陳月芹
針對老舊小區(qū)改造政策、任務及實施等相關問題,5月2日,在國際綠色建筑與節(jié)能大會線上研討會上,國務院參事、住房和城鄉(xiāng)建設部原副部長仇保興作了《疫后復興,“舊改”再出發(fā)》演講。
仇保興指出,老舊小區(qū)改造要滿足提升社區(qū)防護韌性、優(yōu)化社區(qū)供給韌性、改善社區(qū)適老韌性“三大韌性”終極目標,部分老舊小區(qū)可有限度地提高10%~15%容積率進行改造。
2020年4月14日,國務院常務會議對老舊小區(qū)改造做出要求,2020年全國計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比2019年增加一倍。
仇保興表示,老舊小區(qū)改造既能解決城市痛點,提高老百姓生活水平,又能延續(xù)投資強度,有效拉動內(nèi)需、增加就業(yè)。以下內(nèi)容為仇保興演講內(nèi)容要點。
促增長、保就業(yè)
想要抵消外貿(mào)大幅度下降對國民經(jīng)濟的影響,實現(xiàn)疫后復興,就必須啟動內(nèi)需,所以中央提出“六保”。
保投資是“六保”中非常重要的一條,在外貿(mào)進出口、投資、消費三駕馬車中,內(nèi)需這輛馬車必須要先解決就業(yè),有工資收入才能拉動內(nèi)需消費,只有投資這架馬車是可控的。
中國在2015年開始啟動大規(guī)模棚改,每年以500萬、600萬套的速度開展,到2019年隨著棚改進入尾聲,房地產(chǎn)投資萎縮是必然現(xiàn)象,對就業(yè)帶來影響,這時候國務院決定把舊改規(guī)模擴大一倍。
中國大陸建筑面積約460億平方米中,老舊小區(qū)即2000年前住宅總量大于100億平方米,綜合改造成本按每平方米1000元/平方米計算,總投資額將達10萬億。
今年改造700萬戶,每戶100平方米,加上停車設施、加裝電梯、海綿社區(qū)建設,總投資額將達到7000億元到1萬億元,預計可拉動固定資產(chǎn)投資1.2-1.5個百分點。
投資和就業(yè)密切相關,2008年建筑業(yè)固定資產(chǎn)投入10萬元就可以增加一個就業(yè)崗位。據(jù)此計算,1萬億元投資大約能帶來1000萬就業(yè)崗位。
目前建筑業(yè)變化至12萬元-14萬元增加一個就業(yè)崗位,1萬億元投資大約能新增700萬就業(yè)崗位。同樣的投資額投入到工廠中,僅能帶來300萬個就業(yè)崗位;如果投入到第一產(chǎn)業(yè)中,僅能帶來20萬個就業(yè)崗位。
第三產(chǎn)業(yè)投入少,貢獻就業(yè)崗位數(shù)量多,這是舊改能促進大量就業(yè)的奧秘。舊改主要有三方面內(nèi)容。
一是提升社區(qū)防護韌性,實現(xiàn)平疫結合順利切換。
來自傳染病院“三區(qū)兩通道”的防治經(jīng)驗啟示我們,要對住戶、樓層、單元、樓宇、微小區(qū)等不同社區(qū)模塊做到“村自為防”,單獨防疫。
一個小區(qū)中,居民住宅可劃為清潔區(qū),公共場所為緩沖區(qū),兩個緊急通道為需要經(jīng)常消毒的污染區(qū)。
細化到一個住宅中,門口玄關處污染區(qū)設置一個紫外線消毒,客廳、盥洗室為緩沖區(qū),臥室為清潔區(qū)。
從建筑內(nèi)部到整個小區(qū),如果能將“三區(qū)兩通道”理念落實到社區(qū)里,遇到疫情時便不再陷入慌亂,做到可防可治。
除了硬件改造,還要重視軟件改造。此次疫情有有兩套技術很“吃香”,一是網(wǎng)格化管理,做到“上下通達”、“左右到邊”時空精確定位,動態(tài)報告;二是放管服信息平臺, 人與人不接觸,對防御非常有利。
第二是優(yōu)化社區(qū)供給韌性,社區(qū)生活配套要齊全,同時滿足多樣化需求。
若干小區(qū)組成一個片區(qū),小區(qū)發(fā)生疫情,就封閉小區(qū);片區(qū)發(fā)生疫情,則封閉片區(qū)。
除了湖北和武漢,疫情只是在極少數(shù)小區(qū)和片區(qū)發(fā)生,那么,我們只需要封閉小區(qū)或者片區(qū)就可以了,城市其他區(qū)域的生產(chǎn)生活不受影響。我們不要輕易就讓整座城市封閉。
