摘要：2020年以來，許多房企引入戰(zhàn)略投資者，雖然其引入戰(zhàn)投的目的不盡相同，但對行業(yè)的發(fā)展均產(chǎn)生了較大影響。近日，泰禾發(fā)布公告稱，萬科全資子公司擬以約24億元總對價(jià)收購其19.9%的股權(quán)，事件備受市場關(guān)注。本文通過對上半年房企引入戰(zhàn)投情況進(jìn)行梳理，分析房企引入戰(zhàn)投背后的邏輯。

關(guān)鍵詞：融資需求;經(jīng)營戰(zhàn)略;業(yè)務(wù)升級

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）12-0014-16 收稿日期：2020-11-08

1 哪些房企正在引入戰(zhàn)投

2020年以來，包括萬科、綠城、泰禾、新華聯(lián)等房企積極引入戰(zhàn)略投資者，預(yù)計(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，見表1。

6月29日，萬科發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓下屬公司廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)給“中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，為廣信資產(chǎn)包引入以中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司為首的7家戰(zhàn)略投資者，共計(jì)可收回人民幣390.4億元。

4月26日，綠城中國將通過向新湖中寶增發(fā)3.23億股H股股份，引入其作為公司的戰(zhàn)略投資者，認(rèn)購總金額30.685億港元，交易完成后，新湖中寶將占綠城中國擴(kuò)大后的總股份數(shù)的12.95%，成為中交、九龍倉之后的綠城中國第三大股東。

4月15日，協(xié)信地產(chǎn)與新加坡城市發(fā)展有限公司在上海虹橋協(xié)信中心舉行合作簽約儀式。根據(jù)交易方案，新加坡城市發(fā)展有限公司以人民幣43.9億元獲得協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)51.01%股權(quán)。交易完成后，新加坡城市發(fā)展有限公司將成為協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的第一大股東，原第一大股東吳旭的持股比例將從60%降低至29%，退居第二大股東。

2 房企為什么引入戰(zhàn)略投資者

從典型案例來看，房企引入戰(zhàn)略投資者的主要目的可分為三種：資金需求、戰(zhàn)略需求及項(xiàng)目需求。

2.1 資金需求：化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，滿足融資需求

目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨調(diào)控政策持續(xù)及融資環(huán)境整體偏緊的雙重壓力，部分房企通過引入戰(zhàn)略投資者緩解資金壓力。5月13日，泰禾集團(tuán)首次公告了引入戰(zhàn)略投資者事宜，其目的是化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。7月6日，泰禾集團(tuán)公告，由于公司自身債務(wù)規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問題使得公司短期流動性出現(xiàn)困難，截至2020年6月12日，公司有235.58億元已到期未還借款。

上半年，新華聯(lián)集團(tuán)出現(xiàn)了資金緊張的局面，企業(yè)面臨較大的償債壓力。5月13日，新華聯(lián)集團(tuán)與中國國際金融股份有限公司簽訂合作協(xié)議，通過與中金的合作，實(shí)現(xiàn)了資金的良好引入，推動企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。新華聯(lián)集團(tuán)董事局主席兼總裁傅軍表示，“適時(shí)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，將進(jìn)一步增強(qiáng)新華聯(lián)自身的造血功能，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?！?/p>

2.2 戰(zhàn)略需求：尋求深度合作，突破增長瓶頸

目前，房地產(chǎn)行業(yè)增量空間的天花板顯現(xiàn)，企業(yè)間競爭日益加劇，房企面臨規(guī)模增長的瓶頸。為追求規(guī)模擴(kuò)張，部分房企通過尋求合作開發(fā)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張。

此前，綠城收購新湖中寶的部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，增加了土地儲備。針對入股，綠城中國稱，“引入新湖中寶后，未來雙方還會進(jìn)一步討論多個(gè)優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目合作，以及雙方借助各自優(yōu)勢，聯(lián)合獲取新項(xiàng)目的可能性”。綠城中國表示，未來雙方有在金融服務(wù)、金融科技、高科技領(lǐng)域方面形成合作和協(xié)同關(guān)系的可能性。綠城中國上述提及領(lǐng)域正是新湖中寶的強(qiáng)項(xiàng)。

2.3 項(xiàng)目需求：加速項(xiàng)目轉(zhuǎn)化效率，進(jìn)行業(yè)務(wù)升級

除了對于融資需求、發(fā)展戰(zhàn)略需求外，盤活資產(chǎn)、提升自身的業(yè)務(wù)水平是房企引入戰(zhàn)投的另一戰(zhàn)略目標(biāo)。特別是對于大型復(fù)雜項(xiàng)目，更加考驗(yàn)房企的操盤能力、業(yè)務(wù)水平，戰(zhàn)投是提升自身業(yè)務(wù)競爭力較為高效的一種方式。

