房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析研究

歐麗萍 戴秦

摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指以資金做資本，構(gòu)建房地產(chǎn)物業(yè)，以圖謀取未來收益的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一種特殊的項(xiàng)目，投資資金量大、周期長，其可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)綜復(fù)雜，較大的風(fēng)險(xiǎn)迫使投資者重視風(fēng)險(xiǎn)的管理。系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類及投資過程中各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資;非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn);防控

中圖分類號(hào)：F293.35 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2020）13-0070-02

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)行業(yè)鏈條較長，“裙帶關(guān)系”較多，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的影響是其他行業(yè)所無法比擬的。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國住宅建設(shè)每增加10個(gè)百分點(diǎn)就有望帶動(dòng)國民生產(chǎn)總值增長1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)耗用的鋼材占全國用鋼量的25%，水泥用量占全國用量的22%。此外，房地產(chǎn)的發(fā)展還涉及建筑學(xué)、營銷學(xué)、環(huán)境工程等諸多方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一種特殊的項(xiàng)目，其可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指以資金作資本，構(gòu)建房地產(chǎn)物業(yè)，以圖謀取未來收益的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，投資數(shù)額巨大，投資回收期遠(yuǎn)遠(yuǎn)長于一般商品經(jīng)營，較大的風(fēng)險(xiǎn)迫使投資者重視風(fēng)險(xiǎn)的管理。近年來，由于我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們生活水平的提高，加之土地資源的稀缺性和不可再生性，房地產(chǎn)被認(rèn)為是可以抵御通貨膨脹的工具，可以保值增值，人們趨之若鶩。然而，當(dāng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)累積到一定程度時(shí)，就會(huì)發(fā)生意想不到的風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目還受到法律、法規(guī)，金融工具等的巨大影響，故對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理是投資者不可或缺的必須要完成的任務(wù)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性相對(duì)要比其他投資項(xiàng)目多，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資的整個(gè)過程與社會(huì)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、金融狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、區(qū)域供求現(xiàn)狀，需求消費(fèi)，政策法規(guī)等方方面面密切相關(guān)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，我們可以用圖列出（如下圖所示）。

當(dāng)然，我們要分清各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的不同影響程度。我們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)國家政治經(jīng)濟(jì)政策在不同時(shí)期的變化、銀行利率隨宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)而做出的適時(shí)調(diào)整等。尤其是與項(xiàng)目有關(guān)的資源市場(chǎng)（市場(chǎng)匯率的波動(dòng)、貸款利率的增加、原材料成本的上漲、勞動(dòng)力價(jià)格的增加等）和商品市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，將會(huì)使投資收益遭到意外損失。除此之外，還要充分考慮政治風(fēng)險(xiǎn)，它是指投資項(xiàng)目面臨的政治或政策環(huán)境條件的變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如政治局勢(shì)的動(dòng)蕩、政權(quán)的更迭、戰(zhàn)爭(zhēng)或民族矛盾的威脅、金融、稅收、福利等政策，以及產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)屬系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，任何投資項(xiàng)目，無論是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程，還是項(xiàng)目未來的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，都離不開市場(chǎng)，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)銷管理狀況、內(nèi)部控制、房地產(chǎn)商品持有期的長短等，如經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，是由于投資項(xiàng)目經(jīng)營情況不確定而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)需求的變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略的變化、消費(fèi)者的偏好變化而導(dǎo)致的項(xiàng)目產(chǎn)品銷售減少、利潤縮水;種種原因引起的產(chǎn)品生產(chǎn)成本的增長，營銷不暢、產(chǎn)品積壓等因項(xiàng)目的投資經(jīng)營條件發(fā)生變化帶來的風(fēng)險(xiǎn);還有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是由于投資項(xiàng)目融資、負(fù)債經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是想借助財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，減少平均負(fù)擔(dān)的固定成本，從而增加額外收益。然而，杠桿效應(yīng)不總是對(duì)項(xiàng)目有利的，遇上市場(chǎng)蕭條、銷售不暢、利潤下降時(shí)，杠桿效應(yīng)會(huì)產(chǎn)生負(fù)影響。尤其是當(dāng)所投資的項(xiàng)目的利潤率低于借款利率時(shí)，必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的稅后盈利受到額外損失，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的過度舉債，可能會(huì)使項(xiàng)目瀕臨破產(chǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)屬非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)對(duì)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響。換言之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，其中有的風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的，而有些是無法避免和消除的。

