中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)主要風(fēng)險點(diǎn)淺析

李洪艷

[摘 要] 2019年房地產(chǎn)建筑業(yè)成為了各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點(diǎn)監(jiān)督稽查對象。通過稽查暴露出來的涉稅事項(xiàng)更是給企業(yè)帶來了較大的風(fēng)險。控制加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險的防御，如何使房開企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險降至最低，必然成為了當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)所共同面臨的問題。

[關(guān)鍵詞] 拿地;拆遷;合同;籌資;銷售

[中圖分類號] F270[文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A[文章編號] 1009-6043（2020）05-0161-05

我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在這幾個階段：項(xiàng)目公司設(shè)立初期的拿地風(fēng)險、拆遷風(fēng)險、合同風(fēng)險、籌資風(fēng)險、不合規(guī)票據(jù)風(fēng)險、銷售階段出現(xiàn)的風(fēng)險。以下針對這六大風(fēng)險點(diǎn)展開探討與論述。

一、項(xiàng)目公司設(shè)立初期的拿地風(fēng)險與應(yīng)對措施

（一）項(xiàng)目公司設(shè)立初期拿地所面臨的土地價款能否扣除風(fēng)險及應(yīng)對措施

舉例X企業(yè)拿地后找第三方出資金合作建房，面臨不允許扣除土地價款，多交增值稅的風(fēng)險;繳納的增值稅收入確認(rèn)時間為交付商品房后，因此，在Y公司全部開發(fā)產(chǎn)品交付前，X企業(yè)應(yīng)當(dāng)一直持有Y公司100%股權(quán)，如果交付之前，有新股東加入，達(dá)不到100%控制，將面臨全部或部分銷售額不允許扣除土地價款，需要全額繳納增值稅的風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)公司拿地成功之后一般會成立針對此地塊的項(xiàng)目公司，該項(xiàng)目公司在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)全面籌劃稅務(wù)方面存在的風(fēng)險因素，項(xiàng)目公司設(shè)立的方式不同，會直接影響到在計算繳納增值稅時不能按規(guī)定扣除支付的土地價款。舉例說明：

X房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以招拍掛方式取得土地一塊，支付土地價款取得相關(guān)收據(jù)，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司Y公司進(jìn)行開發(fā)。但土地使用權(quán)證卻不在Y公司名下而是落在X企業(yè)的名下。如此：Y公司在計算增值稅時，能否按照扣除支付土地出讓金后的差額交納？國家稅務(wù)總局2016年第86號公告規(guī)定，房開企業(yè)取得土地向國家政府有關(guān)部門支付土地出讓金以后，成立項(xiàng)目公司對取得的該土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，必須同時滿足下面的4個條件，就可以在計算增值稅時按照有關(guān)規(guī)定扣除支付的土地出讓金。

1.房開企業(yè)與項(xiàng)目公司及政府部門三方要簽署一份變更協(xié)議或者簽署一份補(bǔ)充合同，把項(xiàng)目公司變更為該土地的受讓人。也就是需要三方簽訂土地權(quán)屬變更的“三方協(xié)議”

2.保證土地價款的總額不發(fā)生變化。前提是在該土地的用途、規(guī)劃等條件不發(fā)生變化的情況下簽定的變更協(xié)議或者補(bǔ)充合同。也就是說協(xié)議中必須要保證兩個不變：土地用途、規(guī)劃等條件不能變;土地的價款總額在變更協(xié)議中不能變。

3.房開企業(yè)必須持有項(xiàng)目公司的100%股權(quán)。必須是100%控股關(guān)系。這一點(diǎn)必須把握，強(qiáng)調(diào)100%控制。

4.財政票據(jù)戶頭必須由國土局更名為Y公司

總結(jié)：若同時滿足上面4個條件，土地使用權(quán)從X企業(yè)更名到Y(jié)公司行為便不構(gòu)成土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，就不發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，同時也不屬于土地增值稅和企業(yè)所得稅的應(yīng)稅行為。Y公司計算繳納增值稅時，允許從銷售收入中扣除為取得該土地支付的土地出讓金。

