泰安市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新分析研究

【摘要】基準(zhǔn)地價(jià)作為城區(qū)地價(jià)體系的核心，是政府地價(jià)管理的重要依據(jù)，在實(shí)現(xiàn)土地資源合理布局、推動(dòng)土地市場化配置等方面起到重要作用。本文結(jié)合泰安市上輪基準(zhǔn)地價(jià)成果運(yùn)用中存在的問題，對本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作進(jìn)行分析研究，為進(jìn)一步完善城市地價(jià)體系提供依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】基準(zhǔn)地價(jià)更新;土地市場;分析研究

1、現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果運(yùn)用中存在的問題

泰安市城區(qū)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果，于2016年11月18日通過省國土資源廳驗(yàn)收，2016年12月5日由泰安市人民政府公布實(shí)施。自實(shí)施以來，基準(zhǔn)地價(jià)在促進(jìn)科學(xué)管理土地，合理集約利用土地，優(yōu)化配置土地資產(chǎn)等方面發(fā)揮了巨大作用。但隨著泰安市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)逐漸表現(xiàn)出與土地市場不相適應(yīng)的情況，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.1評價(jià)范圍方面

2019年3月公示《泰安市城鄉(xiāng)一體空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，泰安未來發(fā)展框架是構(gòu)建“山水林田湖草”生命共同體的城市未來發(fā)展架構(gòu)，城市布局由“依山而建”向“遠(yuǎn)山近水”轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展由“泰山時(shí)代”邁向“泰山汶河時(shí)代”。城市功能分區(qū)向東、向南擴(kuò)展，特別是高新區(qū)跨過汶河向東南發(fā)展。

1.2城市規(guī)劃方面

城市總體規(guī)劃是土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作范圍確定的主要依據(jù)。2017年國務(wù)院批準(zhǔn)修改并實(shí)施泰安市城市總體規(guī)劃，明確提出泰安向多中心、組團(tuán)式的現(xiàn)代化大城市發(fā)展模式。2016年基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍上已經(jīng)不能與新一輪城市總體規(guī)劃相銜接。

1.3城市建設(shè)方面

近年來泰安城區(qū)個(gè)別區(qū)域土地質(zhì)量得到了有效提升。2016年，高鐵新區(qū)核心片區(qū)開發(fā)樓盤零星分布，南片區(qū)拆遷尚未完成。2019年核心片區(qū)已高樓聳立，南片區(qū)路網(wǎng)已基本建設(shè)完畢?，F(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)已不能適應(yīng)當(dāng)前城市建設(shè)需要。

1.4土地市場交易價(jià)格方面

近年來泰安市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，各區(qū)域商服、住宅用地價(jià)格均保持連年上漲。部分區(qū)域市場交易價(jià)格已經(jīng)明顯高于基準(zhǔn)地價(jià)水平，基準(zhǔn)地價(jià)服務(wù)土地市場決策的功能受到制約，有必要及時(shí)全面調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)。

2、開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作

2.1總體工作思路

2019年度泰安市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新的總體思路是在原有基準(zhǔn)地價(jià)成果基礎(chǔ)之上，利用最新土地利用總體規(guī)劃資料、地籍調(diào)查數(shù)據(jù)資料、城市總體規(guī)劃資料、市場交易地價(jià)資料，采用定級與估價(jià)相結(jié)合的方法，完成土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。

2.2評價(jià)范圍

根據(jù)《泰安市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）》確定的中心城區(qū)建設(shè)用地范圍，結(jié)合《泰安市城市總體規(guī)劃（2011-2020）》確定的中心城區(qū)規(guī)劃范圍綜合確定。具體范圍為北起環(huán)山路，東北部到天燭峰景區(qū)，東至芝田河、邱家店鎮(zhèn)駐地東側(cè)道路、京臺(tái)高速南大汶河西岸，南至旅游路、大汶口工業(yè)園南界，西至G104線，總面積為437平方公里。

2.3工作任務(wù)

全面評價(jià)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施成效，提出本輪工作更新重點(diǎn);按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）的要求，選取不同的影響因素，分別評定各類用地的級別;完成泰安市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測算更新工作;建立土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)庫。

