易居（中國(guó)）克爾瑞研究中心

受春節(jié)假期以及疫情沖擊，2020年首月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)慘淡開場(chǎng)，各城市供、求近乎全線銳減，返鄉(xiāng)置業(yè)爽約，多數(shù)三四線成交量齊降。但疫情負(fù)面影響尚未在1月二手房市場(chǎng)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)2月城市二手房成交量或?qū)?chuàng)歷史新低，新房受線下銷售停擺的影響也會(huì)悉數(shù)體現(xiàn)，但這都在市場(chǎng)意料之中。

供應(yīng)：90城環(huán)比銳減63%，本是供應(yīng)旺季的三四線城市跌幅居前

1月，90個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積2124萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降63%，同比亦降40%，縱觀近一年來(lái)的供應(yīng)量變化情況，本月供應(yīng)降至新低，主要是受到月末春節(jié)假期來(lái)臨影響，推盤節(jié)奏明顯放緩，跌價(jià)后期新冠肺炎疫情全國(guó)爆發(fā)，100多城市售樓處被迫暫停銷售。

一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積130萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降了13%和69%?？剂康饺ツ昴昴┍鄙蠌V深基本都迎來(lái)了大幅放量，階段性回落也在情理之中。其中，深圳供應(yīng)量銳減，北京、上海的供應(yīng)節(jié)奏則相對(duì)平穩(wěn)，雖環(huán)比下降，但同比仍保持增勢(shì)。

21個(gè)二線城市新增供應(yīng)面積922萬(wàn)平方米，環(huán)比下降69%，同比下跌31%。其中武漢、鄭州、長(zhǎng)沙為典型代表，環(huán)比跌幅均超70%，福州、寧波等城1月供應(yīng)均同、環(huán)比齊跌。

值得關(guān)注的是，本應(yīng)是返鄉(xiāng)置業(yè)供應(yīng)旺季的三四線城市，整體表現(xiàn)欠佳，65個(gè)城市新增供應(yīng)面積僅1072萬(wàn)平方米，環(huán)比銳減53%，同比亦下跌48%，同比降幅顯著高于一、二線城市。

成交：環(huán)比下挫45%、同比亦降20%，三四線返鄉(xiāng)成交低于預(yù)期

供應(yīng)顯著縮量，春節(jié)返鄉(xiāng)疊加月底各地疫情嚴(yán)格防控，1月樓市也僅靠中上旬支撐，全月成交大幅回調(diào)也在情理之中。從數(shù)據(jù)來(lái)看，90個(gè)重點(diǎn)城市整體成交僅2508萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅高達(dá)45%，同比仍跌20%，不及2019年月均。按照歷史規(guī)律，1月恰逢春節(jié)假期，因返鄉(xiāng)置業(yè)影響，三四線成交占比都會(huì)有顯著上升，而今年因疫情影響，多數(shù)三四線成交表現(xiàn)不佳。

一線城市總成交159萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌43%，同比下降22%.僅深圳成交同比上升21%，其余城市同環(huán)比齊跌，低迷的成交行情可見一斑。其中廣州的跌幅最為顯著，經(jīng)歷了年末需求的集中釋放，本月迎來(lái)一波回調(diào)，疊加疫情影響，成交同環(huán)比跌幅分別達(dá)到了40%和56%。

21個(gè)二線城市總成交1302萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降了21%和47%。多數(shù)城市均同、環(huán)比齊跌，僅少量城市同比保持增勢(shì)，以武漢為例，雖然是疫情的發(fā)源地和重災(zāi)區(qū)，但是1月20日之前成交勢(shì)頭比較強(qiáng)勁，1月同比漲幅仍高達(dá)38%，此外，蘭州、寧波、廈門等城市成交量同比增幅也高達(dá)30%以上。三四線城市成交量全線回落，返鄉(xiāng)置業(yè)潮集體爽約。

分區(qū)域來(lái)看，中西部城市成交量環(huán)比降幅顯著，但依舊是成交的主力支撐，武漢、蘭州、成都1月成交量均超90萬(wàn)平方米，三城成交累計(jì)占比高達(dá)13%。長(zhǎng)三角的部分城市抗跌性較好，諸如蘇州、寧波等，成交量跌幅基本都保持在30%以內(nèi)，購(gòu)房需求仍然保持相對(duì)平穩(wěn)的釋放。

庫(kù)存：半數(shù)城市庫(kù)存同比增二成以上，六成城市消化周期超12個(gè)月

1月，季節(jié)性疊加疫情等多方面因素影響開發(fā)商供貨意愿，供過于求形勢(shì)大幅逆轉(zhuǎn)，近八成城市供求比顯著下降，深圳、寧波等供求比不足0.3.受此影響，半數(shù)以上重點(diǎn)城市庫(kù)存環(huán)比小幅下滑，除南寧、寧波、湖州、平潭等少數(shù)城市外，其余城市跌幅皆在10%以內(nèi)，但從同比來(lái)看，超七成城市庫(kù)存仍有不同程度的上升，濟(jì)南、武漢等庫(kù)存漲幅超40%。

庫(kù)存小幅回落與成交顯著回調(diào)的動(dòng)態(tài)平衡之下，6成以上城市消化周期仍高于去年同期。其中，北京、大連消化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)至25.6個(gè)月和30.5個(gè)月，廈門消化周期略有縮短，但仍超29個(gè)月。

二手房：1月受疫情沖擊尚未體現(xiàn)，7城成交量同比仍增8%

1月，部分核心城市二手房市場(chǎng)受疫情的影響尚未體現(xiàn)，多數(shù)城市成交體量均有一定同比上揚(yáng)。整體來(lái)看，1月7個(gè)重點(diǎn)城市二手房累計(jì)成交376萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%。多數(shù)城市成交集中在上半月，春節(jié)期間普遍陷入零成交的窘境。分城市來(lái)看，除成都、蘇州同比分別降15%和41%以外，其余城市均有15%以上的較大幅度增長(zhǎng)。考慮到多城線下中介門店關(guān)閉，預(yù)計(jì)疫情對(duì)核心城市二手房成交的影響將在一季度乃至二季度逐漸體現(xiàn)，成交量或?qū)?chuàng)歷史新低。

綜上，疫情沖擊波在不斷發(fā)酵，多省市案場(chǎng)銷售停擺，何時(shí)恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏仍未可知。2月房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將異常慘淡，供求或?qū)?chuàng)歷史新低。因此，房企全年的銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)可能需要集中在幾個(gè)月內(nèi)完成，短期大量供貨必將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銷售壓力可想而知。建議房企要積極自救、采取一切可能的應(yīng)急措施，做好打困難戰(zhàn)、持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，待市場(chǎng)恢復(fù)正常后，加緊推售營(yíng)銷、搶收業(yè)績(jī)。