城市新市民住房需求及住房公積金管理改革研究
——基于南寧市青秀區(qū)的實證調(diào)查

廣西區(qū)直住房公積金管理中心課題組

一、城市新市民的住房需求與住房公積金的服務(wù)功能

（一）城市新市民的住房需求

隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程的加快，越來越多不同原籍的人因為工作、婚姻、就學等各種原因遷居到城市，逐漸形成了一個新的社會群體——新市民。由于居住城市與戶籍身份的分離，導致城市經(jīng)濟適用房、廉租房等公共住房基本不對新市民開放，新市民住房仍游離于城鎮(zhèn)住房保障體系之外，難以享受完善的住房配套設(shè)施、均等化的公共服務(wù)等住房保障權(quán)利，一定程度上影響了新市民在城市的住房需求和住房問題的解決。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2018年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2018 年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%[1]，表明很多新市民群體尚未能真正完全在城市落戶，應(yīng)該說住房問題是其中的一個重要因素。

（二）住房公積金的服務(wù)功能

住房公積金是用工單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金制度是一種社會性、互助性、政策性的住房社會保障制度，通過由職工與單位分別按照職工工資的一定比例逐月強制繳存的方式，為職工家庭住房消費提供法定資金保障和儲蓄積累，并在參繳職工之間形成互助性融資機制。住房公積金制度是我國住房保障體系的重要組成部分。

目前，住房公積金制度在住房需求和住房供給兩個領(lǐng)域發(fā)揮了獨特的市場激勵和調(diào)控作用。在住房需求方面，住房公積金繳存職工有購房需求時可以申請住房公積金貸款，幫助解決資金缺口，享受低息利率優(yōu)惠。住房公積金繳存職工發(fā)生購房、償還購房貸款本息、支付房租等住房消費行為時還可以提取住房公積金?？梢哉f，凡是曾貸款和提取使用住房公積金的職工，已經(jīng)在住房購買和住房消費上實實在在的獲利。在住房供給方面，住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后，用于上繳城市廉租住房的補充資金。據(jù)統(tǒng)計到2018 年末，住房公積金中心累計提取城市公共租賃住房（廉租住房）建設(shè)補充資金3365.48 億元，累計向373 個保障房住房建設(shè)試點項目發(fā)放貸款872.15 億元，支持建設(shè)保障性住房7127.28 萬平方米，可解決約120 萬戶家庭住房問題[2]。

近年來，我國落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，著力破解新型城鎮(zhèn)化過程中新市民的住有所居問題，住房公積金的定義外延不斷擴展，港澳臺同胞現(xiàn)已納入繳存范圍，部分地區(qū)將海外人才納入了繳存范圍，各地相繼對自由職業(yè)者、個體工商戶等個人自愿繳存開展探索和實踐，制度覆蓋面不斷擴大。

二、新市民群體住房現(xiàn)狀與存在問題

本課題針對南寧市青秀區(qū)新市民工作和居住比較集中的情況，摸排新市民的群體特征、住房狀況和住房需求，采用抽樣調(diào)查方法，調(diào)查對象為南寧市青秀區(qū)的新市民，涉及從事建筑、金融、投資、信息服務(wù)、餐飲、家居、建材、批發(fā)零售等行業(yè)的新市民。

（一）新市民群體與住房需求

1. 新市民就業(yè)和收入較為穩(wěn)定

青秀區(qū)是南寧市的政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育、金融、信息和會展中心，是南寧對外展示改革開放成果的“城市名片”。青秀區(qū)吸納就業(yè)的新市民的就業(yè)和收入都較為穩(wěn)定。從受教育程度看，青秀區(qū)新市民人口文化素質(zhì)整體較高，具有高中及以上學歷的人員占87.3%，其中高中或職高畢業(yè)的占17.6%；本科或?qū)？飘厴I(yè)的占65.5%；研究生及以上的占4.2%。新市民工作單位相對集中在機關(guān)團體和事業(yè)單位，占比34.5%，國有及國有控股企業(yè)次之，占29.6%，最后是個體工商戶和私營企業(yè)，分別占19.0%和16.9%。

