長(zhǎng)三角一體化背景下的浙江住房市場(chǎng)發(fā)展特征

文/陳多長(zhǎng) 熊宇虹 王婷

一、引言

“長(zhǎng)三角一體化“的提法由來(lái)已久，在城市政府層面正進(jìn)行各種合作。2019年3月，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出“將長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略“，5月13日，中央政治局會(huì)議審議通過(guò)了《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，頂層規(guī)劃與設(shè)計(jì)的出臺(tái)，預(yù)示著“一體化”、“協(xié)同發(fā)展”將成為長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主題。2019年7月，《長(zhǎng)三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》（下稱《行動(dòng)計(jì)劃》）正式印發(fā)，為長(zhǎng)三角一體化發(fā)展明確了任務(wù)書(shū)、時(shí)間表和路線圖。把區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化作為發(fā)展手段，無(wú)論對(duì)長(zhǎng)三角還是對(duì)浙江經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，都具有劃時(shí)代的里程碑意義。

《行動(dòng)計(jì)劃》聚焦區(qū)域交通互聯(lián)互通、能源互濟(jì)互保、產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新、信息網(wǎng)絡(luò)高速泛在、環(huán)境整治聯(lián)防聯(lián)控、公共服務(wù)普惠便利、市場(chǎng)開(kāi)放有序等七個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，形成一批項(xiàng)目化、可實(shí)施的工作任務(wù)。三年行動(dòng)計(jì)劃提出：到2020年，長(zhǎng)三角地區(qū)要基本形成世界級(jí)城市群框架，基本建成樞紐型、功能性、網(wǎng)絡(luò)化的基礎(chǔ)設(shè)施體系，基本形成創(chuàng)新引領(lǐng)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系和協(xié)同創(chuàng)新體系，綠色美麗長(zhǎng)三角建設(shè)取得重大進(jìn)展，區(qū)域公共服務(wù)供給便利化程度明顯提升，全國(guó)新一輪改革開(kāi)放排頭兵地位更加凸顯，更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制基本建立，在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，把長(zhǎng)三角地區(qū)建設(shè)成為全國(guó)貫徹新發(fā)展理念的引領(lǐng)示范區(qū)，成為全球資源配置的亞太門(mén)戶，成為具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的世界級(jí)城市群。

本文作者認(rèn)為，《行動(dòng)計(jì)劃》所聚焦的七個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域中，對(duì)浙江住房市場(chǎng)最具直接影響的是第一和第六個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，即長(zhǎng)三角交通一體化和公共服務(wù)一體化。本文將分析這兩個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域一體化對(duì)浙江住房市場(chǎng)的影響。

二、浙江住房市場(chǎng)發(fā)展特征及存在的主要問(wèn)題

（一）浙江商品住房市場(chǎng)發(fā)展特征

1.住宅投資規(guī)模逐年增大，且一直保持著房地產(chǎn)投資的主體地位。從1999年開(kāi)始，浙江省房地產(chǎn)投資與住宅投資基本保持了持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)（見(jiàn)圖1）。到2017年，浙江房地產(chǎn)投資和住宅投資規(guī)模分別達(dá)到了8227 億元和5646 億元，分別比1998年增長(zhǎng)了約29 倍和28 倍。此外，浙江住宅投資占其房地產(chǎn)投資的比重一直都在50%以上，住宅投資是房地產(chǎn)投資的主體。

圖1 浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住宅投資增長(zhǎng)趨勢(shì)（1999—2017年）

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積變化劇烈。浙江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積年際變化非常劇烈，從1999年開(kāi)始到2017年大致經(jīng)歷了以下幾次明顯的波動(dòng)：1999-2002年，土地購(gòu)置面積從1014.4 萬(wàn)平方米持續(xù)增加到3639.59 萬(wàn)平方米，之后總體上保持了下降趨勢(shì)，到2009年土地購(gòu)置面積降低到1308.33 萬(wàn)平方米；2009-2012年，完成了一個(gè)先上升再下降的小幅度波動(dòng)；2015-2017年，保持了持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，土地購(gòu)置面積從1012.58 萬(wàn)平方米增加到2248.87 萬(wàn)平方米，但仍未增加到2002年的歷史最高值（見(jiàn)圖2）。

