邱洪全

摘要：疫情對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)心理和消費(fèi)行為的影響，以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場的走向和動(dòng)態(tài)，成為業(yè)界和學(xué)界關(guān)注的焦點(diǎn)。以家庭調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)后新冠疫情時(shí)代房地產(chǎn)消費(fèi)行為的現(xiàn)狀和影響因素進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并運(yùn)用有序多元Logit模型對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)行為的形成機(jī)制進(jìn)行實(shí)證研究。研究結(jié)果表明：（1）新冠疫情發(fā)生后，房地產(chǎn)購買意愿減弱、消費(fèi)疲軟，新冠疫情對(duì)居民購買房地產(chǎn)的意愿和行為產(chǎn)生了不可估量的負(fù)面影響。（2）減值性、風(fēng)險(xiǎn)性、市場性和防御性是后疫情時(shí)代影響家庭消費(fèi)者房地產(chǎn)消費(fèi)行為的主要因素，尤其是減值性因素中的預(yù)期收入減少、房產(chǎn)投資價(jià)值降低、房產(chǎn)剛性需求疲軟的影響程度最大。（3）有序多元Logit模型實(shí)證分析結(jié)果顯示，家庭統(tǒng)計(jì)學(xué)特征、減值性因素、市場性因素、風(fēng)險(xiǎn)性因素和防御性因素均對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)行為產(chǎn)生顯著影響。最后從穩(wěn)定家庭收入預(yù)期、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、適當(dāng)激發(fā)房地產(chǎn)剛性需求、引導(dǎo)家庭優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)等角度提出相應(yīng)政策與建議。

關(guān)鍵詞：后疫情時(shí)代;房地產(chǎn)消費(fèi);影響因素;形成機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）06-0014-22

收稿日期：2020-05-03

1引言

新型冠狀肺炎疫情對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定造成了巨大的沖擊和破壞，居民消費(fèi)意愿和消費(fèi)行為出現(xiàn)大幅度下滑。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度GDP下降6.8%;2020年1-2月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降20.5%，3月下降15.8%。隨著新冠疫情的逐漸穩(wěn)定，武漢解封，交通逐步恢復(fù)，復(fù)工、復(fù)產(chǎn)、復(fù)學(xué)逐漸展開，我國開始進(jìn)入“后疫情時(shí)代”。在此時(shí)期，可以預(yù)見我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)將逐漸恢復(fù)，但是疫情帶來的影響將是長期而復(fù)雜的，疫情之后我國經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場的走勢如何，尚不明朗。

而房地產(chǎn)不僅是社會(huì)消費(fèi)市場的重頭戲，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈之長、影響范圍之廣是其他行業(yè)難以比擬的。新冠疫情發(fā)生后，土拍延遲、工地停工、售樓處關(guān)閉，居民消費(fèi)意愿斷崖式下降，使得房地產(chǎn)行業(yè)受到較大沖擊。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度房地產(chǎn)行業(yè)同比下降6.1%;房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.7%，其中1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.3%?？梢娦鹿谝咔閷?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是深遠(yuǎn)的，疫情之后，房地產(chǎn)消費(fèi)市場的走向如何，學(xué)界的說法不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為疫情導(dǎo)致多數(shù)居民的收人不及預(yù)期，房地產(chǎn)消費(fèi)將更加理性和謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)消費(fèi)行為將呈現(xiàn)下降趨勢;也有觀點(diǎn)認(rèn)為疫情期間受到壓抑的房地產(chǎn)消費(fèi)行為將在疫情之后得到釋放，產(chǎn)生“補(bǔ)償性”消費(fèi)行為;還有觀點(diǎn)認(rèn)為疫情對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)行為的影響是暫時(shí)的，疫情之后房地產(chǎn)消費(fèi)行為將回歸常態(tài)。那么，疫情之后房地產(chǎn)消費(fèi)市場將走向何方？影響房地產(chǎn)消費(fèi)行為的影響因素有哪些？房地產(chǎn)消費(fèi)行為的形成機(jī)制又是什么？需要深人探析居民的房地產(chǎn)消費(fèi)心理、消費(fèi)意愿，以及影響居民房地產(chǎn)消費(fèi)行為背后復(fù)雜的因素，才能精準(zhǔn)地回答以上問題。