2. 新市民住房條件有待提高

租房是青秀區(qū)新市民解決住房問題的主要途徑。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，青秀區(qū)新市民群體主要通過租房解決住房問題，只有三成半的新市民群體有自有住房。對園湖飯店餐飲從業(yè)人員進行訪談時，部分服務(wù)員反映他們都是幾個人合租住房，住房條件較為惡劣。政策性住房未能成為解決新市民住房問題的重要手段。雖然經(jīng)濟適用房等政策性住房供應(yīng)是解決居民住房問題的重要手段。但調(diào)研發(fā)現(xiàn)，青秀區(qū)新市民群體購買政策性住房的比例僅為11.9%。用于居住和子女入學要求是青秀區(qū)新市民群體購房的關(guān)注重點。

新市民群體有近半調(diào)研對象尚未在南寧市購買住房，但其購房意愿非常強烈，另有部分新市民希望能夠讓自己小孩就讀較好的學校，因此也希望盡快購置較好的學區(qū)房。除以上原因外，新市民群體希望購買商品房用于結(jié)婚也是另一重要原因?？傊蠈幨星嘈銋^(qū)新市民群體就業(yè)相對穩(wěn)定，具有較高的工資和經(jīng)濟收入。用于居住、考慮子女上學、結(jié)婚等成為新市民群體購房的主要需求。

（二）新市民解決住房問題的制約因素

受訪的青秀區(qū)新市民群體多屬于國有企業(yè)、機關(guān)團體、事業(yè)單位的勞務(wù)派遣工作人員或因企業(yè)臨時派駐而到南寧工作的企業(yè)管理人員，此群體收入相對其他城區(qū)新市民群體收入高，但因其對購房面積需求在100 平方米以上，且青秀區(qū)在南寧市各城區(qū)中房價最高，因此購房總價高、首付資金不足成為青秀區(qū)新市民群體解決住房問題的瓶頸。

1. 商品住宅需求旺盛，高房價成為制約因素

根據(jù)廣西中原研究中心《2017 年南寧房地產(chǎn)市場報告》，青秀區(qū)2017 年商品住宅建設(shè)新項目較少，其住宅供應(yīng)主要依靠原有項目，總體供應(yīng)量同比下降30%左右。

由于政府的調(diào)控，從統(tǒng)計數(shù)字看，青秀區(qū)2017年的住宅成交金額由2016 年的218.3 億元降至148.8 億元；毛坯房成交均價由2016 年的9253 元平方米上漲為9583 元平方米，增速不大，處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。2016 年10 月，南寧市住宅備案價格為毛坯房價格，裝修標準在1500—5000 元平方米不等。2017 年5 月26 日（含26 日）之后，裝修標準最高不得超過3000 元/平方米，2017 年住宅均價均為毛坯房價格[3]。2018 年，青秀區(qū)商品住宅價格繼續(xù)保持上漲的態(tài)勢，成交均價普遍在15000—20000 元/平方米之間。高房價是新市民通過市場解決住宅問題的最大制約因素。

2. 新市民支付能力不足成為制約購房的主要原因

租金收入比過高使部分新市民較難攢錢買房。一般來說，房租收入比高于45%，屬于租金嚴重過高的城市；房租收入比在25%—45% 之間，屬于租金相對過高的城市；房租收入比在25% 及以下水平，屬于租金相對合理的城市。南寧市的房租收入比為35%，在全國50 個城市中排在第16 位，人均租房租金894 元，租金收入比高于正常水平，屬于租金過高的城市。

表1 2017 年青秀區(qū)住宅供需狀況

表2 青秀區(qū)被調(diào)查新市民住房情況

不少新市民認為收入低、物價高，房子買不起，租也很難租得起。因此，新市民租住的地方大多集中于住房密集、租金相對較低的城中村，比如麻村等。部分新市民由于平時租住房屋的租金高，導致較難攢下錢來首付購置自住房屋。房價收入比高導致新市民首付困難。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，一般認為，合理的房價收入比為4—6。根據(jù)WIND 資訊測算數(shù)據(jù)，2017 年南寧房價收入比為10.14，明顯高于合理的房價收入比，從而限制了新市民的購房。從問卷統(tǒng)計結(jié)果看，未來兩年不打算購房的原因，有64% 的受訪者回答“沒錢付首付”。因此，首付資金不足仍然是制約市民購房的主要因素。

