【摘要】本文從需求和供給兩方面，對中國住宅市場容量進行估算，再通過供求均衡分析，得出以下結(jié)論：第一，2020-2025年將是中國住宅市場發(fā)展的巔峰期。第二， 2025年很可能是中國住宅市場的重大拐點。第三，城鎮(zhèn)化是未來十年中國住宅市場需求的重要保障。第四，未來十年每年中國住宅市場容量預計在11億平方米左右。

【關鍵詞】住宅市場;供求均衡;城鎮(zhèn)化

1、引言

房地產(chǎn)業(yè)是與民生緊密相關的支柱產(chǎn)業(yè)，任何風吹草動都會引起社會的極大關注。2016年12月中央經(jīng)濟工作會議明確提出堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，自此，“房住不炒”成為中央對于房地產(chǎn)業(yè)的基本定調(diào)，并寫入了中國共產(chǎn)黨的十九大報告。不少人提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了高速發(fā)展的黃金時代，進入了精耕細作的白銀時代;甚至還有人提出房地產(chǎn)業(yè)已進入供過于求的鋼鐵時代。正所謂“船頭的方向錯了，就永遠到達不了彼岸”，對房地產(chǎn)業(yè)未來走勢的判斷不僅關乎房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，也關乎相關政府部門能否科學合理地制定出臺房地產(chǎn)業(yè)相關政策。

未來房地產(chǎn)的走勢如何？市場空間還有多大？是否出現(xiàn)重大拐點？這一系列問題亟待學術界和企業(yè)界予以解決。本文從需求和供給兩方面對中國住宅市場進行預測，估算未來十年中國住宅的市場容量，再通過供求均衡分析，得出相應結(jié)論，嘗試對以上重大關切做出回應。

2、中國住宅市場的需求預測

每年新增住宅需求為當年的住宅市場需求總量。住宅需求=城鎮(zhèn)人口×人均住宅面積，由此可將新增住宅需求分解為三部分：新增人口帶來的剛需、人口增加引致的剛需、原有人口的改善型需求、新增人口的改善型需求。推導過程如下：

以D表示住宅需求、P表示城鎮(zhèn)人口、A表示人均住宅面積，則新增住宅需求ΔD=（P+ΔP）·（A+ΔA）-P·A=ΔP·A+P·ΔA+ΔP·ΔA，其中，ΔP·A表示新增人口帶來的剛需、P·ΔA表示原有人口的改善型需求、ΔP·ΔA表示新增人口的改善型需求增量。

2.1住宅需求量

國家統(tǒng)計局公布的最新人均住宅面積是2016年的數(shù)據(jù)，為此，本文以2016為基礎進行推算。數(shù)據(jù)顯示，2016年末總?cè)丝跒?3.8億，城鎮(zhèn)化率為57.3%，人均住宅面積為36.6平方米，則2016年的住宅總需求=13.8×57.3%×36.6=290億平方米。

2.2總?cè)丝诩俺擎?zhèn)化發(fā)展趨勢

《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》預計，2020年總?cè)丝跒?4.2億、城鎮(zhèn)化率為60%，2030年總?cè)丝跒?4.5億、城鎮(zhèn)化率為70%。為此，以移動平均法假設：2020-2030年，總?cè)丝谀昃黾?00萬、城鎮(zhèn)化率年均增加1%。

2.3人均住宅面積發(fā)展趨勢

2.3.1僅考慮剛需。假設未來若干年的人均住宅面積保持在2016年36.6平方米的水平，基于此所測算的未來住宅總需求即為剛需，主要因素在于總?cè)丝诘脑鲩L和城鎮(zhèn)化率的增長。

2.3.2考慮改善型需求。假設人均住宅面積不斷增加，主要因素在于人們收入提高后有能力購買更大面積的住宅。

（1）改善情形一：假設人均住宅面積年均增加0.5平方米。該假設的依據(jù)是：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入為90，609.2億元，住宅商品房平均銷售價格為7614元/平方米，據(jù)此可測算2017年住宅商品房銷售面積（即住宅總需求）為11.9億平方米，按公式“住宅總需求=城鎮(zhèn)人口×人均住宅面積”倒推，可算得2017年人均住宅面積為37.1平方米，比2016年的36.6平方米增加0.5平方米。

（2）改善情形二：假設人均住宅面積年均增長2.7%。該假設的依據(jù)是：國家統(tǒng)計局2017年發(fā)布《居民收入較快增長 生活質(zhì)量不斷提高——黨的十八大以來經(jīng)濟社會發(fā)展成就系列之五》指出，2016年中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，比2012年增長11.1%，年均增長2.7%。

2.4未來住宅市場需求預測

剛需情形由于沒考慮人均住宅面積的增長因素，可視為住宅需求量下限，即保守估計。鑒于2012-2016年是我國住宅蓬勃發(fā)展的年份，人均住宅面積增長較快，2030年以前均保持這一增速的可能性較小，因此改善情形二可視為樂觀估計。考慮到歐洲發(fā)達國家人均居住面積大多在40-50平方米，結(jié)合我國人口眾多的實際情況，筆者認為，改善情形一的預計比較符合未來發(fā)展趨勢，結(jié)論中也采用此預測結(jié)果。

