張書婧

摘要：隨著時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)不斷地向前行進(jìn)著，全球的經(jīng)濟(jì)水平也在飛速提升，居民生活水平大幅度的得到了改善，人們也更加追求生活環(huán)境所帶來(lái)的幸福感。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了進(jìn)一步的發(fā)展，但房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)始終是長(zhǎng)期存在的一個(gè)問(wèn)題，因此本文首先概述了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，接下來(lái)系統(tǒng)的分析了房地產(chǎn)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，以及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的控制措施，希望以此推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理;財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn);資金;控制

1? 引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系所占的市場(chǎng)份額也比較大，我們也能由此看出房地產(chǎn)行業(yè)在新時(shí)代發(fā)展中的重要性。但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步和發(fā)展都比較晚，大多還是由國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來(lái)，并且在發(fā)展前期長(zhǎng)期受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，因此房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。同樣由于人們生活質(zhì)量的提高，對(duì)房產(chǎn)也有了一定的追求，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，那么如何有效規(guī)避房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，便成為了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展道路上，必須要應(yīng)對(duì)和解決的問(wèn)題。

2? 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的概述

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系不合理，企業(yè)融資貸款方式不科學(xué)所導(dǎo)致的企業(yè)所得經(jīng)濟(jì)效益下降或是企業(yè)無(wú)法償還債務(wù)甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。從狹義的方面解釋，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)就是企業(yè)因?yàn)闆](méi)有合理利用財(cái)務(wù)杠桿而面臨了低收益或破產(chǎn)的局面;從廣義的方面解釋，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中因?yàn)闆](méi)有對(duì)整體進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃而影響了自身的生存與發(fā)展。財(cái)務(wù)管理面臨的重要問(wèn)題是理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)，而理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)中最要緊的是成本的管理，因此重視有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)的管理，合理把握企業(yè)的整體成本預(yù)算，提高企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)，才能有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力。

3? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因

3.1? 缺乏合理的預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目越大，資金的投入也就越多，資金在開發(fā)過(guò)程中留存的時(shí)間也就越久，回款的周期也就越長(zhǎng)。那么在需要如此大量并且密集地投入資金的情況下，企業(yè)未合理地做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理，就有可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程資金鏈斷掉，無(wú)法完成預(yù)期目標(biāo)。其次，每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是極其復(fù)雜的，一部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)只是在獲得土地的使用權(quán)后就能夠準(zhǔn)備下一步的工程款投入和建造工作，接著如期交付工程后就能夠收獲一定的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2? 成本控制不嚴(yán)格

在整個(gè)項(xiàng)目完工后，企業(yè)需要整理核算成本再來(lái)核算最后收益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年開發(fā)成本增速較2016年有明顯提升的有6家上市公司，分別是碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、保利和招蛇，在2016年時(shí)他們的開發(fā)成本平均增速為44.2%，而2017年則增加到了55.6%，這表明這些公司都處于一個(gè)加速補(bǔ)充庫(kù)存的過(guò)程，因此更應(yīng)該控制成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的準(zhǔn)備時(shí)期沒(méi)有做好充分的規(guī)劃，沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)人員的才能，沒(méi)有將成本的控制落實(shí)到位，所以在最后核算時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)可能發(fā)現(xiàn)增加了不少多余的成本，以至于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益受到損失?？偠灾康禺a(chǎn)企業(yè)一定要重視企業(yè)的施工安排，嚴(yán)格把控每一個(gè)步驟的成本，為各個(gè)環(huán)節(jié)準(zhǔn)備充分的資金，有效的利用資金，盡量能夠通過(guò)控制成本規(guī)避一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3? 缺乏現(xiàn)金管理

建立健全的財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)能夠正常運(yùn)作的一大重要保障，但對(duì)于許多企業(yè)來(lái)說(shuō)，即便是設(shè)置了財(cái)務(wù)管理體系，也有可能會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題。開發(fā)房地產(chǎn)是一項(xiàng)耗時(shí)費(fèi)力的項(xiàng)目，整個(gè)過(guò)程要經(jīng)歷競(jìng)標(biāo)土地，開發(fā)土地，工程建設(shè)，竣工交房四個(gè)大階段，每個(gè)階段都需要投入大量的資金，并且因?yàn)殚_發(fā)過(guò)程時(shí)間較長(zhǎng)，項(xiàng)目的變現(xiàn)能力也比其他時(shí)間短的工程差一些。

4? 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

4.1? 提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

首先，要提升企業(yè)實(shí)際掌權(quán)和決策人的財(cái)務(wù)水平，避免其因?yàn)閷?duì)財(cái)務(wù)工作的不充分了解而做出不科學(xué)的決策。其次，要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)工作人員的培養(yǎng)，使其始終能夠保持先進(jìn)的理念，為企業(yè)今后的發(fā)展建言獻(xiàn)策。最后，倘若要引進(jìn)新的財(cái)務(wù)血液，必須嚴(yán)格把控其專業(yè)能力，測(cè)試其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，以求整體水平能夠得到提升。

4.2? 優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目是需要耗費(fèi)大量的資金的，那么能否籌集到開發(fā)所需求的資金就關(guān)系后續(xù)的整個(gè)建造工作，同時(shí)也影響著企業(yè)能否順利的生存和繼續(xù)發(fā)展。調(diào)整后資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收賬款）/（總資產(chǎn)-預(yù)收賬款），預(yù)收賬款在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債里的占比達(dá)到了30%，將其剔除后，我們可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)負(fù)債水平，并據(jù)其做出調(diào)整。在一些情況下，某些企業(yè)會(huì)選擇銀行的企業(yè)貸款來(lái)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把雙刃劍，短期內(nèi)可能會(huì)看到一定的經(jīng)濟(jì)利。

4.3? 實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化

整個(gè)預(yù)算過(guò)程可以分為三個(gè)版塊，首先是對(duì)競(jìng)標(biāo)及開發(fā)利用土地成本的預(yù)算，其次是對(duì)建造整個(gè)工程的成本預(yù)算，最后還有工人工資等細(xì)節(jié)方面的成本預(yù)算。土地儲(chǔ)備其實(shí)可以算作存貨的基礎(chǔ)，在土地儲(chǔ)備方面，碧桂園、融創(chuàng)、新城仍在持續(xù)增加，并且名列前茅，但銷售速度位于前端的同樣是這三家企業(yè)，因此合理的規(guī)劃土地儲(chǔ)備也是一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑。在預(yù)算出大概財(cái)務(wù)成本后，要詳細(xì)規(guī)劃各個(gè)項(xiàng)目的成本，分析整個(gè)資金鏈?zhǔn)欠癍h(huán)環(huán)相扣，以大局觀來(lái)規(guī)劃每一筆資金的輕重緩急，制定詳細(xì)的財(cái)務(wù)管理計(jì)劃，并且堅(jiān)持執(zhí)行，嚴(yán)格把控，以此防控一定的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5? 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是每一個(gè)企業(yè)都會(huì)面臨的挑戰(zhàn)，而在激烈的市場(chǎng)角逐和淘汰中，企業(yè)必須采取有效的應(yīng)對(duì)措施，如，加強(qiáng)各有關(guān)人員的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)、優(yōu)化企業(yè)的籌資結(jié)構(gòu)并能及時(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化。以此對(duì)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的規(guī)避，促使各企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)自己不忘初心的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，也借此推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中得到更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]夏亞欣.基于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題探索與研究[J].房地產(chǎn)業(yè)，2015年第19期.