3. 商品房價格得到控制但貸款利率上升加重購房負擔

2017 年4 月，由于房價繼續(xù)快速上漲，南寧市進一步出臺對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，對公積金異地貸款暫停，首套房公積金貸款首付不低于20%，二套或二次申請首付不低于50%的，貸款利率調(diào)整為同期住房公積金個人住房貸款利率的1.1 倍，商住用地出讓采用“限地價、限房價、競產(chǎn)權(quán)移交房面積”方式出讓。2017 年5 月，南寧市加碼出臺限購政策：（1）認房又認貸，二套房首付提至四成，三套房停貸；（2）三套及以上住房取得不動產(chǎn)證2 年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓；（3）全面限價，除住宅限價外將車位納入限價范圍；（4）進行住房精裝價格指導，最高不得超過3000 元/平方米。

2017 年9 月，由于南寧房價漲幅仍居全國大中型城市前列，南寧市進一步出臺了擴大限售范圍政策：法人機構(gòu)購置二套房及以上的，在取得不動產(chǎn)證2 年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓；銷售商品房時未與購房人達成購房協(xié)議前，不得收取購房人任何費用。限價政策對于控制商品房價格起到了一定的作用，但是目前還無法完全控制住房價格上漲的勢頭。一方面，開發(fā)商通過開發(fā)精裝房的方式來提高商品房的銷售價格，通過增加少量裝修成本把住房銷售價格抬上去；另一方面，也有一些不規(guī)范經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“外收”的方式來提高商品房銷售價格，僅從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，商品房銷售價格并沒有上漲多少，但是因為“外收”在合同中體現(xiàn)不出來，所以，精裝部分在成交價格上反映不出來。因此，新市民要購買商品房實際上遠比統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的要更為困難。

2018 年，南寧市12 家駐邕銀行首套房首付比例仍為20%，個別銀行的首套房貸首付比例提高至30%，二套房首付比例為40%。2018 年3 月，南寧市多家銀行首套房貸利率全線上浮。南寧房貸利率上漲的節(jié)奏和幅度略高于一線城市，如一線城市首套房貸利率目前普遍執(zhí)行基準上浮10%—20%，南寧市則上浮15% 以上。在二套房貸方面，目前南寧市普遍在基準利率基礎(chǔ)上上浮20%—30%。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，青秀區(qū)被調(diào)查者家庭在新購住房時，平均預計貸款總額為71 萬元，按照基準利率4.9% 來計算，貸款購房家庭每年要承擔3.4 萬元的利息。銀行貸款利率的上升，增加了每年需償還的利息，進而增加了新購住房的貸款負擔，這也是目前新市民解決住房問題的一個制約因素。商業(yè)銀行貸款利率的提高增加了新市民購房及還貸的成本。

青秀區(qū)被調(diào)查者家庭月收入約為7671 元，在預計購房貸款總額為71 萬元的情況下，按照基準利率30 年360 期來償還，購房家庭每個月的月還款額為3768 元，用于日常生活支出的僅剩下3903 元。數(shù)據(jù)分析可以看出，青秀區(qū)被調(diào)查者家庭每個月的還款額占家庭月收入的一半左右，新市民住房貸款負擔比較重。

4. 購房、租房政策不完善制約新市民住房問題的解決

目前，南寧市二手房市場的房產(chǎn)中介管理不規(guī)范，虛假信息比較多，購房者信息不對稱，導致了一系列購房權(quán)益受到損害事件的發(fā)生。根據(jù)《南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局2017 年工作總結(jié)及2018 年工作計劃》中對“2017 年全力抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控的工作總結(jié)”，目前南寧市的房地產(chǎn)調(diào)控體系還不夠完善，還有待加強改進。從房貸政策、房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?，打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為等行動看，南寧市當前房地產(chǎn)市場仍存在一些不足與缺陷。這些缺陷在一定程度上損害了包括新市民在內(nèi)的購房者的合法權(quán)益。