圖2 浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積變化趨勢(shì)（1999—2017年）

3.商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。從1998年至今，浙江商品住宅銷(xiāo)售面積呈現(xiàn)出了短期小幅度波動(dòng)、長(zhǎng)期上升的基本趨勢(shì)（見(jiàn)圖3）。其中經(jīng)歷了兩次波動(dòng)：1998-2008年，銷(xiāo)售面積從1998年的1031 萬(wàn)平方米持續(xù)上升到2007年的3924.92 萬(wàn)平方米的峰值，2008年則下降至2480.74萬(wàn)平方米，2009年銷(xiāo)售面積恢復(fù)性增長(zhǎng)到4760.12 萬(wàn)平方米，之后的2010年和2011年連續(xù)兩年下降。2012年開(kāi)始了明顯上升，銷(xiāo)售面積從2012年的3316.23 上升到2017年的7669.7 萬(wàn)平方米，2018年1—8月，全省商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)到了5647.29 萬(wàn)平方米。

圖3 浙江省商品住宅銷(xiāo)售面積（1998—2018年8月）

4.全省商品住宅的消化周期顯著縮短。根據(jù)浙江省城鄉(xiāng)住房工作協(xié)調(diào)委員會(huì)辦公室發(fā)布的《全省新建商品房庫(kù)存情況的通報(bào)》(第1 期)，2016年5月底，全省新建商品住宅可售面積6010.9 萬(wàn)平方米，消化周期為11.8個(gè)月；全省11 個(gè)設(shè)區(qū)城市市區(qū)新建商品住宅可售面積3075.0 萬(wàn)平方米，消化周期平均為9.8 個(gè)月，各設(shè)區(qū)城市市區(qū)新建商品住宅庫(kù)存消化周期均在15 個(gè)月以下。根據(jù)浙江省統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，截至2018年8月31日，全省新建商品住宅可售面積4536.5 萬(wàn)平方米，消化周期為6.7 個(gè)月，其中市本級(jí)商品住宅期末庫(kù)存面積1997 萬(wàn)平方米，消化周期為5.2 個(gè)月?？梢?jiàn)，浙江省及設(shè)區(qū)城市市區(qū)商品住宅庫(kù)存量顯著降低，消化周期縮短（見(jiàn)圖4）。

圖4 浙江省各地市區(qū)商品住宅消化周期

5.商品住宅成交均價(jià)總體呈現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)。根據(jù)《浙江統(tǒng)計(jì)年鑒》等提供的數(shù)據(jù)，計(jì)算出浙江省商品房和商品住宅的平均銷(xiāo)售價(jià)格（見(jiàn)圖5）。1998年以來(lái)，浙江商品房和商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2014-2017年，全省商品住宅平均價(jià)格保持了連續(xù)三年的上升，從10586 元/平方米上升到13430 元/平方米，價(jià)格增長(zhǎng)了26.87%。2018年1—8月，全省商品住宅平均價(jià)格為13178元/平方米，與2017年相比下降了1.88%，但仍保持了較高的水平。

圖5 浙江省商品房和商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格

（二）浙江住房市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

1.全省各地城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比均呈上升趨勢(shì)。浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心計(jì)算的2013-2017年11 個(gè)地市房?jī)r(jià)收入比見(jiàn)表1。從表1 中看出，這幾年浙江11 個(gè)地市的房?jī)r(jià)收入比都呈現(xiàn)了先降后升的趨勢(shì)。其中杭州2017年的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)16，麗水超過(guò)13，溫州超過(guò)12，沒(méi)有一個(gè)城市低于6，均高于國(guó)際上通常認(rèn)為的合理值4-6。

表1 浙江各地房?jī)r(jià)收入比(90 平方米住宅)

