收益還原法在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估中的應(yīng)用

張子雪 盧天力 宗飛

[摘 要]在“三權(quán)分置”制度改革及農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)需求不斷增長的背景下，科學(xué)評估農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)價值，成為影響農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵問題。為了解決我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)存在的諸多問題，選擇了應(yīng)用廣泛并行之有效的收益還原法對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實例進行驗證，并分析土地質(zhì)量、土地面積、土地流轉(zhuǎn)期限和土地利用方向?qū)ν恋爻邪?jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格的影響，期望為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估提供方向。

[關(guān)鍵詞]收益還原法;土地承包經(jīng)營權(quán);流轉(zhuǎn)價格;評估

2018年12月29日，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》將農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”正式寫進了法律。2019年中央一號文件提出要完善落實農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”的法律法規(guī)和政策體系，這是農(nóng)村土地承包制度改革創(chuàng)新的根本方向。農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)村土地資源整合集中利用的路徑之一。但目前我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)仍存在著諸多問題：土地流轉(zhuǎn)定價機制不完善，缺少精準的定價服務(wù);多數(shù)土地流轉(zhuǎn)私下進行，協(xié)議合同不規(guī)范[1];農(nóng)民對土地價值缺乏認識，無法掌握定價權(quán)等。因此，如何對土地承包經(jīng)營權(quán)價格進行合理地評估成為解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題的關(guān)鍵[2]。

我國農(nóng)村土地市場發(fā)育尚不完善，市場交易案例較少，農(nóng)用地開發(fā)成本也往往與收益不相關(guān)，所以市場比較法和成本法在農(nóng)用地估價中的應(yīng)用受到限制。農(nóng)用地大都具備一定的收益能力，收益還原法依據(jù)未來土地純收益折現(xiàn)的估價原理，在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中是行之有效的定價方法[3]。

本文以尊重農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的客觀現(xiàn)狀、維護農(nóng)民基本利益為著眼點，遵循農(nóng)村土地的自然和經(jīng)濟特性，選取個案實地調(diào)查，并結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)、地方政策文件進行案例分析。研究收益還原法在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格評估中的應(yīng)用，探究合理的估價機制。

1 案例簡介

本文選取的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)案例位于山東省東明縣。東明縣位于魯西南平原、黃河南岸。農(nóng)用地面積143.9萬畝，耕地面積115萬畝。適宜小麥、玉米、花生、大豆、瓜菜等各種作物的種植。

張寨村位于東明縣沙窩鄉(xiāng)，耕地2300畝，人口2100人左右。由于人均土地不多，村民耕種熱情不高，土地利用效率低下。2013年起，村委以及村民就在籌劃土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。2015年某返鄉(xiāng)大學(xué)生欲承包該村30畝農(nóng)用地，種植富硒西瓜，且準備與村委簽訂10年期限的承包合同，按每畝1.5萬元人民幣的價格支付。

接下來將用收益還原法驗證一下這個價格是否合理。

2 張寨村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格計算

2.1 土地還原利率的確定

土地還原利率的確定是整個估價過程的重中之重，而還原利率的確定又涉及很多方面，具有相當難度，這也是收益還原法在農(nóng)用地估價中的一個瓶頸。土地的投資同投資國債一樣都是收益性的投資，而且農(nóng)用地投資量大、回收期長，存在一定的風險，因此從東明縣實際情況以及準確程度來看，安全利率加風險值調(diào)整值法是最合適的方法。

安全利率以同一時期的1年期國債年利率為準，在中國人民銀行東明分行查閱2015年國債年利率為3.25%，因此確定安全利率為3.25%。

東明縣臨近黃河，地處平原，氣候溫和，發(fā)生旱災(zāi)澇災(zāi)等自然災(zāi)害的可能性極低。通過實地調(diào)查，存在一定的病蟲害情況，但可以通過噴灑農(nóng)藥等方式進行控制，對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不會構(gòu)成大的影響。根據(jù)當?shù)剞r(nóng)業(yè)局統(tǒng)計，2012—2015年小麥年平均價格分別為1.17元、1.16元、1.18元、1.17元，2012—2015年玉米年平均價格分別為1.25元、1.24元、1.26元和1.25元，價格保持動態(tài)平衡。在當?shù)剞r(nóng)業(yè)局中查得近幾年農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)估價實例中的風險系數(shù)基本為1.6%～1.8%，并通過咨詢相關(guān)專家，最終將風險系數(shù)確定為1.78%。