租賃權(quán)利保護不力將影響新市民在城市的就業(yè)和生活。由于租賃市場監(jiān)管力量薄弱，有59.2% 的被調(diào)查新市民是租賃居住，因此受限于尚未建立統(tǒng)一的租賃管理平臺，新市民和房東簽訂的《房屋租賃合同》未備案，因此難以監(jiān)控租賃市場出租人和承租人的行為，使部分承租人（新市民）因為房東提前結(jié)束租約或者不退租房押金等行為導致權(quán)利受損。

5. 住房公積金提取、貸款渠道不暢

調(diào)查結(jié)果顯示，在住房公積金管理改進方面，超過30%受訪者認為住房公積金貸款審批時間長、最高貸款額度低、提取手續(xù)繁瑣。對此要進行具體分析。

當前，住房公積金貸款審批時間長，主要受限于住房公積金必須在商品房項目封頂后，且在購房者住房公積金賬戶繳存正常的情況下才能放款，導致購房者認為住房公積金貸款手續(xù)繁瑣和貸款審批時間長，部分開發(fā)商也以此拒絕住房公積金貸款。對開發(fā)商拒絕購房者使用住房公積金貸款這一現(xiàn)象，住房公積金中心與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門也聯(lián)合出臺了一些措施，一方面鼓勵消費者舉報，另一方面也采取了諸如商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)等措施，以提高公積金使用率，幫助新市民解決自住購房貸款問題。

關(guān)于最高貸款額度問題，目前南寧住房公積金貸款額度最高為60 萬元，北京最高120 萬元，深圳最高90 萬元，武漢最高70 萬元，長沙最高50 萬元，應(yīng)該說南寧現(xiàn)行標準是符合實際的。另外，貸款必然要考量償還能力，當家庭月收入較低償還能力不足時，可貸額度相應(yīng)降低。

關(guān)于提取公積金手續(xù)繁瑣的問題，調(diào)查結(jié)果與事實存在一定偏差，可能是因為大部分受訪者近期未辦理過公積金提取，對最新的提取流程和手續(xù)不了解。實際上目前市民提取公積金已經(jīng)非常便利，只需填寫申請表交到公積金管理中心審批，不再需要單位蓋章同意，各種資料的復印件也不需要提供了；在辦結(jié)時間方面，當場辦結(jié)，審批通過后馬上就能收到提取的款項；申請者還可以進行網(wǎng)上申請?zhí)崛?，非常方便?/p>

針對新市民暫未繳存住房公積金的問題，主要原因是用人單位執(zhí)行住房公積金繳存政策不力。調(diào)查結(jié)果顯示，在繳存住房公積金方面，大部分受訪者是由于所在的工作單位不給繳存住房公積金，導致這些新市民無法使用和享受住房公積金的各項優(yōu)惠制度和政策，從而在一定程度上制約了這些新市民解決其住房問題。

表3 公積金提取、貸款方面的問卷統(tǒng)計結(jié)果

三、住房公積金支持新市民解決住房問題的政策措施

從南寧住房公積金管理中心區(qū)直分中心（以下簡稱區(qū)直中心）的實踐來看，支持新市民解決住房問題的政策措施主要有：

（一）支持租房的政策措施

租住廉租房和公租房的，每年可提取一次本人及配偶住房公積金賬戶內(nèi)的住房公積金，提取額度不超過當年實際支付的租房費用。租住商品住房的，每年可提取一次本人及配偶住房公積金賬戶內(nèi)的住房公積金，提取額度不超過當年實際支付的租房費用。單身家庭月最高提取額為480 元，已婚家庭月最高提取額為840 元。租住商品住房的月提取額上限隨南寧市租房租金水平調(diào)整而適當調(diào)整。無房申請租房提取通過聯(lián)網(wǎng)核查，不用職工開具無房證明。

（二）支持購房的政策措施

貸款額度超過公積金貸款最高額度時，可申請組合貸款，以商業(yè)銀行貸款作為補充。貸款后，每年還可申請?zhí)崛」e金還貸，公積金已成為支持中低收入家庭購房的重要資金渠道。