2文獻(xiàn)綜述

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，學(xué)界和業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)行為的研究日趨豐富。在房地產(chǎn)消費(fèi)行為的影響因素方面，孟慶杰以新疆、陜西、重慶、黑龍江為分析案例，對(duì)房地產(chǎn)市場的區(qū)域特征及其關(guān)鍵影響因素進(jìn)行實(shí)證研究，并對(duì)這些區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展提出針對(duì)性的策略與建議。鄭世剛選取我國35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用貝葉斯模型平均（BMA）方法對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行建模與實(shí)證分析，結(jié)果表明經(jīng)濟(jì)基本面和金融投資是支撐房地產(chǎn)價(jià)格最有效和穩(wěn)健的影響因素，并構(gòu)建了房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制。孫鈺等以天津市商品房銷售數(shù)據(jù)為研究樣本，運(yùn)用改進(jìn)熵權(quán)和灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)天津是商品房價(jià)格的影響因素進(jìn)行建模和實(shí)證分析，結(jié)果表明影響因素的重要性依次是居民購買力、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平和房地產(chǎn)市場環(huán)境等。

在房地產(chǎn)消費(fèi)行為的形成機(jī)制方面，潘耘等從房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性出發(fā)，分析了房地產(chǎn)供需雙方的效用構(gòu)成狀況，并探討了從完全信息條件（完全理性）逐步過渡到不完全信息條件（有限理性）下房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制，以及房地產(chǎn)泡沫的形成與發(fā)展過程，最后提出了相應(yīng)的房地產(chǎn)泡沫治理的策略與建議。牛勇平研究認(rèn)為我國房地產(chǎn)業(yè)的需求結(jié)構(gòu)特殊性，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制的復(fù)雜性，并在對(duì)房地產(chǎn)市場供給與需求進(jìn)行分析和演繹的基礎(chǔ)。上，發(fā)現(xiàn)抑制房地產(chǎn)價(jià)格難以通過政府政策調(diào)控來實(shí)現(xiàn)，應(yīng)該通過轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)化模式、增加供給、改善供給結(jié)構(gòu)、遏制投資需求等方式遏制房地產(chǎn)泡沫化，降低房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。劉紀(jì)學(xué)等運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響因素和房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制進(jìn)行動(dòng)態(tài)建模和系統(tǒng)仿真，研究結(jié)果表明房地產(chǎn)投機(jī)需求會(huì)放大房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價(jià)格的波動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，為此作者認(rèn)為恰當(dāng)?shù)睦收?、打擊投機(jī)性行為能有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格和泡沫的形成。

在重大公共安全和危機(jī)下房地產(chǎn)消費(fèi)行為方面，徐承紅等以汶川地震為研究背景，通過問卷調(diào)查收集數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)地震災(zāi)害對(duì)房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)消費(fèi)行為的沖擊和影響，研究表明自我保險(xiǎn)成本、風(fēng)險(xiǎn)偏好以及家庭特征都會(huì)影響災(zāi)后房地產(chǎn)消費(fèi)行為。盛松成等將當(dāng)前新冠疫情與“非典”進(jìn)行對(duì)比，全面分析新冠疫情對(duì)我國房地產(chǎn)造成的沖擊和影響，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)政策和建議。宋丁認(rèn)為新冠肺炎疫情將對(duì)我國經(jīng)濟(jì)形勢造成長期負(fù)面影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力突顯，影響房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢和發(fā)展動(dòng)向，并從新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)的短期影響、全年走勢、住房市場需求和策略建議等方面進(jìn)行深人剖析。

