淺析老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化中存在的問題

摘要：信息化是充分利用信息技術(shù)，開發(fā)利用信息資源，促進(jìn)信息交流和知識(shí)共享，提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的歷史進(jìn)程。物業(yè)管理工作涉及面廣、傳統(tǒng)人工管理方式成本太高。采用信息化管理，不僅僅提升了資源的共享利用率，更大大提高物業(yè)管理效率。本文簡(jiǎn)要闡述老舊小區(qū)物業(yè)管理中遇到的問題，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)措施及建議，旨在為從業(yè)人員提供參考，從而提升老舊小區(qū)物業(yè)信息化建設(shè)水平。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;老舊小區(qū);信息化;應(yīng)用

一、老舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1.基礎(chǔ)設(shè)施落后

大部分小城市老小區(qū)都有20年以上的房齡，因?yàn)榻ㄔ鞎r(shí)間早，而且部分小區(qū)房屋質(zhì)量較差，管道線路的規(guī)劃已經(jīng)不符合現(xiàn)在人民的生活需求，下水管道存在著堵塞，銹蝕等問題。公共活動(dòng)空間缺失，許多老舊小區(qū)當(dāng)時(shí)為了讓更多的人能住上樓房，導(dǎo)致公共活動(dòng)空間較小甚至沒有，有的老舊小區(qū)甚至沒有任何的綠化。而且在建房初期，并沒有考慮到如今小區(qū)居民的停車問題，好多小區(qū)存在難停車、亂停車等問題。

2.居住人群復(fù)雜

老舊小區(qū)居住人口構(gòu)成呈現(xiàn)老齡化，租戶化等特點(diǎn)。大部分老舊小區(qū)的住戶都是上了年紀(jì)的老年人和經(jīng)濟(jì)條件不好的租戶，因?yàn)樽饨鸨阋?，大部分流?dòng)務(wù)工人員會(huì)首選這樣的老舊小區(qū)，這對(duì)小區(qū)物業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)棘手的問題，小區(qū)住戶缺乏物業(yè)費(fèi)用繳納的意識(shí)，并且這些小區(qū)一般也沒有成立業(yè)主委員會(huì)，更不會(huì)去協(xié)助物業(yè)去收繳物業(yè)費(fèi)。

3.缺乏集體意識(shí)

老舊小區(qū)的住戶普遍不太關(guān)心小區(qū)整體環(huán)境，對(duì)個(gè)別私搭亂建的行為睜一只眼閉一只眼，只要不是影響到自己利益的事情，一概視而不見，長(zhǎng)此以往，會(huì)讓這樣的事情從個(gè)例走向普遍，最終讓物業(yè)管理工作難上加難。

4.管理混亂

部分小區(qū)門禁形同虛設(shè)，任何人均可進(jìn)入小區(qū)，小區(qū)居民家中被盜，自行車等代步工具頻繁丟失等現(xiàn)象屢見不鮮，部分居民逼不得已直接把車子搬到家中。有的小區(qū)會(huì)組織退休人員駐守在大門口充當(dāng)門衛(wèi)，不過效果太差，如同聾子的耳朵。

5.服務(wù)質(zhì)量差

物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的工作。由于老舊小區(qū)房屋的年久失修，人員構(gòu)成復(fù)雜，好多物業(yè)管理人員也抱著當(dāng)一天和尚敲一天鐘的思想在混日子，并不能真正地為轄區(qū)居民做好服務(wù)[1]。

二、物業(yè)管理信息化的作用

1.先進(jìn)性管理

物業(yè)行業(yè)的管理系統(tǒng)和我們所認(rèn)知的其他軟件是不一樣的，它是一整套管理策略，是從大量的中小型企業(yè)的管理模式和成功案例中總結(jié)出來(lái)的，通過信息化的推廣就可將其管理的成功經(jīng)驗(yàn)移植到自己的工作中來(lái)，提高了工作效率，提升了管理能力。

