海商容

【摘? 要】改革開放以來，我國城市化進(jìn)程加快。城市經(jīng)濟的發(fā)展推動城市人口總量不斷上漲，導(dǎo)致城市住房需求不斷增加。隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度加深，商品住宅的高端化和供給量不足導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不斷增長，中低收入人群面對高房價，無法滿足其基本的住房需求。政府提出建設(shè)保障性住房以解決上述問題，但在保障性住房體系的發(fā)展建設(shè)中仍存在不少問題。論文就保障性住房體系建設(shè)中存在的問題進(jìn)行簡單分析，并提出解決的對策。

【Abstract】Since the reform and opening up， China's urbanization process has accelerated. The development of urban economy promotes the increase of urban total population， which leads to the increase of urban housing demand. With the deepening of the marketization of the real estate industry， the high-end and the insufficient supply of commercial housing lead to the continuous growth of real estate prices， low and middle-income people can not meet their basic housing needs in the face of high housing prices. The government proposes to construct affordable housing to solve the above problems， but there are still many problems existing in the development and construction of affordable housing system. This paper analyzes the problems existing in the construction of affordable housing system and puts forward the countermeasures

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);發(fā)展;保障性住房

【Keywords】real estate; development; affordable housing

【中圖分類號】F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）03-0049-02

1 引言

住房問題關(guān)系到經(jīng)濟發(fā)展，也關(guān)系到民生發(fā)展。保障性住房是政府向中低收入家庭中有住房困難的家庭提供的住房支持，具體包括廉租房、經(jīng)濟適用房、政策性租賃住房、定向安置房等。黨的十九大報告指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。保障性住房體系的建設(shè)完善是民生工程中影響深遠(yuǎn)的項目之一，與國民息息相關(guān)，建立健全保障性住房體系十分重要。

2 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，吸引大量投資

隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進(jìn)程的速度加快，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。近年來，人們收入水平不斷提升，生活質(zhì)量的改善，人們對住房品質(zhì)的要求不斷提升，為房地產(chǎn)業(yè)帶來了更大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)行業(yè)市場化進(jìn)程的加快推動著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。首先，為政府帶來土地資源收入;其次，房地產(chǎn)業(yè)從項目融資到開發(fā)建設(shè)再到銷售服務(wù)，能夠帶動上下游如金融、建設(shè)、建材、營銷、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。在政府的支持下，大量資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.2 住房需求增加，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格上漲

各地經(jīng)濟的快速發(fā)展為社會提供大量的就業(yè)機會，城市化進(jìn)程的加快讓城市人口總量逐年提升。這就為城市住房需求增加提供了原動力。一方面，城市人口增加導(dǎo)致住房需求上漲;另一方面，國民生活水平的提升導(dǎo)致住房需求向高品質(zhì)住宅、優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)等方向傾斜。但是城市土地資源有限，市場商品房供給不足，導(dǎo)致房價上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)市場化的背景下，房地產(chǎn)投資者制造的房地產(chǎn)產(chǎn)品主要滿足市場的中高端需求，在供不應(yīng)求的前提下不斷提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，進(jìn)一步推動了房價的上漲。

2.3 中低收入人群的住房需求難以得到滿足

房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量提升滿足了高收入人群的住房需求，同時，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有保質(zhì)增值性，對于已有住房人群而言，增加了現(xiàn)有住房的價值，具有明顯的財富效應(yīng)。但是中低收入人群面對高房價，住房需求就存在預(yù)算約束效應(yīng)[1]，住房需求無法得到滿足，雖然具有強烈的購買欲望，但是支付能力不足，造成居民福利損失。政府面對中低收入人群出臺保障性住房政策，就是降低房價上漲帶來的負(fù)面影響，同時，保障中低收入人群的住房權(quán)利。

3 保障性住房體系建設(shè)存在的問題

住房保障已經(jīng)成為社會保障十分重要的組成部分，政府為保障國民居住權(quán)益出臺了一系列政策措施，為滿足中低收入人群基本居住權(quán)保駕護航。但在保障性住房體系的建設(shè)過程中仍然出現(xiàn)了一些問題。

3.1 政府調(diào)控手段不足，制度建設(shè)不完善

我國開展保障性住房體系建設(shè)時間不長，政府政策制定還不夠完善，存在邊界不清、利益調(diào)節(jié)與退出體系不健全等現(xiàn)象。首先，中低收入人群的界定，由于無法準(zhǔn)確核查家庭的真正收入，家庭的住房資產(chǎn)數(shù)據(jù)無法全面統(tǒng)計，導(dǎo)致保障性住房覆蓋人群無法精準(zhǔn)定位。其次，不同地區(qū)的保障性住房政策實施過程中無法做到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。保障性住房作為公共產(chǎn)品具有排他性，無法統(tǒng)一實施標(biāo)準(zhǔn)意味著利益調(diào)節(jié)無法完全公平公正。最后，家庭收入是一個動態(tài)的值，保障性住房準(zhǔn)入覆蓋面并非動態(tài)，目前也未建立完善的退出體系。導(dǎo)致部分保障性住房執(zhí)行成為永久性住房，這對動態(tài)變化的覆蓋人群也無法做到完全公平，同時，也增加了保障性住房體系建設(shè)的負(fù)擔(dān)。