1. 全面支持異地貸款

異地繳存住房公積金的職工在南寧購房的，可申請異地貸款。

2. 對沖還貸簡化還貸手續(xù)

繳存住房公積金的職工在區(qū)直中心有貸款的，可使用住房公積金賬戶內(nèi)資金沖抵還款，減輕還款壓力。

3. 繼續(xù)支持家庭第二套住房公積金貸款

繼續(xù)支持購房者在還完第一套住房公積金貸款的情況下使用公積金購買家庭第二套住房。

4. 住房公積金貼息貸款

當住房公積金中心可貸款剩余額度不夠用時，可申請公轉(zhuǎn)商貸貼息貸款，利差由區(qū)直中心補貼。貼息貸款是解決住房公積金繳存者后顧之憂的重要手段。

（三）支持面向新市民供應(yīng)住房的政策措施

租住廉租住房是新市民群體在購房資金不足情況下解決住房問題的現(xiàn)實選擇。截至2017 年12 月31 日，區(qū)直中心用住房公積金增值收益累計分配城市廉租住房建設(shè)補充資金9.9 億元，累計上繳城市廉租住房建設(shè)補充資金8.9 億元，年均分配城市廉租住房建設(shè)補充資金1 億元。

（四）將新市民納入住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施

1. 將港澳臺同胞納入覆蓋范圍

在南寧就業(yè)的港澳臺同胞可參照國家、自治區(qū)及區(qū)直中心現(xiàn)行住房公積金政策繳存和使用住房公積金，港澳居民來往內(nèi)地的通行證或臺灣居民來往大陸的通行證作為身份證明資料可用于辦理住房公積金相關(guān)業(yè)務(wù)。

2. 實施個人自愿繳存政策

城鎮(zhèn)個體工商戶及其雇傭人員、自由職業(yè)、私營企業(yè)員工是新市民的重要構(gòu)成主體，如在南寧市居住，且年滿18 周歲至未達到國家法定退休年齡，可申請自愿繳存住房公積金，繳滿1 年即可申請住房公積金貸款。

四、住房公積金制度助力新市民解決住房問題的改革建議

新市民是城市建設(shè)的主要力量之一，一直在不斷地為城市的發(fā)展添磚加瓦。住房問題是限制他們?nèi)谌氤鞘猩畹闹饕系K。通過以上調(diào)研總結(jié)，新市民群體解決住房問題受到房價高企、貸款負擔重、租賃市場發(fā)展不完善、住房公積金使用受限等多方面因素的制約。建議今后工作從以下幾方面著手，突破障礙，幫助新市民群體實現(xiàn)“住有所居”。

（一）住房公積金制度改革齊頭并進為新市民群體解決住房問題提供全方位保障

1. 采用繳存補貼和政策疊加貸款方式吸引新市民參與自愿繳存

建議針對新市民群體，一方面可增加繳存補貼，增加公積金制度的吸引力，適當提高新市民群體的結(jié)算利息利率，讓公積金制度除了低貸款利率外能夠增加吸引新市民的新看點；另一方面在貸款端，如果資金池允許，可設(shè)計基本額度和附加額度疊加的貸款額度計算政策?；绢~度根據(jù)其住房公積金繳存情況、收入情況和房價水平綜合確定，體現(xiàn)貸款權(quán)利和繳存義務(wù)的對等；附加額度則體現(xiàn)政策傾斜，如針對自愿繳存額度高且正常繳存時間長的新市民群體，如果購房面積在90 平方米以下且房價超過9000 元/平方米，則給予5 萬—10 萬元的附加貸款額度；附加貸款額度的貸款利率可以高于基本貸款額度的貸款利率。

2. 形成推進住房公積金制度覆蓋新市民群體的部門聯(lián)動機制

推進新市民群體住房公積金制度全覆蓋是系統(tǒng)工程，既需要住房公積金管理中心的擔當，同時也需要國土資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、人民銀行等多部門的聯(lián)動，更加需要社會的共同監(jiān)督和執(zhí)行。因此，可以從以下方面著手，形成推進住房公積金覆蓋全體新市民的合力：

