房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國國民經(jīng)濟增長的影響探析

黃國柱 李開猛 胡小杰

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟是支撐我國GDP增長與國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱型力量，不過近一段時期以來，由于我國城鎮(zhèn)化發(fā)展步入到穩(wěn)定階段，隨著社會人口結(jié)構(gòu)的變遷，市場上房屋消費需求逐漸趨于飽和，房地產(chǎn)市場進入到買方市場發(fā)展形態(tài)，因而未來的市場走向與對我國國民經(jīng)濟發(fā)展的影響十分值得關(guān)注，針對這一問題，本文在大量采集有關(guān)領(lǐng)域經(jīng)濟信息基礎(chǔ)上，就我國房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟增長的影響問題進行了分析，并就房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展的科學(xué)方案實施了探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟;國民經(jīng)濟;經(jīng)濟增長

房地產(chǎn)經(jīng)濟是關(guān)系到國家發(fā)展與社會公眾住房消費需求能否得到滿足的重要產(chǎn)業(yè)，在我國的社會主義現(xiàn)代化建設(shè)進程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)揮著重要的支柱型作用，不過由于自由競爭環(huán)境下市場的影響因素十分復(fù)雜，房地產(chǎn)經(jīng)濟會呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢，其經(jīng)濟發(fā)展情況會造成對我國國民經(jīng)濟怎樣的影響，是經(jīng)濟領(lǐng)域普遍關(guān)注的重大課題。針對這一課題，本文擬從多個角度闡釋分析房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國國民經(jīng)濟增長的影響問題，以下本文就從具體方面對這一課題展開詳細論述。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

（一）體量巨大，市場規(guī)模龐大

房地產(chǎn)經(jīng)濟是支撐我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱型力量，從20世紀(jì)80年代我國全面實行改革開放開始，我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展上就步入到快速增長軌道，市場規(guī)模連年擴大，市場容量不斷提升，這跟我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水平是同步發(fā)展的，經(jīng)歷了幾十年的高速發(fā)展，目前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到較大的市場規(guī)模，市場上企業(yè)數(shù)量眾多，房地產(chǎn)的投資建設(shè)能力已經(jīng)十分成熟，市場發(fā)展已經(jīng)進入的規(guī)模化、集約化發(fā)展的后經(jīng)濟時期。這一方面使得我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟在市場發(fā)展上逐漸趨于成熟，同時也使得我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟市場擁有了較大的規(guī)模和體量。

（二）市場飽和，供需逐漸平衡

由于我國很多地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐逐漸放緩，社會居民的房屋住宅消費需求開始出現(xiàn)增幅下落的現(xiàn)象，這使得我國一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場開始在供需上出現(xiàn)飽和，一些地區(qū)的市場出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象，房屋大量閑置，房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)能過剩，這是市場發(fā)展帶來的供需平衡造成的。因房屋住宅的消費需求主要依靠城鎮(zhèn)化發(fā)展與居民消費的帶動，因而由于我國計劃生育政策造成的影響，導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的變化，使得社會人口開始呈現(xiàn)倒金字塔型結(jié)構(gòu)，這必然造成居民在房屋消費上逐漸轉(zhuǎn)向低潮，而隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐逐漸放緩，很多城市的建設(shè)大體格局已經(jīng)固定，城市建設(shè)帶動的房地產(chǎn)經(jīng)濟增長力量也會越來越弱，而我國房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域企業(yè)數(shù)量依然處在增長態(tài)勢，這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展慣性在短期內(nèi)并不會發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，因而必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場消費供需出現(xiàn)飽和，市場發(fā)展增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇。產(chǎn)能過剩，房屋建設(shè)供過于求，市場發(fā)展步入到買方市場形態(tài)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇

由于房地產(chǎn)市場供需逐漸趨于飽和，市場上企業(yè)的產(chǎn)能過剩，必然導(dǎo)致市場競爭加劇，市場上企業(yè)之間相互打價格戰(zhàn)導(dǎo)致銷售活動利潤下降，企業(yè)綜合利潤率降低，企業(yè)生存環(huán)境惡化。一些規(guī)模與實力、技術(shù)水平與管理能力存在弱勢的企業(yè)。面臨嚴(yán)峻的市場競爭環(huán)境，生存發(fā)展舉步維艱，一些企業(yè)已經(jīng)徘徊在虧損的邊緣，而隨著市場競爭的加劇，這一不利的市場發(fā)展態(tài)勢還會進一步加劇，目前我國的房地產(chǎn)市場上，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭已經(jīng)不僅僅局限在產(chǎn)品競爭，銷售競爭，企業(yè)資本競爭，而已經(jīng)拓展到戰(zhàn)略競爭、管理競爭、企業(yè)文化競爭等多個領(lǐng)域，企業(yè)之間市場競爭的加劇已經(jīng)導(dǎo)致很多企業(yè)面臨嚴(yán)峻的生存危機，可以預(yù)見，在不久的未來，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟市場還會繼續(xù)這一發(fā)展態(tài)勢，市場領(lǐng)域必然會淘汰一部分實力不足的企業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟將面臨因競爭加劇而出現(xiàn)的行業(yè)領(lǐng)域市場洗牌的發(fā)展格局。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟增長的作用

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國國民經(jīng)濟發(fā)展的作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟是支撐我國城市發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要力量，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對于推動我國國民經(jīng)濟增長，解決我國的房屋住宅消費需求，推動我國的城市建設(shè)水平與社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平發(fā)展提高具有重要的支撐作用。盡管房地產(chǎn)經(jīng)濟受到市場供需飽和的影響，會出現(xiàn)一定時期的市場競爭局面惡化，市場競爭加劇的現(xiàn)象，但是整個市場發(fā)展依然會跟隨我國國民經(jīng)濟增長而不斷上規(guī)模，容量擴大，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟必然會保有一定的市場容量，其并不會因一段時期的市場供需問題而陷入發(fā)展的停滯，其依然會對我國的國民經(jīng)濟形成重要的支撐作用，因而合理規(guī)劃市場發(fā)展，以科學(xué)的眼光優(yōu)化配置市場資源，使得房地產(chǎn)市場避免盲目投資和建設(shè)，使其對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻率保持在一定水平，是發(fā)揮房地產(chǎn)市場積極作用的關(guān)鍵。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟對帶動消費增長的作用

房屋住宅消費是我國居民消費中較大項目的支出，不過因房屋住宅消費品具有產(chǎn)品價值高、消費的長期性、穩(wěn)定性、需求彈性變動小等特征，因而如果社會領(lǐng)域消費者人群在房屋消費需求得到基本滿足的情況下，其消費能力會出現(xiàn)大幅度下滑，而在短期內(nèi)不會因居民收入增長水平的提高而恢復(fù)到消費需求的高峰期水平。因而房地產(chǎn)經(jīng)濟盡管具有強有力的帶動社會消費水平增長的顯著作用，但是會受到社會消費習(xí)慣的影響而存在周期性，一旦社會總?cè)丝谠谧》肯M方面趨于飽和，房地產(chǎn)經(jīng)濟對社會消費的帶動作用會出現(xiàn)顯著下降，而這種下降在短期內(nèi)，社會人口結(jié)構(gòu)不發(fā)生巨大變化基礎(chǔ)上，是很難扭轉(zhuǎn)的。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟對社會就業(yè)的影響

因我國的房地產(chǎn)市場巨大，大量的房地產(chǎn)建筑開發(fā)企業(yè)，建材生產(chǎn)企業(yè)，配套周邊服務(wù)企業(yè)等構(gòu)成了龐大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟圈，這為社會人口的就業(yè)提供了大量的就業(yè)崗位。因而房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展會顯著帶動社會就業(yè)的整體水平上升，反過來，如果房地產(chǎn)市場趨于飽和，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)蜆I(yè)人口的需求量下降，必然導(dǎo)致社會就業(yè)崗位減少，社會就業(yè)水平因而受到一定的負面影響。所以房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展水平跟社會就業(yè)水平是等比相關(guān)的，二者存在一榮俱榮，一損俱損的相互關(guān)系，為了保障社會就業(yè)水平處在穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，就應(yīng)當(dāng)進行房地產(chǎn)經(jīng)濟的合理規(guī)劃與管理，保障其處在穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，這樣才能使得社會就業(yè)不會因房地產(chǎn)市場的震蕩與波動而遭受嚴(yán)重影響。