從以上文獻(xiàn)看，多數(shù)關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)行為和形成機(jī)制的研究都采用定性的研究方法和靜態(tài)的研究視角，缺乏定量的精準(zhǔn)分析和動(dòng)態(tài)的趨勢演化。本文將以家庭的單位進(jìn)行抽樣調(diào)查，收集居民房地產(chǎn)消費(fèi)行為的有關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用Logit模型對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行建模和動(dòng)態(tài)分析，以深刻揭示后疫情時(shí)代我國房地產(chǎn)消費(fèi)行為的影響因素及其形成機(jī)制，洞察其內(nèi)部深層次的運(yùn)行機(jī)理，為相關(guān)部門制定房地產(chǎn)發(fā)展政策和構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制提供參考作用。

3后疫情時(shí)代房地產(chǎn)消費(fèi)行為的現(xiàn)狀與影響因素

3.1問卷設(shè)計(jì)

為了全面了解新冠疫情發(fā)生后，居民對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的意愿和行為，以及這些意愿和行為背后的影響因素，本研究設(shè)計(jì)相關(guān)的問卷調(diào)查表。問卷調(diào)查表包括家庭信息、購房意愿與行為、影響因素等三部分內(nèi)容。其中家庭信息包含戶主性別、戶主年齡、戶主婚姻狀況、居住地屬性、學(xué)歷水平、收人狀況等六個(gè)題設(shè);購房意愿與行為包含購房意愿變化、購房行為變化兩個(gè)題設(shè);影響因素包含預(yù)期收入減少、房產(chǎn)投資價(jià)值降低、房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)增加、房產(chǎn)剛性需求減弱、預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)增強(qiáng)、房地產(chǎn)市場供給不足等六個(gè)題設(shè)。采用李克特五級(jí)量表設(shè)置非家庭信息部分題設(shè)的問卷答案，“非常符合”為5，“符合”為4，“一般”為3，“不符合”為2，“非常不符合”為1。

3.2數(shù)據(jù)來源與樣本描述統(tǒng)計(jì)

本文將以家庭為單位開展問卷調(diào)查，通過線上調(diào)查與線下調(diào)查相結(jié)合的方式進(jìn)行，調(diào)查工作于2020年3月12日至3月23日，共計(jì)12天，共收集572份問卷，剔除一些信息缺失、填寫不完整、字跡過于潦草無法辨別、明顯失真等無效問卷外，得到536份有效問卷，問卷有效率93.71%。樣本的描述性統(tǒng)計(jì)特征，如表1所示。

3.3后疫情時(shí)代房地產(chǎn)消費(fèi)行為的現(xiàn)狀描述

通過調(diào)查樣本的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，新冠疫情發(fā)生后，使得房地產(chǎn)購買意愿大幅減弱、購買行為大幅減少。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示有購買房產(chǎn)意愿的被調(diào)查者只占15.30%的比例，超過半數(shù)（51.31%）被調(diào)查者既沒有購買意愿也沒有出售意愿，近三分之一（33.40%）的被調(diào)查者有出售房產(chǎn)意愿。在購房行為的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示購買房地產(chǎn)的僅有12.87%的比例，出售房地產(chǎn)的卻有29.10%的比例，多數(shù)被調(diào)查者（58.02%）都沒有購買和出售房產(chǎn)。由此可見，新冠疫情對(duì)居民購買房地產(chǎn)的意愿和行為都產(chǎn)生了不可估量的負(fù)面影響，值得引起重視和關(guān)注，如表2所示。

3.4后疫情時(shí)代房地產(chǎn)消費(fèi)行為的影響因素分析

新冠疫情作為一種嚴(yán)重的公共衛(wèi)生事件，其發(fā)生后對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)行為的影響是綜合、復(fù)雜的，但是通常可以概括為減值性、風(fēng)險(xiǎn)性、市場性和防御性等方面。減值性包括預(yù)期收人減少和房產(chǎn)投資價(jià)值降低兩個(gè)問卷題設(shè)，風(fēng)險(xiǎn)性用房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)增加來表述，市場性用房產(chǎn)剛性需求減弱和房地產(chǎn)市場供給不足兩個(gè)問卷題設(shè)來表述，防御性用預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)增強(qiáng)來表述。