（1）強化責任主體合力。住房公積金制度覆蓋新市民群體既具有“企業(yè)和職工利益共享機制”的一部分，又屬于“建立和諧勞動關(guān)系”的作用，因此，住房公積金制度覆蓋新市民群體的責任主體是政府、企業(yè)和工會。為此建議：一是政府應(yīng)從政策法規(guī)上加大對職工住房公積金權(quán)益的保護力度。除了建立新市民與城鎮(zhèn)職工在社會保障方面享有同等待遇的制度、出臺住房公積金制度覆蓋新市民群體的專門政策、進一步完善推行住房公積金制度的政府規(guī)章之外，還要加強政策執(zhí)行的監(jiān)督檢查，加強對業(yè)務(wù)主管部門職責履行的督察，防止政策在貫徹執(zhí)行的各個環(huán)節(jié)被截留、篡改和異化。二是企業(yè)要切實保障新市民繳存住房公積金所需的財力。財力是落實住房公積金制度的關(guān)鍵，企業(yè)是落實住房公積金財力的主體。企業(yè)要強化社會責任意識，不斷提高維護職工權(quán)益的自覺性；要強化自我守法行為，依法建立健全保障職工合法權(quán)益的制度機制；要加強與新市民協(xié)商落實住房公積金的制度，杜絕侵害職工權(quán)益行為的發(fā)生。三是工會要為維護職工住房公積金權(quán)益竭盡全力。工會要著力加大協(xié)調(diào)勞動關(guān)系的工作力度，抓好勞動就業(yè)、收入分配、社會保障、勞動安全衛(wèi)生等方面的維權(quán)工作，特別是要積極維護新市民的合法權(quán)益，為發(fā)展和諧勞動關(guān)系做出貢獻。

（2）強化部門業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)合力。建議由自治區(qū)住房公積金監(jiān)管部門負責牽頭，盡快建立部門聯(lián)動工作機制。如加強與南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局的聯(lián)動，如果開發(fā)商拒絕新市民群體使用住房公積金，則將該開發(fā)商列入失信名單，開發(fā)項目的備案審批暫?；蛘哒耐瓿珊笤賯浒?；如加強和國土資源廳的聯(lián)動，列入失信名單的開發(fā)商不得參與土地的競拍。理清各部門在維護新市民繳存和使用住房公積金的權(quán)益過程中能夠發(fā)揮的聯(lián)動作用，使各職能部門真正各司其職、互通情況、協(xié)調(diào)配合，形成公權(quán)管理機構(gòu)齊抓共管的強大合力。

（3）發(fā)揮社會各界共建合力。一是充分發(fā)動企業(yè)專管員隊伍和工會力量，加強對公積金繳存的管理和日常執(zhí)行的過程監(jiān)督及權(quán)益落實。二是發(fā)揮媒體、監(jiān)察部門的監(jiān)督作用，如果出現(xiàn)繳存者投訴樓盤不接受住房公積金貸款購房，要及時曝光并進行查處，做到有訴必查。三是加強與樓盤銷售人員、二手房中介人員的聯(lián)系和政策培訓，使其在新市民購房時能給予政策方面的詳細解答。

3. 將住房公積金管理中心改制成政策性金融機構(gòu)

建議逐步將住房公積金管理中心改制為真正的政策性金融機構(gòu)，頒發(fā)類似銀行或非銀行金融機構(gòu)的牌照，并在政策允許的范圍內(nèi)，從事與住房保障相關(guān)的政策性住房金融業(yè)務(wù)，擴大其資金來源和使用的范圍，使之真正成為政府實施住房保障的政策金融工具。

住房公積金管理中心改制成為政策性金融機構(gòu)后，政府仍須提供信譽擔保。改制后的住房公積金管理中心借鑒其他金融機構(gòu)的運行模式，采用資金有條件讓渡（本息回流）的方式參與融資活動，從而與財政資金運作相區(qū)別。為了繼續(xù)體現(xiàn)住房公積金的保障作用，政府可制定住房公積金的優(yōu)惠政策，如給予利息補貼或稅收減免等，從而使住房公積金的管理也不同于一般的商業(yè)性金融。住房公積金管理中心改制為政策性金融機構(gòu)，可以發(fā)揮其金融導向功能，同時又不取代其他商業(yè)銀行的聚資和融資功能。