（二）拿地時紅線外的處理

總體情況是各地都不支持任何情況下的紅外線支出可以扣除。但房企發(fā)生紅線外支出一般有下面這兩種情況，需要視情況而定。

一種是拿地時候的附帶條件，一般為政府建設(shè)的公共設(shè)施，比如幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等。此種情況下，發(fā)生的紅線外支出相當(dāng)于土地成本的一部分;此種情況屬于與拿地不可分割的紅線外支出，可以在土增稅清算時時計入扣除項(xiàng)目金額扣除。

另一種是開發(fā)商為了提升紅線內(nèi)住宅樓的品質(zhì)打造高質(zhì)量的生活環(huán)境，促進(jìn)樓盤的銷售在紅線外自行建造建筑物或基礎(chǔ)設(shè)施。土增稅不承認(rèn)這種方式下的紅線外支出，只能是施工許可范圍內(nèi)的支出可以作為地價部分。

總結(jié)：如果是與拿地不可分割的紅線外支出部分，可以計入土增稅扣除項(xiàng)目金額在土增稅清算時扣除;但是企業(yè)為了提高開發(fā)住宅樓的品質(zhì)與小區(qū)的生活環(huán)境自行在紅線外建設(shè)的其他的支出，不允許在計算土地增值稅時扣除。紅外線支出所得稅前允許扣除。

二、項(xiàng)目公司拿地之后的拆遷風(fēng)險及應(yīng)對策略

（一）項(xiàng)目公司拿地之后的現(xiàn)場拆遷風(fēng)險及應(yīng)對策略

1.現(xiàn)場拆遷風(fēng)險主要體現(xiàn)在如下幾方面：拿地之后的遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過高，大多按超過1：1的比例補(bǔ)償，有的按人數(shù)補(bǔ)償，有的按幾代人補(bǔ)償。必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本過高;拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。被拆遷人獲得補(bǔ)償價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段商品房售價，如此勢必造成被拆遷人購房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。導(dǎo)致被拆遷人遲遲不肯拆遷以致影響建設(shè)的開展，這種情況是少數(shù);建設(shè)過程中房價漲了拆遷補(bǔ)償價格卻沒有變。這樣就給被拆遷人造成巨大的利益損失，拆遷人必然要求提高拆遷標(biāo)準(zhǔn)在房屋拆遷的過程中，大多存在著拖欠、挪用及安置滯后現(xiàn)象。

2.針對以上風(fēng)險的存在，從財務(wù)角度需要首先做好以下幾個方面：

（1）拆遷方案首先符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際性標(biāo)準(zhǔn)，對于被拆遷方提出要求做好記錄，通過分析，比對，溝通協(xié)調(diào)制定盡量滿足被拆遷人的要求又不至于讓企業(yè)承擔(dān)過重的拆遷費(fèi)用。

（2）拆遷合同的審核、簽訂及執(zhí)行工作，合同一旦簽訂嚴(yán)格從速執(zhí)行，防止拖泥帶水、拖拖拉拉。從合同源頭控制拆遷糾紛的發(fā)生。

（3）拆遷方制定拆遷方案，為了促進(jìn)被拆遷人快速簽約規(guī)定一個期限作為獎勵，如果拆遷人在這個約定的期限期間簽約成功的可以多得到一些補(bǔ)償。

（二）項(xiàng)目公司拿地之后拆遷中的稅務(wù)風(fēng)險與應(yīng)對措施

房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險防范以成為財務(wù)部門的主要工作之一。避免或減少稅務(wù)風(fēng)險不但保證了企業(yè)的安全，更是為提高企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)起到了根本的保證。房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)多且復(fù)雜，項(xiàng)目建設(shè)不同的階段體現(xiàn)出來的稅務(wù)方面的風(fēng)險都至關(guān)重要。每一環(huán)節(jié)籌劃不到位損失都是相當(dāng)沉重的。下面針對拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)各稅種存在的風(fēng)險進(jìn)行分析與闡述。

1.所得稅。從政府取得的土地出讓金（熟化成本）的返還款如何進(jìn)行稅務(wù)處理。很多企業(yè)直接將土地返還金作為營業(yè)外收入來處理，如果籌劃不當(dāng)將面臨繳納25%所得稅的風(fēng)險;有些企業(yè)作為沖減土地出讓金處理，政府返還若沖減土地出讓金，將會對增值稅構(gòu)成一定的影響。根據(jù)國稅局2016年第18號公告明確規(guī)定：銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+稅率），沖減土地價款之后土地的成本隨之減少導(dǎo)致銷售額便隨之增大，增值稅計稅依據(jù)增加之后計算繳納的增值稅必然會增多。隨著土地成本的下降，也會致企業(yè)利潤上升從而企業(yè)所得稅和土地增值稅會隨之上升。所以如何應(yīng)對土地出讓金返還的財務(wù)風(fēng)險需要根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的政策的同時做好應(yīng)對策略。

