關鍵詞 社會治理 物業(yè)糾紛 業(yè)主委員會 物業(yè)服務費

作者簡介：陳云翔，中共太和縣委黨校。

中圖分類號：D669 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.065

從政治的角度來講，社區(qū)是新型政治的根本，搞好社區(qū)建設才能解決日益嚴重的社會問題，但是社區(qū)治理還存在比較明顯的短板，這從現(xiàn)在日益多發(fā)的物業(yè)糾紛可以明顯看出，因此本文重點以社區(qū)治理的角度切入，研究物業(yè)糾紛的相關問題，進而為社區(qū)治理以及物業(yè)糾紛的處理提供一些可行的建議。

一、物業(yè)糾紛形勢嚴峻

從2019年的某地級市各類法院受理的物業(yè)行業(yè)企業(yè)案件統(tǒng)計來看，從2019年1月1日到12月31日，該地級市各類法院審理的物業(yè)行業(yè)企業(yè)共計1355家，案件數(shù)量高達14632件，其中六月份出現(xiàn)物業(yè)糾紛案件最多，總計2294起，涉及327家物業(yè)行業(yè)企業(yè)，案件類型方面最多的是物業(yè)服務合同糾紛案件高達12184件，在所有的物業(yè)糾紛案件當中占比高達83%。

物業(yè)服務合同糾紛通常情況下都發(fā)生于物業(yè)公司和業(yè)主之間，訴訟的主要標的基本都是物業(yè)服務費。而根據(jù)案件審理情況來看，大部分情況下都是物業(yè)公司勝訴，但是有業(yè)主自治團體參與的案件中物業(yè)公司的勝訴率反而比較低，這種情況表明業(yè)主集體及其代表在維權當中更容易獲得優(yōu)勢，而單個業(yè)主在訴訟當中舉證責任重而且證據(jù)意識差，在訴訟中基本很難獲得勝利。

二、物業(yè)糾紛中的社區(qū)自治組織

（一）基于物業(yè)糾紛看社區(qū)自治組織

不管業(yè)主和物業(yè)的利益訴求如何，目前大部分小區(qū)都普遍存在物業(yè)公司強勢而業(yè)主弱勢的情況，實際上對于組織結構完善的物業(yè)公司而言，零散的業(yè)主很難對其進行監(jiān)督和問責，這就要求業(yè)主要通過業(yè)主委員會自我組織起來與物業(yè)公司進行博弈，從上文的分析當中可以看出，實際上當小區(qū)擁有業(yè)主委員會時，業(yè)主在遭遇物業(yè)糾紛時，勝訴的概率都要高一些。

所以從社區(qū)治理的角度來講，業(yè)主委員這一社區(qū)自治組織的價值是非常巨大的，首先是業(yè)主組織能夠促進信息在業(yè)主當中的傳播有效性，可以克服業(yè)主與物業(yè)之間存在的信息不對稱問題。業(yè)主委員會能夠有效地組織以及動員業(yè)主在法律框架內(nèi)有理有節(jié)地開展維權行動，并且為小區(qū)自治提供了組織基礎，能夠有效地提高業(yè)主集體談判能力。

（二）社區(qū)自治組織的問題

對于業(yè)主委員會而言實際上在物業(yè)糾紛當中表現(xiàn)為不想為，不敢為以及不愿為，因此業(yè)主委員會的工作大多是義務性質的工作，業(yè)主的參與動機不強，而且也運作委員會的相關知識，而大多數(shù)建設單位以及物業(yè)公司并不是很愿意成立業(yè)委會，而且眾口難調(diào)，業(yè)委會的工作也不好開展。

（三） 業(yè)主委員會的籌建與運行

實踐證明凡是通過業(yè)主委員會自治，氛圍良好的小區(qū)，基本上都實現(xiàn)了小區(qū)高度自我管理，在多元治理主體下，有效地控制了物業(yè)糾紛，所以針對業(yè)主委員會存在的短板問題，一方面要明確業(yè)主委員會指導部門，即社工部門，基層的社會工作部門擁有無可替代的資源，目前在全國處在領先水平的上海，采取的也是這種模式，由專門的部門進行指導業(yè)委會的籌建與運行，取得的效果都非常理想。

