朱艷芳

[摘 要]近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極為迅速，而其中也有一些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中遇到不同程度財務(wù)風(fēng)險，對企業(yè)的發(fā)展造成一定程度的影響，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著破產(chǎn)和倒閉的危險。財務(wù)管理是企業(yè)發(fā)展的核心，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中應(yīng)重視財務(wù)管理工作，從內(nèi)部和外部分析企業(yè)發(fā)展中可能存在的風(fēng)險因素，并結(jié)合實際情況對其采取針對性防范措施，進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。文章針對房地產(chǎn)企業(yè)管理風(fēng)險與防范措施展開分析。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理風(fēng)險;財務(wù)管理

房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，更是國家財政收入的主要行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的興起能夠推動地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但在實際發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨諸多的財務(wù)風(fēng)險因素，例如資金風(fēng)險、項目風(fēng)險、政策風(fēng)險等，對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險

資金、項目等是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，通過拓展項目增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要途徑。但在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中，也將面臨資金、項目的風(fēng)險，還可能受到外界環(huán)境的影響，面臨著政策的風(fēng)險，以下主要針對這幾種風(fēng)險進(jìn)行分析。

1.1 資金風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中需要大量的資金，而從財務(wù)管理方面分析卻存在一定的資金管理風(fēng)險。如資金的渠道有限，現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要以銀行貸款的方式為主，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出現(xiàn)高負(fù)債率、高杠桿的資金風(fēng)險。再加上房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中所開展的項目數(shù)量比較多，很容易造成資金流動速率緩慢，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營，更不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。[1]另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中，也會面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險，如果在資金鏈斷裂的情況下，企業(yè)自身沒有足夠的資金支撐項目的繼續(xù)運轉(zhuǎn)，會導(dǎo)致企業(yè)面臨嚴(yán)峻的風(fēng)險，甚至造成企業(yè)倒閉。

1.2 項目風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，主要通過項目開發(fā)和投資的方式獲取經(jīng)濟(jì)效益。但從財務(wù)管理風(fēng)險的角度方面分析，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段所面臨的項目風(fēng)險也直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，例如，項目投資階段的決策過于盲目，未能結(jié)合市場的發(fā)展情況做出項目投資規(guī)劃。再加上很多房地產(chǎn)項目都需要墊資施工，使得房地產(chǎn)項目面臨著嚴(yán)重的風(fēng)險，一旦資金鏈斷裂將造成項目無法繼續(xù)進(jìn)行，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著破產(chǎn)倒閉的危機(jī)。[2]此外，在項目資金籌劃的過程中，如果籌劃方案不合理，將會導(dǎo)致項目運轉(zhuǎn)面臨一系列的資金供應(yīng)問題，導(dǎo)致項目很難順利進(jìn)行。

1.3 政策風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家也在不斷出臺新的政策。然而，在對房地產(chǎn)政策以及法規(guī)不斷調(diào)整的過程中，也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的政策風(fēng)險，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)對相關(guān)政策未能全部了解的情況下，更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范

2.1 強(qiáng)化資金管理

資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心，確保資金管理的有效性，可有效降低房地產(chǎn)項目的資金風(fēng)險，進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況分析，在經(jīng)營期間經(jīng)?；騾⑴c一些投資活動，規(guī)模大小、開發(fā)周期等也有著很大的差異性。但從投資活動的角度上分析，房地產(chǎn)企業(yè)投資階段會受到社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、建設(shè)環(huán)境等多項因素的影響，使得房地產(chǎn)的資金管理面臨著嚴(yán)峻的風(fēng)險[3]。而要規(guī)避資金風(fēng)險對企業(yè)發(fā)展的影響，則需要財務(wù)管理部門強(qiáng)化資金管理水平，例如，通過有效的資金管理控制負(fù)債程度，也為投資風(fēng)險做好防控工作提供可靠的支持。另外，資金管理工作重在預(yù)算，強(qiáng)化資金管理應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算管理，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況嚴(yán)格全面做好房地產(chǎn)項目預(yù)算、資金預(yù)算等，有效規(guī)避資金風(fēng)險的同時，也為企業(yè)做出正確發(fā)展決策提供可靠的支撐。例如，資金預(yù)算管理中可結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況制訂年度運作規(guī)劃方案，并對年度規(guī)劃方案所需要的資金情況進(jìn)行全面預(yù)算，保證預(yù)算的合理性和有效性，進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的有效性。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況實施集中式資金管理模式，實現(xiàn)對企業(yè)資金的統(tǒng)一調(diào)配和運用，有效避免資金限制、資金斷裂等問題，同時也能夠增加企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的靈活性，保證企業(yè)資金處于暢通的狀態(tài)，便于處理突發(fā)情況。資金管理中還應(yīng)注重資金結(jié)算階段，房地產(chǎn)企業(yè)所需要資金的環(huán)節(jié)比較多，在資金結(jié)算階段應(yīng)保證結(jié)算的科學(xué)性和規(guī)范性，嚴(yán)格按照合同要求結(jié)算資金，并做好資金回籠工作，才能使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金有著良性的循環(huán)。另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個項目投資的情況下，應(yīng)盡量讓多個項目交叉運行，可提高企業(yè)資金的利用率，有效規(guī)避負(fù)債風(fēng)險。

