房地產(chǎn)公司財務(wù)分析概述

王敏

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 ?財務(wù)風險 ?防范措施

一、研究背景

新常態(tài)下，房地產(chǎn)公司的競爭已經(jīng)趨于白熱化，金融政策趨緊，針對房地產(chǎn)公司的信貸政策收縮使得房地產(chǎn)公司的日常經(jīng)營面臨較大的資金壓力，在這種背景下，有的房地產(chǎn)公司開始從其他渠道籌集資金，但必然會增加公司本身的財務(wù)風險。加之，房地產(chǎn)公司的數(shù)量已然是一個較為龐大的數(shù)據(jù)，競爭壓力較大，因此，房地產(chǎn)公司要想獲得長足的發(fā)展，必須對公司本身的財務(wù)分析以及房地產(chǎn)項目的財務(wù)分析予以足夠的重視，特別是對日常的財務(wù)分析暴露出來的財務(wù)問題，要進行充分的論證以期化解該項財務(wù)風險。

二、房地產(chǎn)公司的財務(wù)分析種類及現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)公司的財務(wù)籌資分析

目前，很多房地產(chǎn)公司本身的自有資金相對較少，其主要的資金來源是銀行的信貸資金。房地產(chǎn)公司在進行項目初期開發(fā)時，往往會采用負債開發(fā)的形式進行，自有資金在其中所占的比例相對較低。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展初期，很多房地產(chǎn)公司都享受到銀行信貸資金所帶來的融資便利性，但是隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)受到政府宏觀調(diào)控力度的增加，而前期的貸款也陸續(xù)面臨償還的壓力，很多房地產(chǎn)公司開始面臨無法償付本息的財務(wù)風險。因此，一旦房地產(chǎn)公司的再融資面臨較大困境，獲得資金的成本增加，甚至無法獲得新的資金，那必然會面臨資金鏈斷裂的財務(wù)風險。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)當注重對自身財務(wù)籌資能力進行分析，多渠道、多結(jié)構(gòu)的融資促使房地產(chǎn)公司的融資能力增強。

（二）房地產(chǎn)公司的財務(wù)投資分析

根據(jù)房地產(chǎn)公司的規(guī)模大小，往往會同時進行一個或者多個建設(shè)項目，在項目籌備和論證階段，房地產(chǎn)應(yīng)當對其財務(wù)可行性進行必要的分析。房地產(chǎn)公司的項目往往都是投入人力較大、所需資金數(shù)額較多且時間跨度較大的建設(shè)項目，這種項目特點使得房地產(chǎn)公司的投資活動成為公司的核心業(yè)務(wù)，因此，房地產(chǎn)公司的投資能否順利推進，對于整個房地產(chǎn)公司的盈利能力和償債能力都會造成不同程度的影響。基于此，在項目開始初期，房地產(chǎn)公司就應(yīng)當對該項目的財務(wù)可行性進行充分論證，初期的啟動資金以及后續(xù)的資金跟進都要一一確認，一旦項目啟動，而資金的投入沒有及時跟進，將會使得房地產(chǎn)公司項目出現(xiàn)“爛尾樓”等現(xiàn)象，項目的中止也會導(dǎo)致前期投入的資金無法及時收回，資金鏈一旦斷裂，房地產(chǎn)公司必然會面臨破產(chǎn)倒閉的風險。

三、房地產(chǎn)公司應(yīng)當注重財務(wù)分析，以防范財務(wù)風險

（一）房地產(chǎn)公司通過對公司自身的償債能力進行分析，以防范財務(wù)風險

在對房地產(chǎn)公司的償債能力進行分析時，往往會從短期和長期兩個方面來進行分析。短期償債能力分析目前常見的財務(wù)指標包括現(xiàn)金比率、速動比率以及流動比率等。但是這些財務(wù)指標的分析僅僅是一個通用層面的財務(wù)指標，在實際針對房地產(chǎn)公司分析時，要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點以及公司的實際情況加以理解。例如，房地產(chǎn)公司的前期投入較之普通企業(yè)要多很多，而資金的回流情況也較之普通企業(yè)慢很多。在此背景下，對其短期償債能力分析就不能僅僅從普通企業(yè)層面進行比較。而且，即使有時房地產(chǎn)公司的速動比率較高，但是仍不能有效說明其短期的負債或者利息可以如期償還。原因在于其應(yīng)收賬款可能會面臨較多的壞賬，在此情況下，速動比率將可能失去其應(yīng)有的判斷短期償債能力的特點。除此之外，現(xiàn)金比率的適當性要予以關(guān)注，不能過高也不可過低，較高的現(xiàn)金比率可能說明該公司的資金調(diào)度存在不合理之處，導(dǎo)致資金的大量閑置。長期償債能力分析的常見財務(wù)指標也應(yīng)當進行辯證判斷，財務(wù)結(jié)構(gòu)的合理性是在行業(yè)基礎(chǔ)和公司基礎(chǔ)上判斷的，而不僅僅是一個區(qū)間數(shù)據(jù)。

