新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及有效措施

劉瓊

摘 要 隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足的發(fā)展。同時，隨著經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境、市場、成本、發(fā)展空間等的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨著成本上漲、融資難度增加等新的問題與挑戰(zhàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)處于一個全新的發(fā)展時期。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，在融資環(huán)節(jié)存在一些不足和問題。比如大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一、存在較高的流動負(fù)債比率、自我融資能力不足，再加上房地產(chǎn)金融市場體系不健全，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何采取有效的措施高效進(jìn)行融資，值得思考和探索?；诖?，本文簡析和探討房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下如何采取有效的措施高效進(jìn)行融資。

關(guān)鍵詞 新形勢 房地產(chǎn)企業(yè) 融資現(xiàn)狀 問題與解決措施

一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

（一）融資方式過于單一

我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來源之一為金融機(jī)構(gòu)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)通過向銀行抵押自有資產(chǎn)獲取貸款，這種貸款方式較為簡單。但是這種貸款方式具有到期還本付利息的特點(diǎn)，并且國家政策對這種貸款方式的影響較大。因此，這種貸款方式的風(fēng)險較大。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的貸款融資方式主要為銀行貸款，與一般融資的有序理論是恰恰相反的，并且房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性較強(qiáng)，銀行縮減“銀根”會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生不利的影響，加大財務(wù)風(fēng)險，甚至?xí)斐煞康禺a(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。

（二）流動負(fù)債比率較高

房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)收賬款以及短期借款的依賴性可以通過流動負(fù)債比率來說明。而相較于長期借款來說，短期借款的償還期限較短。因此，銀行更愿意放短期借款，房地產(chǎn)企業(yè)獲得短期借款的可能性更大。但是，房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，并且所需要的資金數(shù)量較為龐大，資金回收期不確定。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的流動負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我國普通企業(yè)流動負(fù)債率的正常范圍。此外，依據(jù)有關(guān)資料可知，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期比一般短期借款的還款期限要長，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

（三）自我融資能力較弱

預(yù)收賬款和自有資金是我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自我融資能力的主要表現(xiàn)，而較低的融資成本和較高的自主性是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要優(yōu)勢。自我融資是房地產(chǎn)企業(yè)利用自身內(nèi)部的資金進(jìn)行融資，這種融資方式的風(fēng)險小，外部環(huán)境影響小。因此，隨著時代的變遷及市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，自我融資可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展注入更多的血液，在一定程度上可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營壓力，增加房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展動力。但是，自我融資的方式受企業(yè)自身內(nèi)部實(shí)際情況的影響較大，主要受企業(yè)自身的績效和流動資金的影響。因此，目前我國可以實(shí)現(xiàn)自我融資的房地產(chǎn)企業(yè)并不多。經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、發(fā)展較為成熟的西方國家中，可以進(jìn)行自我融資的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于我國。企業(yè)的自我融資能力與企業(yè)的發(fā)展、運(yùn)營成本與風(fēng)險有直接的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展就必須提高自身融資能力和運(yùn)營能力。

（四）融資預(yù)算管理缺乏科學(xué)性

融資預(yù)算管理是企業(yè)全面預(yù)算管理體系中的關(guān)鍵組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)的融資預(yù)算管理有利于企業(yè)高效實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，并在一定程度上可以有效防范金融風(fēng)險。但是，新形勢下的企業(yè)融資預(yù)算管理還存在很多的不足和問題。比如我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資預(yù)算管理意識淡薄，沒有把融資預(yù)算納入全面預(yù)算編制，沒有意識到融資預(yù)算管理在全面預(yù)算管理中的重要性;此外，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有把短期、中期及長期的發(fā)展計(jì)劃與融資預(yù)算編制相結(jié)合。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資預(yù)算編制并沒有滿足企業(yè)自身經(jīng)營的需要，可靠性較低。

（五）房地產(chǎn)金融市場體系不健全

導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場體系不健全的原因有很多，主要原因?yàn)槲覈唤∪亩壥袌觥Ｓ捎诙壥胁唤∪珗?，以住房抵押貸款證券化的方式進(jìn)行籌資的難度較大，金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的真正作用并沒有得到充分發(fā)揮，所以大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)失去了很多融資機(jī)會。由于缺乏資金，所以大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了限制。此外，為房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款的是以商業(yè)銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)。而不成熟、不健全的房地產(chǎn)金融市場體系使得我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一，并且增加了為房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款的商業(yè)銀行的風(fēng)險。

