豪宅瘋搶為哪般

楊科偉

受疫情影響，第一季度GDP同比下降6.8%，而在這一時點核心城市房價反常大漲，部分城市豪宅火爆售罄。4月以來購房者追搶的高價豪宅，熱銷項目成交均價遠高于區(qū)域均價。

全國經(jīng)濟下行，房價環(huán)比上行

新冠肺炎疫情沖擊下，國內(nèi)經(jīng)濟衰退。第一季度GDP同比下降6.8%，較2019年第四季度大幅下滑12.8pts，為近20年以來首次負增長，且跌幅甚至大于2008年。出口、投資、消費降幅均創(chuàng)歷史新低，受此影響就業(yè)壓力巨大，第一季度末城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.9%，失業(yè)率上升、收入預(yù)期下滑等皆成定局，未來不確定性加大，最終一定會傳導(dǎo)到房地產(chǎn)需求層面。

然而意外的是，國內(nèi)70城房價環(huán)比上行。3月一、二線主要城市一、二手房房價環(huán)比均顯著上揚，一線城市新房微增0.03%，二手房大漲0.38%，漲幅升至近半年最高;二線城市新房、二手房一改環(huán)比漲幅收窄的趨勢，分別環(huán)漲0.15%和0.12%。分城市來看，杭州新房房價環(huán)比上漲1.3%，漲幅最大;深圳二手房房價環(huán)比上漲1.6%，漲幅最大。總體而言，在宏觀經(jīng)濟下行的節(jié)點上，以杭州、深圳為代表的核心城市房價不降反升。

豪宅成交激增推高房市均價

豪宅成交占比增加是帶動房價結(jié)構(gòu)上行的主要因素。從3月一、二線城市新房成交情況來看，在多個核心城市樓市快速復(fù)蘇中，豪宅成交占比顯著上升。其中上海豪宅成交金額達35萬億元，占3月全市新房銷售面積的16%。深圳、杭州豪宅成交占比更高，分別達到66%、43%。據(jù)CRIC監(jiān)測，受此影響，深圳、杭州3月成交均價同比上漲7%、35%，其中杭州環(huán)比漲幅更是達到18%。可見，豪宅成交激增是拉動房價結(jié)構(gòu)性上行的主因。

事實上，復(fù)工以來豪宅項目也是頻頻勁銷。例如深圳招商太子灣·灣璽開盤當日即售罄，總銷42億元。又如近日上海碧云尊邸開放認籌，當前認籌率已超318%。又見深圳南山區(qū)、寶安區(qū)等熱點區(qū)域新房項目出現(xiàn)“喝茶費”等現(xiàn)象，后疫情時代，核心城市豪宅正受火爆追捧。

值得注意的是，3月初蘇州等部分城市新樓盤開盤即售罄，普遍基于開盤價格大幅低于周邊二手房，存在一、二手房倒掛價差。4月以來購房者 尤愛追搶的這些高價豪宅，卻并非倒掛價差，這些城市中熱銷項目成交均價遠高于區(qū)域均價，高價豪宅和高端改善項目銷售更是火爆。以杭州、蘇州為例，湖畔雲(yún)廬、山水樾瀾庭項目售價分別超區(qū)域均價64%和60%。事實上，從實地調(diào)研來看，近期購房者瘋搶豪宅多以一次性付款為主，購房者持幣“頂格購房”使得套均總價更高的高端項目成為熱捧對象。

購房資金從何來？房抵貸居多

豪宅成交結(jié)構(gòu)性上揚導(dǎo)致經(jīng)濟下行而房價上行，而購房者瘋搶高價豪宅是內(nèi)部關(guān)鍵。那么購房者“頂格購房”的資金從何而來？

對沖經(jīng)濟下行壓力，央行去年以來連續(xù)降準、降息，適度寬松貨幣政策扶持企業(yè)增長，市場流動資金相對充裕，從非金融企業(yè)貸款同比持續(xù)增長就可見一斑。今年第一季度新增非金融企業(yè)短期貸款達32萬億元，同比累計增速達10%，較前2月擴大了2pts并達到近兩年以來新高，由此可見，當前爆發(fā)出來的企業(yè)房抵貸推高房價的現(xiàn)象只是積累到一定程度的外化顯現(xiàn)。

與資金量大而伴隨的則是資本成本的下降，LPR大幅度下移。最新的4月LPR報價中，1年期品種報3.85%，上次為4.05%，下降20BP，并創(chuàng)去年8月啟動以來單次最大降幅;5年期以上品種報4.65%，上次為4.75%。此外，“分對稱”式降息延續(xù)使得市場短期、中長期貸款間存在一定利差。

市場資金充裕、低廉且利差的存在助推“貸買房再抵貸”閉環(huán)形成，這既是購房者資金來源也是動機所在。在市場資金充裕且相對成本低廉的事實下，假借疫情后振興中小企業(yè)的春風，通過“借長債”—“購房后再抵押”—“借短債”的“物業(yè)抵押經(jīng)營貸”閉環(huán)，既能獲取不同期限貸款間利差，也能通過房產(chǎn)構(gòu)筑避險資產(chǎn)。一舉兩得之下，既形成了近期豪宅的資金來源也造成了動機所在。

疫情后換房需求逐步釋放

為了應(yīng)對疫情沖擊，中央再三調(diào)整貨幣政策、引導(dǎo)資金利率下行，地方也出臺了各種政策為企業(yè)紓困，包括在土地出讓金分期、預(yù)售條件放寬、稅費減免、購房補貼、契稅減免、人才新政等諸多方面。

另一方面，駐馬店、廣州、濟南、海寧、青島、赤峰等城市也屢屢碰壁“刺激政策一日游”，主要涉及降低首付比例、取消限購等，這既是疫情壓力下地方政府對調(diào)控底線的頻頻試探，也是中央層面對“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的堅決表態(tài)。基于此，有理由相信，中央層面擺脫過度依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的決心已定，“房住不炒”的政策主基調(diào)絕不會因短期疫情影響而改變。

對比2003年、2008年后期市場變化，由于當前行業(yè)發(fā)展階段、市場規(guī)模、行業(yè)地位以及購房能力都今非昔比，對整個行業(yè)而言，短期內(nèi)也將面臨比較大的調(diào)整，那么行業(yè)回穩(wěn)的機會在哪里？

過往經(jīng)驗表明，每當經(jīng)濟增長乏力、通脹指數(shù)上升時，都會有短期購房潮出現(xiàn)，要么是基于因量化寬松購買資產(chǎn)可以保值增值的慣性思維即“買房抗通脹”，要么是基于拉經(jīng)濟就要刺激房地產(chǎn)之后房價大漲的投機邏輯。

我們認為，當前核心城市樓市快速復(fù)蘇也無外乎是疫情壓制的真實自住需求與投機套利兩方需求交糅的結(jié)果，普通住宅的正?；钴S和改善需求增加都是市場復(fù)蘇后的合理表達。一方面長期積壓的剛需購房者在社會放松管控后自然活躍，另一方面隨著核心城市改善房源供應(yīng)增多，購房者疫情后換房的需求也逐步正常釋放。