疫情給小區(qū)管理帶來的啟示是補短板,在社區(qū)封閉或半封閉情況下,要建立社區(qū)醫(yī)院(醫(yī)療點)和小超市提供基本服務和儲備,提供充足的活動空間,解決停車難問題,建造500米可達的幼托和小學等。
第三是改善社區(qū)適老韌性,適應老齡化時代,由老年人和低收入者兩類“弱者”的感受來評判一個社區(qū)的生活舒適性。
一個社區(qū)好不好,低收入者和老年人說了算。十年間,中國已經(jīng)進入深度老年化,社區(qū)居家設施都要適應老齡化社會。此次疫情,美國1/5的死亡病例發(fā)生在集中式養(yǎng)老院,瑞士、西班牙這一數(shù)字為1/3乃至1/2,體現(xiàn)出居家養(yǎng)老的重要性。
如何應對老齡化?老舊多層住宅加裝電梯、打造以中醫(yī)為主的社區(qū)抗氧居住相結合、社區(qū)綠化和蔬菜資產(chǎn)的立體園林社區(qū),是居家養(yǎng)老型社區(qū)改造的幾種思路。
多樣化改造
首先,以人民為中心的舊改應實現(xiàn)平疫結合、滿足多樣性需求和適老化提升。
其次,韌性城市概念中提出,自然是由韌性細胞組成的,而韌性細胞就是韌性社區(qū)。打造韌性城市,是應對未來充滿不確定時代的主要手段。
韌性城市需要把以下4個目標統(tǒng)一起來:居民生活質量提高;經(jīng)濟更有活力,創(chuàng)造更多就業(yè)機會;綠色可持續(xù)發(fā)展;城市安全與防災。這也是老舊小區(qū)改造的終極目標。
第三,舊改不可能是一套中心化的頂層設計,應充分調(diào)動政府、企業(yè)、社會力量、科技人員各方面的積極性,多模式、多分享,群策群力“從下而上”改造結合。
從上而下,國務院提出500萬套的規(guī)模目標,中央財政進行補貼,但方法路徑需要從下而上進行探索,創(chuàng)造舊改新模式。
第四,無論什么形式的舊改,都應該設計先行,專家和民眾相結合,在專家的指導下,企業(yè)參與,民眾提出需求,相互磨合才能做得更好。
還有一個問題,類似深圳這類住房供需緊張的一線城市,一些容積率比較低的舊小區(qū),如果進行棚改能提供大量商品房和人才房,緩解住房供需矛盾,更好地提升居住品質,帶來投資價值。
這個問題涉及能不能在舊改中提高容積率的問題。容積率就是錢,特別是對深圳的房價而言,容積率提高所帶來的現(xiàn)金流非常明顯。
要提高容積率需要滿足以下幾個條件:一是原來的房子容積率較低,尤其是90年代以前的老房子;二是住宅質量比較好,這類小區(qū)不一定要全拆,可以提高10%~15%的容積率。
也就是說把一個小區(qū)內(nèi)靠北面臨街的一排建筑中,選1/4進行拆掉,提高容積率后,底下挖深作為停車庫,地上的部分房子可以作為社區(qū)空間,大幅度增加電表房、公共用房、創(chuàng)客空間等。
像深圳這類雙創(chuàng)做得較為突出的城市,人人都是創(chuàng)業(yè)者,我們建議小區(qū)內(nèi)的公建面積應該為15%以上,更多人可以在小區(qū)內(nèi)有一個創(chuàng)客空間,還可以把部分空間騰出來解決停車難問題。
停車問題,要么從地上走,要么從地下走,這兩種方案都需要空間。由于我國地下管網(wǎng)較為復雜,所以我們建議把北面樓宇進行拆除,把樓宇的地基向下挖,不會傷到其他管網(wǎng),也不會影響南面住宅的陽光,冬天還可以起到擋風作用。
因此,容積率可以有限地提高,可以改善停車難、回報率、增加公共面積多功能服務等問題。80%以上的老舊小區(qū)進行修補式改造,進行結構上的低碳綠色健康、人本化改造,這比較合理。
老舊小區(qū)改造創(chuàng)造10萬億商機,群策群力非常重要,涉及政府、企業(yè)和居民三個方面。其中,企業(yè)的發(fā)力途徑非常多,涉及容積率變化、做停車場、進行公共空間改造。無論是投資還是運營,都應該有民營企業(yè)參與。
這個 10萬億大蛋糕,每年投資1萬億,要持續(xù)進行10年。有些企業(yè)加裝電梯的工程不收費,居民使用時收費,同時有些民營企業(yè)特別靈活,不僅坐電梯,還可以改造停車場,以停車場的一個車泊位來補償一樓住戶加裝電梯的付出和損失,把加裝電梯和停車兩個難點綁在一起解決。
民營企業(yè)進入舊改的途徑不可能統(tǒng)一設計,而是要采取多種模式,可以全承包或分包模式、投資加維護模式、TOD模式等。我們絕對不能一刀切,只允許一條路,把舊改搞成棚改,民營企業(yè)就很難介入了。(文章來源:經(jīng)濟觀察報)