租的房子到期了，需要把房間恢復(fù)原樣嗎？

嚴(yán)偉晏

宋某與世紀(jì)緣公司簽訂租房合同，約定世紀(jì)緣公司租用宋某的房屋，建筑面積1100平方米，用于公司員工宿舍，租賃期限為五年，合同還約定了其他相關(guān)事項(xiàng)。合同簽訂后，宋某向世紀(jì)緣公司交付了房屋。為了方便員工居住使用，世紀(jì)緣公司需將涉案房屋間隔成小間使用，為此與宋某協(xié)商。宋某去現(xiàn)場(chǎng)查看后，同意世紀(jì)緣公司改建，但要求其在租賃期滿后將房屋恢復(fù)原狀，世紀(jì)緣公司表示同意。合同租賃期限屆滿后，世紀(jì)緣公司欲將涉案房屋交還給宋某，宋某要求世紀(jì)緣公司恢復(fù)原狀。世紀(jì)緣公司遂出資雇傭工人對(duì)涉案房屋內(nèi)的隔墻進(jìn)行拆除，后因施工問題與周邊鄰居發(fā)生糾紛，未能全部拆除。世紀(jì)緣公司協(xié)商未果后撤出現(xiàn)場(chǎng)，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，宋某遂將世紀(jì)緣公司起訴至法院，要求其將涉案房屋恢復(fù)原狀，并支付占有使用期間的費(fèi)用。

法院認(rèn)為：涉案雙方簽訂的房屋租賃合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，為有效合同。租賃期滿后，宋某要求世紀(jì)緣公司將涉案房屋恢復(fù)原狀，世紀(jì)緣公司也委托施工人員對(duì)涉案房屋裝飾裝修進(jìn)行拆除，因工人在拆除過程中，與涉案房屋的相鄰方發(fā)生矛盾，未能拆除完畢，致使未能恢復(fù)原狀，至今未能將房屋按原狀交付宋某，給宋某造成的損失是持續(xù)性的，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任，遂判決支持了宋某的訴訟請(qǐng)求。

法官說法：司法實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)出租人主張，要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失以抗辯承租人有關(guān)補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)用的情形。對(duì)此情況，法官提醒：

首先，承租人沒有義務(wù)將裝飾裝修恢復(fù)原狀。租賃合同期滿，出租人根據(jù)添附的基本原則已經(jīng)取得了附和的（指不能分離的）裝飾裝修物的所有權(quán)。承租人已無權(quán)對(duì)裝飾裝修物進(jìn)行處分。在雙方?jīng)]有事先約定的情況下，出租人當(dāng)然也無權(quán)要求承租人替其拆除已為其所有的裝飾裝修物。

其次，承租人的裝飾裝修是經(jīng)出租人同意而為的，不構(gòu)成承租人對(duì)出租人的侵權(quán)。盡管裝飾裝修物可能會(huì)對(duì)出租人繼續(xù)行使財(cái)產(chǎn)權(quán)造成限制，但是這是出租人為了獲取租金而付出的代價(jià)，是出租人對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的一種處分。

最后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。由此反推也可以認(rèn)定，經(jīng)過出租人同意的裝飾裝修或者擴(kuò)建，出租人不得請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。

綜上所述，經(jīng)出租人同意的裝飾裝修行為，除非雙方有特殊約定，否則租賃合同期滿后，出租人無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。

摘自《人民法院報(bào)》