3.2 基礎(chǔ)設(shè)施不完善

出于節(jié)省建設(shè)成本的角度考慮，目前大部分保障性住房的建設(shè)選址都處于遠(yuǎn)離市中心區(qū)域，這就導(dǎo)致保障性住房存在交通不便，區(qū)域經(jīng)濟不發(fā)達(dá)，教學(xué)、醫(yī)療條件相對落后，基礎(chǔ)設(shè)施不完善的情況。居住權(quán)不僅包括居民生活基本的場所功能保障和安全保障，更應(yīng)為居住者提供舒適的生活環(huán)境、完善的設(shè)施設(shè)備保障。然而目前保障性住房產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)存在施工監(jiān)管不到位、住房質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的問題，嚴(yán)重浪費了土地資源，沒有對土地進(jìn)行充分利用[2]。

3.3 資金不足，融資困難

保障性住房是政府提出的保障措施，目的在于對弱者提供支持。因此，要求政府投入建設(shè)成本。就目前情況而言，政府投入的資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，具體投入運營的成本十分有限。從市場經(jīng)濟的角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)這類產(chǎn)品也不合理，除去建設(shè)成本，遠(yuǎn)低于市場價的保障性住房價格，無法滿足企業(yè)盈利的基本需求，導(dǎo)致民間資本參與保障性住房建設(shè)的可能性低，融資困難。

4 解決保障性住房體系建設(shè)問題的建議

4.1 政府加強宏觀調(diào)控

政府需要加大保障性住房方面的宏觀調(diào)控力度，完善住房保障機制，明確保障基本居住權(quán)，健全多層次的住房保障機制，匹配市場，與房地產(chǎn)開發(fā)掛鉤，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中增加保障性住房開發(fā)比例。同時，為項目稅費減免提供便利政策，并建立完善的保障制度。既保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益性，又達(dá)到保障性住房建設(shè)的持續(xù)性目標(biāo)。市場與保障性住房可以幫助我國更好地配置土地住房資源，市場化改革后，政府充分發(fā)揮保障性功能，通過應(yīng)用合理方式有效保障居民住房權(quán)利。

4.2 政府多部門協(xié)作，加強制度建設(shè)

保障性住房體系建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)采取多部門協(xié)作手段建立健全相關(guān)制度，中低收入人群的準(zhǔn)入制度中，可以利用互聯(lián)、大數(shù)據(jù)統(tǒng)計等手段，結(jié)合房地產(chǎn)權(quán)登記記錄、家庭收入情況、社會保險繳納情況等多方面綜合評定收入水平。同時，建立動態(tài)的準(zhǔn)入與退出機制，為住房需求無法滿足的中低收入人群提供援助。此外，也應(yīng)當(dāng)鼓勵這部分群體積極提升收入水平，減少或者脫離援助依賴，追求更高生活水平。退出制度的建立也能夠為更多的援助需求者提供幫助，并減少社會援助成本。

4.3 加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與質(zhì)量監(jiān)督管理

保障性住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)從居住需求、交通設(shè)施、醫(yī)療條件、教育資源、社會福利等多方位全面保障人民群眾的居住權(quán)益。從政府角度加強宏觀調(diào)控與監(jiān)管，同時，與房地產(chǎn)開發(fā)項目掛鉤保障建設(shè)基本需求。政府應(yīng)當(dāng)動員福利覆蓋者共同建設(shè)保障性住房。保障性住房是福利政策，優(yōu)化中低收入人群居住條件，作為福利受益群體也應(yīng)當(dāng)為保障性住房建設(shè)出力，增加福利覆蓋面，提升資源利用率。提高生活質(zhì)量，例如，建立娛樂休閑活動場所，及時更新教育與教材配置，按照不同的需求建立專門的老年人活動中心等。保障性住房建設(shè)監(jiān)管應(yīng)當(dāng)與市場監(jiān)管機制結(jié)合，確保施工質(zhì)量，防止偷工減料的不合格住房產(chǎn)品上市，同時，完善懲處機制，以保障住房的質(zhì)量。

4.4 增加政府投資，拓寬融資途徑

住房保障作為民生保障重要部分，政府應(yīng)當(dāng)加大保障性住房的投資力度，在穩(wěn)定民生的同時推動經(jīng)濟發(fā)展。投資形式可以多樣，除了資本形式投入之外，可以以劃撥土地、減免稅收等形式吸引社會資本投入。政府有必要結(jié)合房地產(chǎn)市場，提供優(yōu)惠政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與建設(shè)，同時，注意避免部分不良商家濫用資源[3]。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時，政府積極推動保障性住房體系建設(shè)，緩解了中低收入人群住房困難的問題。在未來的發(fā)展建設(shè)中需要不斷完善保障體系，建立健全保障性住房體系的準(zhǔn)入、退出、監(jiān)管制度，同時，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際，優(yōu)化房產(chǎn)產(chǎn)品施工建設(shè)，更好地保障人民的居住權(quán)益。

【參考文獻(xiàn)】

【1】顧澄龍，周應(yīng)恒，嚴(yán)斌劍.住房公積金制度、房價與住房福利[J].經(jīng)濟學(xué)（季刊），2016，15（1）：109-124.

【2】胡川寧.住房保障法律制度研究[D].重慶：西南政法大學(xué)，2018.

【3】陳訓(xùn)波.城鎮(zhèn)住房保障體系發(fā)展滯后對房地產(chǎn)市場波動的影響[J].合作經(jīng)濟與科技，2018（15）：6-7.