另一方面要成立小區(qū)黨支部，要在黨支部引領下籌建與運行業(yè)委會，通過黨支部凝聚一群黨員志愿者來開展工作，并培育一批居民先期開展業(yè)委會工作，并通過公開透明的選舉措施，監(jiān)督措施來持續(xù)更新業(yè)委會成員，并且黨支部要積極地引導小區(qū)居民參加社區(qū)活動營造良好的小區(qū)氛圍。

此外，要與利益相關方協(xié)商構建民主協(xié)商機制，居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司三方要制定聯(lián)席會議制度，把居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司均作為社區(qū)自治的主體，通過民主協(xié)商制度來管理小區(qū)。

三、物業(yè)糾紛中的物業(yè)服務費

（一）物業(yè)服務費的基本概念

從現(xiàn)在多發(fā)的物業(yè)糾紛案件當中看，物業(yè)服務費是業(yè)主和物業(yè)交鋒的核心點，在所有糾紛案件當中占比高達83%。物業(yè)服務費是物業(yè)管理條例的稱謂，相當于“物業(yè)費”，但實際上物業(yè)費的概念是在物權法當中，最高法公布的物業(yè)服務糾紛司法解釋當中使用的也是物業(yè)費的概念，現(xiàn)在物業(yè)糾紛為何集中在物業(yè)服務合同上關鍵是物業(yè)費和物業(yè)服務費是兩個不一樣的概念。物業(yè)費是業(yè)主維護共有物業(yè)而籌集的資金，物業(yè)服務費則是業(yè)主向物業(yè)服務人支付的勞務對價。所以必須要認識到物業(yè)管理條例中所稱的物業(yè)服務費要從物業(yè)費的角度去理解，不能從勞務對價的角度去理解。以下物業(yè)服務費均稱物業(yè)費。

（二）對物業(yè)費的基本認識

從業(yè)主的角度來講，物業(yè)費是物業(yè)公司收的，然后物業(yè)公司提供服務，業(yè)主支付費用，所以普遍認為，物業(yè)費是業(yè)主支付給物業(yè)公司的服務對價，這種認識明顯是錯誤的。從法律的角度來看，住宅通常是區(qū)分其他建筑物的，業(yè)主們是存在共有面積與共同事務的，業(yè)主要管理這些共有面積以及共有事務必定需要出一筆費用，這筆費用就是物業(yè)費，物業(yè)公司所收取的物業(yè)費實際上還并不是物業(yè)公司的。假設物業(yè)公司是業(yè)主的保姆，實際情況物業(yè)公司確實相當于保姆，業(yè)主生活當中所需要購買的必需品，肯定是業(yè)主自己出錢，然后保姆用這些錢來幫助業(yè)主完成必需品的購買，即便是保姆自己出錢，也是要等額報銷的。即物業(yè)費是業(yè)主共同事務的支出，其中當然包含物業(yè)公司的收益，但物業(yè)公司的收益只占很少一部分大約是10%，所以物業(yè)費是業(yè)主的AA制，是業(yè)主的共同財產(chǎn)，不是物業(yè)公司的勞務對價，也不是物業(yè)公司的營業(yè)收入，但是將物業(yè)費等價于勞務對價，就會引發(fā)了一系列的問題，比如政府管制物業(yè)費標準，業(yè)主以拒絕繳納物業(yè)費進行維權，稅務局還要征收物業(yè)費營業(yè)稅等等。

實際上從物業(yè)費的角度來講，物業(yè)費的支出是業(yè)主管理自己的不動產(chǎn)，維持物業(yè)管理區(qū)域秩序的必要支出，業(yè)主愿意承擔多少，完全是基于自己對不動產(chǎn)管理水平以及保持某種程度生活質量的需要，這是業(yè)主自治，而物業(yè)費的標準是掌握在政府手中的，政府如果強制性地進行物業(yè)費定價，那么顯然就是在干涉業(yè)主自主管理自己不動產(chǎn)的權利。實際現(xiàn)在物業(yè)公司是沒有定價權的，這樣一來就壓低了物業(yè)公司的酬金，典型的損不足而奉有余，從業(yè)主的角度來講，因為標準是統(tǒng)一的，不管是高還是低都要承受，但實際上，就像是吃飯一樣，富裕的人愿意支付高額報酬吃好的，而不富裕顯然不愿意出高額價格去享受所謂的美食。