3.4.1減值性因素

新冠疫情發(fā)生后，帶來的直接影響就是很多居民的收人減少，甚至造成失業(yè)，尤其是對(duì)那些尚未復(fù)工、復(fù)產(chǎn)的居民來說，更是收人銳減，導(dǎo)致本有房地產(chǎn)購買意愿和購買行為的家庭放棄或延遲購房計(jì)劃，房地產(chǎn)購買意愿減弱和購買行為減少。此外，疫情也讓消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展感到擔(dān)憂，對(duì)房地產(chǎn)未來價(jià)值的預(yù)估產(chǎn)生變化和偏差，認(rèn)為房價(jià)可能會(huì)下跌，導(dǎo)致延遲購房的決策心理。問卷調(diào)查的結(jié)果也顯示，認(rèn)為新冠疫情發(fā)生后家庭預(yù)期收入大幅減少和減少的分別占33.96%和40.49%，兩者合計(jì)接近75%，而家庭預(yù)期收人增加和大幅增加的只有5.78%和2.05%，兩者合計(jì)只有7.83%，可見多數(shù)家庭在新冠疫情發(fā)生后收人都有比較明顯的減少。認(rèn)為新冠疫情發(fā)生后房產(chǎn)投資價(jià)值大幅降低和降低的分別占23.13%和59.33%，兩者合計(jì)達(dá)82.46%，而認(rèn)為房產(chǎn)投資價(jià)值增加和大幅增加的只有2.43%和0.75%，兩者合計(jì)只有3.18%，可見多數(shù)倍調(diào)查者認(rèn)為新冠疫情發(fā)生后房產(chǎn)投資價(jià)值會(huì)降低，如表3所示。

3.4.2市場性因素

隨著我國城鎮(zhèn)化速度放緩，城市人口增長變得緩慢，甚至有些城市人口出現(xiàn)負(fù)增長。此外，我國從2016年全面放開二胎政策后，效果遠(yuǎn)不及預(yù)期，人口老年化和少子化的趨勢不可避免。這些因素都在一定程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場需求在未來較長時(shí)間內(nèi)較為疲軟，市場剛性需求難有較大增長。從問卷調(diào)查的結(jié)果看，被調(diào)查者對(duì)房地產(chǎn)市場剛性需求的判斷比較離散，認(rèn)為房產(chǎn)剛性需求大幅減少和減少的合計(jì)有48.69%，接近半數(shù);有近三分之一的被調(diào)查者認(rèn)為房產(chǎn)剛性需求大致維持不變;認(rèn)為房產(chǎn)剛性需求增加和大幅增加的合計(jì)有17.73%。總體上看被調(diào)查者對(duì)房產(chǎn)市場剛性需求的走向偏悲觀。

新冠疫情發(fā)生后，房地產(chǎn)施工停滯，盡管目前已經(jīng)陸續(xù)恢復(fù)施工，但是恢復(fù)生產(chǎn)需要一段較長的時(shí)間，這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開盤交易時(shí)間延遲，房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)供給斷層的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來不便，進(jìn)而影響房地產(chǎn)消費(fèi)行為。但是從問卷調(diào)查的結(jié)果來看，被調(diào)查者對(duì)房地產(chǎn)市場供給的看法出現(xiàn)明顯的分化現(xiàn)象，認(rèn)為疫情后房地產(chǎn)市場供給大幅減少或減少的有39.18%比例;認(rèn)為維護(hù)不變的有35.63%的比例;認(rèn)為增加或大幅增加的有25.19%的比例?？梢妼?duì)房地產(chǎn)市場供給方向性判斷的差異性并不大，如表4所示。