三、合理規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展格局，促進國民經(jīng)濟增長的建設(shè)性意見

（一）加強政府的宏觀調(diào)控

要規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟的市場發(fā)展，讓其保持在健康良性的發(fā)展軌道，國家應(yīng)制定頒布積極措施，以宏觀調(diào)控手段規(guī)范市場發(fā)展，對市場實施必要的監(jiān)督與控制。我國尚處在市場經(jīng)濟發(fā)展的初期階段，市場上資源的自由調(diào)配機制尚未發(fā)展成熟，因而政府部門應(yīng)針對房地產(chǎn)經(jīng)濟的市場過熱與市場疲軟，制定針對性到宏觀調(diào)控措施，以稅收、金融、行業(yè)政策等手段科學(xué)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟的市場發(fā)展，充分發(fā)揮出政府對經(jīng)濟的正面影響作用，在市場發(fā)展過熱情況下給予必要的抑制與約束，在市場低迷疲軟時給予其一定的發(fā)展動力，這樣才能使得房地產(chǎn)經(jīng)濟獲得更好的發(fā)展環(huán)境，使其步入到健康良性的發(fā)展軌道。

（二）完善金融政策

因我國的大多數(shù)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)企業(yè)屬于成立時間相對較短，尚未實現(xiàn)規(guī)?；⒓s化、資本化發(fā)展的新興企業(yè)，因而房地產(chǎn)市場上很多企業(yè)自身的資金實力有限，在經(jīng)營上都大量以來外部融資，這就使得國家金融政策的影響，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生著直接的影響作用。因而政府部門應(yīng)科學(xué)利用金融政策，針對市場發(fā)展?fàn)顩r，制定科學(xué)的金融促進與限制措施，以金融手段調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，由其對于市場供過于求、出現(xiàn)供需飽和的態(tài)勢情況下，要縮緊銀根，避免將大量信貸資金投入到房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域，避免企業(yè)盲目投資導(dǎo)致市場供需的進一步失衡，以合理的金融政策規(guī)范市場發(fā)展秩序，這樣才能使得我國的房地產(chǎn)市場始終保持在健康的發(fā)展態(tài)勢。

（三）制定長期發(fā)展規(guī)劃

房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位是不可替代的，即便其在短期內(nèi)出現(xiàn)了供需失衡方面的一些問題，但是從長期角度考慮，房地產(chǎn)市場的發(fā)展必然保持一定的市場規(guī)模與容量，市場發(fā)展的規(guī)模與市場消費情況主要受到社會經(jīng)濟基礎(chǔ)的規(guī)模體量而決定。因而為了讓房地產(chǎn)經(jīng)濟市場獲得更好的發(fā)展，應(yīng)根據(jù)我國的社會經(jīng)濟發(fā)展整體規(guī)劃，制定房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展戰(zhàn)略，以科學(xué)的規(guī)劃指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟的市場發(fā)展，避免房地產(chǎn)領(lǐng)域的盲目投資與經(jīng)濟過熱，使得其始終保持在理想的市場結(jié)構(gòu)中，這樣市場才能獲得健康良性發(fā)展，才能更好地以房地產(chǎn)經(jīng)濟推動我國國民經(jīng)濟的穩(wěn)步增長。

四、結(jié)語

我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟規(guī)模與市場容量上已經(jīng)達到較高水平，不過市場上企業(yè)結(jié)構(gòu)不僅合理，企業(yè)盲目投資，重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象依然存在，因而很有必要從宏觀角度探討房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟發(fā)展的影響問題，并從整體角度分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略，制定出科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃，通過有意識的規(guī)劃管理保障房地產(chǎn)經(jīng)濟可以獲得健康發(fā)展。受筆者水平所限，本文在這一課題的研究上還存在很多不足，不過希望能拋磚引玉，通過對其中要點問題的探討，為規(guī)范房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展而提供有益的幫助。

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