應(yīng)對策略：由于拆遷補(bǔ)償和土地熟化的主體，是房地產(chǎn)開發(fā)商而不是政府。其土地出讓金的返還款不是土地出讓金的折讓，所以沖減土地價款不合適。

最佳的處理方式應(yīng)當(dāng)作為專項(xiàng)資金來處理，但是土地出讓金的返還必須滿足財稅2011年70號文件的規(guī)定。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》

（1）土地出讓金必須是從縣級以上有關(guān)部門取得的。

（2）企業(yè)必須能提供該項(xiàng)返還資金的資金撥付文件。

（3）財政有關(guān)部門對該項(xiàng)返還資金有專門的資金管理辦法和管理要求。

（4）是企業(yè)應(yīng)當(dāng)對該項(xiàng)返還資金以及以該項(xiàng)返還資金發(fā)生的所有支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

2.增值稅。房開企業(yè)的拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的扣除中涉及的增值稅問題，房地產(chǎn)開發(fā)公司支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)以什么樣的合法有效憑據(jù)才能夠在計算增值稅時允許扣除。否則將會存在不能扣除的風(fēng)險。

（1）用貨幣來安置拆遷的，當(dāng)發(fā)生一項(xiàng)支出業(yè)務(wù)時，判斷是否需要取得發(fā)票，不是光看支付對象是誰，而是要看業(yè)務(wù)的性質(zhì)。如果支出構(gòu)成對方的營業(yè)性收入，不論支付對象是單位還是個人，就都需要取得發(fā)票;如果支出不構(gòu)成對方的營業(yè)收入，那么同樣不論支付對象是單位還是個人，也都不需要取得發(fā)票。拆遷補(bǔ)償費(fèi)無論是對于個人還是單位都不屬于營業(yè)性的收入，所以，該支付的款項(xiàng)無論是支付給個人還是單位都不需要取得發(fā)票。但是需要有以下資料作為支付的憑證作為入賬依據(jù)。

房屋拆遷申請及拆遷補(bǔ)償方案或拆遷補(bǔ)償合同、被拆遷人原來房屋的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式等;《房屋拆遷許可證》;領(lǐng)取人簽字或蓋章的收據(jù)（領(lǐng)取人為單位的要有單位的公章或負(fù)責(zé)人簽字的收據(jù)）、領(lǐng)款花名冊。

（2）自建的房屋用于補(bǔ)償?shù)模簝斶€給被拆遷人的面積等于被拆遷人的拆遷面積的，按照實(shí)際發(fā)生的成本價格計算繳納增值稅，超出被拆遷人的面積的部分，按市場公允價格計算繳納增值稅。

（3）外購房屋用于安置的，實(shí)質(zhì)上是一種銷售行為，購置以后又銷售給被拆遷人，應(yīng)當(dāng)按照財稅2016年36號文，以全部收入減去購置原價后的余額為增值稅的計稅依據(jù)計征增值稅。

3.土增稅。國稅函2010年220號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司用自建的商品房來安置拆遷戶的，用來安置的商品房應(yīng)當(dāng)視同銷售處理，按國稅發(fā)2006年187號規(guī)定按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)收入。以上文件的規(guī)定與企業(yè)所得稅的規(guī)定相同，都以市場公允價確認(rèn)銷售收入。同時將自建的商品房按照市場公允價值也確認(rèn)為房開企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。若有差價房開企業(yè)支付給被拆遷人的差價，也應(yīng)當(dāng)計入到拆遷補(bǔ)償費(fèi)中去;被拆遷人支付給房開企業(yè)的差價，應(yīng)當(dāng)作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)的沖減處理。

4.契稅。財稅2001年134號規(guī)定出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅的計稅價格為買受人支付的全部價款。

（1）協(xié)議方式出讓與競價方式出讓，契稅計稅依據(jù)就是該土地使用權(quán)的成交價格。其成交價格包括：土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、配套費(fèi)等。

