房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

牛智偉

摘 要：當前我國房地產(chǎn)在進行開發(fā)項目時資金來源主要為銀行融資為主，一方面對房地產(chǎn)開發(fā)商和金融銀行來說，存在很多的隱性財務風險;另一方面對土地開發(fā)商和投資銀行之間造成很大的財務風險?，F(xiàn)就當前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資服務渠道建設現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢問題作簡要分析。

關鍵詞：房地產(chǎn);融資現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

1我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的原因

1.1金融市場發(fā)展滯后

我國房地產(chǎn)金融體系不具備多層次的結構，參照國外成熟的房地產(chǎn)金融市場，具有一級、二級市場，即在整個行業(yè)內將房企抵押的債權細微化，面向群眾公開出售進行融資。這樣將抵押貸款證券化一定程度上拓寬融資資金的來源，也有利于貸款利息的降低，減輕剛需者的經(jīng)濟壓力，對整個房地產(chǎn)的發(fā)展也是有益的，既拿到融資金額也降低一定的風險和融資成本。當前我國證券化的發(fā)展還處于摸索階段，需要加快速度。另一方面金融機構對市場房企的發(fā)展未一視同仁，2018年10月有某金融機構將房地產(chǎn)企業(yè)融資劃分成三個等級。房企白名單一級即萬科、招商蛇口、華潤、首創(chuàng)、首都開發(fā)等，顯然一級名單里大都是具有國資背景的房企，享受較寬松的融資條件和較低的融資成本，而民營房企則需要承受較高的貸款利率。

1.2房地產(chǎn)金融市場產(chǎn)品單一

我國房地產(chǎn)金融行業(yè)是以債券融資為主，股權融資的占比更低。實力強的大型房企除國家財政扶持以外，以這種單一的方式較為集中融資，中小型企業(yè)融資更加困難。我國當前有近7萬家房企，近80%為中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行貸款的金額和機會是有限的，本身民營企業(yè)在銀行貸款方式下不占據(jù)優(yōu)勢，依賴信貸具有政策風險，政策變動還能否獲得信貸的機會，有機會的情況下能獲得多少金額也是遙不可知。就目前來看，較為良好的方式上市融資或者在當前我國抵押貸款證券化不成熟的情況下發(fā)行債券，大部分房企還不能達到這個高度。我國房地產(chǎn)行業(yè)金融市場的發(fā)展還需要創(chuàng)新和變革，考慮中小型企業(yè)的生存狀態(tài)以及融資壓力。

1.3融資工具局限性限制

在當前國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策調控大環(huán)境下，大部分金融機構收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的放貸政策，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷開拓新的融資渠道，其中信托貸款融資因靈活性強、創(chuàng)新發(fā)展空間大，快速發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個主流。但中國銀監(jiān)會《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]第212號）政策出臺后，房地產(chǎn)信托從業(yè)門檻進一步提高，融資局面進一步受到限制。

2房地產(chǎn)行業(yè)融資服務渠道的主要對策和發(fā)展建議

2.1建立多層次的房地產(chǎn)融資體系，開創(chuàng)多樣化金融產(chǎn)品

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要面臨問題是如何建立一個穩(wěn)定的、多層次的融資服務體系，滿足不同中高層次融資企業(yè)品種多樣化融資需求，關鍵是需要設計和推出有較大差異的、服務不同類型房產(chǎn)融資企業(yè)的金融融資產(chǎn)品，有效減少對商業(yè)銀行貸款的過度依賴。筆者認為，建議可以通過以下二種方式幫助進行融資嘗試：一是通過擴大企業(yè)權益?zhèn)鶆杖谫Y規(guī)模比例，降低地產(chǎn)行業(yè)機構整體權益?zhèn)鶆诊L險依存度;二是對資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，可考慮通過發(fā)行短期信托債券進行融資，而對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮大力發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)投資信托債券基金等融資方式。

2.2健全完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，規(guī)范融資產(chǎn)品

在房地產(chǎn)行業(yè)融資多元化的發(fā)展過程中，新時期出現(xiàn)的很多房產(chǎn)融資服務工具，如果沒有采取相應的法律制度措施進行管理規(guī)范，將不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。所以，必須要加快建立和貫徹完善金融法律法規(guī)體系，作出嚴格管理規(guī)范，促使我國的房地產(chǎn)市場投融資規(guī)范的健康發(fā)展。