3、基準(zhǔn)地價(jià)確定

3.1基準(zhǔn)地價(jià)的初步確定

泰安市城區(qū)土地市場比較活躍，交易資料比較豐富，依據(jù)商服、住宅及工礦倉儲(chǔ)用途的樣點(diǎn)資料，對樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行測算，對交易日期、使用年期、容積率、開發(fā)程度及交易情況修正后，經(jīng)過總體同一性檢驗(yàn)和均值方差檢驗(yàn)剔除異常樣本，計(jì)算不同用途各級別的基準(zhǔn)地價(jià)。

3.2基準(zhǔn)地價(jià)的最終確定

利用初步測算的基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合土地級別綜合分值，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，建立回歸模型。通過對模型假設(shè)性檢驗(yàn)分析，商服用地、住宅用地、工礦倉儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)與各級別平均值均呈顯著相關(guān)性。同時(shí)，開展專家論證和更新成果聽證，對工作成果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，最終確定基準(zhǔn)地價(jià)。見下表

4、基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果分析

4.1各用途級別基準(zhǔn)地價(jià)比較分析

泰安市各用途基準(zhǔn)地價(jià)呈現(xiàn)如下規(guī)律：住宅用地價(jià)格最高，商服用地價(jià)格次之，公共管理與公共服務(wù)用地低于商服用地價(jià)格，工礦倉儲(chǔ)用地價(jià)格最低。整體住宅與商服用地價(jià)格差距較大，商住與工礦倉儲(chǔ)用地價(jià)格相差更大，符合土地價(jià)值因用途不同而體現(xiàn)的價(jià)格不同的一般規(guī)律，也符合各用途土地的用地效益的差異性。

4.2基準(zhǔn)地價(jià)級別間差異分析

（1）商服用地：泰安市城區(qū)商服用地級別間差異最少的450元/平方米，最高的750元/平方米，平均級別差異為638元/平方米，占各級別基準(zhǔn)地價(jià)平均值2250元/平方米的28.33%。級別差異由高級別向低級別逐漸減少，各級別基準(zhǔn)地價(jià)走勢接近指數(shù)變化趨勢。

（2）住宅用地：泰安市城區(qū)住宅用地級別間差異最少的750元/平方米，最高的1200元/平方米，平均級別差異為1050元/平方米，占各級別基準(zhǔn)地價(jià)平均值3420元/平方米的30.70%。二、三級地級差最大，其次是一、二級地級差，再次是三、四級地級差，四、五級地級差較小。

（3）工礦倉儲(chǔ)用地：工礦倉儲(chǔ)用地更為注重交通通達(dá)度和對外交通便利度等交通條件，而泰安市城區(qū)各區(qū)域交通配套程度的差異較小，所以級別間的價(jià)格差距相對較小，級別間基準(zhǔn)地價(jià)的變化比較平緩。

4.3基準(zhǔn)地價(jià)的縱向?qū)Ρ确治?/p>

與2016年度相比，2019年度基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵未發(fā)生變化。通過縱向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)，住宅用地漲幅最高，五級地漲幅最高為72.41%，由高級別向低級別漲幅依次遞增;商服用地和公共管理與公共服務(wù)用地漲幅也是由高級別向低級別漲幅依次遞增;工礦倉儲(chǔ)用地漲幅比較平緩在20%-25%之間。

4.4基準(zhǔn)地價(jià)與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測結(jié)果協(xié)調(diào)性分析

商服、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平與2018年末地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測水平值差距較小，住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)水平與2018年末地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測水平值差距較大，從出讓招拍掛交易樣點(diǎn)、商品房售價(jià)等市場資料分析，2018年末住宅用地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測水平值與當(dāng)時(shí)住宅用地地價(jià)水平存在不相符性。

4.5基準(zhǔn)地價(jià)與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)性分析

根據(jù)泰安市城區(qū)62個(gè)在售樓盤情況，商服用地地價(jià)占房價(jià)的比例在8%-25.81%之間，其中一級地比重最高，其他級別由高級別向低級別逐步遞減;住宅用地地價(jià)占房價(jià)的比例在26.95%-36.84%之間，由高級別向低級別逐步遞增。

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作者簡介：

王?。?982.08-），性別：男，籍貫：山東泰安人，大學(xué)本科，經(jīng)濟(jì)師;從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析研究。