3、中國住宅市場的供給預測

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國商品住宅房屋竣工面積從2008年的5.4億平方米增加至2016年的7.7億平方米，年均增速為4.5%。按此增速預測，未來住宅供給量見下表：

4、中國住宅市場供求均衡分析

4.1 2020-2025年將是中國住宅市場發(fā)展的巔峰期

較之增長平穩(wěn)的供給曲線，中國住宅需求曲線增速呈慢-快-慢態(tài)勢。2018-2020年，中國住宅需求曲線呈緩慢上升態(tài)勢，2020年增速跳躍上升之后于2021年開始又呈現(xiàn)平緩增長態(tài)勢，直到2025年，需求開始落后于供給?？梢灶A見，2020-2025年是中國住宅市場發(fā)展的巔峰期，需求大于供給，房地產(chǎn)企業(yè)日子比較舒服，也是做好未雨綢繆的全面戰(zhàn)略布局的最后期限。

4.2 2025年很可能是中國住宅市場的重大拐點

2020年，中國住宅市場供求雙方首次達到平衡，均為9.2億平方米，隨后需求一度跳躍上漲后又開始緩慢增長，中國住宅市場的在2025年開始逆轉(zhuǎn)，由供給缺口轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨笕笨冢M入供大于求的疲軟態(tài)勢。可以預見，2020-2025年是眾多房地產(chǎn)企業(yè)居安思危的關鍵時候，多元化經(jīng)營將成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的必然選項，以應對2025年這一房地產(chǎn)市場的重大拐點。當然，由于存在1-2年的交房時間，所以這一拐點也可能順延至2026、2027年。

4.3城鎮(zhèn)化是未來十年中國住宅市場需求的重要保障

從住宅需求量預測表可知，在改善情形一下，人均住面積的增加所引致的住宅改善型需求小于剛需，直到2030年改善型需求與剛需才平分秋色。住宅剛需由總?cè)丝诤统擎?zhèn)化率兩個因素決定，由于總?cè)丝谠鲩L緩慢，城鎮(zhèn)化率的提高才是住宅剛需的主要保障，房地產(chǎn)企業(yè)要牢牢把握這一重大戰(zhàn)略機遇。

4.4未來十年每年中國住宅市場容量預計在11億平方米左右

如果換算成價值，則要考慮售價因素。中國商品房平均銷售價格從2008年的3800元/平方米上漲至2017年的7892元/平方米，年均增長8.5%。我們按8000元/平方米、10000元/平方米、12000元/平方米計算，對應的未來十年每年中國住宅市場銷售收入分別為8萬億元、11萬億元、13萬億元（不考慮國際需求因素）。

結(jié)論：

自2016年12月中央經(jīng)濟工作會議提出“房住不炒”的基本定調(diào)并將其寫入中國共產(chǎn)黨的十九大報告以來，學術界和企業(yè)界都十分關注房地產(chǎn)未來發(fā)展走勢研究。對房地產(chǎn)業(yè)未來走勢的不同判斷不僅影響具體企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略選擇，也影響相關政府部門制定出臺的房地產(chǎn)業(yè)相關政策。對房地產(chǎn)業(yè)未來走勢判斷的重要基礎，就是對房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展空間進行科學合理預測?；诖?，本文對中國住宅市場進行供求均衡分析，回應社會對房地產(chǎn)未來發(fā)展走勢的重大關切。具體可以得出以下結(jié)論：

第一，2020-2025年將是未來中國住宅市場發(fā)展的巔峰期。該時期中國住宅市場仍有供給缺口，但缺口呈現(xiàn)擴大后逐漸收窄的趨勢。第二，2025年左右是中國住宅市場的重大拐點，供給開始過剩。合理推測，2025年后會迎來房地產(chǎn)業(yè)的并購浪潮，多元化經(jīng)營會成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的首要選項。第三，城鎮(zhèn)化進程仍是中國未來十年住宅市場的重要保障。未來十年，由于總?cè)丝谠鲩L緩慢，城鎮(zhèn)化率的提高才是住宅剛需的主要保障，房地產(chǎn)企業(yè)要牢牢把握這一重大戰(zhàn)略機遇第四，未來十年每年中國住宅市場容量預計在11億平方米左右，對應的貨值在10萬億元左右。

可以預見，2025年后將會迎來房地產(chǎn)業(yè)的并購浪潮。正所謂“人無遠慮，必有近憂”，為了奪取“決戰(zhàn)2025”的重大勝利，房地產(chǎn)企業(yè)必須在2020-2025年的最后舒服日子里做好未雨綢繆的全面戰(zhàn)略布局。大浪淘沙，“?！闭邽橥?，未來的房企里面會有誰含淚出局、拱手認輸，又會有誰能笑傲江湖，一統(tǒng)江山呢？讓我們拭目以待！

參考文獻：

[1]新華網(wǎng).“房子是用來住的，不是用來炒的”中央經(jīng)濟工作會議明確樓市發(fā)展方向[EB/OL].（2016-12-17）[2020-04-25].

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作者簡介：

張少輝（1986-），男（漢族），廣東潮州人，中山大學管理學博士、廣東省第三產(chǎn)業(yè)研究會服務經(jīng)濟研究院特約研究員，就職于奧園資本投資集團有限公司，從事第三產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)管理研究工作。