2.2 加強(qiáng)項目風(fēng)險評估

結(jié)合以上的分析，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中所面臨的項目風(fēng)險防范不得當(dāng)?shù)那闆r下，直接影響房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。對此，財務(wù)管理部門應(yīng)加強(qiáng)項目風(fēng)險評估，對可能存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，以便于提前做好應(yīng)對措施，保證房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行。

首先，在房地產(chǎn)項目實施前，財務(wù)管理部門應(yīng)對房地產(chǎn)項目進(jìn)行全面的風(fēng)險評估，了解項目實施過程中可能影響項目安全、進(jìn)度、質(zhì)量以及經(jīng)濟(jì)效益的相關(guān)因素。如對外部環(huán)境的分析，主要包括房地產(chǎn)項目的地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)市場前景、宏觀經(jīng)濟(jì)波動等，對其進(jìn)行全面的調(diào)研，并做好各項數(shù)據(jù)的分析和記錄，再針對其進(jìn)行預(yù)測和評估，從而及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目實施可能存在的風(fēng)險因素。

其次，應(yīng)充分借鑒以往房地產(chǎn)項目實施的經(jīng)驗，并對房地產(chǎn)項目可能存在的一些風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)測，并有針對性地對可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行調(diào)整和控制，規(guī)避風(fēng)險對項目的影響，保證房地產(chǎn)項目的順利實施。

最后，房地產(chǎn)項目應(yīng)重視投資回報收益的評估，房地產(chǎn)項目實施是為企業(yè)營造更大的經(jīng)濟(jì)效益，在項目實施階段企業(yè)所投入的成本如果高于后期項目的收益，會造成項目投資呈負(fù)值，給企業(yè)的發(fā)展增加一定的負(fù)擔(dān)。相反，項目投入的成本小于收益，才能為企業(yè)的發(fā)展帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益。因此，應(yīng)重視投資回報收益的評估，可結(jié)合房地產(chǎn)市場的需求以及銷售情況等進(jìn)行合理的預(yù)測分析，為房地產(chǎn)項目的順利實施提供可靠的保障。

2.3 科學(xué)研究政策

除了以上所提出的幾點防范策略之外，還應(yīng)注重對政策的研究，結(jié)合政策的調(diào)整，及時改變房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)管理體系，保證房地產(chǎn)財務(wù)管理的有效性，有效規(guī)避政策調(diào)整所帶來的負(fù)面影響。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理應(yīng)做好外部環(huán)境的分析，例如對市場環(huán)境的分析、對房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控的分析等，更全面地掌握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動態(tài)，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供可靠的幫助。另外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)政策的調(diào)整情況，及時調(diào)整財務(wù)管理的方式和方法，并將其與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)建立直接的聯(lián)系，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的有效性。

3 結(jié)論

綜上所述，在新時期發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極為迅速，與此同時，針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也對相關(guān)政策進(jìn)行不斷地改進(jìn)和完善。而在此過程中也對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成不同程度的影響。文章主要對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的風(fēng)險進(jìn)行剖析，與此同時筆者也針對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險防范提出幾方面措施，希望能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供一定的幫助。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)根據(jù)自身的實際發(fā)展情況，積極做好企業(yè)財務(wù)管理工作的改進(jìn)和完善，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中可能存在的風(fēng)險因素，保證其健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁儀佳.SOHO中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019（7）：308.

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