關(guān)鍵詞 合同無效 民事訴訟 行政訴訟

作者簡介：邢瑋，北京市華泰律師事務(wù)所大連分所，律師三級，研究方向：合同、行政。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.273

一、案情簡介

夫（乙）婦（甲）二人與婚生子三人因動遷取得家庭共同共有房屋一棟，該房屋始終由甲及兒子二人居住，乙常年不在家居住，最近有法院通知甲，房屋所有權(quán)人（丁）起訴，案件已經(jīng)進入執(zhí)行程序，要求甲交付房屋，因為房屋始終是甲和兒子居住，也沒有出賣房屋，甲不同意交付，因此咨詢律師尋求解決辦法。律師接受委托后，到房產(chǎn)部門調(diào)取了案涉房屋的檔案材料，發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)發(fā)生兩次產(chǎn)權(quán)過戶，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人為丁，同時發(fā)現(xiàn)丁在取得產(chǎn)權(quán)之前，甲的丈夫乙提供了偽造的“離婚證”“離婚協(xié)議書”及“身份證”，辦理了第一次過戶手續(xù)，將房屋出賣給丙。經(jīng)過代理律師的多次論證確定了本案的訴訟方案，第一步直接以兩次房屋產(chǎn)權(quán)過戶的基礎(chǔ)法律關(guān)系《房屋買賣合同》無效為由向法院提起民事訴訟，然后根據(jù)民事判決結(jié)果再提起行政訴訟撤銷產(chǎn)權(quán)登記及抵押登記，訴訟方案確定后，代理人向法院遞交了民事起訴材料，在法庭庭審過程中案件的真相浮出水面，原來，乙為了償還案外人的欠款，在未征得甲同意的情況下，偽造“離婚證”“離婚協(xié)議”“身份證”將案涉房屋抵押貸款十五萬元，2009年10月乙為取得更多貸款與丙惡意串通，簽訂虛假《房地產(chǎn)買賣合同》，使用偽造的“離婚證”“離婚協(xié)議書”“身份證”于2009年11月將該房屋過戶到丙名下（丙沒有實際支付房屋對價），2009年12月丙以該房屋抵押貸款30萬（貸款由乙使用），由于乙、丙無法歸還到期貸款，2010年4月乙授意丙與丁簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，將該房屋以35萬價格（該房屋經(jīng)鑒定當(dāng)時市場價格45萬）轉(zhuǎn)賣給?。ǘ]有實地查看房屋），并約定房屋暫時不予交付，兩年內(nèi)由丙每月向丁支付租金，丁取得房屋產(chǎn)權(quán)后將房屋抵押至公積金中心貸款，由于丙欠付應(yīng)該支付給丁的租金，丁將丙起訴至法院要求丙交付房屋，經(jīng)法院主持調(diào)解，丙同意交付房屋與丁達成調(diào)解，丁依據(jù)法院《調(diào)解書》向法院申請執(zhí)行，由此，甲才得知房屋已經(jīng)被出賣。案件問題的提出：（1）乙、丙之間買賣合同的效力;（2）丙、丁之間買賣合同的效力;（3）房屋登記行政行為與房屋抵押登記行政行為的合法性。

二、無處分權(quán)合同的構(gòu)成要件

無權(quán)處分合同，是指無法律上處分他人財產(chǎn)權(quán)利處分他人所有的財產(chǎn)，與相對人訂立轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同。無權(quán)處分的構(gòu)成要件包括：第一，處分權(quán)人不具有法律上處分他人財產(chǎn)的權(quán)利，處分權(quán)是所有權(quán)四項權(quán)能的核心權(quán)能，是所有權(quán)人最基本的權(quán)利，處分權(quán)人必須與所處分的財產(chǎn)具有某種法律上的聯(lián)系;第二，處分權(quán)人實施了處分行為，處分行為必須是使財產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變動，沒有發(fā)生權(quán)利變動的負擔(dān)行為不屬于無權(quán)處分;第三，處分權(quán)人以自己的名義實施無權(quán)處分行為，如果以他人名義實施的處分行為屬于代理;無權(quán)處分合同主要包括以下情形：出賣、出租他人之物、擅自處分共有物，抵押、贈與、質(zhì)押他人所有物等，本文案例包括擅自處分共有物（乙與丙之間的處分行為）與出賣他人之物（丙與丁之間的處分行為）兩種情形。