2.規(guī)范性管理

物業(yè)行業(yè)的管理系統(tǒng)可以更精確地將責(zé)任落實(shí)到人，每一個(gè)登錄的ID都明確有自己的權(quán)限范疇，操作人員只能處理自己負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)，每一項(xiàng)操作都必須符合規(guī)定流程，環(huán)環(huán)相扣[2]。只要操作人員按照規(guī)章制度來(lái)執(zhí)行，就可以高質(zhì)量地執(zhí)行物業(yè)管理的策略。

3.高效性管理

物業(yè)管理使得內(nèi)容項(xiàng)目眾多，資料涉及財(cái)務(wù)單據(jù)、經(jīng)營(yíng)范圍、物業(yè)、業(yè)主、設(shè)備、商品資料、客戶、合同，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)包括收費(fèi)、合同變更、招商裝修、維護(hù)、租賃投訴處理等，內(nèi)容冗雜、數(shù)據(jù)雜亂、環(huán)節(jié)眾多，給人們帶來(lái)了巨大的工作量。通過信息化手段來(lái)管理物業(yè)服務(wù)，不僅能讓各個(gè)崗位上的員工相互配合、相互監(jiān)督，更能使業(yè)務(wù)處理的時(shí)間變短，管理數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性得到提高，降低了管理成本，并能提供完整的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)管理的高效嚴(yán)密，為經(jīng)營(yíng)者的決策提供及時(shí)可靠的依據(jù)，最大限度提高效能。

4.低成本管理

從微觀上來(lái)講，信息化為物業(yè)管理帶來(lái)的效益就是人力成本的降低，越來(lái)越多的智能化設(shè)備的引入會(huì)大大減少物業(yè)對(duì)人工的需求，網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控、智能門鎖會(huì)替代大部分的人工巡查工作。從客觀上來(lái)講，信息化使物業(yè)管理更加規(guī)范化，程序化，減少了因人為因素帶來(lái)的用工和物料成本，從而使物業(yè)管理的成本大幅降低。

三、老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化面臨的問題

1.政府的引導(dǎo)政策推進(jìn)力度低

近幾年隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步攀升，新建的小區(qū)住宅都配有專業(yè)的物業(yè)管理公司，特別是高價(jià)值的小區(qū)，他們的物業(yè)管理模式早已信息化，網(wǎng)絡(luò)化。但是大部分老舊小區(qū)遲遲沒有信息化，主要原因是早期規(guī)劃建設(shè)的時(shí)候就沒有預(yù)留這方面的資金，如果要大面積信息化需要政府在政策上的支持和資金上的扶持。

2.用戶信息管理基礎(chǔ)比較薄弱

物業(yè)管理的最終目的是為小區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，建立與居民之間和諧關(guān)系是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)[3]。但是，在老舊小區(qū)，物業(yè)人員和居民之間的關(guān)系往往十分生疏，不管是老住戶還是新租戶都會(huì)讓物業(yè)管理人員感到困難重重，加之老舊小區(qū)因?yàn)榉孔獗阋?，?dǎo)致租戶更換頻率快，流動(dòng)性大，這使得物業(yè)管理人員要面臨缺少相關(guān)居民的詳細(xì)信息或者信息陳舊的問題。

3.技術(shù)管理人才不足

對(duì)于老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理信息化建設(shè)是一個(gè)新鮮事物。小區(qū)現(xiàn)有一些政策和管理方式都需要伴隨著信息化而進(jìn)行改變。大部分老舊小區(qū)的物業(yè)從業(yè)人員都在40歲以上，他們對(duì)計(jì)算機(jī)的運(yùn)用和操作都存在不同程度的困難，這些物業(yè)服務(wù)公司因?yàn)榇龅?，所以很難招到合適信息化的管理人員，從而讓現(xiàn)有的物業(yè)人員產(chǎn)生一種混日子的思想，導(dǎo)致物業(yè)管理方式落后，不能滿足現(xiàn)有居民的生活要求。