所以可以得到：土地還原利率=安全利率+風險系數(shù)=3.25%+1.78%=5.03%。

2.2 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格的確定

張寨村地處華北平原，溫帶季風氣候，一年兩耕。村民絕大多數(shù)種植小麥和玉米，因此可以按照村里平均每畝地小麥和玉米的利潤作為參考單價。經(jīng)過實地調(diào)查，隨機抽樣調(diào)查了十戶人家作為樣本，樣本中每畝小麥的平均產(chǎn)量是1202.5市斤，每畝玉米的平均產(chǎn)量是1272.7市斤，種植每畝地所需的平均成本610元。通過查詢，2015年同時期小麥的市場收購價是每市斤1.17元，玉米的市場收購價是每市斤1.25元。通過計算，每畝小麥平均收入為1202.5×1.17=1406.92元;每畝玉米平均收入為1272.7×1.25=1590.88元。所以每畝小麥與玉米的平均總收入是2997.8元，種植小麥和玉米所需每畝平均成本為610元，利潤是2391.8元。此外，政府每年都會對農(nóng)民發(fā)放各項補助費用，所以也應(yīng)把政府補貼的各項費用算入收益中。張寨村在2015年農(nóng)機購置補貼每畝平均30元，小麥補貼每畝平均85元，所以平均每畝補助的價格為115元，加上利潤2391.8元，平均每畝利潤一共是2506.8元。

農(nóng)村土地歸集體所有，農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實行有償有限期的使用制度，因此評估農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格時應(yīng)考慮有限承包年限。

有限期的收益價格測算公式為：P=a/r[1-1/（1+r）n]。

在公式中，P為農(nóng)用地的收益價格，a是農(nóng)用地年純收益，r是土地還原利率，n代表農(nóng)用地流轉(zhuǎn)年限。

可以求出P為19328.67元/畝，所以根據(jù)收益還原法評估出的張寨村每畝地期限為10年的土地承包經(jīng)營權(quán)價格是19328.67元。

可以看到此評估結(jié)果比承包方給出的1.5萬元多4328.67元/畝，可見此案例中土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格較低。

3 收益還原法中影響農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格的影響因素分析

3.1 土地的質(zhì)量

土地質(zhì)量影響土地的收成，進而影響土地收益額。在上述張寨村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的案例中，宗地內(nèi)土地質(zhì)量基本相似，沒有明顯的優(yōu)劣差別，故而抽樣調(diào)查土地收益情況，并進行綜合取平均值。如宗地間存在土地質(zhì)量差別明顯的情況，在測算土地預(yù)期收益時，就不宜取簡單平均值，應(yīng)該按照宗地內(nèi)土地質(zhì)量的差異分別測算土地預(yù)期收益額，進行土地價格評估的依據(jù)。

3.2 土地的面積

在其他影響因素都相同的情況下，宗地面積越小，預(yù)期收益額就相對越少。相反宗地面積越大，預(yù)期收益額就越大。如將某宗地拆分為若干份，并分別進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估。那么各部分的土地評估價格相加之和要少于總體的土地評估價格，亦即整體大于各部分之和。

首先，在生產(chǎn)方式上，土地面積越大，就越利于規(guī)?；a(chǎn)。進行規(guī)?；臋C械生產(chǎn)，能夠充分發(fā)揮土地的生產(chǎn)效能。根據(jù)報酬遞減規(guī)律，在小面積的土地投入達到最優(yōu)值時，若進行大面積經(jīng)營則還可以在此基礎(chǔ)上繼續(xù)追加投資以增加收益，如引進科技含量高的農(nóng)機產(chǎn)品、加大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施建設(shè)、采用高科技生產(chǎn)模式，從而提高作物產(chǎn)量，增加預(yù)期收益額。