2.3積極引導對外資金融機構以及境外基金，防范外資風險

在中國加入WTO后，外資銀行以及境外的房地產(chǎn)投資基金機構的金融服務產(chǎn)品和房地產(chǎn)開發(fā)融資服務渠道都為房地產(chǎn)企業(yè)敞開大門，外資企業(yè)資金的大量進入。但由于外資的市場逐利性，大量投資進入或巨額流出也將對未來我國實體經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生不可估量的直接影響。因此有關監(jiān)管部門必須密切高度關注外資進入房地產(chǎn)投資市場的最新動向，防止其對未來我國房地產(chǎn)投資市場發(fā)展造成直接沖擊。

2.4加快金融服務行業(yè)創(chuàng)新驅動，開發(fā)衍生金融產(chǎn)品

當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道以直接融資為主，其他融資市場尚未有效利用起來。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應加大融資創(chuàng)新力度，在兼顧基礎融資渠道的同時，借鑒國外融資經(jīng)驗，針對投資項目風險較高、投資金額較大、回收周期長的項目，重新打包，經(jīng)過嚴格評估，開發(fā)各種衍生性的金融融資產(chǎn)品，實現(xiàn)個人住房房產(chǎn)抵押按揭貸款的資產(chǎn)證券化、信貸資產(chǎn)的債權證券化、項目經(jīng)營權益的資產(chǎn)證券化等，讓社會公眾也可以成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接固定投資者，并充分享受到房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展帶來的豐厚收益。

2.5調整國家及金融結構體系

1）將抵押貸款證券化發(fā)展提上發(fā)展日程，為了應對這種住房抵押貸款證券化的趨勢，應當先建立專門的監(jiān)管結構，針對抵押的住房價值化進行準確的衡量，對衡量的方式出臺一定的標準政策，并且針對預備抵押的企業(yè)或個人進行嚴格的資格審查，在發(fā)展中逐步規(guī)范這種抵押方式，并嚴格限定可抵押企業(yè)或個人的范圍。當前房地產(chǎn)證券化由一級向二級分級，勢必增加一定的服務機構，為了防止證券化市場的混亂，避免利益的沖突，服務機構不能參與抵押貸款證券化的管理，建議成立專門的監(jiān)管機構，控制風險，保證證券化發(fā)展的精度和穩(wěn)定。

2）房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟命脈，國家相關政策會積極配合。當前成熟的歐美國家房地產(chǎn)正大力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，且逐步走向完善，我國的房地產(chǎn)行業(yè)可以借鑒于此，一定程度上會在當前的局勢上給予中小型房企一點幫助。房地產(chǎn)信托投資基金即通過專業(yè)的手段或團隊管理房企的投資，將獲利的金額按當初融資的權重發(fā)放給有收益證明人或者單位。我國想要采取或者發(fā)展這樣的基金模式，需要國家建立完整的保障制度和法律，針對這種基金模式有一定的規(guī)范約束。由于基金可以上市流通，那二級市場需要大量的人才儲備，增強對二級市場的監(jiān)管，使基金模式在中國的房地產(chǎn)行業(yè)有一個良性的發(fā)展。

2.6調整房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運作方式

1）在當前房地產(chǎn)蕭條的情況下，大部分房企開始互相取暖，走合作開發(fā)的路線。2010年往后，房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大萬科與別的企業(yè)合作項目每年超過60%，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)可以參考這樣的模式，進行資源共享，對風險進行控制，將當初的競爭者轉為合作者，融資方式被拓寬，緩解了企業(yè)的資金壓力，幫助企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，共同分享經(jīng)營利潤。

2）面臨當前房地產(chǎn)艱難的生存環(huán)境，除了開源還可以考慮節(jié)流，從企業(yè)自身的角度節(jié)約資金流，減少融資需求。針對資金鏈進行動態(tài)控制，明確資金的流入流出方向。對于融資需求實事求是，考慮債務杠桿，避免過度融資的情況出現(xiàn)。對于已經(jīng)融資到賬的金額，加強對其監(jiān)管，避免消耗在不必要的地方。加強財務與成本部門的接洽，嚴格控制成本，加快資金的流轉速度。

3）準確定位企業(yè)的產(chǎn)品，且迎合市場需求使產(chǎn)品契合顧客，具備一定的差異性。通常來說大型房企其公司發(fā)展久，產(chǎn)品設計、建設施工及后期維保等相對完善，中小型企業(yè)避免直面競爭大型企業(yè)，對自己的客戶群有一定的針對性，加快房企的回款緩解融資的壓力。

結論

時至今日，房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國的經(jīng)濟命脈，但在如今國家控制下的各種調控政策以及銀行信貸投放規(guī)模縮小的情況下，大量房企在資金獲取上舉步維艱，房企必須拓寬自己的融資方式才能爭取早日走出困境。

參考文獻：

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