2017年，萬科以551億元拿下廣州國投旗下廣信資產(chǎn)包，該項(xiàng)目位于廣州中心城區(qū)，價(jià)值可觀，但項(xiàng)目十分復(fù)雜、推進(jìn)緩慢。6月29日，為擺脫困境，萬科擬為廣信資產(chǎn)包引入以信達(dá)為首的7家戰(zhàn)略投資者，引入的戰(zhàn)略投資者中，信達(dá)擅長不良資產(chǎn)處置且資金實(shí)力雄厚，此次合作，萬科能夠加速盤活資產(chǎn)包，推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，也能學(xué)習(xí)和積累大型復(fù)雜項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)，提升操盤能力，增強(qiáng)在不良資產(chǎn)領(lǐng)域的競爭力。萬科通過與戰(zhàn)投進(jìn)行合作，加速項(xiàng)目轉(zhuǎn)化效率，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)升級。

3 房企的戰(zhàn)略投資者是誰

3.1 險(xiǎn)資企業(yè)

與一般資金相比，保險(xiǎn)資金具有資金來源穩(wěn)定、成本較低、期限較長等優(yōu)勢。近年來，萬科、保利、招商蛇口、華夏幸福等房企紛紛引入險(xiǎn)資，部分險(xiǎn)資企業(yè)已持有多家房地產(chǎn)上市企業(yè)股份。目前，中國平安已經(jīng)成為華夏幸福、中國金茂、碧桂園的第二大股東。其中，華夏幸福自2018年首次引入中國平安，截至2019年年末，中國平安在華夏幸福的持股例比例已經(jīng)達(dá)25.16%，見表2。

3.2 國有企業(yè)

國有企業(yè)在融資、土地資源獲取等方面相對民營企業(yè)具有明顯優(yōu)勢，房企通過引入國有企業(yè)作為戰(zhàn)略投資者，借力國有企業(yè)優(yōu)勢，助力企業(yè)發(fā)展，見表3。在國資背景的加持下，民營性質(zhì)房企將會獲得資信支持，有助于企業(yè)拓展融資渠道及控制融資成本，同時(shí)，有利于房企獲取更多土地資源，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)

房企通過引入房地產(chǎn)企業(yè)作為戰(zhàn)略投資者，更多出于合作的目的，實(shí)現(xiàn)互利共贏。如1月13日，世茂集團(tuán)和福晟集團(tuán)締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，未來雙方將在全國范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)經(jīng)營等領(lǐng)域內(nèi)的戰(zhàn)略合作。世茂集團(tuán)曾表示：“世茂看中的是福晟的全產(chǎn)業(yè)鏈資源，福晟的舊改的規(guī)模很大，大約有三四千億元的規(guī)模，此外，福州六建也補(bǔ)足了世茂在建筑領(lǐng)域的空白?！?/p>

4 哪些房企更受資本青睞

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)引入戰(zhàn)略投資者能夠提升公司形象，提高資本市場的認(rèn)可度，有助于提高企業(yè)資源整合能力，增強(qiáng)核心競爭力。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益成熟，行業(yè)利潤率下行，同時(shí)融資環(huán)境將長期處于偏緊狀態(tài)，企業(yè)間競爭不斷加劇。在此局面下，房企若要實(shí)現(xiàn)規(guī)模的跨越式發(fā)展，引入戰(zhàn)略投資者、借力各方，成為其實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展的重要手段之一。

經(jīng)營穩(wěn)健、具有較高成長潛力的規(guī)模優(yōu)勢房企更受資本青睞。資本投資的目的在于獲取價(jià)值回報(bào)，在房企爭相引入戰(zhàn)略投資者的背景下，資本更青睞風(fēng)險(xiǎn)相對較小、具有一定成長潛力的規(guī)模優(yōu)勢房企。對于面臨資金短缺、經(jīng)營管理欠佳、項(xiàng)目去化難度較大等問題的房企，其引入優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略投資者的難度較大。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)與資本有著天然的密切聯(lián)系，在當(dāng)前房地產(chǎn)競爭中，房企通過引入戰(zhàn)略投資者，拓寬資源獲取渠道，提升自身市場競爭力。與此同時(shí)，戰(zhàn)略投資者更青睞具有規(guī)模優(yōu)勢的房企，中小型房企及存在問題的房企在引入戰(zhàn)略投資者方面并不占優(yōu)勢，資源將向優(yōu)勢房企集聚，行業(yè)集中度加速提升。

文章來源：本文由中國指數(shù)研究院供稿。