根據(jù)浙江省統(tǒng)計(jì)局提供的2018年1—8月浙江住房市場(chǎng)數(shù)據(jù)和城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)，計(jì)算出浙江各地的房?jī)r(jià)收入比（見(jiàn)圖6）。從圖6 中可以看出，房?jī)r(jià)收入比高于8 的地區(qū)有溫州市區(qū)、金華市區(qū)、寧波市區(qū)、麗水市區(qū)以及淳安、慶元、仙居、永嘉、蒼南、縉云、武義和永康等縣、市。考慮到浙江省居民儲(chǔ)蓄率、利率水平等因素，按照住房支出不超過(guò)家庭收入30%的比例計(jì)算，浙江房?jī)r(jià)收入比以不超過(guò)8 為合理值。

圖6 浙江省各地房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)地圖

2.住房租售比價(jià)降低，反映住房資產(chǎn)收益率降低，存在資產(chǎn)價(jià)格泡沫。租售比是指住房月租金與住宅價(jià)格的比值，它等于房?jī)r(jià)租金比的倒數(shù)。此指標(biāo)大致可以反映住房市場(chǎng)價(jià)格是否偏離住房租金所決定的價(jià)格，可幫助我們判斷住房市場(chǎng)價(jià)格是否存在泡沫成分。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，租售比的合理范圍大約為1/300—1/200。以房?jī)r(jià)和租金中位數(shù)計(jì)算出來(lái)的最新的杭州住房市場(chǎng)租售比為1/489，在19 個(gè)城市中位列第六，年化的毛收益率僅為2.45%（見(jiàn)表2），遠(yuǎn)低于2018年國(guó)家財(cái)政部發(fā)行的第五期儲(chǔ)蓄型國(guó)債的票面利率4%。顯然，杭州住房市場(chǎng)價(jià)格存在著較多的泡沫成分。

此外，基于禧泰網(wǎng)發(fā)布的每年12月份城市二手房?jī)r(jià)和租金數(shù)據(jù)計(jì)算得到浙江各地2013-2017年的住房租售比和年化毛收益率數(shù)據(jù)（見(jiàn)表3）。從表3 可見(jiàn)，2017年浙江11 個(gè)地市住房租售比均達(dá)到了近五年來(lái)的最低水平，這表明浙江各城市住房市場(chǎng)價(jià)格泡沫化程度已經(jīng)很深。

表2 2018年1月全國(guó)19 個(gè)城市二手住房總價(jià)中位數(shù)、租金中位數(shù)和租售比

表3 2013-2017年浙江各地住房租售比

3.住宅投資比重提高沒(méi)有顯著促進(jìn)浙江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的提高。從理論上講，房地產(chǎn)投資（住宅投資）增長(zhǎng)應(yīng)刺激經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。但實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，浙江房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與其名義GDP 增長(zhǎng)率之間的正相關(guān)性很弱（見(jiàn)圖7），而房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例與浙江名義GDP增長(zhǎng)率之間則無(wú)顯著相關(guān)性，特別地，在2010年后，兩者之間幾乎是負(fù)相關(guān)（參見(jiàn)圖8）。

圖7 浙江房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與浙江名義GDP增長(zhǎng)率之間的關(guān)系（弱正相關(guān)）

浙江住宅投資增長(zhǎng)率與浙江名義GDP 增長(zhǎng)率之間不存在相關(guān)性（見(jiàn)圖9），而住宅投資占固定資產(chǎn)投資的比例與浙江名義GDP 增長(zhǎng)率之間也不存在相關(guān)性，同樣在2010年以后，兩者一度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)（見(jiàn)圖10）。

圖9 浙江住宅投資增長(zhǎng)率與浙江名義GDP增長(zhǎng)率之間的關(guān)系（不相關(guān)）

圖10 浙江住宅投資占比與浙江名義GDP增長(zhǎng)率之間的關(guān)系（不相關(guān)）

從投入與產(chǎn)出的效率角度來(lái)看，浙江房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)浙江GDP 的貢獻(xiàn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、住宅投資占固定資產(chǎn)投資的比例極不相稱。1999-2017年，浙江住宅投資占固定資產(chǎn)投資的比例大致在10%—20%的范圍內(nèi)波動(dòng)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例主要在15%—30%的范圍內(nèi)波動(dòng)，兩者皆呈現(xiàn)出逐漸上升的總體趨勢(shì)；而浙江房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP 的比重一直沒(méi)有超過(guò)6%。從這個(gè)角度上看，浙江住房市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是低效率的（見(jiàn)圖11）。