二、非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)及防控建議

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資企業(yè)應(yīng)該將主要注意力集中到非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的控制上，通過加強(qiáng)自身管理、投資組合、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等方法來避免、消除、轉(zhuǎn)移此類風(fēng)險(xiǎn)，以達(dá)到有效降低房地產(chǎn)投資中的總風(fēng)險(xiǎn)的目的。如果我們已經(jīng)知道房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所可能面臨的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，結(jié)合項(xiàng)目的具體實(shí)施階段來考量風(fēng)險(xiǎn)就更為關(guān)鍵。因?yàn)轫?xiàng)目實(shí)施之前，即便項(xiàng)目投資人熟知各種風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)質(zhì)上并沒有真正去冒風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)的大小與投資項(xiàng)目本身是沒有關(guān)聯(lián)的。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)：

1.項(xiàng)目投資前風(fēng)險(xiǎn)。這是投資計(jì)劃實(shí)施前的項(xiàng)目策劃與研發(fā)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)階段要重點(diǎn)考慮以下風(fēng)險(xiǎn)：投資項(xiàng)目選址風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營方案風(fēng)險(xiǎn)等。值得注意的是這一階段的風(fēng)險(xiǎn)危害特別大，一旦決策失誤，將會(huì)使投資項(xiàng)目遭受無可挽回的損失。

2.項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)。這是從項(xiàng)目正式動(dòng)工至交付使用過程存在的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)階段項(xiàng)目投資者必須關(guān)注的主要風(fēng)險(xiǎn)有：項(xiàng)目進(jìn)度時(shí)間節(jié)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)、各種成本控制風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程質(zhì)量把關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、安全施工風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)備質(zhì)量和設(shè)備安裝質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。盡管大部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目施工由承包方負(fù)責(zé)，但上述風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生的惡性后果同樣會(huì)危及項(xiàng)目投資者的自身利益。

3.項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)階段要特別關(guān)注：一是項(xiàng)目投資經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，比如項(xiàng)目融資計(jì)劃考慮不到位造成的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目投資控制的失誤帶來的項(xiàng)目經(jīng)營效益風(fēng)險(xiǎn)。二是項(xiàng)目的市場(chǎng)營銷風(fēng)險(xiǎn)，如果沒有認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境和趨勢(shì)走向，引起的促銷方法不當(dāng)、營銷時(shí)機(jī)錯(cuò)位等將造成項(xiàng)目預(yù)售計(jì)劃無法完成，由于市場(chǎng)定位及價(jià)格定位的不合理造成的營銷業(yè)績不佳等等。

4.項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。它是項(xiàng)目竣工交付使用，業(yè)主入住后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)階段的突出風(fēng)險(xiǎn)是：與業(yè)主的關(guān)系處理風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的安全、衛(wèi)生、環(huán)保等認(rèn)同度的風(fēng)險(xiǎn)等。上面提及的環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，雖然不是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)，但隨著消費(fèi)者生活水平的不斷提高，政府對(duì)城市管理的加強(qiáng)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的綠化要求、污水處理要求、施工的噪音控制、作業(yè)垃圾運(yùn)輸清理問題、文明施工等，所有這些的要求都會(huì)增加項(xiàng)目的投資成本，從而也構(gòu)成了項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)研究內(nèi)容。

結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是高收益伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)的投資，投入資金量大、周期長，其可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)綜復(fù)雜，較大的風(fēng)險(xiǎn)迫使投資者重視風(fēng)險(xiǎn)的管理。本文分析了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控提出了建議。

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