（2）期初以劃撥方式取得了土地使用權(quán)后，后經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)又改成以出讓的方式取得該土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用為計稅依據(jù)計算繳納契稅。

（3）財稅2005年45號規(guī)定：對于被拆遷人因?yàn)樵擁?xiàng)目拆遷自行重新購入商品房的，對該商品房購入價格中與拆遷補(bǔ)償金額相等的部分免于征收契稅，若被拆遷人的購入價格超過了拆遷補(bǔ)償金額的，只對超出的那一部分征收契稅。因?yàn)椴鹨贿€一是相等面積進(jìn)行償還屬于等價交換，不用交契稅。如果因?yàn)槠渌虬l(fā)生了款項(xiàng)收付行為，則應(yīng)該由支付差價的一方繳納契稅。

（4）支付土地出讓金之后，地方政府又返還企業(yè)的一部分出讓金，在繳納契稅的時候，是否能按減除土地出讓金返還金額后的差額繳納。

國稅函2005年436號明確規(guī)定，對受讓國有土地使用權(quán)支付的全部土地出讓金全額計算繳納契稅。不能因?yàn)闇p免了土地出讓金就減免契稅。土地出讓金減免后契稅仍然全額繳納。

個稅，支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不用代扣代繳個稅。財稅2005年45號文件規(guī)定，被拆遷人按照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個稅。

三、合同風(fēng)險

（一）營改增后與總承包簽訂合同時計稅方法的稅務(wù)風(fēng)險

1.存在總承包單位只能適用簡易計稅的風(fēng)險。建設(shè)方甲供了全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的情況下，總承包單位只能適用簡易計稅的風(fēng)險。

2.營改增后與總包簽訂合同時計稅方法如何選擇，什么情況下選擇一般計稅，什么情況下選擇簡易計稅能使公司的稅負(fù)控制到合理水平。

3.陰陽合同的問題一直是房地產(chǎn)行業(yè)的不被公開的存在，合同糾紛中陰陽合同的糾紛案件更是占到了相當(dāng)?shù)谋戎?。對于合同風(fēng)險的把控都認(rèn)為不是財務(wù)部門的主要工作，不重視財務(wù)合同管控的企業(yè)，其財務(wù)管理工作必然會受到限制。其風(fēng)險也會加大，對合同的審核與管控對企業(yè)的經(jīng)營及效益起到舉手投足的作用。

（二）營改增后與總包簽訂合同時應(yīng)注意的問題

1.房開企業(yè)一般納稅人與總承包單位簽訂合同時考慮的因素。甲供工程提供的建筑服務(wù);一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù);清包工工程可以選擇簡易計稅。這三種可以選擇簡易計稅。

財稅2017.58號建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。這一種沒得選擇，只能適用簡易。

2.一個項(xiàng)目選擇簡易計稅還是一般計稅、開具發(fā)票的類型、稅率要在合同中明確約定。舉例說明計稅方法的選擇：

某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某小區(qū)一期4座居民住宅樓總面積28812平，預(yù)算總產(chǎn)值5193萬，總成本4630萬材料主材2154萬，輔材119萬，人工1916萬，機(jī)械265萬。材料占比達(dá)49%，人工占比達(dá)41%。

選擇一般計稅情況下取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票等于5193/0.09*0.09=428.78萬

選擇甲供情況下取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票：

假設(shè)主材為甲供都取得13%進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，則選擇簡易計稅情況下取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票等于2154/1.13*0.13+（5193-2154）/1.03*0.03=336.31萬

（3）甲供材占比多少選擇甲供對開發(fā)公司有利

設(shè)可以抵扣的13%進(jìn)項(xiàng)稅甲供材為A，建筑工程造價為Y。

則：選擇甲供材可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=A/（1+13%）*13%+（Y-A）/（1+3%）*3%

選擇建筑公司包工包料進(jìn)項(xiàng)稅額=Y/（1+9%）*9%

令：

A/（1+13%）*13%+（Y-A）/（1+3%）*3%=Y/（1+9%）*9%

0.115A+0.029Y-0.029A=0.823Y

0.086A=0.0536Y

解得：

A/Y=62%。

結(jié)論：

第一、當(dāng)13%建筑材料占工程總造價比例=62%時，選擇甲供材或不選擇，增值稅負(fù)一致，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有影響。