圖11 浙江住宅投資占固定資產(chǎn)投資比例與房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例

4.地方政府對(duì)住房市場(chǎng)和土地財(cái)政的依賴程度很高。近20年來(lái)，住房市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，引致浙江城市土地市場(chǎng)的興旺發(fā)達(dá)，地方政府由此獲取了巨額的土地財(cái)政收入。地方政府對(duì)住房市場(chǎng)和土地財(cái)政收入漸漸形成了嚴(yán)重的依賴，而地方政府對(duì)住房市場(chǎng)和土地財(cái)政收入的嚴(yán)重依賴，又反過(guò)來(lái)激勵(lì)其自覺(jué)或不自覺(jué)地通過(guò)不適當(dāng)?shù)母深A(yù)來(lái)繼續(xù)維持住房市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。這種不當(dāng)干預(yù)不僅扭曲了市場(chǎng)有效配置資源的機(jī)制，也損害了產(chǎn)業(yè)之間的正常競(jìng)爭(zhēng)秩序，破壞了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展能力。毫無(wú)疑問(wèn)，從地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴情況看，浙江住房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入不健康發(fā)展軌道。用土地出讓收入與地方財(cái)政收入作比，可以衡量地方政府對(duì)土地財(cái)政收入的依賴程度，也可借此反映浙江地方財(cái)政收入對(duì)住房市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的依賴程度。從2000年至今，浙江土地財(cái)政依賴度一直在全國(guó)平均水平之上，最高年份浙江土地出讓收入相當(dāng)于其地方財(cái)政收入的1.66 倍，且浙江土地財(cái)政依賴度的年際變化十分劇烈（見(jiàn)圖12）。這也反映了浙江土地財(cái)政的不穩(wěn)定性、不可持續(xù)性和高風(fēng)險(xiǎn)性，也間接反映了浙江住房市場(chǎng)發(fā)展的不健康性。

圖12 浙江與全國(guó)土地財(cái)政依賴度的比較(2000—2017年)

5.金融業(yè)對(duì)住房抵押貸款的依賴逐漸加劇，潛在金融風(fēng)險(xiǎn)正逐步增大。從2003年到2018年8月底，浙江個(gè)人住房抵押貸款余額占全部貸款的比例由6.01%增長(zhǎng)到18.84%（見(jiàn)圖13）。

圖13 浙江個(gè)人住房抵押貸款余額占全部貸款比重(2003—2018年8月)

另?yè)?jù)有關(guān)部門(mén)提供的最新調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料，截至2018年8月底，浙江各地個(gè)人住房抵押貸款余額占全部貸款的比例，除紹興(16.78%)、臺(tái)州(16.88%)和舟山(15.77%)低于浙江省平均水平（18.84%）以外，其余地區(qū)均高于浙江省平均水平，最高的金華市該比例達(dá)到了26.39%。此外，除溫州市以外，其他地區(qū)房地產(chǎn)貸款和住房貸款余額的同比增速均超過(guò)了杭州市全部貸款的同比增速（見(jiàn)表4）。這些數(shù)據(jù)一方面反映了銀行信貸對(duì)浙江住房市場(chǎng)的支持力度在逐漸增大，另一方面也暴露了金融業(yè)對(duì)住房抵押貸款依賴日趨嚴(yán)重，而住房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)所引起的住房金融風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸增大。

表4 浙江省2018年8月房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)表

三、長(zhǎng)三角一體化對(duì)浙江住房市場(chǎng)的潛在影響

由于長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略實(shí)施的時(shí)間不長(zhǎng)，目前實(shí)質(zhì)性的一體化措施仍在逐步推進(jìn)之中，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)在短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)一體化。因此，目前長(zhǎng)三角一體化對(duì)浙江住房市場(chǎng)的影響不能高估。我們認(rèn)為，長(zhǎng)三角一體化在短期內(nèi)并不能顯著改變浙江住房市場(chǎng)基本特征和發(fā)展的基本趨勢(shì)，也無(wú)法有效地解決前述浙江住房市場(chǎng)的內(nèi)部矛盾。

