城市住宅供需失衡及應(yīng)對(duì)

劉寬

摘要：我國(guó)城市住宅供給存在缺乏彈性、層次性和滯后性三個(gè)主要特點(diǎn)。應(yīng)采取供給側(cè)改革措施，解決住房過(guò)剩的局面。同時(shí)，大力發(fā)展和規(guī)范的中國(guó)租房市場(chǎng)。政府要大力支持清理和閑置城市住宅土地，加大推進(jìn)舊區(qū)危房改造的力度，繼續(xù)采取措施抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性的需求，爭(zhēng)取使城市住宅用地供需更趨平衡。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);住宅市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);供需關(guān)系;開發(fā)商

隨著城市居民生活水平的不斷提高，商品房已經(jīng)成為住宅市場(chǎng)中最普遍的住房供應(yīng)模式，而城市住宅供需則成為普通民眾和政府共同關(guān)心的話題。目前，城市住宅市場(chǎng)供需主體的目標(biāo)矛盾突出，結(jié)構(gòu)性失衡現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)針對(duì)性地提出對(duì)策。

1 住宅供給的含義

住宅供給，是指由市場(chǎng)向住宅消費(fèi)者提供其所需的住宅存量與住宅服務(wù)流量的過(guò)程，而流量供給與住宅改進(jìn)和住宅維護(hù)相關(guān)，住宅供給包含存量供給和流量供給，存量供給是指住宅存量的數(shù)量上得到增長(zhǎng)，反應(yīng)的是量的多少;流量供給是令住宅服務(wù)流量在質(zhì)量上得到提高，是質(zhì)量的好壞。

住宅經(jīng)濟(jì)研究的方向主要是如何解決住宅的消費(fèi)、住宅的生產(chǎn)、住宅的流通以及住宅收益分配的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，而房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)研究就是以住宅的生產(chǎn)和銷售為主要目的的對(duì)房屋開發(fā)商品市場(chǎng)的研究。目前房產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)的支持和發(fā)展強(qiáng)烈的程度上需要依賴金融業(yè)的高度支持和發(fā)展，住宅的投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)、投資的回收期長(zhǎng)，使得開發(fā)商或購(gòu)房者都強(qiáng)烈的需要依賴經(jīng)融服務(wù)機(jī)構(gòu)的存量服務(wù)支持。

2 城市住宅供需失衡的原因

目前住宅的供給主要受到了住宅的價(jià)格、土地的使用政策、稅收政策和貸款利率政策、市場(chǎng)需求以及影響住宅消費(fèi)者和開發(fā)商的投資和預(yù)期的因素影響，市場(chǎng)上住宅價(jià)格的高低將直接決定一個(gè)住宅的開發(fā)項(xiàng)目和企業(yè)的整體盈利和發(fā)展情況，土地的合理使用和政策直接地影響一個(gè)城市住宅土地供給的規(guī)模和數(shù)量。收入的高低是對(duì)城市住宅土地投資的回報(bào)率和其經(jīng)營(yíng)的安全性都具有重要的直接影響，銀行利率的高低直接地影響著城市住宅在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的價(jià)格和供應(yīng)量，同時(shí)城市住宅的土地需求也受到其價(jià)格、收入、人口以及其家庭等多種因素的直接影響。國(guó)外對(duì)于中國(guó)住宅的市場(chǎng)差異性方面的調(diào)查和研究基本上以中國(guó)住房?jī)r(jià)格的變化為研究對(duì)象，發(fā)現(xiàn)中國(guó)居民收入、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、建設(shè)規(guī)模和成本等多種因素直接影響當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的價(jià)格和供需均衡，進(jìn)而間接地導(dǎo)致了不同的城市住宅土地需求價(jià)格。

我國(guó)住宅供給存在缺乏彈性、層次性和滯后性三個(gè)主要的特點(diǎn)。首先是因?yàn)樽≌菭砍锻恋亓鬓D(zhuǎn)問(wèn)題，土地是有限的、相對(duì)穩(wěn)定的，因而其供給總體上是缺乏彈性的，是剛性的;其次是由于住宅的開發(fā)周期長(zhǎng)，短則是幾年，長(zhǎng)則是數(shù)年，在短期內(nèi)住宅是很難直接、快速的生產(chǎn)出來(lái)的，同時(shí)其他用途的住宅有難以轉(zhuǎn)變用途，導(dǎo)致短期的住宅供給是一個(gè)既定的、不變的量。長(zhǎng)期來(lái)看住宅的開發(fā)生產(chǎn)也要受到土地的制約。住宅的供給存在三個(gè)不同的層次，即現(xiàn)實(shí)供給層次、貯備供給層次和潛在供給層次。