二、新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)解決融資問題的措施

（一）拓展融資渠道，進(jìn)行多元化融資

拓展融資渠道，采用多元化的融資方式，有利于房地產(chǎn)企業(yè)削弱對銀行貸款的依賴性，并且在一定程度上可以有效減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險以及減輕資金壓力。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)所采用的融資方式主要有自我融資、銀行貸款、信托融資、債券融資、股票融資、境外融資等，這幾種融資方式都有各自的優(yōu)勢和不足。自我融資的優(yōu)勢在于受外部環(huán)境影響小，但是與房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營狀況直接掛鉤;銀行貸款的優(yōu)勢在于融資的風(fēng)險較小，但是用款的期限較短;債券融資由于我國的債券市場規(guī)模較小，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的融資中占比較小;股票融資的優(yōu)勢在于融資的數(shù)額較大，但是門檻較高，大多是上市房地產(chǎn)企業(yè)選擇的一種融資方式，因此選擇股票融資的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較少;境外融資的優(yōu)勢在于可以為企業(yè)獲得龐大的運(yùn)營資金，但是融資成本過大。單一的融資方式不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營的需要。因此，新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身的競爭力和發(fā)展動力，就必須拓展融資的渠道，進(jìn)行多元化的融資。比如通過和上下游企業(yè)合作開發(fā)，包括項(xiàng)目合作、股權(quán)分配等方式，共存共贏。

（二）不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理

新形勢下，我國房地產(chǎn)市場的競爭較為激烈，房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的形勢越來越嚴(yán)峻。房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下不斷加強(qiáng)內(nèi)部的管理，既可以幫助自身進(jìn)行高效的融資，獲取更多的流動資金，并對流動資金進(jìn)行有效的控制，還有利于企業(yè)日常的運(yùn)營。此外，房地產(chǎn)企業(yè)不斷對自身內(nèi)部的管理以及信用管理進(jìn)行有效的完善，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)自身內(nèi)部管理的同時，要不斷學(xué)習(xí)一些先進(jìn)的管理理念以提高自身的管理水平，學(xué)習(xí)一些現(xiàn)代化的經(jīng)營管理模式以不斷優(yōu)化和完善自身的管理模式。此外，財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分，企業(yè)在日常的運(yùn)營中要重視財務(wù)信息的真實(shí)性和有效性，不斷改進(jìn)和完善財務(wù)管理制度，并進(jìn)一步提高企業(yè)自身的信用評級，充分利用自身的優(yōu)勢以形成更多、更有保障的融資方式。社會各界要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中要建立良好的企業(yè)文化。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資決策時，要根據(jù)內(nèi)外部的實(shí)際情況，制定滿足自身長遠(yuǎn)發(fā)展需要的戰(zhàn)略決策。

（三）強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部資本市場運(yùn)作

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受融資問題的直接影響，為了更好地解決融資問題，房地產(chǎn)企業(yè)要從以下兩個方面來強(qiáng)化自身內(nèi)部資本的市場運(yùn)作。其一，要在企業(yè)內(nèi)部建立良好的溝通平臺，有利于更好地進(jìn)行內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移。利用具有富余資金的公司，為需要融資的公司解決融資問題。此外還可以借助子公司、關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金進(jìn)行融資。其二，要不斷擴(kuò)大自身的發(fā)展規(guī)模，利用子公司上市的方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取更多的融資方式和途徑，并且可以不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模。同時在集團(tuán)企業(yè)面臨融資問題時，母子公司、關(guān)聯(lián)企業(yè)可以互相為彼此做擔(dān)保，以解決企業(yè)的融資問題，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（四）建立健全融資預(yù)算管理體系

融資預(yù)算管理在企業(yè)的發(fā)展過程中具有至關(guān)重要的作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要想提高自身的融資能力、解決在發(fā)展過程中遇到的融資問題，就必須建立健全自身的融資預(yù)算管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)在建立健全融資預(yù)算管理體系的過程中，首先要加深內(nèi)部管理者對融資預(yù)算管理的正確認(rèn)識，企業(yè)的管理者要認(rèn)識到融資預(yù)算管理的重要性與必要性;其次，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施融資預(yù)算管理時，要與企業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，這樣有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展;最后，房地產(chǎn)企業(yè)制定的預(yù)算融資方案要根據(jù)市場的變化以及自身不斷發(fā)展變化的內(nèi)部需要，不斷進(jìn)行更新和改變，只有做到與時俱進(jìn)，才可能進(jìn)行有效的融資。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受國家宏觀調(diào)控的影響較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須依據(jù)自身實(shí)際的運(yùn)營情況，制定較為科學(xué)、合理的融資管理制度。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分了解當(dāng)前的宏觀環(huán)境，通過戰(zhàn)略調(diào)整適應(yīng)環(huán)境變化，通過加強(qiáng)內(nèi)部管理應(yīng)對風(fēng)險的發(fā)生，充分挖掘內(nèi)、外部融資渠道，突破融資難的瓶頸問題。

（作者單位為重慶長壽古鎮(zhèn)文化旅游開發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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