房地產企業(yè)資金風險分析以及控制措施

蒙良

摘要：在國家宏觀調控的環(huán)境下，給房地產企業(yè)發(fā)展提供了良好條件，同時，企業(yè)間面臨的競爭壓力也隨之增大。由于房地產企業(yè)所處的環(huán)境比較繁瑣，在企業(yè)運營發(fā)展中將會面臨各種風險問題。針對房地產企業(yè)來說，自身具有資金高度集中的特點，怎樣才能實現(xiàn)資金控制與管理，減少資金風險出現(xiàn)，是當前房地產企業(yè)重點關注的內容。本文就結合房地產企業(yè)資金風險基本概述，重點分析房地產企業(yè)具體面臨的資金風險，根據(jù)分析結果，提出房地產企業(yè)資金風險控制措施。

關鍵詞：房地產企業(yè);資金風險;控制措施

在新形勢背景下，社會消費組織結構發(fā)生了改變，使得群眾對住宅要求逐漸增高，房地產開發(fā)也實現(xiàn)了快速發(fā)展，在高投資、高回報的環(huán)境下，房地產企業(yè)數(shù)量增多，市場競爭壓力加大。近幾年來，國家宏觀政策的改變，給房地產企業(yè)發(fā)展提供了機遇，同時也加劇了各種風險的出現(xiàn)。做好房地產企業(yè)資金風險控制工作，已經成為房地產企業(yè)工作重點，得到企業(yè)各級的高度重視。

一、房地產企業(yè)資金風險概述

從字面角度來說，資金風險也就是企業(yè)在開展資金管理活動中，出現(xiàn)的各種風險因素，這些風險因素具有不確定性。針對房地產企業(yè)，自身資金數(shù)量較大，流動性較強，在經濟管理過程中將會出現(xiàn)各種資金風險，且資金風險內涵豐富。從微觀層面分析，房地產企業(yè)通過資金統(tǒng)籌來保證生產運營活動有序進行，在融資過程中如果存在偏差，或者缺少對資金科學管理，房地產企業(yè)資金使用效率將會隨之下降，從而引發(fā)資金風險。從宏觀角度來說，不管是國家宏觀經濟政策的改變，還是國際金融市場形勢變化，都會給資金風險出現(xiàn)提供可能。除此之外，房地產企業(yè)在運營發(fā)展中，如果缺少充足的資金支持，也會陷入到財務困境中，出現(xiàn)的問題無法得到有效處理，給房地產企業(yè)運營發(fā)展帶來不良影響。

二、房地產企業(yè)資金風險分析

（一）資金統(tǒng)籌風險

導致資金統(tǒng)籌風險出現(xiàn)的因素有很多，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，資金統(tǒng)籌難度大。針對房地產企業(yè)而言，為了實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展需要更多的資金，而對于小規(guī)模企業(yè)來說，由于自身規(guī)模相對較少，不具備充足的儲備資金，在企業(yè)運營發(fā)展中時常會發(fā)生負債狀況。在我國，房地產企業(yè)要想獲取更多資金支持，通常會采取銀行貸款的方式，但是銀行在貸款前，出于對自身利益思考，會對企業(yè)實際運營情況進行調查，如企業(yè)負債率、企業(yè)運營情況及項目預期收益等。銀行貸款發(fā)放審核流程比較嚴格，并且花耗時間長，使得小規(guī)模房地產企業(yè)資金統(tǒng)籌比較困難。其次，資金統(tǒng)籌需求量大，時間長。房地產企業(yè)在土地采購開始到整個項目銷售結束，任何環(huán)節(jié)都要得到充分資源支持，所以要求房地產企業(yè)應該具備充足的資金鏈。但是，房地產企業(yè)各個房地產開發(fā)項目，最少開發(fā)周期也會超過2年，甚至一些大規(guī)模房地產開發(fā)項目，開發(fā)建設周期長達10年。在較長的開發(fā)周期中，房地產企業(yè)需要不斷資金統(tǒng)籌，才能保證企業(yè)正常運營。

（二）資金運營風險

由于資金鏈斷裂，導致資金運營風險出現(xiàn)。房地產企業(yè)在開發(fā)房地產項目時，需要投放大量資金，房地產企業(yè)流動資金不足以支撐一個項目順利進行，所以大部分房地產企業(yè)都要依賴于銀行貸款，如果銀行沒有及時發(fā)放貸款，將會給房地產企業(yè)運營發(fā)展帶來直接影響，甚至出現(xiàn)工程項目夭折現(xiàn)象。所以融資渠道單一，將會造成房地產企業(yè)資金鏈的斷裂，給企業(yè)帶來嚴重的風險損失。除此之外，因為房地產及缺少完整的預算管理體系，給資金運營風險出現(xiàn)提供了可能。房地產企業(yè)為了健康發(fā)展，需要依賴國家房地產開發(fā)相關政策與資金支持，預算作為房地產項目開發(fā)的基本要素，合理的預算便于企業(yè)在房地產開發(fā)之前做好資金統(tǒng)籌工作，但是對于一些小規(guī)模房地產企業(yè)來說，將會面臨一個共同問題，也就是缺少完善的預算管理系統(tǒng)。企業(yè)沒有具體核算而盲目施工，使得項目預算分析和實際施工之間存在明顯差異，在預算不足以后才進行資金統(tǒng)籌，導致資金風險出現(xiàn)。