三、無處分權(quán)合同法律規(guī)定的歷史沿革

在1999年3月15日《合同法》頒布之前，民事立法并未對無權(quán)處分行為的效力做出明確規(guī)定，我國最開始規(guī)范無處分權(quán)行為效力的是1951年《關(guān)于解答房屋糾紛及訴訟程序等問題的批復(fù)》、1979《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見》、1984《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》，這三部司法解釋規(guī)定無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的關(guān)系無效;1986年《民法通則》關(guān)于無效民事行為的情形中并沒有關(guān)于無處分權(quán)行為效力的規(guī)定;1988年1月26日通過的貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第八十九條規(guī)定在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人未經(jīng)其他共有權(quán)人同意，私自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效;1999年3月15日頒布的《合同法》第五十一條對無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)行為的效力規(guī)定為效力待定合同，如果無處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)包括取得財產(chǎn)所有權(quán)或事后得到權(quán)利人追認，該合同仍為有效合同，如果不予追認，無權(quán)處分人因其不能履行合同而應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對此有兩種理解，一種認為債權(quán)合同效力待定。另一種認為，處分物權(quán)行為效力待定，由于當(dāng)時物權(quán)法并沒有頒布，司法實踐對債權(quán)行為與物權(quán)行為并沒有明確的區(qū)分。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》第十五條規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該條規(guī)定確立了原因行為和物權(quán)變動的區(qū)分原則，強調(diào)合同等原因行為的效力應(yīng)受合同法的規(guī)范，物權(quán)變動則受物權(quán)法的約束，原因行為的效力與物權(quán)變動要件互相獨立;2012年7月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定當(dāng)事人一方以出賣人在締約時無處分權(quán)為由主張合同無效，人民法院不予支持。此條規(guī)定是以負擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分為前提，此條文中“當(dāng)事人一方”的表述僅指買賣合同一方，而不包括真正權(quán)利人，認定有效僅指負擔(dān)行為有效，非合同雙方權(quán)利人主張無效的，必然主張的是處分行為無效，不應(yīng)該適用本條，而應(yīng)該適用《合同法》第五十一條、一百三十二條之規(guī)定，屬于效力待定合同，隨著我國法律制度的不斷發(fā)展和健全，無處分權(quán)行為效力的規(guī)定將更加合理完善。

四、本文案例訴訟方式

（一）民事訴訟部分

本案法院審理后認為，2009年10月24日兩被告（乙、丙）之間簽訂的案涉房地產(chǎn)買賣合同，系惡意串通損害他人利益，屬于無效合同，房屋所有權(quán)仍屬于原所有權(quán)人（乙），第二被告（丙）明知自己無權(quán)處分案涉房屋的情況下，將房屋以不合理的低價轉(zhuǎn)賣第三人（?。?，雖然（?。┮呀?jīng)辦理了案涉房屋所有權(quán)登記，但因其不屬于善意第三人，不能取得案涉房產(chǎn)所有權(quán)，據(jù)此，法院判決確認乙與丙之間的《房屋買賣合同》無效;丙與丁之間的《房屋買賣合同》無效;一審判決后丁不服一審判決提起上訴，中級法院經(jīng)審理后做出維持原判、駁回上訴的終審判決。

民事判決生效后，丙、丁之間交付房屋《民事調(diào)解書》的執(zhí)行法院啟動再審程序，撤銷《民事調(diào)解書》對丙、丁之間的《案件》進行再審，判決駁回丁的交付房屋的訴訟請求，至此本案民事訴訟程序結(jié)束。

（二）行政訴訟部分

《房屋買賣合同》被確認無效的判決生效后，代理律師以房屋登記行政行為證據(jù)不足為由，向法院提起撤銷房屋產(chǎn)權(quán)登記行政行為的行政訴訟，一審法院審理后認為（丁）辦理房屋所有權(quán)登記后，將房屋設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為公積金管理中心，由于抵押權(quán)人的權(quán)利登記是以房屋所有權(quán)證為基礎(chǔ)，只有先行撤銷抵押權(quán)人享有的他項權(quán)利，才能撤銷房屋所有權(quán)證，公積金管理中心抵押權(quán)善意取得，在該抵押權(quán)消滅前，他項權(quán)利登記不得撤銷，（丁）房屋所有權(quán)也因此不得撤銷，判決駁回原告（甲）的訴訟請求。

甲不服一審判決依法提起上訴，二審法院審理認為業(yè)已生效的民事判決已經(jīng)確認作為被訴房屋轉(zhuǎn)移登記行為基礎(chǔ)的買賣合同無效，先后對丙、丁做出的房屋轉(zhuǎn)移登記行為的事實基礎(chǔ)已不存在，故被訴房屋登記行為主要證據(jù)不足，判決撤銷一審判決;撤銷房屋登記機關(guān)對丙作出的房屋轉(zhuǎn)移登記行政行為、撤銷房屋登記機關(guān)對丁做出的房屋轉(zhuǎn)移登記行政行為。