4. 住房公積金支持培育租賃住房市場

2017 年8 月，國土資源部發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，宣布將13 個城市納入試點，未來建立“租售并舉”的住房供應(yīng)體系勢在必行。因此住房公積金管理中心改制成政策性金融機構(gòu)后要提前布局介入支持培育和規(guī)范租賃住房市場。一方面是在資金體量允許的情況下，為租賃住房建設(shè)提供資金支持，增加租賃住房的供給，使新市民群體在不具備購房能力的時候，能夠通過租賃住房實現(xiàn)居住穩(wěn)定。另一方面要做好提取住房公積金支付長租住房租金的配套政策，支持新市民群體提取公積金支付城市和農(nóng)村集體租賃住房的租金。

（二）搭建統(tǒng)一的租賃信息化服務(wù)監(jiān)管平臺，完善租賃市場監(jiān)管制度

搭建政府層面統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺。平臺逐步將各類租房信息統(tǒng)一管理，通過審核房源、信息發(fā)布、租賃交易、稅收繳納等一系列服務(wù)，規(guī)范住房租賃市場秩序，保障全體市民包括新市民租賃雙方的合法權(quán)益。

（三）調(diào)整政策“靶向”，重點加大中小戶型商品房的供應(yīng)和價格調(diào)控

中小戶型因為面積小，總價低，可作為新市民解決剛需問題的首要選擇，因此政府在制定調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策時，需調(diào)整政策調(diào)控的靶向，重點加大對90 平方米以下中小戶型商品房的價格控制。對中小戶型價格實行“熔斷”機制，只能按照政府備案價格銷售，不能超過備案價格。144 平方米以上的大戶型住房和別墅則可結(jié)合市場供需情況由開發(fā)商自行確定售賣價格。

（四）因群體特征施策，建設(shè)解決新市民住房問題的差異化住房保障和供應(yīng)體系

針對新市民群體面臨的“高房價、高月供和高貸款利率”情況，將新市民群體按照收入和支付能力進行分類，建設(shè)商品房體系和保障房體系并行的住房保障和供應(yīng)體系。

一是針對高收入高層次新市民群體可準予購買產(chǎn)權(quán)移交房。合理布局房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)移交房建設(shè)，用于高收入高層次新市民群體的安置。但需制定購買開發(fā)商移交政府產(chǎn)權(quán)房的人才認定標準和購房準入資格審查辦法；出售過程中采用輪候、抽簽、搖號等公開透明方式并參考深圳房改政策實行封閉流轉(zhuǎn)，若已經(jīng)在南寧市購買了商品房的，則需將上述產(chǎn)權(quán)移交房退給政府或者轉(zhuǎn)讓給其他符合購買條件的新市民群體。

二是針對中等收入新市民群體可推行購買共有產(chǎn)權(quán)房。針對中等收入新市民群體，因為資金不足和難以負擔月供等原因未能購買商品房但又不愿長期租房的，可推行購買共有產(chǎn)權(quán)房，政府和個人共同持有房屋的所有權(quán)，新市民只需承擔購買房屋50%的所有權(quán)的費用，降低了中等新市民群體的購房總價、月供和利息。

三是通過建設(shè)公共租賃住房解決低收入新市民群體住房問題。針對個體工商戶、建筑工人、小微企業(yè)員工等中低收入新市民群體，可從租賃市場著力。按照“國企先行，社會資本跟進”的思路，南寧市可和萬科、綠地等國內(nèi)一線的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂發(fā)展租賃市場的戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極培育租賃市場主體，采取有力措施引導社會資本參與南寧市的租賃住房建設(shè)和運營管理。租賃住房建設(shè)完成后，可進一步擴大公共租賃住房保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環(huán)衛(wèi)工人等為社會提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員和先進制造業(yè)藍領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍，從而解決低收入新市民群眾的住房問題。