（三）投資風險

和一些大規(guī)模企業(yè)比較，小規(guī)模房地產企業(yè)在投資方面整體規(guī)模相對偏小，而投資是房地產企業(yè)選擇房地產開發(fā)項目的根本要素，在新項目開發(fā)探究過程中，房地產企業(yè)可行性分析報告通常不具備準確性，競爭優(yōu)質項目時，競爭實力遠不如一些大規(guī)模的企業(yè)。而為了能夠戰(zhàn)勝這些大規(guī)模企業(yè)，房地產企業(yè)需要具有充足的資金，在這種情況下使得一些小規(guī)模房地產企業(yè)錯過發(fā)展機遇，影響其健康發(fā)展。

三、房地產企業(yè)資金風險控制措施

（一）加強資金統(tǒng)籌管理

首先，房地產企業(yè)需要結合時代發(fā)展，對現(xiàn)有的融資渠道進行改革與創(chuàng)新，降低對銀行貸款的依賴，實現(xiàn)融資渠道的多元化發(fā)展。房地產企業(yè)需要根據(jù)實際運營發(fā)展情況確定一種或者多種資金統(tǒng)籌方式，從而實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展，讓企業(yè)獲得理想的效益。一般情況下，房地產企業(yè)采用的融資方式主要以合作開發(fā)、信托融資為主，其次，房地產企業(yè)應根據(jù)發(fā)展要求，科學編制預算方案。為了發(fā)揮自身推動國際發(fā)展動力，房地產企業(yè)在運營發(fā)展中容易受到國家相關政策的影響，特別是在資金統(tǒng)籌上，因此企業(yè)需要科學制定資金預算計劃方案，并綜合思考各種宏觀經濟政策，對可能給企業(yè)資金使用帶來影響的政策進行全面分析，在政策實施以后采取相應措施，降低給其造成的影響。除此之外，房地產企業(yè)也可以根據(jù)房地產項目來確定投資方式與投資時間等細節(jié)問題。

（二）強化企業(yè)資金使用管理

首先，房地產企業(yè)需要適當增加自有資金數(shù)量，盡可能減少銀行貸款支出。在房地產企業(yè)內部留存收益成本相對較低的情況下，根據(jù)房地產開發(fā)項目要求，把外部銀行貸款使用份額適當降低，這樣能夠有效增加企業(yè)內部留存收益總量。并且，通過分析負債份額，明確財務指標，減少銀行貸款比例，增強企業(yè)負債能力。其次，房地產企業(yè)需要加強對運營成本監(jiān)督與管理，特別是在土地采購和房地產項目開發(fā)中產生的各個費用，由于土地采購成本形成的比較早，因此把工作要點放在項目開發(fā)成本管理上。最后，加強房地產及回籠資金管理。房地產企業(yè)應該對當前所處的市場環(huán)境進行具體分析，對資金回流效果綜合評估。隨著社會經濟快速發(fā)展，市場環(huán)境不斷改變，企業(yè)面臨的競爭壓力升高。為了能夠提高資金回流效率，減少房產庫存資金，應該加強市場環(huán)境變化管理，選擇正確的資金回收對策。房地產企業(yè)還要對傳統(tǒng)房產銷售模式進行改變，促進資金回流。房地產企業(yè)在營銷策略中，除了要加強人力、物力及財力資源管理之外，還要通過市場調查，結合實際情況選擇最佳的營銷方案，抓住市場發(fā)展機遇，給企業(yè)健康發(fā)展打下良好基礎。