3.4.3風(fēng)險(xiǎn)性因素

我國新冠疫情已經(jīng)得到有效控制，但是國外還在肆意爆發(fā)，未來還存在不確定性，甚至有專家預(yù)測我國存在爆發(fā)第二輪新冠肺炎疫情的風(fēng)險(xiǎn)，使得房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)增加。總體上來說，新冠疫情持續(xù)的時(shí)間越長，房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)就越大。從問卷調(diào)查的結(jié)果看，認(rèn)為房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)“大幅增加”和“增加”的被調(diào)查者分別占24.63%和46.08%，兩者合計(jì)超過70%;認(rèn)為房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)“減少”和“大幅減少”的分別只占6.16%和1.49%，兩者合計(jì)只有7.65%?？梢姸鄶?shù)被調(diào)查者認(rèn)為在新冠疫情影響下，房價(jià)存在下跌的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在買房并不是理性的選擇，如表5所示。

3.4.4防御性因素

新冠疫情爆發(fā)后，不僅對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生沖擊和影響，也對(duì)社會(huì)大眾的心理產(chǎn)生影響，尤其是對(duì)工薪階層和中層階層來說，由于對(duì)預(yù)期收人減少的擔(dān)憂，會(huì)在心理上產(chǎn)生焦慮和恐慌狀態(tài)，使得預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)增強(qiáng)，進(jìn)而導(dǎo)致減少房地產(chǎn)消費(fèi)的傾向。

從問卷調(diào)查的結(jié)果看，被調(diào)查者在疫情發(fā)生.后預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)明顯增強(qiáng)，認(rèn)為預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)大幅增加和增加的分別占13.25%和61.38%，兩者合計(jì)74.63%，接近四分之三;而認(rèn)為預(yù)防性儲(chǔ)著動(dòng)機(jī)減少和大幅減少的分別占8.77%和0.56%，兩者合計(jì)只有9.33%，如表6所示。

4后疫情時(shí)代房地產(chǎn)消費(fèi)行為的形成機(jī)制

4.1變量說明與描述統(tǒng)計(jì)

本文研究的被解釋變量Y為房地產(chǎn)消費(fèi)行為，分三個(gè)選項(xiàng)：“出售傾向”賦值1，“不變”賦值2，“購買傾向”賦值3。而解釋變量包括以下幾個(gè)維度：（1）家庭統(tǒng)計(jì)學(xué)特征，包括戶主性別、戶主年齡、戶主婚姻狀況、居住地屬性、戶主學(xué)歷、家庭收人等;（2）減值性因素，包括預(yù)期收人變化和房產(chǎn)投資價(jià)值兩個(gè)變量，預(yù)期這兩個(gè)變量均正向影響房地產(chǎn)消費(fèi)行為;（3）市場性因素，包括房產(chǎn)剛性需求和房地產(chǎn)市場供給兩個(gè)變量，預(yù)期這兩個(gè)變量均正向影響房地產(chǎn)消費(fèi)行為;（4）風(fēng)險(xiǎn)性因素，包括房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)變量，預(yù)期其反向影響房地產(chǎn)消費(fèi)行為;（5）防御性因素，包括預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)一個(gè)變量，預(yù)期其反向影響房地產(chǎn)消費(fèi)行為。解釋變量的賦值說明和樣本描述統(tǒng)計(jì)信息，如表7所示。

4.2模型構(gòu)建

根據(jù)本文被解釋變量賦值的離散性和多元性，且賦值之間存在有序性，屬于典型的有序、多元、離散型隨機(jī)變量，適合使用有序多元Logit模型進(jìn)行分析，本文被解釋變量含有三個(gè)賦值，所以本文構(gòu)建有序三元Logit模型分析后疫情時(shí)代房地產(chǎn)消費(fèi)行為的形成機(jī)制。模型結(jié)構(gòu)為：

其中a*是不可觀測的潛在變量，Y;為觀測值，x=（x，X2，*.”，X，），B=（B，B2，…，）'，n為解釋變量的數(shù)量，本文n取12。y關(guān)于a*單調(diào)遞增，即如果a;