但是，由于長(zhǎng)三角區(qū)域一體化的發(fā)展，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)外的人口流動(dòng)肯定會(huì)加速，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)城市間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系會(huì)更加密切，城市政府之間的競(jìng)爭(zhēng)策略也會(huì)發(fā)生改變，這些因素均會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)城市住房市場(chǎng)的需求和價(jià)格產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)或潛在的影響。

（一）交通一體化對(duì)浙江住房市場(chǎng)的影響

根據(jù)《長(zhǎng)三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020）》，長(zhǎng)三角交通一體化的目標(biāo)是共建互聯(lián)互通綜合交通體系，使長(zhǎng)三角地區(qū)交通暢達(dá)便捷。交通一體化主要舉措如下：一是加快軌道交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，二是推進(jìn)區(qū)域港航協(xié)同發(fā)展，三是全面提升省際公路運(yùn)輸能力，四是努力打造長(zhǎng)三角世界級(jí)機(jī)場(chǎng)群，五是強(qiáng)化交通運(yùn)輸聯(lián)合執(zhí)法，六是完善公交服務(wù)一體化。

長(zhǎng)期以來(lái)，由于行政區(qū)的分割和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的巨大差異，長(zhǎng)三角各省市間存在著一些“斷頭路”。長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略實(shí)施以來(lái)，長(zhǎng)三角各地政府轉(zhuǎn)變觀念，把“斷頭路”逐步打通。如上海金山與浙江嘉善之間，原有17 條“斷頭路”，目前均已打通。不僅如此，近年來(lái)，上海還陸續(xù)與長(zhǎng)三角地區(qū)20 個(gè)城市開(kāi)通了交通同城卡，上海與這20 個(gè)城市的市民可持交通卡到對(duì)方城市刷卡乘車(chē)，享受“同城待遇”。上海、南京、杭州、合肥、寧波、溫州、蘇州的居民在這7 個(gè)城市坐地鐵，只要打開(kāi)所在城市的地鐵APP，都可掃碼過(guò)閘。目前，長(zhǎng)三角已開(kāi)通了37 條跨省域的公交線路。按照已編制的規(guī)劃，到2025年，長(zhǎng)三角地區(qū)每百平方公里的高速公路密度為5 公里，每萬(wàn)平方公里高鐵的密度將達(dá)到507 公里。

交通一體化是長(zhǎng)三角一體化的重要基礎(chǔ)，目前上海周邊已逐漸形成一小時(shí)交通圈（見(jiàn)圖14），南京、杭州、合肥等核心城市高鐵線路較密集，這將極大地降低物流、客流成本，縮短異地工作人員的通勤時(shí)間，增加區(qū)內(nèi)城市間人員的流動(dòng)性，通過(guò)對(duì)城市住房需求的非平衡性影響來(lái)影響住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

從浙江省內(nèi)情況來(lái)看，交通一體化對(duì)住房市場(chǎng)的直接影響是，它可以分流房?jī)r(jià)較高的大城市的住房需求，減弱杭州、寧波等大城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。相反地，對(duì)于長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)的中小城市，置業(yè)需求會(huì)相對(duì)增加，這會(huì)拉動(dòng)其住房?jī)r(jià)格上漲，從而縮小浙江大城市與中小城市之間的房?jī)r(jià)差異。交通一體化對(duì)處于長(zhǎng)三角區(qū)域的浙江城市的住房需求與價(jià)格的影響，就是產(chǎn)生所謂的“需求效應(yīng)”（見(jiàn)表5）。

除了需求效應(yīng)以外，交通一體化對(duì)住房市場(chǎng)還具有一定的空間效應(yīng)。所謂交通一體化對(duì)住房市場(chǎng)的空間效應(yīng)，是指浙江省外因素對(duì)浙江城市住房市場(chǎng)的影響隨著城市到長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市上海市的距離的增加而衰減。例如，由于距離上海太遠(yuǎn)，交通一體化帶來(lái)的人口流入增加和住房需求的增長(zhǎng)效應(yīng)，對(duì)臺(tái)州市的影響會(huì)弱于跟上海毗鄰的嘉興市。隨著長(zhǎng)三角一體化，尤其是長(zhǎng)三角的交通一體化，嘉興正逐漸融入上海大都市圈內(nèi)，嘉興受超級(jí)大城市上海輻射，其住房市場(chǎng)會(huì)受到來(lái)自上海人口的需求支持。