中國(guó)政府大力扶持投機(jī)性市場(chǎng)，但是卻造成嚴(yán)重的國(guó)際金融風(fēng)暴，我國(guó)的財(cái)政和經(jīng)濟(jì)發(fā)展也遭遇嚴(yán)重的通貨膨脹，住宅就成了一大重要的投機(jī)性需求，同時(shí)也增加了人民對(duì)于住宅的投機(jī)性需求，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和規(guī)模，削減了其自身抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，大量的投資和經(jīng)濟(jì)收益無(wú)法在市場(chǎng)中套現(xiàn)。房地產(chǎn)政策制定和出臺(tái)的目的是為了有效抑制我國(guó)住房開發(fā)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱的發(fā)展以及房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的大量投資和經(jīng)濟(jì)收益投機(jī)性的需求，當(dāng)?shù)胤秸M(jìn)一步限制了土地的供給或者進(jìn)一步提高住宅地價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有可能會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)成本的逐步增加而進(jìn)一步減少保障性住宅的供給，在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)期保持不變時(shí)，參與者就有可能會(huì)逐漸形成對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的投機(jī)性預(yù)期。

我國(guó)的城市住宅制度改革中存在商品房房?jī)r(jià)虛高、住宅供給結(jié)構(gòu)不合理投機(jī)商趁機(jī)炒房等問(wèn)題。銀行的貸款政策收縮，政府開始緊縮房地產(chǎn)市場(chǎng)，運(yùn)用宏觀調(diào)控的政策來(lái)期望住宅流量的供需關(guān)系再次實(shí)現(xiàn)平衡，但是消費(fèi)者依舊在增長(zhǎng)。為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，政府投入大量的資金來(lái)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)政府主持建造經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)緩解這種扭曲的供需關(guān)，但是近期來(lái)看作用依舊不大。

3 城市住宅供需失衡的應(yīng)對(duì)

政府現(xiàn)在需要出臺(tái)相關(guān)的措施控制城市化的速度，降低人口流入速度，同時(shí)嚴(yán)格控制用地的流出，嚴(yán)格控制銀行貸款的程序，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投入，使社會(huì)的資金逐步的從房地產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到其他的行業(yè)領(lǐng)域，采取供給側(cè)改革的措施，逐步的削減房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決能源過(guò)剩住房過(guò)剩的局面。只有縮減房地產(chǎn)租賃合同市場(chǎng)，才能更好地滿足和解決了住宅的流量和供需的基本要求，使得房子都進(jìn)入了市場(chǎng)，成為了能夠自由流動(dòng)的一種商品，同時(shí)也減少了審批的各個(gè)環(huán)節(jié)，運(yùn)用政府市場(chǎng)機(jī)制的力度來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。短暫的時(shí)間內(nèi)需要地方政府部門運(yùn)用了行政的手段和力度來(lái)進(jìn)行強(qiáng)制介入控制房產(chǎn)稅的上限，增加了房子的流動(dòng)。增加的房產(chǎn)稅調(diào)控可以使更多的房子都變成了商品房，增加了貸款的難度，也可以極大地增加了住宅的自由流通，但是單憑房地產(chǎn)稅收的調(diào)控其對(duì)房?jī)r(jià)所能起到的抑制作用不會(huì)太大，因而不能把地方政府抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快地上漲的信心和希望單純地寄托在了房產(chǎn)稅身上，房產(chǎn)稅調(diào)控應(yīng)該更側(cè)重長(zhǎng)期的調(diào)控制度化經(jīng)濟(jì)建設(shè)而不是短期內(nèi)的調(diào)控房?jī)r(jià)。

對(duì)于我國(guó)未來(lái)的熱點(diǎn)城市集體住宅房產(chǎn)稅制度，應(yīng)該包含繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)化的方向、大力發(fā)展租房市場(chǎng)、抑制部分住房租賃市場(chǎng)的投機(jī)集資行為、針對(duì)部分住房困難家庭群體的住房租賃合同保障制度。由于當(dāng)前我國(guó)的住房租賃合同市場(chǎng)還不夠的規(guī)范，沒(méi)有有效的房產(chǎn)登記管理和市場(chǎng)監(jiān)督的體系，住房開發(fā)商和租賃合同的穩(wěn)定性差，租賃合同買賣雙方的一切合法利益都容易嚴(yán)重地受到房產(chǎn)稅的侵害，這種狀況容易被住房開發(fā)商利用，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的抬升。當(dāng)前，大力發(fā)展和規(guī)范的中國(guó)租房市場(chǎng)，推動(dòng)規(guī)范租房市場(chǎng)服務(wù)新興產(chǎn)業(yè)，是促進(jìn)和實(shí)現(xiàn)當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)健康和持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要的條件。同時(shí)我國(guó)政府還提出應(yīng)進(jìn)一步采取多種政策措施，須大力支持清理和閑置城市住宅土地，確保對(duì)新增城市住宅土地的供應(yīng)，加大推進(jìn)舊區(qū)危房改造的力度，同時(shí)也要求政府應(yīng)該要繼續(xù)采取措施抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性的需求，爭(zhēng)取使城市住宅用地供需更趨平衡。

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（作者單位：山東理工大學(xué)建筑工程學(xué)院）