在樣本驗(yàn)證過程中，使用極大似然估計(jì)方法，a的極限值和系數(shù)向量B都將被估計(jì)。估算式為：

其中N為樣本數(shù)，本文N取536，1（。）為開關(guān)函數(shù)，當(dāng)條件為真時(shí)取1，條件為假時(shí)取0。

4.3結(jié)果分析

有序多元Logit模型分析結(jié)果，如表8所示?？梢娂彝ソy(tǒng)計(jì)學(xué)特征、減值性因素、市場性因素、風(fēng)險(xiǎn)性因素和防御性因素均對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)行為產(chǎn)生影響。

4.3.1家庭統(tǒng)計(jì)學(xué)特征

在家庭統(tǒng)計(jì)學(xué)特征方面，后疫情時(shí)代男性比女性更傾向于購買房地產(chǎn)，但是在統(tǒng)計(jì)學(xué)上并不顯著;年輕戶主比年老戶主更傾向于在疫情后購買房地產(chǎn)，這可能是因?yàn)槟昙o(jì)偏大的戶主在房地產(chǎn)投資決策方面更加穩(wěn)重和謹(jǐn)慎;處于單身或離異狀態(tài)的戶主購買房地產(chǎn)的傾向性比已婚戶主更強(qiáng)，單身或離異狀態(tài)的戶主一方面家庭牽掛和負(fù)擔(dān)較小，且買房后可能對(duì)其“脫單”有一定幫助作用;從居住地屬性看，城市越大，家庭消費(fèi)者購買房地產(chǎn)的意愿和行為反而更低，這可能是因?yàn)榇蟪鞘行鹿谝咔榈姆揽卮胧┍容^嚴(yán)密，對(duì)大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的負(fù)面影響相對(duì)中小城市而言更大些;戶主高學(xué)歷的家庭比低學(xué)歷的家庭購買房產(chǎn)的意愿和傾向性更低，但是這在統(tǒng)計(jì)學(xué)上并不顯著;家庭收人對(duì)疫情后房地產(chǎn)消費(fèi)行為的影響顯著，且高收人家庭購買房產(chǎn)的意愿和傾向性更高，高收人家庭經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)，在疫情發(fā)生后，盡管面臨不確定因素，但是購買房產(chǎn)的意向和傾向比低收入家庭高。

4.3.2減值性因素

在減值性因素中，家庭預(yù)期收入的變化會(huì)對(duì)后疫情時(shí)代房地產(chǎn)購買行為產(chǎn)生正向影響，當(dāng)家庭預(yù)期收人減少時(shí)，房地產(chǎn)購買行為減少，而出售行為增多;當(dāng)家庭預(yù)期收人增加時(shí)，房地產(chǎn)購買行為增多，而出售行為減少。此外，房產(chǎn)投資價(jià)值也會(huì)對(duì)后疫情時(shí)代房地產(chǎn)購買行為產(chǎn)生正向影響，當(dāng)房產(chǎn)投資價(jià)值降低時(shí)，房地產(chǎn)購買行為減少，而出售行為增多;當(dāng)房產(chǎn)投資價(jià)值升高時(shí)，房地產(chǎn)購買行為增多，而出售行為減少。在新冠疫情發(fā)生后，整體經(jīng)濟(jì)受到打擊和沖擊，家庭預(yù)期收入普遍減少，且房地產(chǎn)投資價(jià)值普遍看跌，由于導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)行為出現(xiàn)購買行為減少，而出售行為增多的局面，在將來一段時(shí)間內(nèi)都將對(duì)房地產(chǎn)市場行情形成壓力。

4.3.3市場性因素

在市場性因素中，房產(chǎn)剛性需求正向影響房地產(chǎn)消費(fèi)行為，房地產(chǎn)剛性需求包括了首次購房者、房產(chǎn)置換者和改善性購房者等，當(dāng)房地產(chǎn)剛性需求增加時(shí)，房地產(chǎn)購買行為增多，而出售行為減少;當(dāng)房地產(chǎn)剛性需求減少時(shí)，房地產(chǎn)購買行為減少，而房地產(chǎn)出售行為增多。此外，房地產(chǎn)市場供給正向影響房地產(chǎn)消費(fèi)行為，但在統(tǒng)計(jì)學(xué)上并不顯著。