（二）公共服務(wù)一體化對(duì)浙江住房市場(chǎng)的影響

根據(jù)《長(zhǎng)三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020）》，長(zhǎng)三角公共服務(wù)一體化的目標(biāo)是，共享普惠便利公共服務(wù)，建設(shè)幸福和諧長(zhǎng)三角。目前，在民生工程建設(shè)和公共服務(wù)一體化建設(shè)方面，三省一市正積極研究探索急診和部分門(mén)診實(shí)現(xiàn)異地就醫(yī)直接結(jié)算的可行性，實(shí)施民生檔案“異地查檔、便民服務(wù)”等項(xiàng)目，同時(shí)還將旅游、體育、養(yǎng)老等人民群眾關(guān)心的合作事項(xiàng)納入三年行動(dòng)計(jì)劃，努力使長(zhǎng)三角一體化的實(shí)踐成果惠及百姓。目前已經(jīng)實(shí)施的一體化措施主要包括以下幾個(gè)方面。

1.政務(wù)服務(wù)一體化。2018年，上海、杭州、蘇州、嘉興、湖州、金華、合肥、蕪湖、宣城9 個(gè)長(zhǎng)三角城市結(jié)盟，共同打造G60 科創(chuàng)走廊。同年9月28日，G60 科技走廊九城市“一網(wǎng)通辦”開(kāi)通暨第一批異地證照發(fā)放儀式在浙江省嘉興市舉行。作為全國(guó)首創(chuàng)的跨區(qū)域行政審批新模式，G60“一網(wǎng)通辦”已完成公司設(shè)立、工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證發(fā)放、商標(biāo)申請(qǐng)等51 個(gè)審批事項(xiàng)，“一網(wǎng)通辦”可以當(dāng)?shù)厥芾?、異地審批、?dāng)?shù)匕l(fā)證。目前實(shí)現(xiàn)G60“一網(wǎng)通辦”的城市已達(dá)14 個(gè)。

2.醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)和教育資源一體化。2018年9月，江蘇的南通、鹽城、徐州，浙江的嘉興、寧波、省本級(jí)，安徽的滁州、馬鞍山等8 個(gè)統(tǒng)籌區(qū)率先進(jìn)行長(zhǎng)三角地區(qū)異地就醫(yī)門(mén)診費(fèi)用直接結(jié)算試點(diǎn)。2019年4月18日，在上海舉行的長(zhǎng)三角地區(qū)跨省異地就醫(yī)門(mén)診費(fèi)用直接結(jié)算工作推進(jìn)會(huì)上，江蘇的南京、泰州、連云港、常州，浙江的杭州、溫州、舟山和安徽的六安共9 個(gè)統(tǒng)籌區(qū)成為新一批試點(diǎn)城市。長(zhǎng)三角相關(guān)城市醫(yī)保部門(mén)明確服務(wù)對(duì)象范圍和待遇政策，將異地安置退休人員、異地長(zhǎng)期居住人員、常駐異地工作人員、異地轉(zhuǎn)診人員等四類(lèi)人員優(yōu)先納入試點(diǎn)范圍，并按照國(guó)家政策要求，重點(diǎn)結(jié)合外來(lái)農(nóng)民工和外來(lái)就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員兩類(lèi)人員工作特點(diǎn)和就醫(yī)需求，優(yōu)化備案及轉(zhuǎn)診服務(wù)，精簡(jiǎn)備案及轉(zhuǎn)診手續(xù)，擴(kuò)充備案和轉(zhuǎn)診渠道，更好地保障這兩類(lèi)人員異地門(mén)診結(jié)算的醫(yī)保待遇。同時(shí)，還要積極建設(shè)長(zhǎng)三角地區(qū)門(mén)診結(jié)算交互專項(xiàng)平臺(tái)，搭建三省一市信息網(wǎng)絡(luò)，三省通過(guò)省級(jí)平臺(tái)等方式與上海實(shí)現(xiàn)雙向?qū)?，互?lián)互通。

