房地產(chǎn)稅改革背景下小產(chǎn)權(quán)房治理路徑分析

黃婧怡

摘要：近年來(lái)，隨著房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)的飄升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民收入增長(zhǎng)的幅度，加之并未完的善國(guó)家保障性住房體系無(wú)法滿足社會(huì)需求，住房難這一重要問(wèn)題影響著我國(guó)民生活水平，小產(chǎn)權(quán)房也就應(yīng)運(yùn)而生。小產(chǎn)權(quán)房存在這一問(wèn)題將擾亂市場(chǎng)的秩序，甚至影響我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)論頗多，現(xiàn)存的法律困境急需出路。房地產(chǎn)稅改革背景下，分析小產(chǎn)權(quán)的可稅性，是尋求小產(chǎn)權(quán)房合理治理的路徑一條。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;可稅性;路徑

如今，房?jī)r(jià)大幅上漲，一方面，作為農(nóng)村集體土地所有制的農(nóng)民并未直接參與房?jī)r(jià)大幅度漲價(jià)帶來(lái)的收益，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中土地增值利益驅(qū)動(dòng)下，就涌現(xiàn)了大量的小產(chǎn)權(quán)房，并由此帶來(lái)了一系列問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)隱患較高，城市的規(guī)劃也不同程度受到影響，在實(shí)際中存在多種亂象。而在上海與重慶進(jìn)行了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，但是房地產(chǎn)稅開(kāi)征實(shí)際上并未給房?jī)r(jià)降溫。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。由于這類房屋無(wú)法取得國(guó)家發(fā)放的預(yù)售許可證和土地使用權(quán)證，購(gòu)房者只能得到由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或村委會(huì)自行制作的“房產(chǎn)證”，因此被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。此類小產(chǎn)權(quán)房大致分為三類：第一，占用農(nóng)用地建造的。這類小產(chǎn)權(quán)房不符合土地利用規(guī)劃，而且對(duì)我國(guó)耕地保護(hù)不利;第二，利用宅基地建造的。這類小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)范圍僅限于本集體內(nèi)成員，集體外的成員不能交易。第三，在集體建設(shè)用地上建造的。此種小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)過(guò)了合法審批，但在其之上建設(shè)房屋對(duì)外出售以謀取利潤(rùn)，目前也屬違法。

二、小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)存的法律問(wèn)題

（一）物權(quán)方面

首先，不符合物權(quán)平等保護(hù)原則。作為《物權(quán)法》最基本的平等保護(hù)原則，目的在于對(duì)所有權(quán)人的物權(quán)進(jìn)行平等保護(hù)。財(cái)產(chǎn)歸屬的確定是物權(quán)平等保護(hù)的前提，但是，因?yàn)槿缃裥‘a(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)歸屬并沒(méi)有得到確定，所以也就不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)平等保護(hù)了。其次，集體土地所有權(quán)不完整。處分權(quán)是對(duì)土地進(jìn)行最終處理的權(quán)利，包括轉(zhuǎn)讓、出售等。但是，在二元土地制度下，集體土地所有權(quán)并不能稱為完整的所有權(quán)。導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法得到法律的有效保護(hù)，很難實(shí)現(xiàn)合法化。

（二）現(xiàn)行法律規(guī)制

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的是否合法的爭(zhēng)論，大部分學(xué)者都持否定態(tài)度。并且，國(guó)土資源以及住房建設(shè)等部門(mén)也多次發(fā)出文件提醒社會(huì)群體不要對(duì)其進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)并強(qiáng)制叫停小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)出售。對(duì)于近些年蓬勃發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房非法性的依據(jù)在于我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，無(wú)論是單位還是個(gè)人，需要進(jìn)行建設(shè)的，都必須依法向國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)，且土地利用對(duì)象僅限于國(guó)有建設(shè)用地。

三、小產(chǎn)權(quán)房征收房地產(chǎn)稅的可稅性

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的，除滿足本集體成員外以較低價(jià)格向社會(huì)出售的住宅，或者是建設(shè)之初就是為了出售獲利的房屋。盡管小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)并未得到法律上的確認(rèn)，但是小產(chǎn)權(quán)房的違法性并不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)稅的不可稅。在房地產(chǎn)稅改革背景下，小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象而納入征稅范圍。實(shí)際上，小產(chǎn)權(quán)房的非法性與對(duì)其征收稅的合法性并不沖突。首先，根據(jù)稅法的實(shí)質(zhì)重于形式原則，對(duì)于實(shí)際存在的經(jīng)濟(jì)成果，有收益就應(yīng)當(dāng)征稅，而不管這種收益的來(lái)源、性質(zhì)是否合法，都應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行征稅。[5]雖然小產(chǎn)權(quán)房具有非法性，但并不因?yàn)槠溥`法性改變其應(yīng)被征稅的屬性。再者，根據(jù)稅收債權(quán)債務(wù)相關(guān)理論，納稅義務(wù)在符合稅法規(guī)定的課稅要件時(shí)即宣告成立。房地產(chǎn)稅法一般不會(huì)涉及要求合法產(chǎn)權(quán)，表明了非法并不意味著不被征稅。最后，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征稅意味著稅法對(duì)課稅事實(shí)的認(rèn)定，只要符合課稅要件，就要被征稅。當(dāng)然，從法理的角度而言對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征稅是可行的，但在具體操作中，由于小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀比較混亂、復(fù)雜，沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)登記，分布又廣泛，管理其征收稅務(wù)的難度當(dāng)然比較大。所以，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房稅的征收問(wèn)題，還需要在未來(lái)土地制度改革的基礎(chǔ)上加以規(guī)定，增量和存量?jī)深^管控，最終納入統(tǒng)一征管的范圍。

四、小產(chǎn)權(quán)房治理路徑：以長(zhǎng)期租賃方式完成合法化

結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房的可稅性分析，確定將小產(chǎn)權(quán)房納入征稅對(duì)象后，還需要進(jìn)一步思考解決小產(chǎn)權(quán)非法性的治理路徑。納入征稅對(duì)象并不能從根源上完成對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的治理。由此，可以考慮以租賃方式進(jìn)行合法化。國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃明確提出拓寬住房保障渠道，審慎探索，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房。因此那些并未非法占有農(nóng)田的、已經(jīng)在宅基地或農(nóng)村集體建設(shè)用地上建造的，同時(shí)又不影響城市管理的小產(chǎn)權(quán)房，可以嘗試作為公共租賃住房的供給。這樣做既可以解決目前小產(chǎn)權(quán)房非法性問(wèn)題，也可以解決中低收入人群的住房需求。在不抵觸現(xiàn)行的法律制度前提下，小產(chǎn)權(quán)房可以考慮采取長(zhǎng)期租賃的形式來(lái)完成合法化，即小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者與土地所有者簽訂租賃合同。小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者只擁有房屋的所有權(quán)，通過(guò)向農(nóng)村集體支付租金的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際占有。小產(chǎn)權(quán)房租賃合法化一方面緩解了城鎮(zhèn)居民對(duì)房屋的需求，可有效保證小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者的權(quán)利;另一方面小產(chǎn)權(quán)房的所有者可分享城鎮(zhèn)化和工業(yè)化帶來(lái)的收益。

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