4.3.4風(fēng)險(xiǎn)性因素

在風(fēng)險(xiǎn)性因素中，本文著重考慮房價(jià)下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)，從Logit模型分析的結(jié)果來看，房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)正向影響房地產(chǎn)消費(fèi)行為，當(dāng)房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)增加時(shí)，購房者的資產(chǎn)受到損失的可能性增大，房產(chǎn)價(jià)值減少的概率暴增，會(huì)打擊購房者的信心，導(dǎo)致消費(fèi)者購房的意愿和傾向下降。當(dāng)房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)降低時(shí)，購房者的資產(chǎn)受到損失的可能性降低，房產(chǎn)價(jià)值減少的概率下降，增加購房者的信心，導(dǎo)致消費(fèi)者購房的意愿和傾向上升。

4.3.5防御性因素

在防御性因素中，本文主要考慮防御性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)，從Logit模型分析的結(jié)果來看，防御性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)正向影響房地產(chǎn)消費(fèi)行為，當(dāng)消費(fèi)者防御性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)增強(qiáng)時(shí)，購房者傾向于將其資產(chǎn)進(jìn)行儲(chǔ)蓄，而不是進(jìn)行投資或消費(fèi)，導(dǎo)致消費(fèi)者購房的意愿和傾向下降。當(dāng)消費(fèi)者防御性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)減弱時(shí)，購房者傾向于將其資產(chǎn)進(jìn)行投資或消費(fèi)，而不是進(jìn)行儲(chǔ)蓄，使得消費(fèi)者購房的意愿和傾向上升。

5結(jié)論與建議

5.1研究結(jié)論

本文通過問卷調(diào)查收集家庭數(shù)據(jù)，研究了后疫情時(shí)代房地產(chǎn)消費(fèi)行為的影響因素及其形成機(jī)制。研究結(jié)果顯示：（1）新冠疫情發(fā)生后，使得房地產(chǎn)購買意愿大幅減弱、購買傾向大幅減少，新冠疫情對(duì)居民購買房地產(chǎn)的意愿和行為都產(chǎn)生了不可估量的負(fù)面影響;（2）減值性、風(fēng)險(xiǎn)性、市場性和防御性是后疫情時(shí)代影響家庭消費(fèi)者房地產(chǎn)消費(fèi)行為的主要因素，尤其是減值性因素中的預(yù)期收人喊少、房產(chǎn)投資價(jià)值降低、房產(chǎn)剛性需求疲軟的影響程度最大;（3）有序多元Logit模型實(shí)證分析結(jié)果顯示，家庭統(tǒng)計(jì)學(xué)特征、減值性因素、市場性因素、風(fēng)險(xiǎn)性因素和防御性因素均對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)行為產(chǎn)生顯著影響。

5.2政策建議

針對(duì)新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)行為產(chǎn)生的負(fù)面影響，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定和有序發(fā)展。從本文房地產(chǎn)消費(fèi)行為的影響因素及其形成機(jī)制的實(shí)證分析結(jié)果看，應(yīng)該著重解決新冠疫情發(fā)生后導(dǎo)致家庭預(yù)期收人減少、房產(chǎn)投資價(jià)值降低、剛性需求疲軟、家庭資產(chǎn)配置的防御性儲(chǔ)蓄傾向等關(guān)鍵問題，對(duì)癥下藥、精準(zhǔn)施策，提高相關(guān)政策的針對(duì)性、有效性和前瞻性。