第二、當(dāng)13%建筑材料占工程總造價比例大于62%時，選擇甲供材工程，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇甲供方式。

第三、當(dāng)13%建筑材料占工程總造價比例小于62%時，選擇建筑施工企業(yè)包工包料，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有利，應(yīng)盡量選擇總包。

居民住宅樓材料費(fèi)占比通常情況下在50%左右，一般不會超過60%，而且62%的比例是所有材料都取得13%進(jìn)項(xiàng)的情況下。所以對于居民住宅樓項(xiàng)目不采用甲供，采用總承包包工包料方式有利。

3.針對陰陽合同的問題首先需要從公司高層領(lǐng)導(dǎo)開始。

（1）加強(qiáng)對高層領(lǐng)導(dǎo)的培訓(xùn)，提高高層領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)險意識、公司發(fā)展戰(zhàn)略意識。

（2）制定完善的合同管理體系。

（3）設(shè)立正規(guī)的合同管理機(jī)構(gòu)、設(shè)專人負(fù)責(zé)合同管理。

四、籌資風(fēng)險

項(xiàng)目要開展選擇什么樣的方式融資能達(dá)到成本最低，以何種方式籌資能使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)控制在合理的水平，企業(yè)選擇不同的籌資方式會出現(xiàn)不同的風(fēng)險。必須還要正確評估各種籌資方式下的風(fēng)險級別，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。

（一）財務(wù)費(fèi)用票據(jù)的合規(guī)性風(fēng)險

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十七條規(guī)定：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用準(zhǔn)予扣除。前提條件是合理合法。

1.通過銀行貸款取得籌資必須取得銀行利息發(fā)票。之前鑒于銀行不規(guī)范操作利息只有銀行出具的利息單沒有發(fā)票，無發(fā)票利息不能稅前扣除。在財務(wù)管理方面加強(qiáng)控制，與銀行溝通取得增值稅普通發(fā)票才能稅前扣除。

2.向企業(yè)等其他非金融單位借款的利息支出，在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的部分允許扣除。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要考慮向其他企業(yè)的借款利息是否超過了同期貸款利率。向非金融機(jī)構(gòu)借款通常情況下對方是不開具發(fā)票的。如此企業(yè)將面臨利息費(fèi)用不能扣除的風(fēng)險。應(yīng)對策略是讓對方開具資金占用費(fèi)發(fā)票。超過部分存在不允許稅前扣除的風(fēng)險。

3.向個人借款發(fā)生的利息支出存在的風(fēng)險。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年向社會自然人集資2.55億用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，所支付的利息都沒有代扣代繳個稅，造成補(bǔ)交個稅與滯納金達(dá)1500萬元。且沒有合法憑據(jù)入賬，導(dǎo)致這部分利息支出無法進(jìn)入財務(wù)費(fèi)用，從而利潤增加，企業(yè)所得稅也隨之增加。應(yīng)對策略：必須讓集資人去稅務(wù)局代開發(fā)票或由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代扣代繳個人所得稅。

（二）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)合理性風(fēng)險

項(xiàng)目要開展選擇什么樣的方式融資能達(dá)到成本最低至關(guān)重要。對于企業(yè)而言融資方式主要有：通過內(nèi)部留存收益來融資、外部股權(quán)融資和債務(wù)融資來解決。企業(yè)可以選擇使用內(nèi)部留存利潤進(jìn)行再投資。內(nèi)部融資主要優(yōu)點(diǎn)在于公司不需要對外披露信息。缺點(diǎn)在于必須要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有足夠的穩(wěn)定的盈利能力，利用內(nèi)部融資不發(fā)生財務(wù)費(fèi)用從而降低財務(wù)成本，對于陷入財務(wù)危機(jī)的企業(yè)不適用;股權(quán)融資優(yōu)點(diǎn)在于企業(yè)需要資金量較大時，不需要定期支付利息和本金，僅僅需要在盈利時才向股東支付股利。缺點(diǎn)是股權(quán)融資方式下的融資費(fèi)用也比較高，股權(quán)有被惡意操縱的風(fēng)險;債務(wù)融資主要是向銀行貸款和其他非金融機(jī)構(gòu)借款，與股權(quán)融資比，融資成本低、融資的速度快、銀行貸款利息能抵稅。缺點(diǎn)是償還債務(wù)集中且壓力大，增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

