解尊松

摘要：隨著金融的持續(xù)發(fā)展和房價的持續(xù)上漲，政府對房地產(chǎn)施行了調(diào)控。住房公積金政策是關(guān)系到房屋保證的一項政策，還是國家參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的關(guān)鍵手段。隨著中國住房公積金的投入和籌集，住房公積金在調(diào)控金融和房地產(chǎn)市場中施展著愈來愈關(guān)鍵的作用。此背景之下，文章主要分析了住房公積金在房地產(chǎn)金融里的調(diào)控作用。

關(guān)鍵詞：住房公積金;房地產(chǎn)經(jīng)濟;調(diào)控

在房地產(chǎn)金融的范疇里，人們過于注重向房地產(chǎn)市場供應住房公積金借貸。在房屋金融范疇，住房公積金由于其政策擬定的內(nèi)涵要求，對調(diào)控地方房地產(chǎn)市場發(fā)揮了非主觀的重要作用。

一、住房公積金相關(guān)概述

住房公積金是指國有企業(yè)，國家機關(guān)，城鎮(zhèn)集體企業(yè)，民辦非企業(yè)單位，事業(yè)單位和其他社會組織支付的長期住房公積金。住房公積金的特點是專業(yè)、互助和義務。第一，從在功能上，房屋公積金是強制性的、有針對性的個人住房公積金。單位補貼和個人存款是其通常的支付方式。住房公積金，能夠減輕員工住房貸款帶來的沉重壓力，對職工消費結(jié)構(gòu)起到一定的調(diào)節(jié)。第二，在中國經(jīng)濟適用房體系中，住房公積金發(fā)揮著重要作用。對于中國政策性住房貸款資金來說說，它是關(guān)鍵來源。第三，住房公積金還可以大大緩解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的住房消費需求。

二、房地產(chǎn)金融里住房公積金的調(diào)控作用

（一）促使房屋建設資金穩(wěn)步上升

早期，大多數(shù)單位將房屋分派給合格的員工。這種按單位分配房屋的現(xiàn)象比較普遍，但隨著市場金融的持續(xù)發(fā)展，房屋建設的資本成本也在上升。繼續(xù)利用房屋作為內(nèi)部崗位福利待遇，不僅會加重單位的金融負擔，而且會導致房屋建設資金缺失。住房公積金政策的出現(xiàn)，改變了傳統(tǒng)觀念，能夠通過國家、單位和雇員支付房屋建設資金。這一政策的實施，不僅增加了對房屋建設的投入，也推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮興盛。員工買房時，不僅能夠使用住房公積金，還能夠向銀行提請借貸，通過借貸獲得房屋，這種方法極大提速了資金流動。同時，也在一定程度上促進了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮興盛。

（二）推動房屋消費的資金投入

由于以前政府和單位會為雇員派發(fā)房屋，所以當時對房屋的需求并不高。然而，由于房屋建設資金缺少，大多數(shù)單位不再為員工分配更多的房屋。然而，隨著房屋需求的增加，房價飆升。大多數(shù)人買不起房，這造成房地產(chǎn)擁有一個無價的市場。住房公積金政策實施后，為人們買房供應了充足的資金，也改變了人們的買房觀念。受住房公積金政策的影響，居民買房壓力得到有效緩解。愈來愈多的人認為房屋是一種商品，依靠良好的信貸政策購買房屋，這也是房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮的關(guān)鍵條件。愈來愈多的人投資房屋，這推動了對房屋消費的資本投資。

（三）推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展

從現(xiàn)實情況講，住房公積金制度的出現(xiàn)，很大程度上推進了房地產(chǎn)業(yè)的興盛。這項制度的出現(xiàn)，居民的住房觀念發(fā)生了很大的變化。以往，人們指望國家進行分配。但是，隨著住房公積金制度的出現(xiàn)，人們購房的能力得到加強，人們更加傾向于通過自身的努力來購買房屋。因此，住房公積金不僅僅改變了人們對于房屋的某些理念，也是保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一項善政。

三、改善住房公積金在房地產(chǎn)金融調(diào)控的有效策略

（一）強化監(jiān)管力度

為了實施住房公積金政策，管控房地產(chǎn)金融，需要中國健全住房公積金管控政策。根據(jù)現(xiàn)有的住房公積金管控政策，能夠建立健全的住房公積金管控政策。只有這樣，才能調(diào)整公積金在房地產(chǎn)業(yè)的實際作用。設立審計委員會，以改進對基金管控部門的監(jiān)管。同時，要認真履行委員的職責，在較短的時間內(nèi)形成房屋委員會的有效決策。住房公積金管控中心對住房公積金的流通施行指導和監(jiān)管，并按期檢查。全面監(jiān)管和管控房屋建設資金，保證房屋建設資金不被濫用。此外，在現(xiàn)階段，中國簡化了行政管理，下放了權(quán)力，廢除了各種審批制度。然而，各施工單位的管理水平參差不齊，尤其是成本管理水平令人擔憂。過于依賴財務評估中心，忽視內(nèi)部成本管理的建設。建設項目管理內(nèi)部控制是建設單位為加強建設項目管理水平，有效利用各方參考資源，建立相互關(guān)系和制約而采取的一系列措施、方法和程序。其基本目標是保證建設項目的效率和效益，保證工程造價的準確性，保證工程數(shù)據(jù)的完整性和可靠性。

（二）實施雙向調(diào)控

雙向調(diào)整是指居民使用住房公積金購買房屋時的借貸金額調(diào)整。目前，由于對房屋需求的強勁需求和良好的信貸政策，房地產(chǎn)市場正在蓬勃發(fā)展，甚至一些高質(zhì)量的房屋單元也處于供不應求狀態(tài)。此時，政府將采取策略，減少房屋借貸上限，以管控房地產(chǎn)市場。如果房地產(chǎn)市場不景氣，人們不愿意購買房屋，政府也將通過增加房屋借貸的最大數(shù)量來刺激人們購買房屋的意愿來實施宏觀調(diào)控。此外，還能夠通過延長或縮短借貸期限來調(diào)整。通過雙向管控策略，我們將持續(xù)增強房地產(chǎn)行業(yè)住房公積金的監(jiān)管作用。

（三）政策的嚴格執(zhí)行

由于住房公積金的特殊性，雖屬于員工財產(chǎn)，但仍要增強對住房公積金管理的監(jiān)管。同時，為了對住房公積金提供特殊保障，有必要制定有效的住房公積金管理辦法，健全崗位職責，全方位實行住房公積金管控。推行房屋公積金貸款政策，有助發(fā)揮其良好的監(jiān)管作用。政府應按照國家有關(guān)規(guī)定和市場發(fā)展來落實這項政策。同時，政府還能夠運用放寬貸款限制或降低基準利率來促進房地產(chǎn)市場的繁榮。

四、結(jié)論

住房公積金能夠極大地增強居民的購買力，住房公積金政策籠蓋面擴大，存款大幅增加，個人借貸逐步增加，公積金政策的前景是光明的。同時，住房公積金對于調(diào)控房地產(chǎn)市場的供需，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。地方政府應因地制宜地研究住房公積金政策的利弊，努力增強居民的房屋購買力，減少房地產(chǎn)業(yè)的泡沫問題，保持部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮興盛。

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【作者單位：山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局（菏澤市房屋征收補償管理辦公室）】