四、老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的措施

1.加強(qiáng)政府對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理改造的支持力度

近些年，我們欣喜地看到從國(guó)家到地方都開始關(guān)注老舊小區(qū)管理上存在的問題，紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)地方政府對(duì)老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，提高老舊小區(qū)的住用安全。并且明確提出對(duì)于不具備市場(chǎng)化運(yùn)作改造條件，且無(wú)產(chǎn)權(quán)單位或與原產(chǎn)權(quán)單位已脫離關(guān)系的老舊小區(qū)，實(shí)施政府主導(dǎo)推進(jìn)。對(duì)具備市場(chǎng)化運(yùn)作改造條件的老舊小區(qū)，積極探索實(shí)施市場(chǎng)運(yùn)作改造。發(fā)揮業(yè)主自治作用，組織業(yè)主分?jǐn)傎Y金自行改造[4]。但是由于政策落地時(shí)間過長(zhǎng)，大部分老舊小區(qū)在物業(yè)管理信息化方面的改造還是停滯不前。針對(duì)此類現(xiàn)象，主管部門應(yīng)大力推進(jìn)改造進(jìn)度，盡早使老舊小區(qū)管理實(shí)現(xiàn)信息化。

2.推廣具有普惠性的改造方案

一般來(lái)說(shuō)，信息化的改造有三種模式，即行業(yè)套件加少量開發(fā)、通用商用軟件和大規(guī)模定制開發(fā)。這三種模式各有特點(diǎn)，對(duì)于老舊小區(qū)而言，同一地區(qū)的小區(qū)遇到的問題基本差不多，所以由政府主導(dǎo)，通過前期對(duì)本地區(qū)老舊小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，找出共性管理需求，再針對(duì)個(gè)別小區(qū)增加個(gè)性需求，這樣采用行業(yè)套件加少量開發(fā)的模式更適合老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化的改造，并且成本更低，更容易被推廣。

3.做好信息化管理員的培訓(xùn)和后期服務(wù)工作

眾所周知，大部分老舊小區(qū)管理人員年紀(jì)偏大，對(duì)計(jì)算機(jī)操作不熟練。前期需要對(duì)這部分人員進(jìn)行統(tǒng)一的操作培訓(xùn)，盡量將物業(yè)管理軟件設(shè)計(jì)的簡(jiǎn)潔明朗，方便物業(yè)管理人員的操作，同時(shí)開發(fā)出手機(jī)版本的App，讓物業(yè)管理人員和小區(qū)居民通過App就可以正常地開展業(yè)務(wù)辦理。針對(duì)后期使用過程中出現(xiàn)的問題，要及時(shí)進(jìn)行反饋，必要的時(shí)候要上門對(duì)管理員進(jìn)行指導(dǎo)。

五、結(jié)語(yǔ)

老舊小區(qū)物業(yè)管理信息化是一項(xiàng)系統(tǒng)而繁雜的工作，涉及的問題也很多，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛應(yīng)用，老舊小區(qū)的物業(yè)管理方式也必然會(huì)發(fā)生翻天覆地的改變，國(guó)家近些年通過在一些城市試點(diǎn)，積累了一些經(jīng)驗(yàn)，即將全面推廣改造，勢(shì)必會(huì)讓廣大老百姓享受到更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張金娟.住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新[J].城市問題，2013（7）.

[2]葉禮平.淺析我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和對(duì)策[J].中國(guó)市場(chǎng)，2019（28）.

[3]何福平，王小星，朱擁軍.老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)化管理的實(shí)踐與思考[J].城市管理與科技，2016（4）.

[4]余建軍.杭州市老舊小區(qū)新型物業(yè)管理模式的研究分析[J].現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊），2012（4）.

作者簡(jiǎn)介：王禹程（1984—），男，陜西咸陽(yáng)人，講師，碩士，主要從事計(jì)算機(jī)網(wǎng)路，電子商務(wù)研究。