總結(jié)：企業(yè)在對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行選擇時應(yīng)該充分對風(fēng)險與收益進(jìn)行衡量比較，如果房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量比較穩(wěn)定，債務(wù)的利息率又低于其他投資收益，且企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率只要在控制在合理的范圍內(nèi)，可采用債務(wù)籌資的方式。

（三）籌資費(fèi)用風(fēng)險

1.股息及分紅的處理。房地產(chǎn)企業(yè)員工持有公司股份取得的分紅所得，沒有按規(guī)定代扣代繳個人所得稅;對其他自然人股東分配的股息、紅利等未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅的風(fēng)險。

應(yīng)對策略：對于向公司員工或其他自然人股東分配股息紅利應(yīng)當(dāng)在合理籌劃后按規(guī)定履行代扣代繳義務(wù)。防止出現(xiàn)個稅風(fēng)險。

2.統(tǒng)借統(tǒng)還利息費(fèi)用的處理。在集團(tuán)內(nèi)部屬于統(tǒng)借統(tǒng)還的業(yè)務(wù)中，該項(xiàng)目公司向集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)部成員借款所支付的利息費(fèi)用，沒有取得免稅發(fā)票;集團(tuán)向銀行的貸款合同、內(nèi)部簽訂的統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議，沒有取得集團(tuán)公司或者集團(tuán)內(nèi)部其他所屬公司在稅務(wù)部門免稅的備案證明。也就是說統(tǒng)借統(tǒng)還必須要去稅務(wù)局備案。集團(tuán)內(nèi)部要開具免稅發(fā)票。

應(yīng)對策略：企業(yè)應(yīng)當(dāng)把相關(guān)的資料，包括合同協(xié)議書、支出憑據(jù)、付款憑據(jù)等留存?zhèn)洳椋员ＷC資料的真實(shí)性。

五、不合規(guī)票據(jù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險防范以成為財務(wù)部門的主要工作之一。避免或減少稅務(wù)風(fēng)險不但保證了企業(yè)的安全，更是為提高企業(yè)的盈利能力起到了根本的保證。房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)多且復(fù)雜，項(xiàng)目建設(shè)不同的階段體現(xiàn)出來的稅務(wù)方面的風(fēng)險都至關(guān)重要。每一環(huán)節(jié)籌劃不到位損失都是相當(dāng)沉重的。

營改增后對發(fā)票備注欄的要求，否則土增稅一律不允許扣除。日常財務(wù)管理中成本發(fā)票是否合規(guī)直接影響土增稅的清算，土增稅前一律不允許稅前扣除。

（一）收到建筑服務(wù)發(fā)票查驗(yàn)內(nèi)容如下

建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱。國家稅務(wù)總局2016年第23號公告，不論是普通發(fā)票還是專用發(fā)票，也不論是自行開具還是稅務(wù)局代開發(fā)票都有此要求。備注欄未按規(guī)定要求備注的，都屬于不合規(guī)發(fā)票土增稅前一律不得扣除。

（購買的建筑材料、接受設(shè)計服務(wù)開具的發(fā)票備注欄不需要填寫。）

（二）銷售不動產(chǎn)備注欄備注風(fēng)險

“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄應(yīng)當(dāng)填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼;“單位”欄應(yīng)當(dāng)填寫面積單位;備注欄一律應(yīng)當(dāng)注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。國家稅務(wù)總局2016年第23號公告。不論是普通發(fā)票還是專用發(fā)票，也不論是自行開具還是稅務(wù)局代開發(fā)票都有此要求。備注欄未按規(guī)定要求備注的，都屬于不合規(guī)發(fā)票土增稅前一律不得扣除。

六、銷售階段出現(xiàn)的風(fēng)險及應(yīng)對策略

（一）銷售車庫或車位

1.對外銷售有產(chǎn)權(quán)的車庫或單獨(dú)建造的停車場。

（1）按照內(nèi)地稅字[2014]159號關(guān)于地下車庫（位）清算處理。

（2）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售已經(jīng)取得了房產(chǎn)證和土地使用證的，按照非住宅類型房地產(chǎn)清算。