第一，穩(wěn)定家庭收人預(yù)期。本文實(shí)證結(jié)果表明家庭預(yù)期收人減少是影響后疫情時(shí)代房地產(chǎn)消費(fèi)行為的重要因素，為此各級(jí)政府應(yīng)該千方百計(jì)穩(wěn)定家庭收人預(yù)期。一是加快推進(jìn)企業(yè)的復(fù)工、復(fù)產(chǎn)工作，政府工作人員應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)復(fù)工、復(fù)產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)，科學(xué)、合理、有序推行復(fù)工、復(fù)產(chǎn)工作的順利進(jìn)行，在保障員工身體健康安全的基礎(chǔ)上，盡快恢復(fù)正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)秩序;二是加大政策扶持力度，尤其是對(duì)中小企業(yè)、小微企業(yè)和受疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)，在稅收、貸款、租金等方面給予支持和扶持;三是加大重點(diǎn)領(lǐng)域的穩(wěn)就業(yè)力度，加大“新基建”領(lǐng)域的投資力度，為就業(yè)提供支撐作用，高度關(guān)注今年高校畢業(yè)生的就業(yè)問題，多渠道解決畢業(yè)生的就業(yè)通道和管道。

第二，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。穩(wěn)定的房價(jià)是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序和可持續(xù)發(fā)展的重要保障，房價(jià)過快上漲和下跌都將對(duì)房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈造成傷害。尤其是在后疫情時(shí)代，多數(shù)房企遇到資金鏈困難，降價(jià)促銷以回籠資金成為可能，這樣的話容易陷入“價(jià)格戰(zhàn)”的惡性競爭中，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，在后疫情時(shí)代相關(guān)政府部門和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)應(yīng)該通過多種渠道、多種方式穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，通過銀行貸款、股權(quán)質(zhì)押等方式獲得資金，盤活現(xiàn)金流，盡量避免低價(jià)銷售的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，破壞房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境和氛圍。

第三，適當(dāng)激發(fā)房地產(chǎn)剛性需求。2016年來，我國各大城市房價(jià)上漲過快，各城市都紛紛出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，投資性炒房已經(jīng)逐漸退出市場，房地產(chǎn)行業(yè)趨于穩(wěn)定。但在目前由于受到新冠疫情的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遇到新的情況、新的狀況，不是發(fā)展過熱而是發(fā)展過冷。在此背景下，有必要重新審視房地產(chǎn)調(diào)控政策，有必要適當(dāng)松綁嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，激發(fā)房地產(chǎn)市場活力，尤其是對(duì)于首次買房、置換房、改善性住房的消費(fèi)者，不應(yīng)該再被擋在限購的圍墻之外，應(yīng)該賦予他們購房的資格。此外，多數(shù)城市對(duì)于房地產(chǎn)按揭貸款的利率上浮過多，甚至對(duì)于首套房貸款利率也上浮，應(yīng)該適當(dāng)降低房地產(chǎn)按揭貸款的利率，尤其是對(duì)于剛性需求的購房者，不應(yīng)該再上浮貸款利率。

第四，引導(dǎo)家庭優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)。家庭收人在消費(fèi)、投資和儲(chǔ)蓄之間進(jìn)行合理配置，有利于提高家庭理財(cái)水平，在有序提高生活質(zhì)量的生活品質(zhì)的同時(shí)，降低家庭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是，我國是一個(gè)高儲(chǔ)蓄的國家，居民和家庭習(xí)慣性多儲(chǔ)蓄，尤其是在后疫情時(shí)代，居民和家庭防御性儲(chǔ)蓄的傾向更加凸顯，使得居民家庭的資產(chǎn)配置不夠合理和科學(xué)。為此，建議相關(guān)金融部門和金融機(jī)構(gòu)通過各種方式和渠道加強(qiáng)金融知識(shí)的普及和推廣，讓普遍居民也具備基本的金融知識(shí)和常識(shí)，學(xué)會(huì)對(duì)自己的資產(chǎn)進(jìn)行合理和多元配置，優(yōu)化家庭資產(chǎn)配置的結(jié)構(gòu)，提高家庭資產(chǎn)配置的有效性。

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