其次，土地耕種面積同生產(chǎn)成本構(gòu)成反比例關(guān)系。一宗地土地面積越大越有利于集約、節(jié)約化生產(chǎn)。在案例中，承包方將30畝農(nóng)用地用作種植富硒西瓜，相對于該村村民分別種植小麥和玉米等作物，將會減少水電費、管理費、機工費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及維修費等成本。

3.3 土地的流轉(zhuǎn)期限

我國農(nóng)村土地制度規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)年限為有限期。

一方面，流轉(zhuǎn)年限的長短在一定程度上影響了土地的價值。流轉(zhuǎn)年限較短，承包者不愿在土地上投入過多的前期成本，對土地收益的追求也局限于短期內(nèi)的成果，因而土地價值將會較小;流轉(zhuǎn)期限較長，承包方會為了提高土地產(chǎn)量而投入大量的成本，以期望在未來獲得高額利潤。因此流轉(zhuǎn)期限同預(yù)期收益額成正比關(guān)系。

另一方面，土地預(yù)期收益額是預(yù)估宗地未來的收益。受市場、政策、自然等各方面的不可控因素的影響，流轉(zhuǎn)期限越短則預(yù)估的信度和效度就越高，反之信度和效度則越低。在使用收益還原法進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估時，應(yīng)考慮流轉(zhuǎn)年限對于風險利率的影響，流轉(zhuǎn)年限越長，不可控因素就越不穩(wěn)定，風險就越大。因此流轉(zhuǎn)期限同風險利率成正比關(guān)系。

3.4 土地的利用方向

我國實行土地用途管制制度，雖然在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，農(nóng)用地不得用于非農(nóng)業(yè)用途，但是種植作物的類型則是以承包方的意志為轉(zhuǎn)移。但在選擇土地利用方向時應(yīng)遵循最佳利用原則。在案例中，承包者改變原利用方向種植富硒西瓜，便是為了可能的高回報。

而且，土地之間存在垂直差異和水平差異。垂直差異是假設(shè)在種植同一種作物的情況下，不同土地因質(zhì)量的差異而帶來的產(chǎn)量上的差異。相對應(yīng)的是不改變土地利用方向，通過提高土地質(zhì)量來改變土地的垂直差異。水平差異便是一種土地種植不同作物所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益的差異。在上述案例中，東明縣臨近黃河，而張寨村受黃河的影響土地多為沙土地，更適宜種植西瓜。所以土地利用方向的不同間接影響著土地預(yù)期收益額的不同。

4 總結(jié)和建議

4.1 引導(dǎo)農(nóng)民進行成片集中流轉(zhuǎn)

在進行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時，按照整體大于部分之和的原則，為了提高土地的效益，降低生產(chǎn)費用，按照具體情況，可以將分散的地塊集中流轉(zhuǎn)。對農(nóng)用地進行大面積的規(guī)模化經(jīng)營，促進農(nóng)用地集約、節(jié)約生產(chǎn)，增加土地價值，提高農(nóng)民的收益。另外，農(nóng)用地集中流轉(zhuǎn)的優(yōu)勢，勢必會提高市場競爭力，吸引更多的承包方，促進土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

4.2 尊重農(nóng)村客觀現(xiàn)實、完善價格評估機制

我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)剛剛起步，價格評估機制仍在完善過程中，各方面尚不成熟。這一方面同我國特殊的農(nóng)村土地制度有關(guān);另一方面則受到農(nóng)村的生產(chǎn)力和生產(chǎn)方式的限制。因此在進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估時，應(yīng)依據(jù)具體情況，尊重農(nóng)村的客觀現(xiàn)實，遵循土地的自然和經(jīng)濟規(guī)律，在取得甲乙雙方同意的情況下，可以適當?shù)暮喕蛘{(diào)整收益還原法的估價流程，使其更加適應(yīng)具體情況，便于被農(nóng)民接受，從而促進估價機制的完善和普及。

參考文獻：

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[3]張振華.基于收益現(xiàn)值法的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格研究[J].中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2013（12）.