（二）房地產(chǎn)公司通過對公司支付能力進行分析，以防范財務(wù)風險

房地產(chǎn)公司屬于資金投入較大的企業(yè)，因此，其支付能力與公司的財務(wù)風險是有著較為密切的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)公司支付能力的情況可以在一定程度上判斷該公司的財務(wù)風險，對支付能力的分析可以從兩個方面進行論證。其一是房地產(chǎn)公司的現(xiàn)實支付能力。從財務(wù)角度來看，現(xiàn)實支付能力是通過相關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)得到的其貨幣資金在正常情況下的每月周轉(zhuǎn)數(shù)。雖然從財務(wù)分析角度來看，其現(xiàn)實支付能力的相關(guān)指標是越大越說明該房地產(chǎn)公司的的支付能力較強，其抵抗財務(wù)風險的能力愈強，但是，從另一個層面進行分析，現(xiàn)實支付能力過于高于行業(yè)的平均水平，也可以說明其資金存在浪費的現(xiàn)象，無法有效充分利用企業(yè)的資金。其二是房地產(chǎn)公司的潛在支付能力。潛在支付能力主要是注重在進行項目投資以前的相關(guān)財務(wù)指標計算得出的每月周轉(zhuǎn)數(shù)。正常情況下，潛在支付能力與計算得出的每月周轉(zhuǎn)數(shù)是正關(guān)聯(lián)性的，但是要注意對銀行存款、借款的期限以及有價證券的期限進行判斷，而且各個資金的變現(xiàn)能力也存在一定的差異性，在對相關(guān)指標進行分析時，要尤為注意這些財務(wù)數(shù)據(jù)是否是同一會計時點的靜態(tài)數(shù)據(jù)。只有全面考慮現(xiàn)金流入、流出以及收支等各方面因素，才可以較為真實的預(yù)測房地產(chǎn)公司的支付能力強弱，從而有效防范財務(wù)風險。

（三）房地產(chǎn)公司通過對公司成本控制進行分析，以防范財務(wù)風險

各類企業(yè)都會對自身的成本進行有效分析，以期將其成本在質(zhì)量滿足的情況下盡可能減少。房地產(chǎn)公司屬于資金密集行業(yè)，財務(wù)分析中的成本控制分析是必不可少的。其一，房地產(chǎn)公司的成本控制分析應(yīng)當對既定的成本目標完成情況進行有效評價和判斷，如果成本較之既定成本目標增加，要深入分析財務(wù)成本上升的原因，并深刻理解該項成本的上升對整個房地產(chǎn)公司的深遠影響，判斷該成本的上升是否是可控的，是否可以有效進行降低，以期下一階段成本目標的實現(xiàn)。其二，在對房地產(chǎn)公司的成本控制進行分析時，要對其中涉及的關(guān)鍵成本以及相關(guān)控制方式進行明確。房地產(chǎn)公司要對梳理出來的每一個關(guān)鍵成本以及對應(yīng)的成本風險控制點進行針對性制定風險防范和化解方法，實現(xiàn)從根本層面降低成本的目標，這對于提高房地產(chǎn)公司的財務(wù)風險防范能力是非常有助益的。在此過程中，房地產(chǎn)公司要充分利用各種成本分析方法，例如“量本利”、“盈虧平衡點”以及“邊際貢獻法”等多種方法，從房地產(chǎn)公司整體層面上實現(xiàn)全成本管控。而且，房地產(chǎn)公司要注重全員成本管控的思想激勵，充分調(diào)動員工積極性，制定相應(yīng)的成本管控激勵措施。

參考文獻

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