結(jié)論：對外銷售，其收入應(yīng)當(dāng)并入到房地產(chǎn)的銷售收入，車庫的開發(fā)成本應(yīng)允許并加計扣除。按非普通住宅繳納土地增值稅。

2.對外銷售業(yè)主共有的車庫或車位，即不能取得房產(chǎn)證和土地證的車庫或車位。業(yè)主共有的車庫或車位屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫或車位的開發(fā)成本應(yīng)允許并加計扣除。但是必須要提供移交證明。

開發(fā)商對于無產(chǎn)權(quán)車位大多采取變相銷售的模式。房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主簽訂一次性車位的轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同。在這種情況下銷售的地下車位取得的銷售收入能否作為土地增值稅的清算收入？山東省地稅局2017年第5號公告第三十三條規(guī)定。房開企業(yè)利用地下人防設(shè)施建造的車庫或車位等取得的收入，不計入土增稅收入。凡是按照規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

結(jié)論：

（1）地下車位或車庫，是利用地下人防設(shè)施建造的，一律不存在申報繳納土地增值稅問題，但其成本可以作為公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偟介_發(fā)成本中扣除。

（2）地下車位或車庫，是利用非地下人防設(shè)施單獨(dú)建造的，凡存在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，按規(guī)定預(yù)繳或清算土地增值稅，同時，其成本可以在計算土地增值稅時扣除;反之，如果沒有產(chǎn)權(quán)的地下車位或車庫的處置，則不存在預(yù)繳或清算土地增值稅問題。但其成本也不允許在計算土地增值稅時扣除。

（二）違約金風(fēng)險

1.舉例說明某房地產(chǎn)公司2017年8月收到張某的購房定金2萬元，后來由于種種原因客戶對房產(chǎn)不滿意要退房，根據(jù)協(xié)議約定所收取的定金是不予退回的。公司認(rèn)為該定金屬于營業(yè)外收入，計入到營業(yè)外收入科目處理，后期就25%的所得稅。本案例中交易未發(fā)生，所以就未發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，此營業(yè)外收入不交所得稅。

2.避免大額違約金或人為違約金的出現(xiàn)的風(fēng)險，可能存在稅務(wù)稽查的風(fēng)險。此項(xiàng)業(yè)務(wù)所需要的的證據(jù)鏈必須留存?zhèn)洳?。如：協(xié)議書、判決書或者調(diào)解書、支付證明或收據(jù)等。

精裝修及實(shí)物贈送，買房送家電、家具等贈送行為，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》不視同銷售不交增值稅。贈送是自愿無償?shù)?，每一個購房者都贈應(yīng)當(dāng)計入到開發(fā)成本中去，部分贈送則計入到銷售費(fèi)用中去。

實(shí)物贈送也不交企業(yè)所得稅;實(shí)物贈送18年底前需要交納個人所得稅，自19年1月1日后不交個稅。

山東省地稅局公告2017年第5號第31條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

七、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，不可避免會面臨各種各樣且復(fù)雜的財務(wù)風(fēng)險。而且營改增后關(guān)于房地產(chǎn)建安行業(yè)的稅收文件與政策也是層出不窮。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是稅務(wù)稽查重點(diǎn)。針對企業(yè)開發(fā)各階段的各風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行分析與研究。針對不同的風(fēng)險點(diǎn)制訂相對應(yīng)的應(yīng)對措施，從而能在一定程度上提前規(guī)避或者降低風(fēng)險的發(fā)生。從財務(wù)領(lǐng)域來進(jìn)一步保障企業(yè)的安全。

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[2]唐莉.淺析營改增后房地產(chǎn)增值稅的相關(guān)會計處理[J].中國注冊會計師，2017（10）：92-94.

[3]國家稅務(wù)總局.關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告[Z].國家稅務(wù)總局公告2016年第18號，2016-3-31.

[4]國家稅務(wù)總局.關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知[Z].國稅發(fā)〔2009〕31號，2009-03-06.

[5]國家稅務(wù)總局.國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告[Z].國家稅務(wù)總局公告2016年第23號，2016-04-19.

[6]財政部.國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知[Z].財稅〔2005〕45號，2005-03-22.

[7]財政部.國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知[Z].財稅〔2016〕36號，2016-03-23.

[責(zé)任編輯：潘洪志]