（三）加強企業(yè)內部管理

首先，加強決策體系建設。導致房地產企業(yè)資金風險出現(xiàn)的根本要素在于項目投資風險，為了防范項目投資風險，房地產企業(yè)應該做好決策風險控制與管理工作，加強決策體系建設。房地產企業(yè)應該結合內部運營情況，科學編制內部控制管理機制，實現(xiàn)對房地產項目投資活動的監(jiān)管，并且投資管理框架優(yōu)化，也便于在企業(yè)內部形成高效的管理體系，讓企業(yè)在項目投資決策過程中及時找出潛在風險，將風險控制在合理范疇內。房地產企業(yè)為了實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，保證投資決策活動順利進行，內部控制在其中發(fā)揮的重要作用，能夠對決策進行科學把控，保證決策效果。其次，加強項目決策體系建設，強化項目投資風險管理意識，在項目投資活動開展之前，應做好市場調查工作，分析項目可行性。尤其是針對一些小規(guī)模房地產企業(yè)，如果企業(yè)已經面臨投資失敗風險，企業(yè)需要對投資失敗原因進行總結，吸取教訓，建立一個完善的項目投資決策體系，給后續(xù)項目投資建設提供參考。通過對項目開發(fā)區(qū)域、宏觀環(huán)境、收益率等投資因素分析，獲取較為理想的項目投資決策方案。最后，完善風險預警體系。對于一些小規(guī)模房地產企業(yè)來說，即便在規(guī)模上和大規(guī)模房地產企業(yè)比較有明顯差距，但是并不表示小規(guī)模房地產企業(yè)今后不會開發(fā)更多的房地產項目。資金管理作為房地產企業(yè)運營管理中重要內容之一，所以，房地產企業(yè)需要結合實際情況，加強資金管理體系建設，對企業(yè)項目決策進行科學判斷。根據(jù)企業(yè)實際情況，建立合理的財務管理體系。如預算管理體系、成本控制管理體系、資金風險管理體系等，給企業(yè)發(fā)展決策制定提供良好條件。所以，房地產企業(yè)需要從內外兩方面入手，通過采集各種財務信息，給企業(yè)風險分析與防范提供數(shù)據(jù)支持，如資金流動比例、總資金周轉率等。通過前期考察，找出項目中可能出現(xiàn)的風險，制定風險防范對策，降低風險給企業(yè)帶來的不良影響。

（四）建立健全資金的預算管理體系

資金預算管理作為房地產企業(yè)資金管理的重要內容，是保證房地產項目順利進行的基本要素，因此需要結合房地產企業(yè)實際情況，加強資金預算管理體系建設。有效的資金預算管理體系，不但包含事中控制，還包括事前預算和事后反饋。通過完善預算管理體系，能夠充分發(fā)揮預算管理價值。另外預算參與工作人員，不僅包含財務工作人員，同時還要求工程項目代表等人員參與其中。項目內容包含了工程立項、工程設計、施工建設、工程驗收等。在預算管理中，除了要建立預算監(jiān)管體系外，還要在內部成立專業(yè)的預算監(jiān)管部門，對預算執(zhí)行過程進行有效監(jiān)管，追蹤預算開展與資金實際到賬情況，在完成追蹤調查工作后及時反饋。針對事后反饋要求，各部門領導根據(jù)反饋數(shù)據(jù)進行集中探討，及時找出超預算內容并查明原因，如果涉及相關人員，應該追究其相應責任。如果是受到宏觀經濟因素影響，應該及時提出處理建議。

（五）建立信息化的資金管理系統(tǒng)

首先，房地產企業(yè)應該結合實際情況，做好成本控制管理工作。其中財務部門在資金管理中發(fā)揮的重要預期，肩負著記賬、核賬、催賬等工作職責，所以需要給予財務部門高度重視，加強財務部門與其他部門之間的交流，這樣能夠便于財務部門更好完成資金管理工作，并且促進企業(yè)內部聯(lián)系，提高房地產企業(yè)資金管理水平。其次，隨著信息化時代的來臨，信息化管理對企業(yè)經營發(fā)展有著重要意義，對于房地產企業(yè)而言也是如此。所以房地產企業(yè)需要結合時代發(fā)展，把信息化技術應用其中，通過建立資金管理信息化系統(tǒng)，實現(xiàn)對資金使用支出等情況的有效監(jiān)管。管理工作人員可以利用信息化管理系統(tǒng)，及時查看資金流動情況，便于管理人員更好工作，提高資金管理效率，從根源上減少資金流動風險的出現(xiàn)，保證企業(yè)資金使用安全。

四、結束語

總而言之，房地產企業(yè)在推動我國社會經濟發(fā)展中發(fā)揮著重要意義。隨著房地產競爭壓力的增大，為了實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展，需要從內部管理角度入手，加強資金管理。但是從目前情況來說，房地產企業(yè)在運營發(fā)展中，時常會面臨各種資金風險問題，而這些問題的出現(xiàn)，嚴重制約企業(yè)更好發(fā)展。所以，房地產企業(yè)為了增強企業(yè)風險抵御能力，從各個環(huán)節(jié)入手加大管理力度，從根源上防止資金鏈等風險問題的出現(xiàn)，在給房地產企業(yè)運營發(fā)展創(chuàng)建良好環(huán)境的同時，實現(xiàn)房地產企業(yè)健康

發(fā)展。

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