教育資源共享和教育一體化是長(zhǎng)三角公共服務(wù)一體化的難點(diǎn)之一。地處長(zhǎng)三角地理中心的嘉興市率先進(jìn)行了探索。嘉興市秀洲區(qū)教育體育局與上海市閔行區(qū)教育局于2018年底簽訂了全面合作協(xié)議，商定兩地將開(kāi)展六方面的合作，包括校際結(jié)對(duì)、跟崗掛職、共建工作室、引進(jìn)課程、專家引領(lǐng)、師生互訪等。目前，這六方面的合作已全面展開(kāi)。

公共服務(wù)一體化不僅可以吸引長(zhǎng)三角區(qū)以外的人口流入，從而增加長(zhǎng)三角地區(qū)城市住房需求，而且還會(huì)增強(qiáng)長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)人口的流動(dòng)性和居住地選擇的靈活性。例如，老年人會(huì)因?yàn)獒t(yī)療保障服務(wù)一體化提供的便利，選擇去房?jī)r(jià)、房租比較低廉的長(zhǎng)三角中小城市，如德清、湖州、嘉興等地生活和養(yǎng)老。由于大城市教育資源緊張，年輕的打工族會(huì)選擇安家在能夠確保子女獲得較好教育資源的中小城市，這會(huì)拉動(dòng)長(zhǎng)三角中小城市住房市場(chǎng)需求上升及房?jī)r(jià)、房租上升。

四、結(jié)論與展望

本研究得出以下基本結(jié)論：

第一，浙江住房市場(chǎng)存在住宅投資比重大、住宅價(jià)格過(guò)高、金融業(yè)對(duì)住房抵押貸款依賴嚴(yán)重和地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴嚴(yán)重等問(wèn)題，這些問(wèn)題主要由浙江住房市場(chǎng)內(nèi)部因素導(dǎo)致。區(qū)域一體化是浙江住房市場(chǎng)的外因，外因會(huì)影響但不會(huì)決定浙江住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

第二，長(zhǎng)三角一體化對(duì)浙江住房市場(chǎng)的影響既有需求效應(yīng)也有空間效應(yīng)（空間差異性）?？傮w來(lái)看，目前的影響程度和影響范圍還有限，它不會(huì)改變浙江住房市場(chǎng)的基本特征與住房市場(chǎng)發(fā)展的基本趨勢(shì)，也不會(huì)在短期內(nèi)有效緩解浙江住房市場(chǎng)的內(nèi)部矛盾。

第三，長(zhǎng)三角一體化對(duì)浙江城市住房市場(chǎng)的影響程度主要取決于區(qū)域交通、公共服務(wù)、就業(yè)等影響居民居住選擇的特征因素的一體化實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，也受制于該城市距離長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市的距離。上述因素一體化程度越高，該城市距離上海等一級(jí)中心城市的距離越近，一體化對(duì)該城市住房市場(chǎng)的影響也就越大。

第四，由于城市之間依然存在的行政性分割和現(xiàn)行的財(cái)稅體制，長(zhǎng)三角區(qū)域三省一市的城市之間經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)（地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)）仍是主要方面，區(qū)域合作仍是次要方面，一體化仍然要服從于地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)這個(gè)主要方面。這就決定了區(qū)域一體化是一個(gè)緩慢的、漸進(jìn)的過(guò)程，其對(duì)浙江經(jīng)濟(jì)的影響、對(duì)浙江住房市場(chǎng)的影響，也是一個(gè)緩慢和漸進(jìn)的過(guò)程。

第五，住房市場(chǎng)具有一定的特殊性：住房需求是開(kāi)放或部分開(kāi)放的，是可流動(dòng)的；住房供給則是封閉的，不可流動(dòng)的，因?yàn)橥恋毓┙o是地方性的、封閉的、不可流動(dòng)的。因此，長(zhǎng)三角一體化對(duì)浙江住房市場(chǎng)的影響主要是通過(guò)影響住房需求來(lái)實(shí)現(xiàn)的。住房需求又取決于人口、收入、貨幣政策和地方政府對(duì)住房市場(chǎng)的管制等。