房屋登記行政行為撤銷使得案涉房屋恢復(fù)了原始所有權(quán)的狀態(tài)，案涉房屋上設(shè)立的抵押權(quán)使甲無法對房屋行使完全的所有權(quán)，代理律師以案涉房屋產(chǎn)權(quán)證被撤銷，抵押登記行政行為主要證據(jù)不足為由，向人民法院提起撤銷抵押登記行政行為的行政訴訟，該案庭審過程中公積金中心提交了其起訴丁要求償還貸款并對案涉房屋具有優(yōu)先受償權(quán)的勝訴《民事判決書》，稱案涉房屋已經(jīng)被生效法律文書認定具有優(yōu)先受償權(quán)，以此來對抗撤銷抵押登記行政行為的訴訟請求，一審法院審理后認為，被訴抵押登記行為在職權(quán)、適用法律及程序方面基本沒有問題，但是主要證據(jù)不足。《房屋登記辦法》第四十三條規(guī)定了申請抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)提交必要材料，本案中，被告在作出抵押登記前，收集了以上材料，但在抵押登記作出后，抵押登記行政行為所依據(jù)的《房屋所有權(quán)證書》被人民法院判決撤銷。所有權(quán)證書一經(jīng)撤銷便自始無效，相當(dāng)于被訴行政行為的證據(jù)中沒有房屋所有權(quán)證書。所有權(quán)證書的撤銷，使被訴抵押登記行為主要證據(jù)不足，依法應(yīng)當(dāng)撤銷。被告的相關(guān)答辯意見和第三人公積金管理中心述稱的相關(guān)意見，與法相悖，不予采納。依照《行政訴訟法》之規(guī)定，判決撤銷房產(chǎn)管理中心對案涉房屋做出的抵押登記行為。

公積金管理中心不服向中級法院提出上訴，二審法院審理后認為當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，原審法院對與案涉房屋相關(guān)抵押的民事爭議未予查清，故原審判決存在事實認定不清，證據(jù)不足，裁定撤銷一審行政判決，將本案發(fā)回一審法院重新審理。

案件發(fā)回重審后，代理律師針對二審法院發(fā)回重審的理由，提交了本案原告是基于抵押登記所依據(jù)的丁的房產(chǎn)證已經(jīng)行政判決撤銷的事實提起的行政訴訟，房產(chǎn)證撤銷自始無效，房屋抵押登記行政行為因缺少房屋產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)該予以撤銷，本案原告不是以基礎(chǔ)民事法律關(guān)系無效或可撤銷為由對房屋抵押登記行為提起訴訟，也不主張丁與住房公積金管理中心抵押基礎(chǔ)法律關(guān)系無效或可撤銷，因此本案不適用《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題規(guī)定》第八條規(guī)定的代理意見，此后經(jīng)過各方面多次的溝通協(xié)調(diào)，最終丁主動向公積金中心繳納了所欠貸款，公積金中心向抵押登記機關(guān)申請注銷抵押登記，甲因為已經(jīng)實現(xiàn)了訴訟目的，向法院遞交了撤訴申請。至此本案從第一次提起民事訴訟至最后一次行政訴訟歷時近六年，終于完美結(jié)案。

五、結(jié)語

無處分權(quán)合同的效力問題，隨著法律制度的不斷完善和細化已經(jīng)比較明確，就本案而言，當(dāng)事人要想追回已經(jīng)被兩次轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的房屋，首先要解決基礎(chǔ)法律關(guān)系即《房屋買賣合同》的效力問題，在基礎(chǔ)法律關(guān)系被確認無效后，行政訴訟撤銷房屋產(chǎn)權(quán)登記以及抵押登記才能順利實現(xiàn)，值得注意的是撤銷抵押登記行政行為的行政訴訟，二審法院以當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議的觀點，沒有事實及法律依據(jù)，因為本次撤銷抵押權(quán)行政訴訟的原告（甲）是以抵押登記行政行為證據(jù)不足為由起訴，抵押登記行政行為因缺少丁的房屋所有權(quán)證書（案涉房屋產(chǎn)權(quán)兩次轉(zhuǎn)移登記的撤銷）而違法，抵押登記行政行為主要證據(jù)不足，應(yīng)予撤銷，抵押登記撤銷后給抵押權(quán)人造成的損失，應(yīng)該依據(jù)行政訴訟法的規(guī)定予以處理，以保護善意抵押權(quán)人的角度，裁量抵押行政行為的合法性沒有法律依據(jù)。