國房地產市場發(fā)展的主要動力。

幾年前，保利地產提出了“3+2+X”的區(qū)域布局戰(zhàn)略：“3”即京津唐、長三角、珠三角區(qū)域；“2”即武漢、成都兩個城市；“X”即其他潛力城市。保利地產成立了城市群戰(zhàn)略部，以京滬穗等國家中心城市為核心，完善珠三角、長三角、環(huán)渤海的城市群戰(zhàn)略布點，在城市的選擇上，堅持以市場容量大、需求較為旺盛的一、二線城市為主，以有人口、產業(yè)、政策支撐的區(qū)域為主。