為何現(xiàn)在以物業(yè)公司為原告的案件很多，關鍵就是業(yè)主不繳納物業(yè)費，而定價標準在政府手中，所以物業(yè)公司按照政府定價主張收取物業(yè)費，那么顯然在法理上會獲得法律的認可，因此物業(yè)公司基本都是勝訴的，具體而言物業(yè)費不是勞務對價，而是業(yè)主自己的財產(chǎn)或者說義務，那么業(yè)主只要拒絕繳納物業(yè)費，那么必定就是不履行應盡的義務，很多業(yè)主以不繳納物業(yè)費來維權，實際上就是不履行義務，顯然在訴訟中就會敗訴。

（三） 業(yè)主拒不繳納物業(yè)費的情形

在物業(yè)糾紛當中業(yè)主不繳納物業(yè)費通常會在如下兩種情形下產(chǎn)生，首先是業(yè)主對開發(fā)商不滿意，比如房屋質量存在問題，房屋維修問題等等，這些問題實際上與物業(yè)公司并沒有太大關系，同樣的把物業(yè)公司比喻為保姆，業(yè)主自己家里的下水道堵了，保姆可以給業(yè)主說，也可以在業(yè)主授權下聯(lián)系疏通公司人員來進行疏通，這是需要業(yè)主自己出服務費用的，而這個費用并不交給物業(yè)公司（當然物業(yè)公司的維修業(yè)務部除外，這屬于增值服務范圍，不是物業(yè)費），在這種情形下，業(yè)主不繳納物業(yè)費實際上是不成立的。

其次，業(yè)主對物業(yè)公司的服務不滿意，比如說樓下餐飲的油煙嚴重影響業(yè)主，這一類問題是否是物業(yè)公司的服務范疇？筆者認為應該不是，這并不是物業(yè)公司侵犯了業(yè)主的權利，而是小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主侵權了，物業(yè)公司只提供物業(yè)服務，它不是公安局，也不是法院，并沒有權利去干涉業(yè)主（當然可以以第三方的協(xié)調(diào)的角色去幫助業(yè)主），對于受侵害的業(yè)主來說只要不是物業(yè)公司的人做的，應當去找直接侵權人維權，當然也不能作為不繳納物業(yè)費的理由。如果物業(yè)公司的服務出現(xiàn)了問題，比如物業(yè)公司下面的維修業(yè)務部門沒有為業(yè)主解決好，可以拒交增值服務費，但是不能拒交物業(yè)費。按物權法要求物業(yè)費是業(yè)主分攤的用來維護不動產(chǎn)的共有部分和共有事務，假設物業(yè)公司確實是在職權范圍內(nèi)沒有做好服務，如院子沒有打掃干凈，走廊燈壞了沒有及時更換等等，業(yè)主也應當繳納物業(yè)費，對物業(yè)公司的服務不滿意，正確做法是按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，對物業(yè)公司提出批評，糾正，業(yè)主受到損失的可以要求物業(yè)公司賠償，但是也不構成不繳納物業(yè)費的理由。道理非常簡單，物業(yè)費是業(yè)主AA制，不是物業(yè)公司的收入，但實際上在物業(yè)糾紛當中很多時候都是把物業(yè)費作為物業(yè)公司收入來論的。

四、結語

綜上所述，在社會治理現(xiàn)代化視角下，物業(yè)糾紛出現(xiàn)的根源問題實際上有兩點，一點是業(yè)主自治方面的問題，另一個則是物業(yè)費問題，尤其是物業(yè)費問題，它是引起物業(yè)糾紛的最主要原因，對于業(yè)主來說，小區(qū)出了事情，有些情況下并不是物業(yè)公司的“鍋”，業(yè)主必須要杜絕產(chǎn)生小區(qū)出事物業(yè)必有責的觀念，不能一有事情就以不繳納物業(yè)費鬧事，而是要理性地對待物業(yè)公司以及物業(yè)費。當然，單個業(yè)主在維權上是非常無力的，因此要追求業(yè)主自治，同時政府部門要正確站位，而且正確作為，應當去改革社區(qū)治理方式，嚴格落實多元治理理念，實現(xiàn)治理多元化，治理手段多樣化。

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