融信深陷地王泥潭

謝澤鋒

“每一幅地王背后都是一部血淚史?！逼翁锷倘藲W宗洪創(chuàng)辦的融信中國（03301.HK，以下簡稱融信）對此應(yīng)該深有感觸。

一切都源于那場震驚全國的土拍。2016年8月17日，融信力克萬科、仁恒等18家房企，以總價110.1億的價格拿下了上海靜安區(qū)中興社區(qū)宅地，較起始總價46億元溢價139%，樓面價超過10萬/平方米，可售部分實(shí)際樓面價預(yù)計(jì)達(dá)到14.59元/平方米，刷新了全國紀(jì)錄，成為新的中國地王。

一戰(zhàn)成名，融信瞬間成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。但正因?yàn)?016年火爆的土拍市場，房地產(chǎn)調(diào)控由此進(jìn)入高壓態(tài)勢，上海也相繼出臺了限價令。

頂著“地王收割機(jī)”的融信倍感煎熬，開始主動降速，試圖擺脫“地王”的標(biāo)簽。

萬科的算盤

2020年5月13日，耗時多年，幾經(jīng)波折的中國“地王項(xiàng)目”——中興路一號終于開盤。據(jù)悉，此次共推出了229套約50-210平米的房源，總體均價為12.98萬元/平米，具體一房一價。

只不過，融信已經(jīng)退居幕后，轉(zhuǎn)由萬科操盤。《英才》記者翻閱萬科財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，萬科于2016年12月披露，其以53.95億元入股該項(xiàng)目，持股49%;而在2019年報(bào)中，萬科在該項(xiàng)目中持有的比例升至49.7%。

更令人關(guān)心的則是該樓盤的售價，要知道該地塊樓面價就已經(jīng)超過10萬/平米，而13萬/平米的均價，能否讓開發(fā)商盈利仍舊是一個疑問。

萬科集團(tuán)高級副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海去年就曾表示，中興路一號預(yù)計(jì)單價13萬元/平方米，這是個“不賺錢的價格”。

相比上海豪宅樓盤，中興路一號的價格并不占優(yōu)勢。13萬元的價位在上?；究梢愿采w所有高檔項(xiàng)目。綠地收購后，中民投的董家渡項(xiàng)目也已經(jīng)開盤，命名為綠地海珀外灘，售價為13.8萬/平米左右。這一黃金地段聚集了融創(chuàng)外灘壹號院、景瑞尚濱江等項(xiàng)目，售價也都在12萬-13萬左右。而中興路一號的地理位置優(yōu)勢并不如外灘，這樣的價格，自然難以吸引買家。

鏈家官網(wǎng)顯示，與該地塊僅一街之隔的萬科翡翠雅賓利目前二手房均價約92227元/平米。位于附近的華僑城蘇河灣二手房均價為121129元/平米。而數(shù)據(jù)顯示，萬科翡翠雅賓利在售的324平方米別墅，平均售價不到10萬/平米。

據(jù)悉，上海萬科于2015年進(jìn)入靜安中興板塊，而雅賓利約50萬方超體量住宅才是萬科的重磅產(chǎn)品，中興路一號緊鄰雅賓利項(xiàng)目，與雅賓利1-4期滾動開發(fā)，資源和配套共享互補(bǔ)。

萬科此舉，可能希望通過翡翠雅賓利的配套帶動中興路一號的銷量，而通過中興路一號的高價格，提升周邊項(xiàng)目的售價。

融信的賬本

面對高壓的房地產(chǎn)調(diào)控，對于未來的“豪賭”已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)。此后，融信一直想盡辦法擺脫“地王”帶來的束縛?！拔覀円恢毕氚鸭みM(jìn)這個帽子摘掉，一個地王就把我們搞得夠嗆。我們不是激進(jìn)，我們還是很穩(wěn)健的?！?/p>

此后，融信出售其近半數(shù)股權(quán)給萬科，回血53.95億元，但這仍舊無法在短期內(nèi)改善融信的財(cái)務(wù)狀況。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016-2017年，融信在全國范圍內(nèi)分別新增21宗和78宗地塊（包括29億收購海亮集團(tuán)資產(chǎn)包55%股權(quán)中的30余個項(xiàng)目），支付權(quán)益地價為246.2億元和342.4億元。

其中，由于數(shù)宗高地價地塊進(jìn)賬，2016年融信的新增土地成本高達(dá)12936元/平方米;與此同時，年內(nèi)已交付物業(yè)的確認(rèn)平均售價為14384/平方米，地售比高達(dá)90%。

大手筆斬獲土地的背后，融信的負(fù)債率也在2017年達(dá)到高峰。數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，融信的凈負(fù)債比率分別為98%、159%和105%。

經(jīng)歷了快速擴(kuò)張后，融信在2019年業(yè)績發(fā)布會上再次向市場表明其降杠桿的決心。財(cái)報(bào)顯示，截至去年底，融信凈負(fù)債率大幅降低至70%。

此前幾年的銷售帶來了利潤規(guī)模的充實(shí)。2019年融信毛利潤為125億元，同比增長約55%;毛利率約24%;凈利潤約為58.9億元，同比增長70%;歸母核心凈利潤約31.8億元，較去年增加27%。

但從盈利能力來看，融信表現(xiàn)不佳，近4年毛利率20.2%、16.6%、23.5%、24.2%;凈利率僅為15%、8.7%、10.1%、11.5%。

而融信降低凈負(fù)債率的“玩法”，也跟部分高周轉(zhuǎn)房企一樣，通過降低權(quán)益占比，提高整體股東權(quán)益。

資料顯示，在2019年融信新增土儲中，土地總成本368億元，而融信的權(quán)益代價僅163億元，權(quán)益占比44%，尚不足一半，低于同規(guī)模房企平均水平。

同時，在2700萬平米的總土儲，融信應(yīng)占的建筑面積為1331萬平米，占比49%，同樣不足一半。

克而瑞公布的2019年房企銷售排名中，融信的權(quán)益銷售額為833.9億元，權(quán)益占比僅有59%，甚至低于2017和2018年的69%和68%。

猛踩剎車，提質(zhì)增效是融信在未來幾年的主基調(diào)。2019年融信的合約銷售額達(dá)到了1413億元，同比增長16%，完成了全年1400億元的目標(biāo)。

但僅不到20%的增速，連創(chuàng)年度銷售額增長的新低。要知道，這個增幅在2016-2018年分別高達(dá)107%、104%以及73%。

而在業(yè)績發(fā)布會上，管理層對2020年并沒有具體的數(shù)字要求，只是表示“保證10%-12%的增長”。2018年，融信提出主動降負(fù)債，2019年里，融信開始囤積現(xiàn)金，截至去年底公司有息負(fù)債增長1%至631.78億元。貨幣儲備方面，融信擁有貨幣資金343.09億元，同比增長37.26%，一年內(nèi)的短期借款為187億元，現(xiàn)金短債比1.8倍，短期內(nèi)沒有償債壓力。

看來，融信已經(jīng)對速度沒有太高的要求，從收割地王到財(cái)務(wù)良好，融信仍在路上。